住宅工程质量分户验收要求.docx

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住宅工程质量分户验收要求

住宅工程质量分户验收要求

一、分户验收的含义

   住宅工程质量分户验收,是指住宅工程竣工验收前,由建设单位组织监理单位、施工单位,按照国家工程质量验收规范对每一户及单位工程公共部位质量进行的专门验收，并在分户验收合格后签署《住宅工程质量分户验收记录》。

这里需要特别强调的是，住宅工程质量分户验收不是单位工程完工后静态的验收，而是贯穿于工程整个施工过程的“过程分户验收”。

当分户质量验收内容涉及的分项工程检验批验收合格后，应当按照分户验收的要求及时组织质量分户验收，并填写每项验收内容的分户验收记录表。

在单位工程完工后、竣工验收前，建设单位还应组织监理单位、施工单位（已选定物业公司的，物业公司也应当参加），对所有质量分户验收的内容进行一次全面的分户检查验收，此时的分户验收应以检查工程实体和核查施工过程中每项验收内容的分户验收记录资料相结合的方式进行；对于“过程分户验收”时已检验，而在单位工程完工后又不便于检验的项目，以过程分户验收记录的结果为准。

（一）在工程施工过程中，当分户验收内容涉及的分项工程检验批验收合格后，建设单位应及时组织监理、施工单位进行该项目的分户验收，并及时填写分户质量验收记录。

分户验收不合格，建设单位不得组织地基基础、主体结构等相关分部工程质量验收。

   分户验收是在检验批验收合格的基础上进行的，检验批验收要按检验批主控项目和一般项目全面检查验收，特别是对主控项目中的材料和过程质量等内容要重点检查，一般项目的实测实量项目应按取样数量在检验批验收范围内取样检查，检验批验收合格后方可进行分户验收。

而分户验收是对该检验批验收所包含的若干套住宅作为若干个分户检查单元分别验收，主要验收影响工程安全和使用功能的项目，以及进行必要的观感质量检查，其它项目在检验批验收时已检查，在分户检查验收时就不再重复检查。

分户验收不合格应经整改合格后重新验收。

（二）单位工程竣工后，施工单位应首先进行全面的自检评定，自检合格后向建设单位提出住宅工程分户质量验收申请。

分户质量验收前，施工单位应在建筑物相应部位标识好暗埋水、电管线的走向，并配备好必要的检测仪器。

建设单位项目负责人组织总监理工程师、专业监理工程师、施工单位项目经理、项目技术和质量负责人及施工单位技术部门和质量部门负责人等有关人员，按照分户质量验收方案，并依据设计要求和国家工程质量验收规范对每一户及单位工程公共部位质量进行检查验收。

已选定物业公司的，物业公司应当参加住宅工程质量分户验收工作。

 二、分户验收检验批划分

 住宅工程质量分户验收以单位工程每套住宅为单位划分检验批。

对于公共部分走廊（含楼梯间、电梯间）、地下车库，将公共部分走廊（含楼梯间、电梯间）的每一层按照一户对待，划分为一个检验批；将公共部分地下车库的每一防火分区按照一户对待，划分为一个检验批。

当分户检验批具备验收条件时，应及时验收。

 三、分户验收检查项目

（一）结构工程外观及强度（混凝土、砂浆等）

（二）钢筋的规格、等级、间距、数量、保护层厚度；

（三）屋面淋水（蓄水）试验；

（四）有防水要求的地面蓄水试验；

（五）外墙、地下室防水效果；

（六）室内净高及轴线；

（七）楼梯、阳台、窗台等临空处安全防护设置；

（八）烟道（抽气道）；

（九）门、窗质量；

（十）室内墙面、顶棚施工质量；

（十一）地面质量；

（十二）安全玻璃的使用；

（十三）给水管道通水试验；

（十四）暖气管道、散热器压力试验；

（十五）卫生器具满水试验；

（十六）排水干管通球试验；

（十七）电气照明全负荷试验；

（十八）线路、插座、开关接地检验；

（十九）相、零、PE线接线情况及接头处理；

（二十）智能系统检测及试运行；

（二十一）通风与空调系统测试及试运行。

（二十二）保温节能；

（二十三）电梯工程检测及试运行；

（二十四）室内环境质量；

（二十五）国家和省有关规定和标准要求检查的其他内容。

说明：

1、在进行分户验收检查时，根据设计图纸及工程实际情况，按照分户验收管理办法规定的23项来确定检查项目，凡涉及到的项目均要按照国家验收标准的规定逐一检查，根据检查的结果来判定各检查项是否合格。

当所涉及到的检查项全部合格时，该户（或间）验收结论判为合格，参加验收人员应填写《住宅工程质量分户验收记录》并签字；当所涉及到的检查项有一项不合格时，该户验收结论判为不合格，应整改合格后重新验收。

2、对于需要进行检测试验的分户验收检查项目，在分部（子分部）工程质量验收时已按国家工程质量验收标准进行检测试验且质量合格的，在分户质量验收时可通过检查检测试验的记录来完成对该项目的验收；对于有条件进行现场试验的项目，在分户质量验收时也可抽取一定的数量进行复验。

3、分户检验批允许偏差项目的实测实量检查要求

（1）分户检验批允许偏差项目的实测实量内容应按照本手册规定的检查部位、检查数量，确定检查点。

当量取长度和高度尺寸时，还应确定实测值的基准值，实测值与基准值相比在允许偏差范围内判为合格，实测值应全数记录，当超出允许偏差时应在此测量值记录上画圈做出不合格记号，以便统计不合格点是否超出允许偏差的1.5倍和不合格点率。

（2）分户检验批允许偏差项目的合格点率达到80%（梁板钢筋保护层厚度为90%）及以上，且不合格点的实测偏差应小于允许偏差的1.5倍。

当实测偏差值大于允许偏差的1.5倍，或不合格点率超出20%时，应整改合格后重新验收，并记录整改合格项目测量结果。

4、当工程出现《办法》未涉及到的分户验收检查项目时，可按照分户验收项目确定原则，经建设、施工和监理单位协商，按照国家有关规定进行验收，以确保工程的安全和使用功能。

5、分户验收的检查数量

多数项目的检查数量为“全数检查”；少量项目检查数量采用抽查的方式，具体抽查数量均有详细规定。

四、部分检查项目说明

（一）现浇混凝土结构工程外观及强度

混凝土强度：

质量标准：

结构混凝土的强度等级必须符合设计要求（按层统计）。

检查数量：

每层均应抽取混凝土构件进行强度检测，抽取的数量不低于每层构件总数的30%，抽取的构件中水平构件、竖向构件数量各占50%，且每户至少应抽取1个构件。

检验方法：

可使用混凝土强度回弹仪进行回弹检测，每个构件的测区布置、回弹值测量与计算、碳化深度值测量与计算、混凝土强度的推定等应符合国家和省相关技术标准的规定。

（二）砖砌体工程外观及强度

砌体砂浆强度：

质量标准：

承重墙体砌体砂浆的强度等级必须符合设计要求（按层统计）。

检查数量：

每层均应抽取砌体承重墙进行砂浆强度检测，抽取的数量不低于每层砌体承重墙总数的30%，且每户至少应抽取1道砌体承重墙。

检验方法：

可回弹法、贯入法等方法进行检测，每个构件的测区布置、回弹值测量与计算、碳化深度值测量与计算、砂浆强度的推定等要求应符合国家和省相关技术标准的规定。

（三）钢筋的品种、等级、间距、数量、保护层厚度

1、在浇筑混凝土之前进行钢筋隐蔽工程验收时，应规定进行分户验收

2、在进行混凝土结构子分部工程质量验收时，应对梁板类构件主要受力钢筋的保护层厚度进行分户验收。

质量标准：

（1）钢筋保护层厚度检验时，纵向受力钢筋保护层厚度的允许偏差，对梁类构件为+10mm，-7mm；对板类构件为+8mm，-5mm。

（2）对梁类、板类构件纵向受力钢筋的保护层厚度应分别进行验收。

结构实体钢筋保护层厚度验收合格应符合下列规定：

1）当全部钢筋保护层厚度检验的全格点率为90%及以上时，钢筋保护层厚度的检验结果应判为合格（按层统计）；

2）当全部钢筋保护层厚度检验的合格点率小于90%但不小于80%，可再抽取相同数量的构件进行检验；当按两次抽样总数和计算的合格点率为90%及以上时，钢筋保护层厚度的检验结果仍应判为合格；

3）每次抽样检验结果中不合格点的最大偏差均不应大于其允许偏差的1.5倍。

检查数量：

对梁类、板类构件，应在每户内各抽取2件板、1件梁进行检验；当有悬挑构件时，对悬挑梁类、板类构件各至少加测1件。

对选定的梁类构件，应对全部纵向受力钢筋的保护层厚度进行检验；对选定的板类构件，应对不少于6根纵向钢筋保护层厚度进行检验。

检验方法：

钢筋保护层厚度的检验，可采用非破损方法并用局部微破损方法进行校准的检验方式。

非破损方法所使用的检测仪器应经过计量检验，检测操作应符合要求。

对梁类构件应在其跨中1/3范围内进行检验；对板类构件的负弯矩钢筋，应在距墙（或梁）不少于500mm处进行检验。

（四）室内净高及轴线

室内净高和轴线的分户验收应在主体结构分部工程验收前和单位工程竣工验收前分二次分别进行检查验收。

1、室内净高

质量标准:

砌体结构允许偏差为±15mm，混凝土结构允许偏差为±10mm。

合格点率应达到80%及其以上，且其余不合格点的偏差值不应大于1.5的允许偏差。

检查数量:

每户至少抽取一间卧室、一间门厅、一间小间进行检查。

检验方法:

检查室内净高时，可使用水准仪、钢尺、激光测距仪等测量工具，在抽取的每个房间四角各测量一点，测量点宜设置在距墙角500mm范围之内，量测上层楼板下表面至本层楼板上表面之间的垂直距离，并记录其与设计要求的偏差值。

注：

室内净高除应满足上述要求外，还应符合下列规定：

1、卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2.4m，局部净高不应低于2.1m且其面积不应大于室内使用面积的1/3；

2、利用坡屋顶内空间作卧室、起居室（厅）时，其1/2面积的室内净高不应低于2.1m；

3、厨房、卫生间的室内净高不应低于2.2m；

4、地下室、半地下室作贮藏间、自行车库和设备用房使用时，其净高不得低于2m；

5、地下室出入口净高不应低于2m，管道在地下室过道处净高不应低于1.8m；

2、轴线

质量标准:

（1）混凝土结构工程墙、柱、梁等构件允许偏差为8mm，剪力墙允许偏差为5mm；填充墙砌体允许偏差为10mm。

合格点率应达到80%及其以上，且其余不合格点的偏差值不应大于1.5的允许偏差。

（2）砖砌体结构工程允许偏差为≤10mm，其所测得的偏差值均应在允许偏差范围内。

检查数量:

每户至少抽取一间卧室、一间门厅、一间小间进行检查（可与室内净高检查抽取的房间相对应）。

检验方法:

检查轴线位移时，可使用钢尺、激光测距仪等工具，测量所抽取每个房间的开间、进深的净空尺寸来推算轴线位移的偏差（每个方向应沿两侧约500mm处各测量2个点），并记录其实测偏差值。

（五）室内环境质量

1、材料进场复验

材料进场后，应按下列要求进行复验，且其检验结果应符合相关标准的要求。

（1）室内饰面采用的天然花岗岩石材，当总面积大于200m²时，应对不同产品分别进行放射性指标的复验。

（2）室内装修中采用的某一种人造木板或饰面人造木板面积大于500m²时，应对不同产品分别进行游离甲醛含量或游离甲醛释放量的复验。

检查数量：

全数检查。

检验方法：

检查产品合格证、进场复验报告。

2、室内环境污染物浓度检测

住宅工程竣工后必须进行室内环境污染物浓度检测，其检测结果应符合下表的规定。

住宅工程室内环境污染物浓度限量

污染物

Ⅰ类民用建筑工程

Ⅱ类民用建筑工程

氡（Bq/m3）

≤200

≤400

游离甲醛（mg/m3）

≤0.08

≤0.12

苯（mg/m3）

≤0.09

≤0.09

氨（mg/m3）

≤0.2

≤0.5

TVOC（mg/m3）

≤0.5

≤0.6

检查数量：

应抽检有代表性的房间室内环境污染物浓度，抽检数量不得少于5％，并不得少于3间；房间总数少于3间时，应全数检测。

检验方法：

检查“室内空气质量检测报告”。

五、分户质量验收表格

（1）《------------工程分户验收记录表》和《住宅工程质量分户验收记录表》

分户检查项目的检查验收，应由建设、施工、监理单位有验收资格的人员按规定参加，并及时签认。

该表具体由建设单位专业技术负责人、监理单位专业监理工程师、施工单位专业质量检查员在相应位置签认。

（2）《住宅工程质量分户验收汇总表》

《住宅工程质量分户验收汇总表》应由建设单位项目负责人、监理单位总监理工程师、施工单位项目经理、技术部门负责人、质量部门负责人在相应位置签认，并加盖各单位公章。