广东省物业管理条例.docx

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广东省物业管理条例

广东省物业管理条例

（修订草案征求意见稿）

第一章总则

第一条

　　为了规范物业管理行为，明确业主及非业主使用人、物业管理企业、物业建设单位的权利和义务，保障物业的合理使用，创造和保持整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，促进物业管理行业的健康发展，根据国家有关法律、法规，结合本省实际，制定本条例。

第二条

　　本条例适用于本省行政区域内的物业管理。

　　本条例所称物业管理，是指业主及非业主使用人、物业建设单位、物业管理企业根据法律、法规的规定和合同约定对物业的共有部分和共同事务进行维护、修缮、服务的活动。

　　本条例所称业主，是指物业的所有权人。

　　本条例所称非业主使用人，是指物业承租人和实际使用物业的其他人。

　　本条例所称物业建设单位，是指依法从事物业建设、经营的法人和其他组织。

　　本条例所称物业，是指已建成并交付使用的各类建筑物、场所及其附属的设施、设备和相关场地。

　　本条例所称物业管理企业，是指依法设立的从事物业管理服务经营活动的企业法人。

第三条

　　各级人民政府应当引导建立社会化、专业化、市场化的物业管理体制。

第四条

　　省人民政府建设行政主管部门对全省的物业管理工作实施监督、管理和指导。

　　市、县人民政府建设行政主管部门或者房地产管理部门（以下简称物业主管部门）负责本行政区域内物业管理工作的监督、管理和指导。

　　各级人民政府的其他有关行政管理部门在各自职责范围内，做好物业管理区域内的有关工作。

第五条

　　拥有共有设施、设备与场地的物业应当划归一个物业管理区域。

　　物业管理区域，可由市、县物业主管部门根据相对集中、规模经营、便于管理的原则确定，或者由物业管理当事人在物业管理服务合同中约定。

　　物业管理区域应当依照本条例的规定成立业主会，选聘一个物业管理企业统一实施物业管理。

第六条

　　物业主管部门可以委托依法成立的行业协会承担本行政区域内物业管理评比、培训等工作。

第二章　物业建设单位

第七条

　　物业建设单位在物业管理中享有以下权利：

（一）参与业主大会的筹备；

（二）以未售出物业业主的身份享有业主的权利；

　　（三）法律、法规规定和合同约定的其他权利。

第八条

　　物业建设单位在物业管理中承担以下义务：

（一）听取物业管理专业人员对物业规划设计方案及其施工安装质量等方面的意见与建议；

（二）向业主提供物业质量保证书和使用说明书，履行质量保证责任；

　　（三）保证本物业管理区域业主、非业主使用人优先使用其独立经营的配套设施；

　　（四）向依法成立的业主会筹备小组提供召开、成立业主会的必备资料，协助首次业主大会的召开及业主会成立；

　　（五）向物业管理企业移交物业设计、施工、竣工的图纸、方案、设备说明书等技术文件；

　　（六）以未售出物业业主的身份承担业主应当承担的义务；

　　（七）法律、法规规定和合同约定的其他义务。

第九条

　　对物业共有部分，包括道路、绿地、主体、电梯、楼梯、走廊、天台等其他不可分割的共有部位、共用设备设施及相关场地空间等，物业建设单位应随物业的出售等方式一并处分，不得保留。

第十条

　　物业管理区域中可以独立经营的配套设施，包括会所、学校、商场、幼儿园、停车场、网球场、游泳池等，物业建设单位在物业出售合同中可以声明保留并独立经营，但不得变更使用功能。

第十一条　

　　物业交付使用后，物业建设单位应当向物业管理企业移交下列物业档案资料副本：

（一）物业管理区域规划图、竣工总平面图；

（二）单体建筑、结构、设备、附属工程安装竣工图；

　　（三）给水、排水、供电、供热、燃气、通信、智能化等管网工程竣工图；

　　（四）有关设施、设备安装、使用和维护保养技术资料；

　　（五）物业竣工验收备案文件；

　　（六）物业及配套设施的产权清单；

　　（七）业主姓名、购房面积；

　　（八）法律法规规定的物业使用、维护、管理所必需的其他资料。

第十二条　

　　物业交付使用后，物业建设单位应当向物业管理企业无偿提供物业管理用房。

　　物业管理用房属全体业主所有，具体标准由省建设行政主管部门制定。

第三章业主、业主会、业主委员会

第十三条

　　业主在物业管理中享有以下权利：

（一）合法占有和合理使用物业；

（二）参加业主大会，行使有关物业管理事项的提案、表决和投票权；

　　（三）参与制订、修改业主公约和业主会章程；

　　（四）业主委员会成员的选举、被选举权及罢免权；

　　（五）请求召开业主大会临时会议；

　　（六）享有物业管理服务合同所约定的服务；

　　（七）对业主大会、业主委员会、物业建设单位、物业管理企业以及其他业主、非业主使用人的物业管理行为提出建议，依法进行监督；

　　（八）法律、法规、业主公约和物业管理服务合同规定或者约定的其他权利。

第十四条　

　　业主在物业管理中应当履行以下义务：

（一）按物业的规划用途和目的，正当合理使用物业并承担相应的法定责任；

（二）参加业主会，提出物业管理的意见与建议，参与表决；

　　（三）遵守业主公约或者前期物业管理公约、业主大会章程；

　　（四）执行、服从业主大会的决议、决定；

　　（五）接受、配合物业管理企业正当合理的管理与服务；

　　（六）履行物业管理服务合同；

　　（七）按时交纳物业管理服务费、物业维修基金以及依照业主会决定需要收取的其他费用；

　　（八）维护其他业主、非业主使用人的合法权益；

　　（九）法律、法规规定的其他义务。

第十五条

　　非业主使用人在物业管理活动中的权利与义务由业主与非业主使用人约定，但不得违反本条例的有关规定。

第十六条　

　　物业所有权发生变更的，新业主必须在办理转让手续后三十日内告知业主委员会和物业管理企业。

第十七条

　　业主会是在物业管理区域内代表和维护全体业主合法权益的自治组织。

业主会由全体业主组成，行使下列职权：

（一）制定、修订业主公约、业主会章程；

（二）选举、撤换、罢免业主委员会的组成人员；

　　（三）依法选聘、续聘、解聘物业管理企业，签订物业管理服务合同；

　　（四）监督业主委员会、物业管理企业的工作，并听取、审查其工作报告；

　　（五）审议业主、业主委员会、物业管理企业有关物业管理的提案；

　　（六）制定和修订物业维修基金筹集方案，审议物业维修基金的使用方案并监督其实施；

　　（七）根据物业管理企业或业主的请求，议决物业管理服务活动的相关事项；

　　（八）决定有关业主利益的其他重大事项。

　　三百名业主以上的物业管理区域，可召开业主代表大会，业主代表大会的职权与业主大会相同（本条例统称为“业主大会”）。

业主代表的产生办法由市、县物业主管部门制定。

　　只有一个业主的物业，由业主组成的机构行使业主会的职权。

第十八条

　　物业管理区域符合下列情形之一的，可以按本条例规定召开首次业主大会，成立业主会，选举产生业主委员会。

（一）物业交付使用建筑面积达管理区域总建筑面积百分之五十以上的；

（二）百分之二十以上入住业主提出书面申请的；

　　（三）物业交付第一个业主使用之日起满两年的；

　　分期开发的物业管理区域，首期符合前款条件，可召开临时业主大会，成立临时业主会，临时业主大会的职权与业主大会的职权相同。

第十九条

　　物业管理区域符合召开首届业主大会的条件后，物业主管部门可根据物业管理相关人的请求，指导成立业主会筹备小组。

筹备小组负责组织本物业管理区域的业主正式召开首次业主大会，成立业主会。

　　分期开发交付使用的物业管理区域召开、成立临时业主会的方式与前款相同。

后续物业交付使用时，应当分期连续合并，直至成立业主会。

　　业主会成立后的各次业主大会，由业主委员会负责召集，且每二年至少召开一次。

第二十条

召开业主大会，召集人应当于会前十五日书面公告全体业主，公布会议的内容、日期、地点、召开方式等。

因紧急情况需要召开业主大会的，公告期间不得少于七日。

第二十一条

　　物业管理区域内发生或者可能发生重大事件必须立即采取措施处理的，在下列情况下，业主委员会应当在二十日内召开业主大会：

（一）经业主委员会决议的；

（二）经物业管理企业提请的；

　　（三）经持有物业百分之二十以上投票权的业主提请的。

　　物业管理企业或者百分之二十以上投票权的业主提请召开业主大会，必须书面载明召开临时业主大会的理由、目的和提请时间。

　　逾期未召开的，提请者可向当地物业主管部门申请，由物业主管部门裁定是否召开，确需召开的，可以责令业主委员会限期召开或者由主管部门直接组织召开。

第二十二条

　　所有享有投票权的业主，应当按时出席业主大会，参加投票。

业主不能亲自出席业主大会并投票时，可以以书面形式向业主大会表达自己的意见、投票或者委托他人出席和投票。

不满十八周岁的业主，由其法定代理人出席。

　　业主大会议决的事项以投票方式表决，每一平方米建筑面积为一票，不足一平方米的，按四舍五入处理，但每个独立产权单位不得分割投票。

第二十三条

　　召开业主大会，应当持有半数以上投票权的业主出席，业主大会的决议、决定，应当获得出席业主大会半数以上投票权的业主同意方为通过。

　　对于下列特别事项，应当经持投票权三分之二以上比例的业主投票同意方可通过：

（一）业主公约、业主大会章程的制定、修改；

（二）选聘、续聘、解聘物业管理企业；

　　（三）建筑物的重建及物业的大修、更新和改造；

　　（四）物业管理服务合同重要条款的确定、变更。

　　业主大会的决议、决定通过后应当予以公布。

包括弃权、投反对票的业主在内的所有业主及其他相关人应当遵守和执行。

第二十四条

　　业主会以共有物业的经营收益、全体业主三年的物业管理服务费承担物业管理服务合同的违约责任。

第二十五条

　　业主委员会是业主会的执行机构，其职责是：

（一）负责组织、召集业主会会议，向业主会报告工作；

（二）拟订业主公约、业主会章程和业主委员会章程草案或者提出修改草案，起草业主大会决议草案；

　　（三）执行业主会决议；

　　（四）监督业主会决议、业主公约的实施；

　　（五）督促业主、非业主使用人遵守物业管理规定，督促业主、物业管理企业履行合同规定的义务；

　　（六）听取业主、非业主使用人、物业管理企业的意见与建议，处理协调物业管理中的相关问题；

　　（七）业主大会委托的其他事项。

第二十六条

　　业主委员会委员应当从业主中选举产生；业主委员会应当由五名以上单数委员组成；业主委员会设秘书长一名，负责业主委员会的召集，由业主委员会从委员中选举产生。

　　业主委员会是否设置专职人员、是否领取报酬及报酬来源由业主会决定。

　　业主委员会委员每届任期三年，可以连选连任。

第二十七条

　　担任业主委员会委员应当具备以下条件：

（一）属该物业管理区域内的业主，业主为法人的，是其合法委托人；

（二）遵纪守法，品行端正，公益心强，无不良行为纪录；

　　（三）责任心、组织能力强，身体健康，有必要的时间保证；

　　（四）对物业管理业务有一定程度的了解；

　　（五）模范履行业主的义务，按时缴交物业管理服务费、物业维修基金，遵守物业管理制度；

　　（六）本人、配偶及其直系亲属不在本区域物业管理企业任职，并且不存在其他经业主大会决议或者物业主管部门认为不宜担任的情况。

第二十八条

　　业主会应当自第一次召开会议之日起十五内，到所在地的物业主管部门办理登记，业主会自登记之日起成立。

　　业主会成立登记的有关事项发生变更的，应当在变更之日起十五日内办理变更登记。

　　物业发生毁损不堪使用或者灭失，经业主会特别事项议决不再重建后，应当在通