泰安市xx乡镇供销超市建设可行性论证报告.docx
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泰安市xx乡镇供销超市建设可行性论证报告
附表：
附表1总投资估算表
附表1-1建筑投资估算表
附表1-2设备投资估算表
附表2流动资金估算表
附表3总投资使用计划与资金筹措表
附表4营业收入、税金及附加和增值税估算表
附表5固定资产折旧费估算表
附表6无形资产和其他资产摊销估算表
附表7总成本费用估算表
附表8利润及利润分配表
附表9项目投资现金流量表
附表10项目资本金现金流量表
附表11资产负债表
附表12财务计划现金流量表
附表13借款还本付息计划表
附图：
附图1项目地理位置图
附图2项目总平面规划图
附件：
附件1企业法人营业执照
附件2可研报告编写委托书
第一章总论
1.1项目单位基本情况及项目概况
1.1.1项目名称及建设单位概况
项目名称:
XX市XX供销合作社新建XX供销超市项目
项目建设单位：
XX市XX供销合作社
住所：
XX市XX范西村
法人代表：
联系人：
联系电话：
注册资金：
经济类型：
集体所有制
建设单位概况：
XX市XX供销合作社成立于1989年9月，位于XX市XX范西村，注册资金179万元人民币。
主要营业范围百货、五金交电、日用杂品（不含烟花爆竹）、化肥、农膜、干鲜果品、蔬菜销售。
目前合作社在XX运营超市一处，该超市的经营，为繁荣当地群众的商贸流通需求做出了突出贡献。
XX供销社现有干部职工96人，2009年营业收入914万元，净利润21万元，总资产546万元，所有者权益73万元，驻地及外村经营服务网点15处。
所在的XX是一个以传统农业为主的平原大镇，地理位置优越，交通便利，全镇辖34个行政村，耕地面积5.6万亩，大中拱棚5.5万亩。
近年来，立足自身实际，一是领办了XX市振兴蔬菜专业合作社，积极组织社员发展生产、进入市场、标准化生产、走产业化经营的路子，2009年被XX区委、区政府授予“先进农民专业合作社”荣誉称号。
二是建立有机蔬菜生产基地100亩，用于有机蔬菜品种的引进和推广，为XX东岔河村及周边村庄种植结构的调整和蔬菜的标准化生产起到积极地推动作用。
下一步，按照基层社全面启动的要求，结合自身实际，一是建设好蔬菜水果生产加工冷藏项目，主要是蔬菜水果的清洗、挑选整理、冷冻及销售。
本项目位于XX市XX刘埠东村，紧临范角公路、泰莱高速，地理位置优越、交通发达。
该项目占地6870平方米，建筑面积961平方米，总投资255万元。
投产后，年产蔬菜10000吨，水果10000吨，将实现年利税65万元。
二是立足本镇及周边乡镇蔬菜资源优势，成立农产品销售公司，积极与省农产品销售公司加强联系和沟通，为其提供质优价廉的农副产品。
1.1.2项目建设地点
项目建设地点位于XX市XX范西村，项目建设位置地理位置优越，交通便利，适宜日用消费品配送中心项目建设。
1.1.3建设内容、规模及产品方案
本项目主要是在XX区XX范西村新建新建供销超市一座。
本项目总占地面积2600平方米（折3.9亩），总建筑面积4000平方米；其他辅助工程包括：
大门1个、新建围墙200米、硬化路面500平方米、周边绿化260平方米、装卸区400平方米、铺设雨、污水管网100米；项目需购置配套设备638台（套）。
本项目建成投产后，主要从事农村日用消费品配送服务。
正常投入运营期间，达产年份，年销售日用消费品80万件，营业额达1100万元。
1.1.4建设工期
本项目建设工期2年，自2013年5月开始，于2015年5月项目竣工验收。
1.1.5总投资估算及资金筹措
本项目总投资估算850万元，其中，建设投资804.28万元，铺底流动资金33.72万元，建设期利息12万元。
本项目资金来源：
供销社自筹550万元，银行贷款300万元。
1.1.6主要技术指标
本项目主要技术经济指标见下表：
主要技术经济指标表。
主要技术经济指标表
序号
指标名称
单位
数量
备注
1
营业规模
1.1
超市零售
万件
80
2
项目建设期
年
2
3
年生产天数
天
330
4
项目占地面积
平方米
2600.00
折合3.90亩
5
总建筑面积
平方米
4000.00
6
劳动定员
人
60
7
项目总投资
万元
850.00
7.1
建设投资
万元
804.28
7.2
建设期借款利息
万元
12.00
7.3
铺底流动资金
万元
33.72
8
流动资金总额
万元
112.42
9
资金筹措
万元
9.1
项目资本金
万元
550.00
9.2
银行贷款
万元
300.00
10
年营业收入
万元
1100.00
正常年
11
年总成本费用
万元
803.65
正常年
12
年增值税
万元
0.00
正常年
13
年营业税金及附加
万元
60.50
正常年
14
年利润总额
万元
235.85
正常年
15
年所得税
万元
58.96
正常年
16
年净利润
万元
176.88
正常年
17
项目总投资收益率
％
27.75
正常年
18
项目资本金净利润率
％
32.16
正常年
19
项目投资财务内部收益率
％
23.84%
所得税前
19.12%
所得税后
20
项目投资财务净现值
万元
897.73
所得税前
597.04
所得税后
21
项目投资回收期
年
6.22
所得税前
6.91
所得税后
22
项目资本金财务内部收益率
％
21.33%
23
盈亏平衡点
％
56.32
正常年
1.2可行性研究报告编制单位
单位名称：
青岛圣思达投资咨询有限公司
工程咨询资格证书编号：
工咨乙11920060041
发证机关：
国家发展和改革委员会
1.3报告编制依据及范围
1.3.1编制依据
1、国家发展和改革委员会《产业结构调整指导目录》（2011年本）
2、国家计委《投资项目可行性研究指南》
3、《XX市国民经济和社会发展第十二个五年计划》
4、《建设项目经济评价方法》（第三版）
5、《国务院关于做好建设节约型社会近期工作的重点通知》2005
6、《关于积极开展“万村千乡市场工程”质量建设年活动的通知》（泰商务字[2011]141号）
7、《山东省人民政府关于加快商贸流通业发展的意见》（鲁政发〔2011〕19号）
8、《XX市人民政府关于加快商贸流通业发展的意见》（泰政发〔2011〕64号）
9、项目申请单位提供的有关资料及数据
1.3.2编制范围
对项目提出的背景及建设必要性、市场分析预测、选址与建设条件、建设规模及产品方案、工程技术方案、环境保护与劳动安全、节能方案分析、项目组织机构与管理、投资估算与资金筹措、财务评价及不确定性分析、项目招投标进行综合分析评价。
1.4综合评价结论
本项目新建XX供销超市项目，符合国家发展规划及相关产业政策，项目地理位置优越，交通便利，内、外部环境及建设条件良好。
项目所提出的工程建设规模适宜，工程方案可靠，资金运用合理，抗风险能力较强，项目建设方案切实可行。
本项目的建设，可以充分利用XX便利的地理及交通条件，提升建设单位在当地繁荣农村商贸流通体系中的支柱作用。
项目对拉动内需，开挖第三利润，促进地方经济发展，扩大生产经营，繁荣农村商贸体系，增加就业岗位，维护社会稳定具有重要意义。
综合上所述，该项目在工程、技术、经济效益及社会效益等方面是可行的。
第二章项目提出的背景及建设必要性
2.1项目区概况
2.1.1项目区所在市——XX市概况
XX市地处山东省中部，北依省会济南，南临古城曲阜，东连齐都淄博，西濒滔滔黄河。
东西长约176公里，南北宽约108公里，总面积7762平方公里。
泰安因泰山而得名，取泰山安则四海皆安之意，象征国泰民安。
XX市现辖泰山、岱岳两区，新泰、肥城两市，宁阳、东平两县，有86个乡镇办事处，3700多个行政村，总人口543万。
泰城是全市政治、经济、文化中心，北距省会济南66.6公里，南距三孔圣地曲阜66.8公里，建成区面积50平方公里，人口40万。
城市依山而建，山城一体，环境优美，风光秀丽，是国务院公布的首批对外开放旅游城市，是著名的历史文化名城，也是国家卫生城市、首批中国优秀旅游城市和全国城市环境综合整治优秀城市。
泰安自然资源丰富，是山东省重要的能源、原材料和农副产品基地，也是闻名中外的旅游胜地。
现已探明的矿藏有煤、铁、铜、铝、钴、石膏、岩盐、自然硫等50余种，其中石膏、岩盐、自然硫储量分别为355亿吨、75.2亿吨和31.9亿吨，居亚洲之冠；煤、钴、长石、钾盐等在全国也占有重要位置。
依托资源优势，泰安的煤炭、电力、机械制造、建材、化工工业比较发达，电力电缆、玻璃纤维、纸面石膏板等产品占有一定优势。
农作物主要有小麦、玉米、花生、瓜菜等，泰山板栗、肥城佛桃、宁阳大枣久负盛名。
旅游资源得天独厚。
境内泰山融自然景观与人文景观于一体，是我国最早被联合国命名的世界自然与文化遗产。
自然景观以雄著称，雄中又蕴含着奇险秀奥等美景，有“天然山岳公园”之美誉。
人文景观以神为尊，经过历代帝王的封禅祭祀和文人墨客的登临赋颂，沉积了厚重的文化底蕴，被称为“东方历史文化宝库”。
每年慕名来泰山旅游考察的中外游客达500万人次。
泰安交通便利，科技文化发达。
京沪铁路、京沪、京福高速公路、104、105、205、220国道穿境而过，即将开工的京沪高速铁路纵贯南北。
电话可直拨世界各个国家和地区的大中城市。
全市现有科研单位21所，大专院校6所，中等专业学校51所，是山东省除济南、青岛外的第三大文化教育中心。
全市经济发展呈现速度逐年加快、效益大幅提升。
2011年1-4月份，全市规模以上工业企业工业增加值累计同比增长14.02%，增幅比全省平均水平高0.29个百分点，居全省第8位，实现主营业务收入1261.67亿元，同比增长22.66%；工业经济效益综合指数达到269.67%，同比提高12.85个百分点，反映经济效益水平的7项主要指标中有6项提高；工业企业工业增加值累计同比增长14.02%。
重点工业企业保持了平稳运行态势，重点调度的30户骨干企业实现主营业务收入424.25亿元，同比增长12.96%；实现利税69.46亿元，同比增长27.43%；实现利润46.01亿元，同比增长30.34%。
2.1.1项目所在地——XX概况
XX位于区境东部，北与莱芜市寨里镇搭界，南接角峪镇，东与莱芜市杨庄镇为邻，西与祝阳镇、泰山区邱家店镇相连。
面积68.5平方公里，镇机关驻范东村，距泰城23公里。
泰莱、济新公路，辛泰铁路贯通全镇。
境内有泰莱高速，省道S330、省道S244、省道S103线等3条公路干线交汇，南距京沪高速公路17公里。
XX属暖温带大陆性半湿润、半干旱季风气候，春季干燥，风沙多，夏季炎热，雨量集中，秋季天高气爽温差大，冬季寒冷少雨雪，四季分明。
多年平均气温11—13℃之间，一月份平均气温-2.9℃，极端最低气温-22.4℃，七月份平均气温26.4℃，极端最高气温40.7℃，平均气温年较差14.7℃。
生长期年平均280天，无霜期年平均200天，最长208天，最短192天。
全年日照时数为2367-2680小时，年均辐射量125.7千卡/C㎡年。
年平均降水量636毫米，极端年最大降水量132708毫米（1964年），极端年最少降水量455.2毫米（1988年）。
2011年财政总收入3699.2万元，比上年增长34%。
其中地方财政收入1734.04万元，比上年增长31%。
从各主要税种看，完成营业税453.6万元，增值税326.37万元，企业所得税212.82万元。
人均财政收入5912元，比上年增长34%。
2011年末，境内金融机构各类存款余额5.8亿元，比上年增长18.4%；各项贷款余额2.0亿元，比上年增长8.1%。
2.2项目背景
《关于加快推进农业科技创新持续增强农产品供给保障能力的若干意见》（2012年中央一号文件）指出：
加强农产品流通设施建设。
统筹规划全国农产品流通设施布局，加快完善覆盖城乡的农产品流通网络。
推进全国性、区域性骨干农产品批发市场建设和改造，重点支持交易场所、电子结算、信息处理、检验检测等设施建设。
把农产品批发市场、城市社区菜市场、乡镇集贸市场建设纳入土地利用总体规划和城乡建设规划，研究制定支持农产品加工流通设施建设的用地政策。
鼓励有条件的地方通过投资入股、产权置换、公建配套、回购回租等方式，建设一批非营利性农产品批发、零售市场。
继续推进粮棉油糖等大宗农产品仓储物流设施建设，支持拥有全国性经营网络的供销合作社和邮政物流、粮食流通、大型商贸企业等参与农产品批发市场、仓储物流体系的建设经营。
加快发展鲜活农产品连锁配送物流中心，支持建立一体化冷链物流体系。
继续加强农村公路建设和管护。
扶持产地农产品收集、加工、包装、贮存等配套设施建设，重点对农民专业合作社建设初加工和贮藏设施予以补助。
万村千乡市场工程由商务部2005年2月开始启动，工程的主要内容是，通过安排财政资金，以补助或贴息的方式，引导城市连锁店和超市等流通企业向农村延伸发展“农家店”，力争用三年的时间，孕育出25万家连锁经营的农家店，构建以城区店为龙头、乡镇店为骨干、村级店为基础的农村现代流通网络，使标准化农家店覆盖全国50%的行政村和70%的乡镇，满足农民消费需求，改善农村消费环境，促进农业产业化发展。
为了推动和支持万村千乡市场工程的开展，财政部会同商务部出台了对于万村千乡市场工程的专项资金扶持政策；国家开发银行向各地分行下达了贷款计划。
仅2005年，中央财政对万村千乡市场工程项目补贴了2.04亿元。
2006年，中央财政加大了资金扶持力度，对试点企业建设每个乡级店补助3000元，每个村级店补助4000元，中、西部地区和东北地区等老工业基地，每个农家店补助标准增加1000元。
对配送中心贷款贴息。
此外，商务部会同国家开发银行印发了《关于进一步支持农村市场体系建设的通知》，在国家开发银行对流通业提供的500亿元政策性贷款中，专项安排100亿元用于支持农村市场体系建设。
“十一五”末，“万村千乡市场工程”在农村将建设2667个物流配送中心，每个县平均拥有1个，配送中心面积达1700万平方米，全覆盖、多层次的农村商品配送体系初步形成，逐步破解开拓农村市场的难题。
农村物流基础设施大幅增加，不仅提高了农村商品配送率，也大大缓解了农村物流成本高的问题。
《XX市人民政府关于加快商贸流通业发展的意见》泰政发〔2011〕64号在“完善城乡市场体系，提升流通服务功能”中提出：
深入推进“万村千乡市场工程”。
加强标准化农家店建设，鼓励发展直营店，规范发展加盟店，积极扩展农家店服务功能，逐步实现消费品、农资、药品、图书同网流通。
加大配送中心改造力度，提高配送规模化、信息化水平，全面增强配送中心的商品采购、储存、加工、编配、调运、信息等功能，增加统一配送的比例和品种，扩大经营品种和服务范围。
“十二五”期间，全市标准化农家店覆盖所有行政村，商品统一配送率达到80％以上。
XX市自2005年开展“万村千乡市场工程”以来，我们在市委市政府的领导下，按照“规范、发展、提高”的思路，坚持以市场为导向，以企业为主体，以政策为手段，引导、支持企业大力开拓农村市场，初步形成以城区店为龙头、乡镇店为骨干、村级店为基础的农村现代流通网络.截止目前，全市累计新建与改造农家店3225个，覆盖全市100%的乡镇和85%的行政村，新增就业人员13000名，农村社会消费品零售额连续几年实现了高速增长，促进了农民增收，推进了社会主义新农村建设。
2010年底，对全市已验收农家店进行了全面检查，落实农家店存活率，经查，受全市新农村建设及市场规律影响，全市农家店存活3053家，存活率94.7%。
在此背景下，为进一步繁荣当地农村商贸物流流通体系，提升当地居民生活水平，建设单位提出本项目的建设。
2.3项目建设的必要性
2.3.1本项目的建设符合国家产业政策，是促进产业结构调整的需要。
为全面落实科学发展观，加强和改善宏观调控，引导社会投资，推进产业结构优化升级，促进一、二、三产业结构健康协调发展，逐步形成农业为基础，高新技术产业为先导，基础产业和制造业为支撑，服务业全面发展的产业格局，坚持节约发展，清洁发展，安全发展，实现可持续发展。
国家发展和改革委员会发布了《产业结构调整指导目录（2011年本）》，该目录有鼓励、限制和淘汰三类产业组成。
该目录中将“现代化的农产品、生产资料市场流通设施建设及面向农村的日用品、药品、出版物等生活用品连锁经营”列为鼓励类项目。
项目建设单位瞄准农村商贸流通的市场潜力，利用原有流通与零售体系和自身影响力，进行规模性化操作，符合国家产业政策和地方发展规划要求。
2.3.2本项目建设是繁荣当地农村商贸流体系的需要。
改革开放以来，城乡商贸流通业发展不平衡现象非常严重，城市商贸业与农村商贸业无论是在商业网点建设，还是在业态结构、空间布局、消费观念等方面都存在着较大的发展差距。
相对落后的农村商贸流通业已经严重延缓了农村的市场化进程，抑制了农民的消费，成为农村发展面临的新瓶颈。
XX近几年通过招商引资等方式，引进部分项目，工业、农业得到了一定程度的发展，但是服务业发展仍明显滞后，本项目以日用消费品配送的建立和完备为主要目标，项目建设能够对当地商贸流通的繁荣发展起到良好的示范和带动作用。
2.3.3有利于建设单位拓展发展领域
XX市XX供销合作社是一家集百货、五金交电、农用生产资料、汽车配件销售的集体企业，企业在当地依托供销合作社原有网络，为当地第三产业的发展、繁荣当地商贸流通，做出了突出贡献。
本项目建设并投入运营，对于提高XX市XX供销合作社运营能力，扩大规模，拓宽领域，延展市场空间都具有十分重要意义。
2.3.4有利于优化地区产业结构
企业为了求得生存和发展，必须顺应市场的变化不断调整产业结构。
自改革开放以来，随着我国经济的持续高速发展，农村经济得到了较好发展，农村市场消费能力及需求量不断增长，且对其服务质量的要求越来越高，促使农村商贸企业必须转变思路积极发展，应对农村市场的需求。
XX市XX供销合作社依据自身的优势和利用原有流通与零售体系和自身影响力，新建XX供销超市项目，进一步改善企业内部的产品生产结构，使企业适应市场的新需求。
2.3.5有利于扩大就业，提升当地人民的生活水平
我国人口众多，富有劳动力。
随着城市化水平的提高，大量农民转变为城市市民，同时随着高校的扩招，每年有数百万的大学毕业生面临找工作，我国就业形势严峻。
20世纪90年代以来，我国推出了一系列的体制改革措施和政策安排，提高社会就业、促进经济发展方面起到了积极作用。
该项目建成后，需要大量的生产人员，这对当地就业具有促进作用。
综上所述，本项目的建设符合国家产业政策，有利于促进当地经济快速发展，增强企业的综合经济能力，增加就业机会，具有明显的经济和社会效益，项目的建设是十分必要的。
第三章现状与发展机遇分析
3.1我国农村商贸流通业发展中存在的问题
3.1.1农村商业网点建设集中度差
由于农村市场需求分散，批量较小，且大多地域偏远，交通不便。
大型的流通企业在分散无序的农村市场面前或犹豫不决或不屑一顾，国有流通企业在农村的零售网点极其薄弱。
供销社系统基本上一直是农民组织商品流通的主渠道。
随着市场竞争加剧，供销合作社多实施柜组承包，农村市场几乎成了个体经营者的独家天下。
加之零售业的进入壁垒低，退出壁垒较高，造成农村市场低层次个体商业急速发展，给企业规模带来浓厚的细小化色彩，使得零售业的集中度低，零散度高达90%以上，产业竞争力相当低。
个体经营者由于自身的局限性，对市场、对产品、产业的营销知识基本上从经验中得到，使得零售业态经营者素质整体偏低，也为大量假冒伪劣产品充斥农村市场提供了便利。
3.1.2农村零售业态结构单一
改革开放二十多年来，农村商贸业一直没有得到足够的重视，缺乏商贸流通和商业网点的规划引导。
由于农村商业网点的“小、散、乱”，商业网点的业态大多是传统的夫妻店、杂货铺、代销店，既像百货商场，又像超级市场，经营能力小，规范化、组织化程度低，没有明确的业态定位。
而且，由于大部分农村店铺的硬件条件较差，经营者考虑短期效益的居多，加之扩张资金和相关知识的缺乏，很难在现有基础上对商贸流通业态进行升级换代。
单一、落后、无序发展的零售业态格局，严重影响了农村商贸业的持续健康发展。
3.1.3农村“商流”、“物流”不畅
农村商贸流通业主要担负着将满足农民生产生活的消费资料和农业生产资料从外面运进来，同时将生产出来的农产品运出去的任务。
由于农产品营销网络和农村物流体系的不健全，农民购买商品也好，卖出农产品也好，都十分不方便。
有的乡镇，就根本没有专门的农业生产资料销售和农产品收购网点，农村消费市场大部分是以路为集市、以简易棚为摊点，规模偏小、设施简陋、场地狭窄，导致农村流通渠道不畅，使“买”与“卖”之间经常出现脱节和断层，交易成本很高。
不畅的农村“商流”、“物流”，必然对给农村流通业的发展带来障碍和困难。
3.1.4农村商贸业人才严重缺乏
除农民的收入水平以外，消费观念对消费什么、如何消费、消费多少等都有着决定性的影响。
相比城市居民，农村居民的消费和理财观念较为落后，不能将有限的资金用到最适合的地方。
最严重的是商贸业人才一般都不愿扎根农村，人才的缺乏也是农村商贸业发展不好的原因之一。
事实上，商业文明的传播、经营模式的转变等都需要人来完成，要改变落后的农村商业发展格局，适当引进和培养高素质的经商人才也是十分必需的。
3.1.5城乡商贸流通一体化程度低
从全国范围来看，城市商贸业对农村商贸的劳动作用还不够，城市商贸企业对农村的辐射范围不广，辐射力度不够，城乡商贸一体化程度不高，不能有效满足农村消费者的需求。
在大部分农村，存在着商业网点布局零乱，网点建设落后，农村消费市场尚不规范，生活资料和生产资料的“假冒伪劣、以次充好”等现象。
在商务部“千镇连锁，万村便利店”工程启动后，农村商贸的发展有了一定的起色，但仅仅处于起步阶段，发展空间巨大。
3.2发展机遇
不论是农村生产用的原材料还是农民生活的衣食住行，都离不开商贸流通企业；发展农业产业化经营，可以将种养、加工、流通有机结合起来，扩大生产规模，延长产业链条，从而提高农业效益，增加农民收入。
这其中蕴含的巨大商机更是不言而喻。
建立健全农村市场体系的要求极为迫切，显现的商机尤为明显。
农村市场体系的核心是农业生产资料和农村日用消费品供应及农产品销售等。
由于缺乏国家级的机构来统一规划并投资建设市场体系，目前中国农村商品市场的总量仍感不足，分布也不尽合理。
在城市中普遍存在的超级市场、连锁店，在农村还不多见。
由于缺乏严格的市场准入制度、健全的商品质量检测制度和必要的检测设备、手段，农村市场中假冒伪劣商品危害程度远高于城市。
无论是农产品、工业品还是生产资料，不合格率高,假冒伪劣问题较为严重，销售渠道混乱，严重危害农民的生产和生活。
今后国家肯定会加大投入，逐步完善农村生产资料市场。
随着这些市场的逐步放开，国外的一些大型农用机械制造、农药化肥生产企业如美国的JohnDeer、蒙三多等公司也开始看好这块市场。
探索网络使用多样化，“一网多用”收购农产品。
以在农村的零售网点为平台，把地产农产品收购进城，一定程度上解决农民卖难问题。
“一网多用”搭建综合服务平台，以日用消费品流通网络为载体，建立集消费品与药品、农资、农产品收购、文化、科教、中介代理于一体的综合购物区和综合服务中心，推动农产
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