房地产相关基础知识.docx

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房地产相关基础知识

第一部分房地产交易法律知识

第一章基础法律知识概述…………………………………………………………2

第二章签订买卖合同时需要注意的法律问题………………………………3

第三章签订租赁合同时需要注意的法律问题………………………………4

第二部分法律文书索引及签约规范

第一章买卖的交易流程及应注意的问题…………………………………7

第二章租赁的交易流程及应注意的问题…………………………………8

第三章法律文书的索引……………………………………………………8

第四章法律文书的签约规范……………………………9

第三部分权利凭证及税费知识

第一章权利凭证………………………………………………………………11

第二章税费………………………………………………………………22

第一部分：

房地产交易法律知识

第1章基础法律知识概述

1、定金的概念是什么？

定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，当事人一方在合同订立时，或订立后、履行前，按合同标的额的一定比例，预先给付对方当事人的金钱。

2、定金何时生效？

A．我国《担保法》第90条规定：

“定金合同从实际交付之日起生效”，即定金合同必须是实践性的，仅有设立定金的合意，而没有定金的实际交付，不产生定金合同。

B．定金的有效是以主合同的有效成立为前提的，定金合同是主合同的从合同。

定金的成立生效要具备以下几个要件：

要有主合同的签订及生效，同时也必须有书面的定金合同或者定金条款，而且需要现实交付定金。

3、定金罚则的内容如何？

我国《担保法》第89条规定：

“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

”本条中双倍包括本金。

4、对定金的数额有什么规定？

定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。

超过的部分不发生定金的效力。

5、签订了〈房地产买卖居间协议〉，何时才能真正认定为买方违约，从而卖方作为履约方可以没收定金？

第二章签订买卖合同时需要注意的法律问题

1、注意交易房屋的权属情况

A.首先要注意交易房屋的权利是否存在共有情况。

B.其次需要确认签约主体的的真实性。

（注意审查业主产证时同时需要兼顾其他细节问题，例如面积、该房产用途等情况）

C.需要及时去房地产交易中心做交易房屋的产权调查。

2、注意房屋的租赁情况

A.优先购买权问题

注意怎么破除承租人的优先购买权的方法

B.买卖不破租赁

在签订买卖合同时就要注意附件5中是否已设立租赁的填写：

✓若未设租赁，则填“无”；

✓若已设租赁，且该租赁已被登记，则填“有”，并同时签订《租约转让协议》；

✓若已设租赁，但该租赁未被登记，则填“无”，并同时签订《租约转让协议》。

3、房地产的风险责任何时转移给购房者

《上海市房地产转让办法》的规定是：

房地产的风险责任，自房地产权利转移之日起由转让人转移给受让人；但转让当事人约定自房地产转移占有之日（交房之日）起转移风险责任的，从其约定。

大多数的购房者会选择使用在房地产转移占有之日起转移风险责任。

4、对于违约责任条款的正确解读

5、必须对付款方式进行明确、具体的约定

6、对于附属设施、设备的约定

7、对于水、电、煤过户的约定

水、电、煤中只有煤气是要办理过户手续的，上﹑下家必须凭《上海市房地产买卖合同》﹐以及双方的身份证﹑上家在交房日之前一個月已缴清的煤气费帐单﹐共同到燃气部门办理手续。

对于沒有约定或约定不清的﹐燃气部门将拒绝办理。

8、对于户口问题的约定

A.在司法实践当中，因户口引发的房屋买卖纠纷有逐年上升的趋势。

B.由于目前户籍管理属于公安部门进行的行政管理，不属于法院的受案范围，因此法院通常不受理二手房交易中仅以户口迁移为诉讼标的的案件。

而公安机关在处理户口纠纷时，又受到户籍政策的限制。

C.解决办法：

9、签订买卖合同时细节问题的把控

A.双方当事人签章，要注意让买卖双方在真正的签章处签章；

B.从补充条款起的附件每页加盖骑缝章；；若有加页，也需要注意加盖骑缝章；

C.若条款有改动，需双方签章确认；

10、注意补充协议的签订

买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款，也可以通过补充协议来将合同中对双方的意思写明，会减少后续阶段因意思含混而造成纠纷。

例如拖延过户时间等。

第三章签订租赁合同时需要注意的法律问题

1、签约人不是产权人怎么办？

A.如果签订合同之人不是产权人，则可能存在代理关系或者转租关系，若存在代理关系的，则需有产权人委托签约人的授权委托书原件（最好经过公证）；

B.若存在转租关系的，承租人转租房屋，应当征得出租人的书面同意；未征得出租人书面同意而转租房屋的，出租人可以解除租赁合同。

房屋转租的期限，不得超过租赁合同约定的租赁期限减去承租人已租赁期限后的剩余期限。

C.另外还需要注意产权人为几人共有，但签约人仅是其中一人时，则需有未到场的其他产权人授权委托书原件或者同意出租证明原件等。

2、如何支付租金和“押金”？

A.“付×押×”是租赁市场中对租金和“押金”支付方式的俗称，比如付三押一，即指租金按三个月为一期支付，押金数额为一个月的租金。

具体几个月支付一期租金则由各人自身状况决定。

B.“押金”法律上称之为“租赁保证金”，在租赁合同中，租赁保证金是承租人在租赁期满后扣除承租人应交而未交的必要费用后，应当全额无息返还承租人的款项。

3、何为“免租装修期”？

“免租装修期”非法律明确规定的概念，所以应当通过合同来约定其内容。

免租装修期较多出现在写字楼、商铺租赁当中，主要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修，实际不能办公、营业，此种情形下，出租人同意不收取承租人装修期间的租金，但依据惯例，因使用而产生的水费、电费、电话费、物业管理费等仍然需要支付。

所以“免租装修期”的长短以及各种费用的承担，必须依据合同明确约定，而不能想当然地理解。

4、家俱、家电等设施出现故障谁来修？

签订租赁合同时，对于家俱、家电等附属设施、设备的维修义务应当明确约定，一般约定，因自然原因引起的功能减弱和正常使用而产生的损坏，应当由出租人承担维修义务，并承担相应费用；因承租人不当使用造成的损坏，应当由承租人承担维修义务，并承担相应费用。

5、承租人迟迟不缴纳水费、电费、电话费等费用怎么办？

6、一方违约了，怎么办？

A.合同应当根据不同的违约情形，约定不同的违约责任。

B.违约金的数额上，写字楼或者商铺应当高一些，因为写字楼或者商铺的租金水平市场波动较大，如果违约金较低，违约成本较低，容易引发违约发生。

7、已经抵押的房屋如何出租？

根据《上海市房地产抵押办法》规定“以已设定抵押权的房地产进行出租的，出租人应当将已抵押的事实明示拟承租人”。

8、写字楼、商铺等非住宅租赁，需要特别注意哪些问题？

A.特别注意产权中的土地用途和房屋用途，如果土地用途和房屋用途与承租实际用途不相符合的，则承租人可能面临无法办理营业执照、无法通过相关审批手续等风险。

B.需要了解相关商业规划和有关政策等，如果承租人将要经营的业态不符合相关的商业规划和有关政策

C.出租人应特别关注因租赁行为而需缴纳的税费数额。

第二部分法律文书索引及签约规范

第一章买卖的交易流程及应注意的问题

1、买卖交易流程的回顾及各个环节应适用的法律文书：

A.交易之分类：

买卖与租赁

“买卖”分类：

正常二手房

强买强卖

退房购房

权益转让（严格区别“订单转让”）

使用权转产权

B.买卖之交易流程及各个流程中需要运用的法律文书

✓交易流程。

✓各个交易流程中需运用的法律文书。

2、买卖交易流程中应注意的问题：

A.在上下家交房过程中应注意哪些问题？

✓家具清单、房屋交接书的填写

✓水、电、煤等的交割

B.产调的必要性和重要性

无论是否看到交易房屋之产权证原件与否，均应对交易房屋做“产权调查”

C.《预售合同》附件：

“房屋交接书”

✓房屋交接书是“交房”的标志

✓房屋交接书的意义

第二章租赁的交易流程及应注意的问题

1、租赁交易流程的回顾及各个环节应适用的法律文书：

A.租赁交易流程

B.各个交易流程中需运用的法律文书。

2、租赁交易流程中应注意的问题：

A.小业主所有的房屋能够开始对外出租的最早时点是何时？

✓现房出租

✓期房出租

B.区别概念：

预租

第三章法律文书的索引

1、下载使用三方《房地产买卖居间协议》应注意的关键点：

A.完整的三方《房地产买卖居间协议》是以“居间协议的正文”和“居间协议的例文”组成的。

B.“居间协议的正文”规定的是一些常规的、每个个案均会体现的信息，例如：

房屋的基本情况等信息。

“居间协议的例文”是《房地产买卖居间协议》第三条所规定的内容，上述内容会根据交易模式的变化而变化，故应根据实际的交易模式来选取。

例如：

一个正常二手房的买卖，用下家的首付款替上家还贷，而后下家再申请贷款的付款方式，则应该选取相应的例文去插入到买卖居间的正文的“第三条买卖条件”中。

第四章法律文书的签约规范

1、各法律文书签订的共同规范：

A.房地产权利人的确定。

B.在格式条款以外以留白条款等形式另行约定内容，或对格式条款内容作出变更的，均需经约定各方当事人确认；

C.中原作为一方当事人的协议、合同签订后，应在落款处加盖分行合同专用章及经纪人章。

D.签署的任何文书或付款凭证均应注明日期。

E.应留有买卖双方的联系地址。

2、买卖双方签订《上海市房地产买卖合同》前单方违约或合意解约，当事人向我司支付的款项应分别如何定性？

A.在单方违约的情况下依法律文书之约定

✓守约方应支付的钱款及定性。

✓违约方应支付的钱款及定性。

B.在买卖双方合意解除买卖交易的情况下：

买卖双方各自向我司支付不高于1%总房价款，作为对我司居间服务的补偿；

C.在收取上述各款项时，我司应按各款项性质出具相应的收据、发票，不能以“佣金”性质开具收据、发票。

D.上述条款法律诉讼的风险

3、《看房确认书》、《求购确认书》的签约规范：

A.所带看房屋应确定具体地址，具体到房屋的“号”、“室”。

B.若客户看房后已收执一份确认书，下次再带看其他房屋时，应注意《看房确认书读》的填写方式。

4、《房地产买卖居间协议》中关于约定签订《上海市房地产买卖合同》的期限条款应注意点：

A.正常二手房《房地产买卖居间协议》中第六、八条中分别约定买卖双方签订《上海市房地产买卖合同》的期限，因此务必保持一致；

B.强买强卖《房地产买卖居间协议》中有关上述内容的约定，除正文部分第七、第九条外，另有强买强卖各例文第3.2条B项，因此此三处时间均应保持一致。

5、对于已抵押的房屋出售或出租，签约时应特别注意哪些问题？

A.买卖交易中出售已抵押的房屋应注意的问题。

B.租赁交易中出租已抵押的房屋应注意的问题

6、定金保管条款及《定金保管书》：

A.房东签收定金的方式

B.若房东签收定金，并将定金保管于中原处，则应注意的问题

C.如果出现房东对法律文书做出单方面变更且未得到买方的书面确认时，禁止让房东签收定金。

7、《佣金确认书》：

A.若出现一方代替另一方支付佣金情形，在与实际支付佣金的一方当事人所作《佣金确认书》时需陈述代付佣金的事实，并就该内容经当事人签字确认。

B.若签订买卖/租赁合同时，买方/承租方人员比作委托时有增加或买方/承租方人员有根本改动，则应重新与新增人员或改动人员签订《佣金确认书》。

8、《切结书》：

A.签署《切结书》的主体应为与房地产权利人就该房屋所签署的租赁合同中的承租人；