福顺尚都购物中心市场调研报告.docx

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福顺尚都购物中心市场调研报告

福顺尚都购物中心

市场调研报告

二00六年六月二十六日

调研人罗金

前言

本报告对哈尔滨市购物中心进行了探索性的市场调研，了解目前哈尔滨市购物中心市场的基本情况。

报告对哈尔滨的经济发展，政策，百姓的购买情况，潜在顾客，竞争对手等相关情况进行了介绍，最后根据哈尔滨市经济发展及城市规划的状况对福顺尚都购物中心发展提出了分析建议。

一、调研目的

简单调研，以获知同类购物中心发展状况、项目的环境特征，并以此为基础，结合目前哈尔滨市购物中心发展状况，从而为福顺购物中心准确市场定位提供强有力的市场支持。

二、调研时间

2006年6月20日～6月26日

三、信息来源

主要来自于国家以及哈尔滨统计局，东北网，哈尔滨统计信息网，购物中心网；实地调查；图书馆资料。

四、调研区域

哈尔滨市区，重点市南岗和动力区。

五、调研对象

同类可比性购物中心、项目周边环境、政府部门。

六、调研内容

1、哈尔滨市购物中心宏观环境、购物中心发展状况和趋势

2、区域市场状况及竞争市场

七、信息整理

将得到的原始信息进行分析、归纳、总结，并做进一步提炼，在此基础上进行福顺购物中心总体功能定位及市场定位的研究。

目录

前言

第一章宏观环境

一、哈尔滨总体经济环境分析

1、哈尔滨市国民生产总值发展情况

2、哈尔滨市三大产业发展情况

3、哈尔滨市城镇居民收入增长情况

4、哈尔滨市城镇居民储蓄余额情况分析

5、城镇总人口情况

二、南岗区和动力区的经济环境概况

1、南岗区经济环境

2、动力区经济环境

三、哈尔滨经济发展政策及城市规划

1、宏观发展政策

2、城市规划

第二章哈尔滨购物中心市场需求分析

一、哈尔滨市居民消费情况

二、哈尔滨市居民消费分析

三、大学生消费调查及分析

第三章福顺尚都购物中心商圈调查

一、哈尔滨市商圈的发展变迁

二、哈尔滨市商圈分布状况

三、哈尔滨市房地产开发情况

四、福顺尚都周边房地产开发情况调查

五、确定目标与潜在消费者

第四章哈尔滨购物中心调查

一、哈尔滨市主要的购物中心简介

二、主要竞争对手的经营状况

三、对竞争对手的分析

四、哈尔滨市购物中心的发展趋势

第五章对福顺尚都购物中心发展建议

一、福顺尚都购物中心的竞争优势

二、对福顺尚都购物中心的发展建议

附录1哈尔滨城市人口调查

附录2哈尔滨城市居民家庭人均全年消费性支出构成

附录3福顺尚都周边房地产开发情况

附录4  哈尔滨2006年1－5月份居民生活增长情况

第一章宏观环境

一、哈尔滨市总体经济环境分析

“十五”以来，哈尔滨市经济总量持续增加，发展速度不断加快，三次产业结构进一步调整，运行质量稳步提高，综合经济实力不断增强。

1、哈尔滨国民生产总值发展情况

据测算，2005年全市实现生产总值1830.4亿元，按可比价计算比上年增长14.1%，比2000年增长84.0%，“十五”时期年均增长13.0%，增幅比“九五”时期平均增幅高1.2个百分点，比“十五”计划目标（11.8%）高1.2个百分点。

是改革开放以来我市经济总量增长最快的时期。

2001-2005年累计实现生产总值7035.7亿元，平均每年实现1407.2亿元，是“九五”时期平均每年实现GDP水平的1.82倍。

经济增长速度逐年提高，2001-2005年增长速度分别为11.2%、11.5%、13.5%、14.7%、14.1%，这一时期经济增长波幅相差3.5个百分点。

从人均生产总值看，2005年我市人均GDP18852元，约合2342美元，按可比价计算比上年增长13.1%，比2000年增长80.2%，年均增长12.5%。

2001-2005年我市人均GDP分别为11319元、12420元、14216元、16674元、18852元，各年增长速度分别为11.6%、11.2%、13.1%、13.4%、13.1%，五年间速度提高了2.2个百分点。

“十五”期间是我市改革开放以来经济发展最快，也是最稳定的时期。

经济运行质量不断提高，综合经济实力跃上了新台阶。

2、三大产业发展情况

第一产业基础地位继续加强。

“十五”期间，我市农业和农村经济发展加快，农业生产结构得到调整。

2005年第一产业实现增加值299.9亿元，按可比价计算比上年增长8.6%，比2000年增长42.3%，年均增长7.3%。

2001-2005年第一产业对全市经济增长的平均贡献率达到9.7%，拉动全市生产总值增长1.3个百分点。

“十五”时期第一产业累计实现增加值1197.4亿元，比“九五”时期增加338.3亿元。

2001-2005年第一产业增加值增长速度分别为4.6%、6.5%、6.3%、10.5%、8.6%。

在第一产业中农业实现增加值120.8亿元，比上年增长5.7%，年均增长8.3%；牧业实现增加值155.0亿元，比上年增长10.5%，年均增长10.5%；渔业实现增加值6.2亿元，比上年增长16.7%，年均增长8.5%；林业实现增加值10.8亿元，比上年增长6.7%，年均增长14.3%。

第二产业发展加快，工业经济持续、快速增长。

“十五”以来，我市进一步实施老工业基地调整改造战略，深化国有企业改革，发挥优势产业作用，加大工业结构调整力度，带动了第二产业快速发展。

2005年第二产业实现增加值646.0亿元，比上年增长16.9%，比2000年增长1.1倍，年均增长16.2%，比“九五”时期平均增幅高3.3个百分点。

2001-2005年第二产业各年的增长速度分别为13.4%、13.0%、17.7%、19.9%、16.9%，呈现出平稳快速的发展势头，是我市改革开放以来发展最快的时期。

2001-2005年第二产业对经济增长的贡献率达到41.3%,拉动经济增长5.4个百分点，比“九五”时期高1.5个百分点。

其中2005年全市工业实现增加值490.9亿元，比上年增长16.2%，比2000年增长1.07倍，年均增长15.7%，比“九五”时期高2.6个百分点。

五年间工业经济增长速度分别为12.1%、12.5%、17.7%、20.2%、16.2%，对全市生产总值的平均贡献率达到31.0%，拉动经济增长4.0个百分点，比“九五”时期高0.9个百分点。

工业经济中规模以上工业增势强劲，2005年实现增加值350.7亿元，比上年增长20.1%，年均增长18.0%；规模以下工业实现增加值140.2亿元，比上年增长7.9%，年均增长11.2%。

2001-2005年第二产业实现增加值分别为344.7亿元、369.6亿元、450.0亿元、552.2亿元、646.0亿元，其中工业各年实现增加值分别为257.8亿元、281.2亿元、344.0亿元、421.9亿元、490.9亿元。

2005年建筑业实现增加值155.1亿元，比上年增长19.3%，比2000年增长1.3倍，年均增长18.1%,对经济增长的贡献率为10.3%，拉动经济增长1.3个百分点。

第三产业稳定快速发展。

“十五”以来，我市第三产业蓬勃发展，形成了以交通邮电、批发零售贸易餐饮业等行业为主导，金融保险、旅游、房地产业、信息咨询等新兴行业全面发展的新格局，成为国民经济中增长最稳定、发展最快最活跃的产业。

2005年第三产业实现增加值884.5亿元，比上年增长13.9%，比2000年增长83.4%，年均增长12.9%，比“九五”时期平均增速高0.2个百分点。

2001-2005年第三产业各年经济增长速度分别为12.4%、12.4%、13.2%、12.6%、13.9%，五年间对全市经济增长的贡献率为49.0%,拉动经济增长5.3个百分点，比“九五”时期高0.3个百分点。

第三产业实现增加值分别为543亿元、601.2亿元、680.4亿元、776.7亿元、884.5亿元。

从传统行业看，随着生产的发展和人民生活水平的日益提高，城乡市场日益繁荣，商饮服务业快速发展。

2005年，批发零售贸易餐饮业实现增加值252.3亿元，比上年增长13.5%，比2000年增长77.0%，“十五”时期年均增长12.1%，拉动经济增长1.8个百分点。

交通运输邮电业发展迅速。

2005年，我市交通运输邮电业实现增加值173.1亿元，比上年增长13.5%，比2000年增长67.7%，年均增长10.9%，拉动经济增长1.1个百分点。

从现代服务业发展情况看，一批新兴行业发展迅速。

2005年全市实现金融保险业增加值60.7亿元，上年增长6.6%，比2000年增长50.4%，年均增长8.5%，拉动经济增长0.3个百分点。

包括信息咨询、计算机及应用、租赁、娱乐、旅游在内的社会服务业、房地产业、科学研究事业等均有较大发展。

2005年，全市其他服务业、房地产业实现增加值分别为338.6亿元、59.9亿元，年均增长15.8%、11.6%，拉动经济增长2.8、0.3个百分点。

3、哈尔滨市城镇居民收入增长情况及分析

据抽样调查资料显示，2005年哈尔滨市居民家庭人均可支配收入达到10065元，首次突破万元大关，比2000年增长78.7%，年均增长12.3%。

（1）增长速度达到两位数。

“十五”期间，哈尔滨市城市居民人均可支配收入由5632元增加到10065元，年平均增长率达到12.3%。

2001-2005年各年的增长速度分别为9.3%、12.9%、12.9%、13.1%、12.6%，是改革开放以来居民收入增长较快的五年。

（2）工薪收入占主导地位。

2005年居民家庭人均工薪收入达到6293元，比2000年增长70.6%，年均增长11.3%，是拉动居民收入水平提高的主要因素。

工薪收入占家庭总收入的比重为60%，虽然比2000年减少5.5个百分点，但仍占居民收入主导地位。

收入增长的主要原因一是近年来我市经济体制改革不断深化和完善，国企改革成效在经济结构调整中初步显现,部分企业减员增效明显，职工工资收入稳定增加。

二是政府重视下岗职工的再就业工作，增加了一部分就业岗位，再就业形势有很大改观。

三是随着振兴东北老工业基地政策的实施，我市企业生产经营活力得到了进一步增强，职工收入相应提高。

四是2005年国家机关、事业单位实施阳光工资，工资透明度增强，省、市、区三级政府根据自己的财力相继提高了工资，使机关事业单位职工工薪收入明显增长。

4、哈尔滨市城镇居民储蓄余额情况分析

截至2006年3月末，哈尔滨市本外币居民储蓄存款余额1617.2亿元，比年初增加89亿元，同比增加10.3亿元，增长5.8％。

一季度哈市金融存款呈现以下变化：

储蓄存款持续增长，增长率为5.8％；企业存款增长较快，3月末哈市金融机构本外币企业存款余额为873.1亿元，比年初增加38.5亿元，同比增加71.7亿元。

5、城镇人口情况

2005年末全市常住人口974.36万人。

户籍总人口971.64万人，比上年增加1.41万人。

其中，市区人口398.61万人，增加4.07万人。

在总人口中，非农业人口467.69万人，增加1.49万人；男性人口493.18万人，增加0.58万人。

男女性别比（以女性为100）为103.08。

 全市常住人口中，0—14岁的人口为136.63万人，占总人口的14.01%；15—64岁的人口为762.80万人，占总人口的78.24%；65岁及以上的人口为75.58万人，占总人口的7.75%。

与第五次全国人口普查相比，0—14岁人口的比重下降了3.99个百分点，15-64岁人口和65岁及以上人口的比重分别上升了2.05个百分点1.94个百分点。

见附录1

二、南岗区和动力区的经济环境概况

南岗区和动力区是福顺尚都购物中心的主要辐射区域，是未来福顺尚都购物中心的主要客流来源，所以特别对南岗区和动力区的经济环境进行了调研。

1、南岗区经济环境

南岗区哈尔滨市的中心城区，总面积182.87平方公里，城区面积60平方公里，总人口90万，人口密度每平方公里1.5万人，全区辖16个街道办事处，3乡1镇。

南岗区是黑龙江省党政军机关所在地，是全省政治、经济、商贸、文化、科研、金融、交通中心。

区城内有中直、省市直机关83个，团以上驻军（警）部队26个，有正规大专院校11所，中学专科学校30所，科研机构51个，支行以上金融机构21个。

区城内交通便利，是全省的交通枢纽。

哈尔滨火车站，内陆港，东北最大的铁路货运编组站均在区内，是全省物资集散地。

随着改革开放的不断深入，南岗区的经济建设和社会事业都得到了长足的发展。

作为中心城区的南岗区正在努力发挥载体功能，服务功能和辐射功能，加快由发展区属经济向发展区域经济转变。

2005年1－12月，南岗区完成总产值3145650万元，销售收入3988680万元，利润总额231380万元，实缴税金118280万元，财政收入71507万元,计划比分别为108.4%、109.6%、112.3%、114.5%、106.2%,同期比分别为30.7％、31.5％、34.8%、36.6%、17.7%。

2、动力区经济环境

动力区始建于1958年，是新兴的工业城区，位于哈市东南部，与南岗、香坊、平房区毗邻。

全区现有人口41万人，面积131平方公里，其中，城区面积25.3平方公里。

行政区内辖有12个街道办事43个社区居委会；1个镇，17个行政村。

动力区的区情有四个主要特点：

　　一是“三大”集中。

动力区是大工厂、大科研院所、大中专院校相对集中的城区。

区内有哈尔滨电机、锅炉、汽轮机有限责任公司等国有大中型企业23家。

有哈尔滨工业五大集团中的哈尔滨电站设备成套集团、哈尔滨工量具集团和哈尔滨亚麻集团。

有黑龙江中医药大学、东北林业大学、哈尔滨理工大学等大、中专院校19家，省石化院、大电机研究所等科研院所27家。

二是城区环境质量较好。

全区集中供热面积达77％。

全区绿化总面积1636.89公顷，绿化覆盖率达到49.36%，人均公共绿地9.88平方米，我区是我市唯一的省级园林绿化示范城区。

城区大气污染指数较低，是全省第一个无烟尘控制区。

三是人口文化构成层次较高。

区内居民构成以知识分子和产业工人为主。

具有大专以上学历人口为69705人，占人口总数的17％。

我区连续两次被评为全国科教工作先进区。

　四是道路宽敞，交通便利。

和平路、三大动力路、和兴路和二环干道纵贯全区，京哈、哈阿、哈五公路通过境内，王兆屯和孙家火车站坐落在区内，有3条28公里长的铁路专用线贯穿驻区16家国有大中型企业。

二、哈尔滨经济发展政策及城市规划

1、宏观发展政策

改革开放以来，哈尔滨发生了翻天覆地的变化，国民经济和社会事业取得举世瞩目的成就。

超额完成了“六五”、“七五”、“八五”和“九五”计划，提前实现全市生产总值翻两番。

经过几十年的建设，哈尔滨已经发展成为一个工业门类齐全，同时又拥有广大农村的现代化城市。

党的十六届三中全会提出了实施东北地区等老工业基地调整改造的战略决策，给哈尔滨带来重大发展机遇。

哈尔滨制定了《哈尔滨市老工业基地调整改造规划》，老工业基地调整改造在积极的推进中，初步规划了590个项目，总投资1240亿元，其中已有17项列入国家第一批老工业基地调整改造规划，总投资额26．7亿元。

“十一五”期间，正值中国进入“重要战略机遇期”和“全面建设和谐社会，加快推进社会主义现代化的新的发展阶段”，与此同步推进的振兴东北老工业基地战略给东北地区带来了加快发展的机遇。

在这一宏观形势推动下，哈尔滨将通过体制创新、技术创新的质变飞跃和产业规模的聚变、裂变扩张，提升综合竞争能力，做大做强主导产业，充分发挥龙头带动作用、产业辐射作用、窗口示范作用以及老工业基地调整改造的先导作用，成为省、市经济发展的“龙头”和“龙眼”，为推动全省全市老工业基地调整改造，为建设东北经济圈，为振兴黑龙江经济做出应有的贡献。

大型购物中心的建立能大大推动了哈尔滨城市建设，更为哈尔滨市民又提供了一处购物休闲场所，在方便社区居民生活的同时，刺激了哈尔滨的商业发展，拉动了哈尔滨城市经济，促进了商业文化产业的发展，更为社会提供了很多就业机会，政策大力支持购物中心的发展。

2、城市规划以及分析

　　购物中心的项目开发，一定要符合城市发展的总体目标。

这是因为购物中心是城市发展中最活跃的元素之一，是一个需要不断改善和提高的场所，同时也是城市再开发当中的战略性的承担者。

购物中心的发展与城市发展的长期性、持续性特征，具有相互结合的内在肌理。

实施“以商兴城”的战略，可以使购物中心成为推动城市发展的基础设施。

哈尔滨的城市扩张规划：

北跃：

城市发展跨过松花江向北发展，江北分为四个组团：

前进组团是行政办公、居住、商贸、教育科研等功能；松浦组团为商贸、文化、对俄贸易加工区；黎明组团是教育科研功能，并兼顾接纳城市中心区产业转移功能；呼兰组团为居住功能，兼顾电力、建材等产业功能。

北部是城市未来发展的重点，新增城市用地面积74平方公里，集中在松花江以北、呼兰河两岸地区，接近全市新增用地的一半。

西扩：

指城市西部的群力、哈西、昌林湖风景区，是产业的集中区，主要以高科技产业为主。

南延：

城市向南部平房地区发展，建设国家级制造业基地，是城市发展第二产业的主要方向，新增城市用地面积46.8平方公里。

东优：

主要是优化、整合哈东工业区、成高子、新香坊、团结、动力东侧等地区，是对现有东部传统化工区域的改造升级，改造成居住、物流等功能区域。

中兴：

是对城市中心区域的复兴发展，改造的原则是三增三减，即减少人口密度、减少建设容积率，减少城市污染源污染企业数；增加城市绿地，增加城市服务设施，增加城市公共空间。

哈尔滨市政府正准备向哈西扩张，为什么不选择江北和南岗呢，首先，拿上海为例，上海的埔东发展了十余年现在还是无法和埔西相抗衡，而上海的发达是哈尔滨无法比拟的，而且哈市又一条松花江，而松花江上的桥，现在只有一座，韩国汉城虽然也有一条江，但江上的桥多达20几座，但汉城比哈尔滨小的多，哈尔滨真正的想发展江北有两种方案可以实施，一是依靠江南，借助江南的经济实力，二是在江北再建设一个哈尔滨，个人觉得第二种方案比较难以实施，目前政府还没有这个能力，而第一种方案交通是首要问题，刚才说了，哈市江北江南的桥只有一座，即使有十座桥，根据上海的例子，发展起来也是相当漫长的，何况，什么时候可以有第十座桥呢？

南岗现在为开发区，政府已经下了很大力气，但南岗是开发区而不是住宅区，所以哈市向西，这个观点是指住宅开始向西转移。

2002年政府启动城市化经营模式，政府要以城市作为经济发展的舞台，为经济发展创造良好的环境，城市功能性版块的划分是有历史，经济，文化，生活习惯，城市规划，城市基础设施等等原因造成的。

目前哈市的四大版块为，商务中心区（CBD）为开发区。

中央信息区（CID）哈市暂时还没有。

北京的就是中关村。

中央公务区（COD）南岗省政府附近。

中央住宅区（CLD），现在哈市的中央住宅区还不明朗，但我觉得未来的CLD就是哈市以西，学府往西这一块，在地理环境上，这块属于上风区，没有工厂大气的污染，噪声小，生活环境比较良好，可以脱离拥挤，闹事杂乱的生活环境。

换句话说，也就是福顺尚都到大众新城这一块。

而福顺正是这在这块地的门脸的位置。

未来升值的空间比较大，虽然现在还算不上黄金地段甚至无法称为准黄金地段，但发展潜力是不可忽略的。

第三章购物中心市场需求情况

一、哈尔滨市居民消费情况调查

2005年人均消费支出为7897元，比2000年增长75.2%，“十五”时期年均增长11.9%。

从消费支出的八大类增长情况看，交通通讯支出增长1.6倍，年均增长21.3%；衣着支出增长1.2倍，年均增长17%；娱乐教育文化服务支出增长1.2倍，年均增长16.7%；医疗保健支出增长84.8%，年均增长13.1%；居住支出增长83%，年均增长12.8%；家庭设备及用品支出增长73.5%，年均增长11.7%；食品支出增长39.8%，年均增长6.9%；杂项商品服务支出增长34.2%，年均增长6.1%。

各类消费支出的不同增长，引起消费结构变化。

2005年食品支出占消费支出的比重即恩格尔系数为34.4%，比2000年下降8.7个百分点；杂项商品服务支出比重下降0.9个百分点。

交通通讯支出比重上升3.2个百分点；娱乐教育文化服务支出比重上升2.9个百分点；衣着支出比重上升2.7个百分点；医疗保健上升0.5个百分点；居住类支出比重上升0.4个百分点。

具体消费分析情况见附2

二、哈尔滨市居民消费分析

1、交通支出快速增长，通讯消费增幅较大。

2005年人均交通通讯支出为760元，比2000年增长1.6倍，年均增长21.3%。

随着改革的深入，电信行业垄断进一步弱化,市场竞争更加激烈。

网通、联通、移动和铁通四大电信运营商都相继推出各种优惠政策馈赠消费者，消费者换机换卡成为普遍现象。

互联网已被大众消费者所认可，上网冲浪成为一种时尚，信息高速公路为人们展示出一个广阔天地。

2005年人均通讯支出513元，比2000年增长1.1倍，年均增长15.7%。

近年来，市区公交线路大都更新了车辆，新开发的居民小区大多数通了公交车，人们普遍反映出行方便多了。

过去乘坐出租车被称为奢侈消费，现在打车已成为大众消费。

2005年人均交通支出246元，比2000年增长4.7倍，年均增长41.6%。

2、教育仍是消费亮点，娱乐消费明显增加。

2005年人均娱乐教育文化服务支出为1195元，比2000年增长1.2倍，年均增长16.7%。

其中人均教育支出681元,比2000年增长69%，年均增长11.1%，教育支出占娱乐教育文化服务支出比重达到57%。

随着居民收入的增加，人们注重修身养性，利用休息时间放松自己，解除工作中的紧张、疲劳，以便更好地工作和生活，尤其是黄金周外出度假的人逐年增加，休闲娱乐活动的增多使文化娱乐服务支出相应增加。

2005年人均文化娱乐服务支出为257元，比2000年增长4.7倍，年均增长41.7%。

3、医疗费出现高增长，滋补保健品受欢迎。

“十五”时期经过2003年非典的考验后，人们更加重视健康，养生观念发生了变化，有病早治、无病防病提到日程上来，加之公费医疗改革，医疗保健消费进一步发生了变化，医疗支出增幅较大。

2005年人均医疗保健支出为798元，比2000年增长84.8％，年均增长13.1%。

其中人均医疗费支出348元，比2000年增长10倍；人均滋补保健品支出77元,比2000年增长1.8倍。

4、衣着消费增势较强。

居民收入的增长为人们生活质量的提高奠定了基础，穿衣打扮出现个性化、高档化、配套化，衣着消费呈现出多样化。

2005年人均衣着类消费支出1083元，比2000年增长1.2倍，年均增长17%。

5、食品消费重方便快捷、讲究高营养低脂肪。

随着社会文明的进步,人们越来越多的认识到饮食与健康的关系,对食品的消费越来越讲究,绿色和保健食品倍受关注。

2005年人均食品支出为2717元，比2000年增长39.8％，年均增长6.9%。

随着生活水平的提高，生活节奏的加快，饮食服务受到欢迎，2005年人均饮食服务支出为452元，比2000增长4.1倍，年均增长38.7%，饮食服务支出占食品支出的比重已达16.6%。

肉禽蛋水产品类支出年均增长6%、糕点和奶及奶制品支出增长5.6%、蔬菜类支出增长3.1%。

三、大学生消费调查及分析

福顺尚都购物中心周边有十几所高校，他们将构成成为我们重要的客源。

据调查年级越高，消费水平也随之增长。

如大一学生的月消费额一般在300~500元之间，400元居多。

而大二学生的消费额通常在400~800元之间，一般都在400元以上。

到了大三，这种增长仍在继续，500元左右的消费已经较为普遍了。

原因在于消费点的增多。

大一学生正处在中学过渡到大学的初始阶段，在形象设计、娱乐等方面的意识相对淡薄，学习方面的投入（如购置电脑、电子辞典）也相对较少。

随着阅历的增加，对自己形象的重视，