105个商业地产专业术语新版.docx
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105个商业地产专业术语新版
105个商业地产专业术语
商铺
1.商铺回报率
一般出租商铺回报率：
投资回报率=年租金/总房款x100%
一般售出商铺回报率：
投资回报率=（售出价-购入价）/购入价x100%
在实际操作过程中，出租商铺回报率要考虑到实际收益，比如：
进场费、递增等其它收益综合。
而售出商铺回报率也要考虑到租金收益和实际支出的持有期间的供楼利息成本和本金收益及进场费等收益和支出。
2.所有权
是所有人依法对自己财产所享有的占有、使用、收益和处分的权利。
3.产权
产权是经济所有制关系的法律表现形式。
它包括财产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权。
4.经营权
经营者对其经营财产的一种占有、使用和收益的权利。
5.上下水
上下水就是“给排水”的俗称，“给水”就是接自来水的管道，“排水”也就是“下水道，接下水道的管道。
在装修时简称”上下水“，包括引进和引出的管道设施。
在了解商铺过程中，说有上下水就是指有给水和排水的管道。
有个别情况会出现只有上水没有下水的情况。
具体情况要根据实际了解。
6.排污
排污，指排除污染；排放有害物质；排放污染物。
在实际了解商铺过程中，有排污并不是指排水，是有排除污染的管道。
下水和排污是有区别的。
排污通常设置在有餐饮功能或有卫生间设置的商铺，有排污的一般也可以排水，有排水却不一定有排污。
7.烟道
烟道是废气和烟雾排放的管状装置，也称排风道、通风道、排烟管道。
在商铺实务操作，烟道一般是餐饮功能商铺的标准配置，也是很多餐饮行业所需的必备条件。
8.增容
增容（增加配电容量）指原有电力用户增加用电量的相关业务。
有的需要新安装配电设备及线路，有的只需在变电站调整配电容量。
增容还通常指供电公司根据用户分布情况，自已更新扩大配电设施的工作。
在商铺的实务操作中，更多的是因为租户的业务，比如烘焙行业，美发行业等需要用电量大的行业调整功率。
一般商业综合体的功率在5-8千瓦标准配置。
国内电压分220V和380V。
9.租金递增
指租金的依次增加。
在商业物业出租过程中，因为商业物业租赁时间长，会有租金递增出现。
在实务操作的表现就是递增是在前一年的基础上的租金增加，一般表述为百分比，如每年递增6%、每两年递增6%、从第三年起每年递增6%等不同的表达方式。
也有直接表述为递增金额的，比如每年递增1000元、每两年递增2000元、从第三年起每年递增1500元等。
具体的递增点数和金额是以具体的商铺和市场接受度来定的。
10.转让费
商铺转让费是指租户在商铺租期内（未到期）征得房东同意后将房屋转租，把和房东之间的租赁剩余期限，连同租户的装修、原来购买的设备、经营的项目（货物、加盟许可费、其它无形资产）等，一并转给下一个租户，其向下一个租户收取的超过应收取房租的费用为转让费。
转让在商铺出租实务中会有很多变通的表现方式，具体情况具体分析。
11.进场费
商铺进场费是从超市进场费演化而来，超市进场费是商场和超市利用其在市场交易中的相对优势地位，向供货商收取的费用。
在商铺实务操作过程中，是因为商铺利用其优势的市场稀缺性和很优势的地理位置由房东直接向租客收取的费用。
一般的商铺是收取不到进场费的，伴随进场费一般房东会授给租户转让权，根据具体情况具体分析。
12.商铺的面宽和进深
商铺的面宽和进深是泛指商铺的门面宽度和长度，两者相对应。
商铺的长度叫进深，它的宽度叫面宽，也叫开间。
但商铺的面宽多是指商铺的门面宽度，而开间更多是针对商铺里面的宽度。
商铺面宽包括两面边墙体各一半的宽度，端头位置含端头的整个墙体宽度在内。
13.层高
商铺层高：
从字面上理解也就是商铺的高度。
根据国家质量技术监督局和建设部联合发布的《住宅设计规范》的规定，层高是指“上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离”。
14.净高
商铺净高：
商铺净高是指“楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。
”
净高和层高的关系可以用公式来表示：
层高=净高+楼板厚度，即层高和楼板厚度的差叫净高。
在一般的买卖租赁实际操作过程中一般是就层高进行约定，而许多人在交房验收时测量的是净高，忽视了楼板厚度。
15.建筑面积
建筑面积是指建筑物各屋外墙（或外柱）外围以内水平投影面积之和。
16.使用面积（实用面积）
使用面积是指套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积。
房屋的建筑面积包括套内（单元）建筑面积和按规定应分摊的公用建筑面积两部分。
在实际操作过程中，不同的房屋性质（商铺、写字楼、厂房、住宅、公寓、酒店等）会有不同的计算方式和表现形式。
17.商铺使用率（实用率）
商铺使用率也就是商铺的建筑面积利用率，指商铺的使用面积与建筑面积的比例，其中商铺套内使用面积是指商铺套内房屋使用空间面积；商铺建筑面积指套内建筑面积与分摊的公用建筑面积之和。
18.产权年限
指房屋建筑产权的归属年限，包括：
民用住宅建筑，商用建筑，工业用建筑。
按建筑用类型有所不同，一般民用住宅建筑权属年限为70年，商用房屋建筑权属年限为40年。
写字楼
1.租赁期限
通常，在上海，办公楼租赁中发展商要求客户签署至少2或3年为合约为租赁期限。
空间较大客户可以与发展商商讨签署6或9年租赁协议，但在每个第3年年底按照市值更改租金。
2.续约
原有租赁期限到期前，客户可以向发展商争取再延长2或3年租赁期限，重新签署租赁协议，协议内容包括续约期限、新租金、以及对原有租赁合同到期后交接条款修正。
3.租金年增长率
在某些时候，发展商仅明确标识租赁期限内第1年或前2年租金，以后各年按照双方约定的租金增长百分比，进行逐年递增。
4.终止协议
通常，上海租赁允许指定或转租，租户亦有权要求提早结束。
在签署租赁协议时，为维护发展商与客户彼此利益，会签署对等的提前解约条款，包含：
提前解约通知期限、装修赔偿、押金赔付及办公空间还原等内容。
5.免租期
对于个别项目，发展商承诺客户在租赁期限内前若干月内免收租金，用于客户装修租赁办公室。
免租期的时间长短由发展商与客户友好协商决定。
6.交接条件
通常，发展商提供的租赁协议将包含“交房标准”条款。
每个项目的交房标准会有差异，但绝大多数甲级写字楼会提供地毯或架空地板、乳胶漆墙面、吊顶和照明光源。
同时提供主要空调风管，但具体装修时延伸段需要租户承担。
虽然租户租赁了办公空间的设施设备，但考虑大厦整体建设标准和安防要求，发展商对于所有的机械和电气设备提供统一报修和维护。
且不允许租户私自变更。
在租约结束时，开发商通常会保留要求承租方恢复原有装修的权利，承租方承担恢复原有装修的费用。
7.预租
在政策允许下，发展商会在项目交付前与承租方达成租赁意向。
此时，承租方将能获得更优惠价格和更优惠租赁条件。
越接近项目落成，发展商提供的优惠幅度将会减少或者取消。
承租方需要承担发展商延期交楼的风险以及市场波动情况下租金下跌风险。
8.甲级写字楼
甲级写字楼是目前行业内自发形成的一种通行叫法。
在我国现行的建筑设计规范里也无法找到这个名词，仔细探讨会发现，它是在外商与内地发展商合作开发涉外写字楼的过程中，逐步引进并流行起来的词汇，是将写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、乙、丙等几个等级，从一般意义上讲，国际上判断甲级写字楼有8大特征：
管理国际化;24小时写字楼;人性化：
空间的舒适性和实用性;数字化;节能化;便捷的交通和商务化等等。
9.顶级写字楼
关于顶级写字楼的说法更是良莠不齐，58妹多方查询后，认为大体有以下六项指标：
6个指标依关键词称为6E，即：
重要商务区、有品位的建筑、超一流的硬件设施与服务、出众的客户、纯商务、非卖性。
10.智能化大厦（5A建筑）
又称“智能型大厦”，是指利用系统集成方法，将智能型计算机、通信、信息技术与建筑艺术有机结合，通过对设备的自动监控、对信息资源的管理和使用者的服务及其与建筑的优化组合，所获得的高效率、高功能、高度安全与高度舒适的建筑。
智能化大厦又简称为3A建筑，即：
建筑设备自动化系统（BAS），办公自动化系统（OAS）通信自动化系统（CAS），其中BAS中应包含FAS和SAS两大系统，故也有称智能化大厦为5A建筑的。
11.LOFT
英文字典中把它译为阁楼，顶层楼。
当这个词在20世纪后期逐渐时髦而且演化成为一种时尚的居住与生活方式时，其内涵已经远远超出了这个词汇的最初涵义。
LOFT最显著的特征是高大而开敞的空间，上下双层的复式结构，类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁。
12.商务中心区
又称中央商务区，简称CBD，最初起源于20世纪20年代的美国，意为商业汇聚之地。
现代意义上的商务中心区是指集中大量金融、商业、贸易、信息及中介服务机构，拥有大量商务办公、酒店、公寓等配套设施，具备完善的市政交通与通讯条件，便于现代商务活动的场所。
13.SOHO
英文SmallOfficeHomeOffice的缩写，泛指在家办公或小型创业者。
特色是自己掌握、调配工作时间，其实也是过去所谓“自由职业”的新诠释。
SOHO起源于美国上世纪八十年代中后期，这种职业观自兴起后，迅速风靡全球的经济发达地区。
现如今，SOHO一词在中国也流行起来。
商业地产
1.商业地产
作为商业用途的地产，用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。
2.商圈
是指商业中心以其所在地点为圆心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围。
3.五证一书
“五证一书”指的是商品房屋预售许可证、建设工程规划许可证、建设用地许可证、国有土地使用规划许可证、建筑工程施工许可证及项目选址意见书。
4.商业用地
商业用地是指规划部门根据城市规划所规定该宗地块的用地性质是用于建设商业用房屋，出让后用地的使用年限为40年。
5.零售业
是一种交易形式，可定义为将商品或劳务直接出售给最终消费者的销售活动，也是向消费者提供销售商品的一种商业活动环境，直接关系到居民的生活质量和生活方式，商业行为的最后一步。
6.开发商
开发项目，做为项目的第一承担人、所有人。
7.配套设施
综合硬件配套设施包含：
1）方便或吸引消费者来此购物消费的外部配套；如：
室外广场、下沉式广场、停车场；
2）输送消费者至各个商业结构称的引导配套；如：
手扶梯、观光梯等；
3）留住消费者在此消费和享受的综合功能配套。
如：
娱乐设施等室外广场：
居民休闲、健身、集会的场所。
绝大多数shoppingmall都拥有一个相应规模的室外广场。
室外广场已成为一个充分发挥商业功能的场所，一方面展现了丰富的商业促销和展示活动，另一方面又形成室内商业外部化的活广告效应。
室外广场已成为购物中心吸引人流的一个重要手段。
8.下沉式广场
下沉式是城市休闲广场的一种设计手法，应当与邻近地下空间串连融合，成为整个空间序列中的重要组成部分。
它是一个围合式的开敞公共空间，将人流往下吸引，极大地提高了地下商场的租赁价值。
9.临街面
与街道相临的一面。
10.裙楼
一般指在一个多层建筑的主体下半部分，修建的横切面积大于建筑主体本身横切面积的低层附属建筑体。
11.商圈
是指零售店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单的说，也就是来店顾客所居住的地理范围。
12.业态定位
根据当地的市场条件和商业项目的规模、面积、物业现状，进行业态定位及市场定位，科学的确定项目的经营形态和目标市场。
13.楼层定位
根据商业项目的面积、形状、层数，合理确定各楼层的商品经营类别、面积、区位，确定各楼层服务设施的配套及分布。
14.环境设计
对商业企业的室内共享空间、灯光效果、商业氛围、购物环境以及外立面、外广场、橱窗、广告位进行设计。
15.防火分区
在建筑中采用耐火性能较好的分隔物将建筑物空间分隔成若干区域。
16.防烟分区
是通过设置挡烟设施将烟气控制在一定范围内，以便用排烟设施将其排出，保证人员安全疏散，消防扑救工作顺利进行。
17.店面
是商店建筑物本身的整体物质面貌，包括商店招牌，入口处、橱窗、商店规模及高度、建筑材料等内容。
商家通过门面向消费者呈现最基本的形象。
18.店铺切割
是商场业态定位规划设计的用语，在平面图上划分若干个单元、供商户租用。
20.防火卷帘门
是指建筑物内的一种消防设施，像门一样自动关闭，起到防火隔离的作用。
21.自动喷淋系统
是指某建筑物内设置一种灭火系统（以水为介质），各个喷淋头经过高温后膨胀、爆裂、系统内的水经压力自动喷出，同时水流指示器发出信号并报警，达到自动喷淋灭火的作用。
22.客单量
客单量=总成交额/到店的总访客
23.水平交通
又称平面交通，是指同一水平面或楼层内的通道。
解决的是顾客在同一个楼层的走向，即客流如何流动的问题。
24.垂直交通
是指不同标高空间或楼层的垂直联系，如楼梯、电梯、自动扶梯等。
客流、物流、员工流如何从低楼层到高楼层，再由高楼层到低楼层，即同一商业物业内部立体流动的问题，是由垂直交通来解决的。
25.动线设计
对商业企业的客流动线、物流动线、人流（员工）动线、车流交通进行平面和立体的设计。
26.物理动线（隐形动线）
物理动线是根据人的行走、驾驶等习惯，在不受任何干扰情况下自然形成的人流、物流、车流动线。
26.强制动线
强制动线是在物理动线的基础上，由于业态规划与动线设计的需要，强行将动线阻隔和引导，以达到既定目的。
28.柔性动线
柔性动线是为达到既定目的，通过一定的引导方式，如人为引导、构筑景观、构筑特色小品吸引人流、车流等。
30.外联动线
商场与外部连接的通道等。
如出入口、汽车入口、地铁接驳站、公交接驳。
31.集客
指商业经营的目的而针对消费者生活需求，充份利用商业设施，最大限度的吸引消费者，使他们有计划的在此消费金钱及时间。
32.一次商装
指商场为其经营的各种业态提供最基础的物业设施进行装修，达到良好的硬件环境。
主要涉及天、地、柱、墙、水、电气、空调、消防、安防、广播设备、通道、照明、美陈、促销设施等方面。
33.二次商装
指以一次商装为基础，为展示品牌和商品形象，按照商场要求的标准，进行的二次装饰装修。
主要涉及壁柜、柜台、货架、陈列、形象、灯光、色彩、LOGO、道具等进行标准设计及装修。
34.购物空间
购物空间是在整个空间中，由货柜和货架作为空间限定的元素，划分出直接进行销售活动的场所。
35.商品展示空间
从常规的柜架到地台、墙面及空中挂件，展示的商品从只能观赏到可触摸、可试听、可试用，创造出视觉焦点。
36.服务空间
是商品销售的辅助空间，如：
试衣间、听音室、咨询台、寄存处等。
37.客单价
客单价＝当日销售额÷当日销售笔数
38.价格带
价格区间，指一种商品的销售价格范围，以最低价格最高价格上、下限为其价格宽度，宽度越大所对应的顾客层越广。
39.坪效
指终端卖场1平米的效率，一般是作为评估卖场实力的一个重要标准。
计算方法“销售业绩÷店铺面积”，也就是指平均每平米的销售金额。
平米效率越高，卖场的效率也就越高，同等面积条件下实现的销售业绩也就越高。
40.奥特莱斯
在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，因此也被称为“品牌直销购物中心”。
也是指奥特莱斯，品牌折扣店。
41.DM
是英文Directmail的缩写，意为快讯商品广告，通常由8开或16开广告纸正反面彩色印刷而成，通常采取邮寄、定点派发、选择性派送到消费者住处等方式广为宣传，是超市最重要的促销方式之一。
42.POP
POP广告的具体含义就是在购买时和购买地点出现的广告。
具体讲，POP广告是在有利有时间和有效的空音位置上，为宣传商品，吸引顾客、引导顾客了解商品内容或商业性事件，从而诱导顾客产生参与动机及购买欲望的商业广告。
简称“购买点广告”。
43.空置率
购物中心内尚未有厂商进驻的卖场空间，即使租约已签或租金已收，只要厂商仍末进驻，便纳入空店范围。
空店率之计算是根据各商店种类，将空出的卖场面积除以已开店的卖场面积而得一百分比。
44.死角
因信道交叉或其他物阻碍，无法看到的地方。
45.三证、五证
营业执照、税务登记证（国税、地税）、商标注册证、商品质量检测报告、授权代理书
46.二八定律
20%的专柜产生80%的利润。
47.3C
3C就是指Computer（电脑产品）、Comunication（通讯产品）、Consumer（消费电子产品），将这些相关的产品放在一个大的卖场，以共同的销售模式与服务方式经营，由于个品类的品牌与产品特性有些相似，许多营销操作可以享有共同资源，对消费者而言，也有相对的便利性。
48.退缩线
商场内相邻两个专柜之间间隔的间隔墙，为了不影响透视效果而退缩的部分。
49.专业商店
经营的产品线单一，而该单一产品线所含的花色品种却较多。
如：
运动用品商店、家具店、家电店、花店、书店等等。
50.专卖商店
以专门经营或被授权经营某一主要品牌商品为主的零售业态。
51.业种
行业的种类。
52.客层
根据消费者的消费力分为不同的层次。
53.毛利率
商品销售收入减去商品原进价后的余额。
净利的对称，又称商品进销差价。
因其尚未减去商品流通费和税金，还不是净利，故称毛利。
54.提袋率
消费者购物的比率。
进卖场的总人数和实际购买人数的比例，反映卖场的客流量和实际有效客户，用以来评估商业的整体效益。
建筑
1.占地面积
占地面积是指建筑物所占有或使用的土地水平投影面积，计算一般按底层建筑面积。
2.建筑面积
建筑展开面积，它是指建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。
它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。
3.经营面积（实用面积、柜台面积）
它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。
4.地上面积
指自然地面以上各楼层的建筑面积总和。
5.地下面积
指自然地面以下的（如地下室的）建筑面积总和。
6.建筑红线
也称“建筑控制线”，指城市规划管理中，任何临街建筑物或构筑物不得超过建筑红线。
7.道路红线
城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线，在红线内不允许建任何永久性建筑。
8.建筑密度
等于占地面积除以土地面积，密度越低舒适度越高。
9.容积率
指总建筑面积除以用地面积的值，容积率越低舒适度越高。
10.绿地率
各类绿地总面积除以总占地面积乘以100%。
11.公摊率
公用建筑面积（即分摊面积）除以建筑面积乘以100%。
12.框架结构
框架结构是指由梁和柱以刚接或者铰接相连接而成构成承重体系的结构，空间分隔灵活，自重轻、较大空间的建筑结构，如购物中心等。
13.砖混结构
指建筑物用砖或者砌块砌筑，梁、楼板、屋面板等采用钢筋混凝土结构。
以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。
适合开间进深较小，房间面积小，多层或低层的建筑，对于承重墙体不能改动，如商业街等。
14.钢结构
以钢材制作为主的结构，是主要的建筑结构类型之一。
钢材的特点是强度高、自重轻、刚度大，故用于建造大跨度和超高、超重型的建筑物特别适宜，如建材城等。
15.柱距
柱距就是两根柱子中心线到中心线的距离。
16.大堂
建筑内部宽敞开阔的空间，用于会客、活动、礼议、展览等。
17.中庭
建筑内部的庭院空间，形成具有位于建筑内部的“室外空间”，现代购物中心商业结构的大橱窗，将各个商业功能在一个空间内展示出来，一方面引导消费者在商场内消费和购物、另一方面又通过展示作用提高各层商业价值。
18.回廊
在建筑物内设置在二层或二层以上曲折环绕的回形走廊。
19.开间
空间的宽度，一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。
20.挑檐
楼顶或门楣平面凸出墙体的部分，主要是为了方便做屋面排水。
其次挑檐起到美观得作用。
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