侯运项目初步可行性报告.docx
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侯运项目初步可行性报告
侯马市侯运项目
初步可行性研究报告
二OO九年三月
项目初步可行性研究报告
第一章总论5
一、项目概况5
二、项目基本经济技术指标5
第二章项目投资环境研究6
一、侯马市概况6
二、侯马市宏观经济现状7
1、侯马市整体经济运行状况7
2、侯马市房地产发展参数8
3、小结9
三、侯马市城市规划发展导向9
四、侯马市在建在售项目市场现状分析9
1、侯马市房地产住宅市场情况分析9
2、侯马市主要在建在售项目基本情况11
五、当地房地产市场的特点13
第三章项目开发研究和预测14
一、项目周边环境分析14
1、地理交通14
2、周边配套14
3、周边社区14
二、项目地块SWOT分析14
1、优势分析14
2、劣势分析15
3、机会分析15
4、威胁分析15
5、结论16
三、项目定位16
1、项目定位指导思想16
2、产品定位16
3、价格定位17
第四章项目规划设计思路及开发计划19
一、规划设计目标19
二、基本规划思路和建议20
1、整体布局规划20
2、建筑风格20
3、景观规划20
4、配套公共设施规划21
5、智能配套系统21
6、道路系统规划21
7、停车场规划22
三、项目经济技术指标22
四、项目开发计划22
第五章项目投资估算24
一、项目开发成本估算24
二、开发间接费用估算26
三、项目总成本26
第六章项目投资计划及融资方案27
一、项目投资计划27
二、融资方案27
第七章财务分析28
一、项目总收入分析28
1、项目销售价格28
2、项目总收入预测28
3、项目销售收入分期测算28
二、利润及静态赢利能力分析29
三、项目现金流量分析29
1、项目投资现金流量表29
2、偿债能力分析30
四、不确定性分析30
1、项目盈亏平衡分析30
2、敏感性分析30
第八章风险规避及控制措施32
一、风险类型和防范措施32
1、成本风险32
2、市场风险32
3、其它风险32
二、风险控制32
1、工期32
2、投资决策33
3、项目时效控制33
第九章研究结论和建议34
一、研究结论34
二、建议35
侯运项目可行性研究报告
第一章总论
一、项目概况
为顺应市场发展要求和山西省汽运集团总公司的总体战略发展，集团下属山西同兴房地产开发有限公司和侯马市侯运集团公司合作对原侯运停车场地块进行商品住宅开发，并对该项目开发进行可行性研究和论证。
项目用地47538平方米（约折合71亩），地块规整，呈长方性，位于侯马市城市中心和商业中心，南临新田路，北靠市府路，是侯马市的核心区域。
项目地理位置优越，交通便利，周边市政配套完善、生活配套场所齐全，拟在该地块开发建设目前侯马市高标准的高尚住宅小区。
二、项目基本经济技术指标
结合本项目地块情况和基本定位思路，初步规划指标设想如下：
表-1：
基本技术指标
项目
单位
数值
用地面积
㎡
47538
总建筑面积
㎡
101238
地上建筑面积
㎡
97238
其中
住宅建筑面积
㎡
90238
商业建筑面积
㎡
5000
配套及公建面积
㎡
2000
地下车库建筑面积
㎡
4000
容积率
-
2.05
建筑密度
%
25
绿化率
%
40
总户数
户
902
第二章项目投资环境研究
一、侯马市概况
侯马是山西南部的一座中心城市，境内南同蒲、侯西、侯月铁路和大运公路、晋韩公路以及大运高速公路、侯西高速公路在市区呈三个十字交汇，携中原、连燕赵、达齐鲁、通秦蜀，承东启西，连南通北，交通区位优势非常明显。
侯马是东起山东日照港、西至荷兰鹿特丹港的新欧亚大陆桥通过的重要城市之一，是新欧亚大陆桥上的一颗明珠。
侯马设有商检、海关、口岸和省级经济技术开发区，1996年获得了进出口经营权。
侯马是山西南部的邮政中心、物流平台和信息平台。
侯马北站是华北最大的铁路编组站。
侯马是座历史文化灿烂、城市功能齐全、发展潜力巨大、充满生机和活力的中心城市。
侯马古称“新田”，历史悠久，文化璀璨，是黄河文化发祥地之一，早在7000多年前人类就在这里繁衍生息，春秋战国时期即为“五霸”之一的晋国的都城。
晋国依靠其政治进步，经济发达，军事强大，保持了一个半世纪的霸主地位，占春秋240年历史的一半以上时间。
侯马物华天宝，人杰地灵，老一辈无产阶级革命家彭真委员长就诞生在这里，侯马周边的资源十分丰富，五十公里范围内煤、铁、铜、铝等矿产储量大、品位高。
侯马也是一个旅游中心，周边的自然景观、名胜古迹星罗棋布，不胜枚举。
侯马更是一个商埠重地，素有“南来北往商埠地，千车百货旱码头”之称。
改革开放以来，侯马的市场经济得到了长足发展，现有各类专业市场22个，年成交额达20多亿元，辐射全国十几个省的100多个县市区，侯马耕地面积15万亩，其中水地占13万亩，农业生产条件十分优越。
侯马工业实力雄厚，焦电、铸造、冶炼、制药、通讯、纺织、尖端军工都具有相当规模。
2000年，国内生产总值达14.36亿元，财政收入达1.36亿元。
去年，全市财政收入完成1.50亿元，同比增长12.4%。
近年来，侯马精神文明建设也取得了很大成绩，“新田市场”连续10年获得了“全国卫生集贸市场”称号，侯马市连续5次夺得了“全国卫生城市”桂冠，连续3次获得“全国双拥模范城”，同时还获得了“全国体育工作先进市”、“全国民政工作先进市”、“山西省精神文明建设先进市”等多项殊荣。
二、侯马市宏观经济现状
1、侯马市整体经济运行状况
Ø侯马市经济发展状况（表-2：
）
项目
单位
2006
2007
国民生产总值
万元
430403
504200
人均国民生产总值
元
18346
21364
Ø产业结构发展（表-3：
）
产业类型
单位
2006
2007
第一产业
万元
17735
19513
第二产业
万元
236344
279982
第三产业
万元
176324
204705
Ø家庭结构（表-4：
）
单位
2006
2007
城镇总户数
万户
4.83
4.96
城镇总人口
万
12.6
12.9
户均人口
人户
2.6
2.6
Ø居民生活与收支水平（表-5：
）
单位
2006
2007
城镇居民人均可支配收入
元
9908
11098
城镇居民人均消费性支出
元
7236.67
7954.75
居民消费价格指数
102.72
103.88
人均住房面积
㎡
27.05
28.18
2、侯马市房地产发展参数
Ø房地产投资开发基本参数（表-6：
）
项目
单位
2006年
2007年
全社会固定资产投资总额
万元
139843
177075
房地产开发投资
万元
21757
17661
房地产投资占总投资比例
%
15.6
10
商品住宅投资
万元
13132
17361
施工住宅面积
万㎡
35.37
25.92
竣工住宅面积
万㎡
12.67
14.25
商品房销售面积
万㎡
4.99
7.5
商品房销售额
万元
7623
12125
Ø房价增长率与GDP增长率关系①（表-7：
）
年份
房价增长率
GDP增长率
比值
2006
2007
5.8%
15.3%
0.37
2008
23.8%
※15.3%
1.6
Ø房价收入比关系②（表-8：
）
年份
城镇居民人均可支配收入（元）
三口之家年收入（元）
商品住宅均价（元㎡）
90平方米总价（元）
房价收入比
2006
9908.26
29725
1527
137430
4.62
2007
11098.04
33294
1616
145440
4.37
2008
※12000
36000
2000
180000
（以上06、07年主要数据来源于侯马市统计局；※部分数据为根据07年规律测算结果）
注释：
①房价增长率与GDP增长率之比，这一指标主要用来测量房地产行业相对国民经济的扩张速度。
有研究机构认为其值一般在1以内属于合理范围，1～2是泡沫预警，2以上表示房价虚涨，泡沫显现。
②“房价收入比”，是指一个地方或城市每户居民的家庭购房总价与家庭年收入的比值，该指标用于考察居民的购房能力。
通过对数十个经济发展水平不同的国家和地区主要城市居民住房房价的多年考察，世界银行和联合国人居中心分别得出，合理的房价收入比应该为4倍至6倍。
3、小结
Ø第三产业仍是拉动侯马市当地经济的主要产业，三产中主要以商贸物流业为主；
Ø当地总体经济情况及当地居民生活条件继续保持较好的发展；
Ø根据当地人口结构分析，近三至五年内市区内的新增家庭可能有近1万户，平均每年新增家庭约1500-2000户左右，按照平均新增家庭户均90平米计算，平均每年新增家庭刚性需求约在14-18万平米；
Ø当地居民人均住房面积28.18平米，基本达到居住小康水平，从目前的人均住房水平分析，当地居民的换房需求相对较低，按照城市总户数年均0.5%的换房比例计算，每年换房需求约250户，按照平均面积100平米计算，每年换房需求量约2.5万平米，从目前的市场容量判断，总体市场需求比较单一；
Ø从当地房价收入比分析可以看出，虽然目前当地房价仍在合理的范围内，但是从住房需求情况看，当地房价略有偏高的趋势。
三、侯马市城市规划发展导向
侯马市因其优越的交通区位优势，是山西晋南地区重要的商贸物流集散地，随着城市周边公路、铁路网的建设，根据侯马市城市的总体定位和城市规划，目前侯马市已经与周边的部分县市开通公交线路，其晋南中心城市的区域优势也越发明显。
据悉，侯马市区将与侯马经济技术开发区合并统一办公，侯马市将由原来的县级市升级为地级市，侯马周边的部分县市将划归侯马辖区，届时侯马市的城市容量也将大大的提升。
四、侯马市在建在售项目市场现状分析
1、侯马市房地产住宅市场情况分析
Ø规模分析
据此次对侯马市15个在建在售项目进行了调研，据初步统计目前在售项目总体销售规模约102万平米，加上部分新农村在售项目及部分单位集资项目，当地住宅市场近两年投放规模超过120万平米；除去销售部分，目前侯马市在售住宅存量面积约78-80万平米左右。
据了解，2009年侯马市场2008年出让国有土地8宗，其中综合商住类土地6宗，面积合计24.5万平米，约合368亩，规划建筑面积合计约51万平米。
根据上述数据预测，2009年侯马市房地产住宅市场当年投放规模将可能超过100万平米。
（相关土地数据来源于中国搜地网侯马市国土资源局国有土地公开出让信息）
Ø销售价格分析
根据上述2006年和2007年侯马市商品住宅销售面积和销售额统计数据计算得出：
2006年侯马市商品住宅成交价为1527元㎡；2007年侯马市商品住宅成交价为1616元㎡；据调研了解，2008年至2009年初当地商品住宅销售均价达到2000元㎡。
侯马市当地房地产商品住宅价格在从2007年下半年开始出现大幅上涨，到2008年当地商品住宅平均销售价格基本达到2000元㎡，比2007年上涨了23.8%。
Ø销售情况分析
在调研的15个在售项目中，截止目前总体销售面积约40.38万平米，平均销售率为40%，平均销售周期20个月，以此推算当地商品住宅市场平均每月销售面积约为2万平米左右，平均各个项目每月销售面积仅1300多平米，按照平均每套住宅面积90-100平米计算，平均每月销售10-15套左右。
从上面列表的在售项目开盘时间看出，目前销售率达到50%以上的项目，销售周期都在2-3年，销售时间基本集中在2006年-2008年上半年的时候，2006年、2007年也是当地房地产市场当年需求最为旺盛的时候。
从总体市场在售项目在售情况分析可以看出，目前当地房地产商品住宅市场成交量较前两年出现明显册成交量下滑，说明当地供需市场失衡显现。
Ø产品分析
从目前在建在售项目物业类型上看,多层项目和小高层是当地商品住宅市场的主要物业类型。
从单个项目的销售情况看，多层和18层以下的小高层销售情况相对较好，高层和别墅等产品销售情况相应的不是十分乐观。
从当地在售项目户型当地目前在售项目主力户型大多基本集中在100-120平米左右，从几个售楼处走访了解，90平米左右的户型销售情况普遍较好，说明目前当地市场的主力户型的需求面积集中在90-110平米。
2、侯马市主要在建在售项目基本情况
Ø侯运建材小区：
位于体育街中段，距离本项目较近，该项目目前处于咨询接待、市场试水阶段，初步对位报价暂定2600元㎡；项目体量小，只有一栋13层小高层，建筑面积1.5万㎡，一层为车库，工程进度目前建设至4层，主力户型为120㎡、130㎡、140㎡三居为主，层高3.1米；从项目沙盘模型看，外立面贴墙面砖，建筑风格没有显著特色，小区环境一般，建有一个屋顶花园；从当地市场对主力户型需求看，该项目户型偏大，目前定价偏高。
Ø帝景花园：
推出时间为2008年处，一期3栋31层高层，规模约6万㎡，是目前侯马市商品住宅中最高的建筑，项目定位为侯马市高端住宅。
项目规划设计请上海某设计院进行规划设计，其特点是：
建筑风格以现代简约为主，部分阳台设计加入欧式建筑风格元素半弧形落地阳台；中心景观区以水系为主，人造坡地景观，典型的南派园林景观设计风格；户型面积从89-150㎡，主力户型以120-140㎡为主；配套方面主要特点是纯净水入户、户内中央空调。
该项目地处晋都西路，紧邻铁路，周边环境较差；目前工程进度为一栋楼建设至8层，对外销售价格2500-2600元㎡，据了解目前实际销售价格在2100-2200元㎡，销售情况不是很乐观，目前销售率约10%左右。
Ø世纪佳园：
推出时间为2007年8月，位于侯马市文明路与合欢路交叉口，紧邻侯马市经济开发区；小区建设规模15万㎡，目前一期5.5万㎡，一期基本为现房。
项目地处规划中的城市行政中心区域，紧靠新建侯马一中校址，建筑类型为11层小高层，项目本身具有一定规模，户型面积在90-150㎡，目前销售均价2200元㎡,一期销售率达到90%，是目前在建在售项目中销售较好的项目之一。
Ø紫金城：
推出时间为2008年9月，为临汾五洲房地产投资开发的项目，一期建筑面积5.5万平米，均为18层小高层建筑，项目位于侯马市合欢街289医院对面，与世纪佳园相继不远，项目具备一定规模，户型面积在90-150㎡，售价在2380元㎡。
销售情况不是十分好，目前一期工程基本封顶，销售率在25%左右。
Ø华翔书香花苑：
推出时间为2008年3月。
该项目位于侯马市晋都路两侧，属于当地旧城改造项目，是目前在建在售项目中规模最大的项目，整个项目以建筑类型为多层、12层小高相结合，西面以多层为主，东面以小高层为主，临街部分底商；整个小区规划和园林景观规划没有太大亮点，但是在小区内建设有一条以中式建筑风格为主的小型商业街。
户型区间在90-150㎡，目前销售价格为2300元㎡，工程进度基本为准现房，目前销售率基本在30%。
Ø绿洲康城：
该项目总占地建筑面积约16.5万平方米，小区规划以联排别墅和小高层为主，；临街部分安排部分商业；项目位于侯马规划的新城区域，其特点是：
建筑风格为典型的欧式英伦风格，红墙、坡屋顶，小区内主入口布置水景广场。
一期主要以别墅销售为主，目前销售了约15套左右，每套价格平均在90-120万元。
五、当地房地产市场的特点
从前面各方面综合因素分析，目前当地房地产市场存在以下特点：
1、供应量增加
2008年以来，房地产开发量增大，且就当地城市规模来讲，单体开发都具备一定的规模，不少项目开发规模都超过10万平米，调研结果显示，2009年当地市场加上目前的存量房，投放可能超过100万平米，供应量大增。
2、供需失衡
从当地人口结构分析和当地目前在售项目销售周期及销售率分析，当地市场每年平均需求约15000平米左右，而目前当地房地产住宅市场存量住房面积达到近80万平米。
3、产品同质化
当地住宅市场项目同质化较为严重，综合品质较弱，产品和价格没有形成差异，项目销售价格和客户对产品的心里预期有一定的落差。
4、营销推广过于形式化
营销理念方面，虽然当地不少项目引入各地营销代理机构介入，不论从各项目销售环境还是推广手段、表现方式和一些促销活动等方面都有一定的前瞻性；但是其过于表现在形式方面，对当地客户心理把握较差，所以出现个别项目销售情况很好，大多项目销售情况不佳。
第三章项目开发研究和预测
根据上述对侯马市经济和房地产市场以及代表性住宅项目的分析研究，结合本项目的实际情况，我们将对本项目的开发情况进行研究和预测。
一、项目周边环境分析
1、地理交通
紧邻新田路侯马市核心地段，商业中心，多条公交线路途径
侯马火车站
2、周边配套
商业购物：
爱心超市、华翔购物广场、宏江运动城还有各类品牌服饰、手机通讯专卖店
餐饮、娱乐：
华翔大酒店、金泊龙大酒店、肯德基、德克士、侯运小吃街等等
教育：
侯运幼儿园、紫金山小学、侯马二中
银行：
中国建设银行、中国邮政储蓄
医疗：
交通医院
3、周边社区
侯运社区、紫金山南街社区
二、项目地块SWOT分析
通过以上分析，我们已经清晰了解项目所处的环境和自身的资源，在进行项目定位之前，我还进行项目地块的SWOT分析：
1、优势分析
Ø地理位置：
地处侯马市区核心地段、侯马市商业中心区域；
Ø交通便利：
紧邻侯马市城市主干道新田路，道路宽阔，多条公交车辆经过；
Ø生活配套：
学校、医疗、餐饮、娱乐设施全面，周边社区辐射生活机能完善；
Ø项目地块：
平坦规整，有利于拆迁和整体规划；地块所在是侯马核心区域内目前开发面积最大，具备一定规模，易于提升小区品质
Ø市政配套：
水、电、气、暖市政配套都已接入该地块，市政配套设施完善
2、劣势分析
Ø地块位于侯马市核心地段，土地成本较高，拉动总体项目建设成本的增加；
Ø位于侯马市商业中心，且临近侯马火车站，人流量较多，易给人造成杂乱的感觉，对营造高尚生活社区存在一定影响；
Ø周边没有高尚生活社区，需要一定时间营造；
3、机会分析
Ø用地规模相对于市中心区域，项目具备一定规模；
Ø由于城市较小，人们普遍的惯性思维意识中，更愿意接受此类城市核心地段
Ø侯马市城市扩容，与侯马经济开发区合并统一办公，侯马将升级为地级城市，周边部分临近各县将划归侯马市辖，市政职能进一步提升，城市容量增加，潜在需求量增加
Ø该区域内尚未有成规模的高尚住宅小区，目前当地总体高尚住宅小区市场中产品竞争相对较弱；通过内部环境、园林的规划和产品外延等营造当地一流的高尚住宅社区，从产品上提升项目竞争优势；
4、威胁分析
Ø侯马市近两年内有多个项目在年投入市场，供应量大增，供需失衡，客户选择面大，市场竞争激烈，将对我项目造成一定的威胁；
Ø当地住宅市场总体销售价格上涨过快，当地大多客户对目前的价格保持一定的观望情绪。
5、结论
从上述项目地块条件的综合分析看，本项目地块具备开发高尚住宅的条件，但需要与侯马市场的产品进行错位开发，充分利用项目优势、挖掘当地人需求心理特点，有效规避项目劣势和威胁。
要确保项目的成功运作，因此项目的建筑规划、园林规划、户型设计、综合配套以及后续的营销策划包括物业管理都非常重要。
三、项目定位
1、项目定位指导思想
目前侯马市开发项目相对较多，而且体量较大，侯马市本身并不缺少新建住房，而且有暂时饱和的趋向，如何在激烈的市场竞争中脱颖而出，抢夺市场份额是项目运作的关键。
侯马市目前项目不少，且都具备一定规模，从目前侯马几个主要的项目看，项目本身都基本定位在中高档住宅项目，同时由于近年内房地产市场的快速发展和各种资讯信息的迅速传播，不少新的营销理念也随着进入了当地房地产市场。
目前虽然侯马当地的刚性需求还存在，但是结合项目自身地理位置和条件，本项目的市场定位应该还是以“建设当地品质一流的高尚住宅小区”作为总体的基本原则，我们在档次上不着重追求奢华，但是在产品定位规划设计方面，结合本地市场，从人性化出发，在其产品内涵和外延品质上一定要建设成当地一流的项目，并能在若干年后依然保持其先进性。
本项目要以开发理念和综合规划的先进性、建筑造型和色彩的独特性、户型与居住功能的新颖性、环境景观的整体性、配套服务设施的合理性、物业管理的标准化和人性化、营销推广的创新性和先导化为手段，构筑起本项目的核心竞争力和全新形象。
2、产品定位
项目定位为当地一流的高品质住宅小区，所以从小区的总体规划布局、外立面表现、园林景观设计、配套、户型等方面和细节处的设计方面都要体现其高档的品质和内涵。
Ø整体规划
在总体规划设计方面，在追求容积率的同时一定要考虑项目的整体品质和效果。
所以在小区总体布局方面建议不要采取常规的兵营式排布，以园林景观作为不同节点将小区整体连贯起来，错落有序的进行布局。
Ø建筑类型
在产品建筑类型方面，从调研过程中当地客户对12层以下的小高层和多层认可度比较高，同时从人们普遍的居住认同感讲，也认为多层和12层左右的小高层居住舒适度要好。
所以建议我们的产品建筑类型考虑以8+1和11+1的电梯小高层为主，可以适当考虑小部分16-18层的中高层建筑；产品的多样性也有利于吸引各种需求和喜好的客户。
Ø户型设计
从对当地在售项目调研的情况看，建议本项目的主力户型以90-110平米的为主，适当考虑部分80多平米和120-130平米的户型，少量安排140-150平米的大面积户型。
3、价格定位
从前面的市场分析，我们了解到目前侯马市商品住宅价格为2000元㎡；从目前当地的商品住宅市场看，总体销售情况一般，同时受金融危机影响和国内房地产市场目前的大势影响，短期内房价不会出现太大的涨幅，所以结合目前的总体市场情况我们对项目前期在销售价格的定位上要保持一定的慎重。
鉴于我们的项目定位，既要在价格上体现出项目“优质优价”的原则，同时也要贴近市场，在项目定价方面我们采用“市场参照项目综合因素修正的方法”对项目进行初步的价格定位：
市场参照项目选择了本项目周边和当地市场部分代表性项目，分别是：
侯运建材小区、帝景花园、世纪佳园、紫金城、华翔书香花苑和锦都佳园6个项目。
表-9：
项目价格评价测算表
评价指标
本案
建材小区
帝景花园
世纪佳园
紫金城
书香花苑
锦都佳园
区位地段
10
9.8
9.3
9.2
9.5
9.2
9.5
周边环境
10
9.8
9.0
9.2
9.5
9.3
9.7
道路交通
10
9.5
9.3
9.8
9.8
9.8
9.8
社会配套
10
9.5
9.0
9.0
9.2
9.6
9.5
建设规模
10
9.0
9.7
9.7
9.7
10
9.8
规划布局
10
9.0
9.8
9.6
9.6
9.5
9.7
建筑风格
10
9.0
9.9
9.3
9.3
9.2
9.5
内部景观
10
9.0
9.9
9.5
9.
升级会员 