房地产估价师《房地产开发经营与管理》考前辅导精讲班过关必看.docx
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房地产估价师《房地产开发经营与管理》考前辅导精讲班过关必看
第一章房地产投资与投资风险
一、本讲考点
1．短期投资和长期投资、直接投资和间接投资的优缺点。
2．房地产投资按经济活动类型划分和按物业类型划分是重要考点。
3．房地产投资的八个特性是本章必考考点。
其中，适于进行长期投资的房地产投资特性在2003、2008、2009、2011年以单选题、多选题的形式出现；房地产投资存在效益外溢和转移的特性，在2009、2005和2003年都以单选题的形式出现。
4．注意区分经济寿命和自然寿命的概念，是2003年、2009、2012年考点。
二、内容讲解
第一节投资与房地产投资
一、投资概述
（一）投资的概念
投资是指经济主体（个人或单位）以获得未来资金增值或收益为目的，预先垫付一定量的资金或实物，经营某项事业的经济行为。
在商品经济中，投资是普遍存在的经济现象。
（二）投资的分类
投资活动非常复杂，可以从不同的角度进行分类。
投资的几种主要分类如下：
1．短期投资和长期投资（考点）（2004、2006、2007、2008、2010、2011年考点，考试类型为单选、多选和判断）
按投资期限或投资回收期长短，可将投资分为短期投资和长期投资。
预期在短期（通常是一年内）能收回的投资，属于短期投资。
长期投资是指投资期限在一年以上的投资。
一般说来，短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较小，但收益率也较低。
长期投资回收期长，短期变现能力较差，风险较高，但长期的盈利能力强。
选择短期投资还是长期投资，主要取决于投资者的投资偏好。
【2010年试题】一般来说，与长期投资相比，短期投资（）。
A．风险较大
B．收益率较高
C．流动性较好
D．投资回收期较长
答案：
C
2．直接投资和间接投资
按投资人能否直接控制其投资资金，可将投资分为直接投资和间接投资。
直接投资的特点是资金所有者和资金使用者为同一个人或机构。
间接投资主要是指投资人以购买外国或本国股票、债券等金融资产的方式所进行的投资。
投资人按规定获取红利或股息，但一般不能直接干预和有效控制其投资资金的运用状况。
间接投资的主要特点是资金所有者和资金使用者分离，在资产的经营管理上不直接体现投资人的意志。
3．金融投资和实物投资
按投资对象存在形式的不同，可将投资分为金融投资和实物投资。
金融投资是指投资者为获取预期收益，预先垫付货币以形成金融资产的经济行为。
实物投资是指投资者为获取预期收益或经营某项事业，预先垫付货币或其他资源（有形资产或无形资产）以形成实物资产的经济行为。
实物投资大致可分为固定资产投资、流动资产投资等。
金融投资与实物投资的主要区别在于：
前者以最终获得金融资产为目的，后者通过投资直接实现社会积累。
4．生产性投资和非生产性投资
按投资的经济用途，可将投资分为生产性投资和非生产性投资。
生产性投资是指投入到生产、建筑等物质生产领域，形成各种类型的生产性企业资产的投资。
它一般又分为固定资产投资和流动资产投资。
生产性投资通过循环和周转，不仅能收回投资，而且能实现投资的增值和积累。
非生产性投资是指投入到非物质生产领域，形成各种类型的非生产性资产的投资。
其中，对学校、政府办公楼、国防工程、社会福利设施等的投资不能收回，是纯消费投资，其再投资依靠社会积累。
此外，投资还可以按照国内投资和国际投资等多种方式进行分类。
房地产投资领域几乎涉及到了各种投资形式，尤其是房地产金融的不断创新与发展，使得传统上不适合在房地产投资领域使用的短期投资、间接投资和金融投资形式越来越得到普遍的应用。
（三）投资的特性
（1）投资是一种经济行为。
从静态的角度来说，投资是现在垫支一定量的资金；从动态的角度来说，投资则是为了获得未来收益的经济行为。
（2）投资具有时间性。
即投入的价值或牺牲的消费是现在的，而获得的价值或消费是将来的，也就是说，从现在支出到将来获得收益，总要经过一定的间隔，表明投资是一个行为过程。
一般来说，这个过程越长，未来收益的获得越不稳定，风险就越大。
（3）投资目的是获取收益。
投资活动是以牺牲现在价值为手段，以赚取未来价值为目标。
未来价值超过现在价值，投资者方能得到正收益。
投资收益可以是利润、利息、股息等各种形式的收入，可以是资本利得，也可以是资本金增值，还可以是各种资产或权利。
（4）投资具有风险性。
现在投入的价值是确定的，而未来可能获得的收益是不确定的，这种收益的不确定性即为投资风险。
（四）投资的作用
1．投资是一个国家经济增长的基本推动力
2．投资与企业发展密切相关
3．投资可以促进人民生活水平提高
4．投资有利于国家的社会稳定和国际交往
二、房地产投资概述
（一）房地产投资的概念（2006年考点）
房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产收益或资产增值为目的，预先垫付一定数量的资金或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。
【2006年试题】投资者进行房地产投资的主要目的一般是（）。
A．获取房地产当期收益
B．获取房地产未来收益
C．直接从事房地产开发经营活动
D．间接参与房地产开发经营活动
答案：
B
解析：
投资是为了获取未来价值而牺牲现在价值。
（二）房地产投资的分类（考点）
房地产投资除了与一般投资行为一样划分为短期投资和长期投资、直接投资和间接投资、金融投资和实物投资外，还可以按照如下标准分类。
1．按投资主体划分（2011年考点）
根据房地产投资主体不同，房地产投资可分为政府投资、非盈利机构投资、企业投资和个人投资。
不同投资主体的投资目的有显著差异，政府投资和非盈利机构投资更注重房地产投资的社会效益和环境生态效益，如公共租赁住房投资、绿色住宅示范项目投资等。
企业投资和个人投资则更注重经济效益，如写字楼投资、商品住房投资等。
【2011年试题】商品房开发投资和保障性住房建设投资都属于房地产投资，无论何种类型的房地产投资，其目的都是为了营利。
（）
答案：
×
解析：
保障性住房建设投资注重的是房地产投资的社会效益。
2．按经济活动类型划分（2011年考点）
根据房地产业经济活动类型的不同，可以将房地产投资划分为从事土地开发活动的土地开发投资、从事各类房屋开发活动的房地产开发投资和从事各类房地产出租经营活动的房地产经营投资。
房地产业的中介服务和物业管理活动等也涉及投资行为，但通常不属于房地产投资研究的范畴。
【2011年试题】下列房地产投资形式中，属于按经济活动类型划分的有（）。
A．居住物业开发投资
B．商业物业投资
C．土地开发投资
D．房地产开发投资
E．房地产经营投资
答案：
CDE
解析：
根据房地产业经济活动类型的不同，可以将房地产投资划分为从事土地开发活动的土地开发投资、从事各类房屋开发活动的房地产开发投资和从事各类房地产出租经营活动的房地产经营投资。
A、B选项属于按物业类型来划分的，按物业类型来划分除AB选项外，还包括工业物业投资、酒店和休闲娱乐设施投资和特殊物业投资共5项。
3．按物业类型划分（2007、2008、2009、2010、2011、2012年考点，考试类型为单选、多选）
按照物业用途类型划分，房地产投资可以分为居住物业投资、商用物业投资、工业物业投资、酒店与休闲娱乐设施投资和特殊物业投资。
（1）居住物业投资
居住物业是指供人们生活居住的房地产，包括公共住房和商品住房。
公共住房中，又可细分为面向低收入家庭出租的廉租住房、面向低收入家庭出售的经济适用住房、以及面向中等收入家庭的限价商品住房和公共租赁住房等多种类型。
商品住房中，又可细分为普通住宅、高档住宅、公寓和别墅等。
居住物业投资主要表现为开发投资，将建成后的住房出售给购买者，而购买者大都是以满足自用为目的，也有少量作为投资，出租给租户使用。
居住物业的市场最具潜力，投资风险也相对较小。
值得指出的是，随着政府住房保障制度的完善以及公共住房需求的增加，通过与政府部门或机构合作开发建设公共住房用于出租或出售，将逐步成为房地产开发投资者的重要投资选择。
（2）商用物业投资
商用物业又称经营性物业、收益性物业或投资性物业，是指能出租经营、为投资者带来经常性现金流收入的房地产，包括写字楼、零售商业用房（店铺、超市、购物中心等）和出租公寓等。
随着房地产市场的发展，商用物业投资的开发—出售模式，即将建成后的商用物业分割产权销售的模式越来越缺乏生命力，而开发—持有或整体出售给机构资者统一持有模式越来越成为一种趋势。
由于商用物业投资的收益主要来自物业出租经营收入和物业资产升值，因而更适合作为长期投资，且收益水平与投资者管理商用物业的能力密切相关。
商用物业交易涉及的资金数额巨大，所以常在机构投资者之间进行。
位置对于这类物业有着特殊的重要性。
【2012年试题】关于商业物业投资的说法，正确的有（）。
A．商业物业分割产权销售越来越成为一种趋势
B．商业物业交易常在机构投资者之间进行
C．区位选择对商业物业投资有着特殊的重要性
D．商业物业不适合长期投资
E．商业物业投资收益全部来自出租收益
答案：
BC
解析：
A选项，开发—持有或整体出售给机构资者统一持有模式越来越成为一种趋势。
D、E选项，由于商用物业投资的收益主要来自物业出租经营收入和物业资产升值，因而更适合作为长期投资。
【2008年试题】下列关于商业物业的表述中，正确的有（）。
A．能为投资者带来经常性的收入现金流
B．分割产权销售已经成为最受欢迎的经营模式
C．适合于长期投资
D．常在机构投资者之间进行交易
E．位置对其有着特殊的重要性
答案：
ACDE
解析：
随着房地产市场的发展，商用物业投资的开发—出售模式，即将建成后的商用物业分割产权销售的模式越来越缺乏生命力，而开发—持有或整体出售给机构资者统一持有模式越来越成为一种趋势。
（3）工业物业投资
工业物业是指为人类生产活动提供空间的房地产，包括工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房（又称工业写字楼）等。
工业物业投资既有开发一出售市场，也有开发一持有出租经营市场。
用于出租经营的工业物业常常出现在工业开发区、工业园区、科技园区和高新技术产业园区。
一般来说，重工业厂房由于其建筑物的设计需要符合特定工艺流程的要求和设备安装的需要，通常只适合特定用户使用，因此不容易转手交易。
高新技术产业用房和研究与发展用房则有较强的适应性。
轻工业厂房介于上述两者之间。
随着物流行业的发展，传统的以自用为主的仓储用房也越来越多地用于出租经营，成了工业物业的重要组成部分。
（4）酒店和休闲娱乐设施投资
酒店和休闲娱乐设施是为人们的商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供人住空间的建筑，包括酒店、休闲度假中心、康体中心、赛马场、高尔夫球场等。
严格的说，这类物业投资也属于商用物业投资，但其在经营管理服务活动上的特殊性，又使得其成为一种独立的物业投资类型。
对酒店和休闲娱乐设施而言，其开发投资活动和经营管理活动的关联更加密切。
以酒店为例，在其初始的选址和规划设计阶段，负责未来运营管理的酒店管理公司就会成为开发队伍的重要成员。
（5）特殊物业投资
特殊物业是指物业空间内的经营活动需要得到政府特殊许可的房地产，包括汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等。
特殊物业的市场交易很少，这类物业投资多属长期投资，投资者靠日常经营活动的收益来回收投资、赚取投资收益。
【2008年试题】下列物业中，属于特殊物业的是（）。
A．在建工程
B．车站
C．购物中心
D．科技产业园区
答案：
B
解析：
物殊物业的经营活动需要得到政府的特殊许可。
（三）房地产投资的八个特性（重要考点）
受制于房地产的不可移动性、寿命周期长、异质性和弱流动性等特性，形成了房地产投资区别于其他类型投资的重要特性。
1．区位选择异常重要
是由房地产的不可移动性决定的。
一宗房地产投资价值的高低，不仅受其当前租金或价格水平的影响，而且与其所处区域的物业整体升值潜力及影响这种升值潜力的社会经济和环境等因素密切相关。
2．适于进行长期投资（长期性）
是由房地产的寿命周期长决定的。
土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在40年以上，而且拥有该权益的期限还可以依法延长；地上建筑物及其附属物也具有很好的耐久性。
因此，房地产投资非常适合作为一种长期投资。
房地产同时具有经济寿命和自然寿命。
经济寿命是指地上建筑物对房地产价值持续产生贡献的时间周期。
对于收益性房地产来说，其经济寿命就是从地上建筑物竣工之日开始，在正常市场和运营状态下，出租经营收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间。
自然寿命是指从地上建筑物竣工之日开始，到建筑物的主要结构构件和设备因自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用为止的持续时间。
自然寿命一般要比经济寿命长得多。
从理论上来说，当物业维护费用高到不能用其所得租金收入支付时，干脆就让它空置在那里。
但实际情况是，如果房地产的维护状况良好，其较长的自然寿命可以使投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命，因为如果对建筑物进行一些更新改造，改变建筑物的使用性质或目标租户的类型，投资者就可以用比重新购置另外一宗房地产少得多的投资，继续获取可观的收益。
【2012年试题】收益性房地产经济寿命的起始点，是地上建筑物（）之日。
A．开始施工
B．竣工
C．登记
D．开始营业
答案：
B
【2011年试题】房地产投资适合作为一种长期投资。
关于其原因分析，错误的是（）。
A．土地不会毁损
B．地上建筑物有耐久性
C．变现性差
D．土地使用权年限较长
答案：
C
【2009年试题】对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（）。
A．设计寿命
B．经济寿命
C．法定寿命
D．自然寿命
答案：
B
3．需要适时的更新改造投资（适应性）
投资者适时调整房地产的使用功能，以适应市场环境的变化。
这种调整不仅能增加房地产投资的当前收益，还能保持甚至提升其所投资房地产的价值。
按照租户的意愿及时调整或改进房地产的使用功能可以极大地增加对租户的吸引力。
对投资者来说，如果不愿意进行更新改造投资或者其所投资房地产的可改造性很差，则意味着投资者会面临着较大的投资风险。
【2006年试题】投资者对房地产内部使用功能的变动（例如，在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等），体现了投资者对房地产投资（）的重视。
A．变现性差
B．需要适时的更新改造投资
C．易受政策影响性
D．专业管理依赖性
答案：
B
4．（投资价值难以判断）易产生资本价值风险（投资价值不确定性）
是由房地产的异质性决定的。
由于每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致，这就为房地产市场价值和投资价值的判断带来了许多困难，使投资者面临着资本价值风险。
而且相同市场价值的房地产有着因人而异的投资价值。
5．变现性差
是由房地产的弱流动性决定的。
变现性差是指房地产投资在短期内无损变现的能力差。
房地产的变现性差往往会使房地产投资者因为无力及时偿还债务而破产。
【2007年试题】买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的（）。
A．不可移动性
B．适应性
C．弱流动性
D．相互影响性
答案：
C
6．易受政策影响（政策影响性）
是由房地产的不可移动性决定的。
房地产投资容易受到政府宏观调控和市场干预政策的影响。
7．依赖专业管理（专业管理依赖性）
房地产投资离不开专业化的投资管理活动。
8．存在效益外溢和转移（相互影响性）
房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。
政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著提高附近房地产投资的价值和收益水平。
能准确预测到政府大型公共设施建设并在附近预先投资的房地产投资者，都获得了较大的成功。
【2009年试题】地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有（）的特性。
A．变现性差
B．易受政策影响
C．依赖专业管理
D．效益外溢和转移
答案：
D
（四）房地产投资的作用
从投资者的角度看，由于房地产投资具有收益、保值、增值和消费四个方面的特性，此外，投资者通过房地产投资，还可以获得作为房地产业主的荣誉。
三、关于答疑室使用的温馨提示
为提高答疑效率和质量，更好地为广大学员服务，提示如下：
1．建议大家在提问前先用搜索功能，设定关键词在答疑室搜一下以前的答疑，温故知新，对你的学习会有帮助的。
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5．“打不开课件”、“听不见声音”等诸如此类技术问题，请直接与网校工作人员联系，或在咨询台提出，就不要在答疑室发贴了。
6．提问时，请注意文明礼貌用语，文字组织要有逻辑性，表述要通顺，尽量减少错别字，注意标点符号的正确使用。
“予人方便，自己方便”，良好有序、文明高效、和谐融洽的答疑环境需要大家共同努力，谢谢理解和支持！
一、本讲考点
1．房地产直接投资（房地产开发投资和房地产置业投资）。
房地产开发投资属于中短期投资，形成的供给是房地产市场上的增量供给，是2005～2008、2010、2011年考点。
置业投资的形式有：
购房—经营、购房—出租—转售和购房—出租。
2．房地产间接投资中的投资房地产投资信托基金。
2004～2006、2007、2009年分别以单选、多选、判断的题型出现。
3．房地产投资能抵消通货膨胀的影响。
2006、2008年考点，也是难点之一。
4．用标准差或标准差系数判断房地产投资风险大小。
当期望值相等时，直接比较标准差即可：
标准差越小，风险越小；当期望值不相等时，应计算标准差与期望值之比（即标准差系数）：
比值越小，风险则越小，详见教材第七章“概率分析中的期望值法”。
这是本章中第一个涉及计算的考点，也是难点之一。
难在没有学习期望值法的理论知识，建议大家一是可以跳过，等学习第七章时再回头一并学习，二是结合相关内容进行学习。
二、内容讲解
第二节房地产投资的形式与利弊
房地产投资的形式，通常可分为直接投资和间接投资两类，不同的房地产投资形式各有利弊。
房地产直接投资（考点）（资金所有者＝资金使用者）
房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或
购买的过程，参与有关管理工作，包括从取得土地使用权开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。
我国房地产开发投资统计中，房地产开发投资是指从事商品房和土地开发经营活动的投资，包括商品房建设投资和土地开发投资。
房地产开发投资通常属于中短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。
当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租（如写字楼、公寓、仓储用房等）或经营（如商场、酒店等）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。
【2011年试题】房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的（）。
A．增量供给
B．存量供给
C．潜在供给
D．总量供给
答案：
A见教材P10
【2008年试题】房地产开发投资通常属于长期投资，它形成了房地产市场的增量供给。
（）
答案：
×
见教材P10
解析：
属于中短期投资。
【2007年试题】当房地产开发商将建成后的物业用于出租或（）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。
A．出售
B．抵押
C．转让
D．经营
答案：
D
见教材P10
房地产置业投资，是指面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产，以获取房地产所有权或使用权为目的的投资。
其对象可以是市场上的增量房地产（开发商新竣工的商品房、在建工程或纯土地），也可以是市场上的存量房地产（旧有房地产）。
房地产置业投资的目的一般有两个：
一是满足自身生活居住或生产经营的需要，即自用（消费或经营）；二是作为投资将购入的房地产出租给最终使用者，获取较为稳定的经常性收入。
这种投资的另外一个特点，是在投资者不愿意继续持有该项物业时，可以将其转售给另外的置业投资者，并获取转售收益。
【2010年试题】相对于房地产开发投资，关于房地产置业投资的说法，正确的有（）。
A．置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产
B．置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资
C．置业投资对象可以是市场上存量房地产
D．置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营
E．置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者
答案：
ACDE
见教材P10、11
二、房地产间接投资（考点）（资金所有者≠资金使用者）
房地产间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的权益或证券市场的行为，间接投资者不需直接参与房地产开发经营工作。
（一）投资房地产企业股票或债券
房地产企业通过资本市场直接融资，有首次公开发行（1PO）、配股、公开增发或定向增发、发行可转换债券等形式。
房地产企业的直接融资行为，不仅解决了企业发展面临的资金短缺问题，也为投资者提供了一个很好的间接投资房地产的机会，使其分享了房地产投资的部分收益，成为房地产间接投资者。
（二）投资房地产投资信托基金
房地产投资信托基金（REITs），是购买、开发、管理和出售房地产资产的金融工具。
投资者将资金投入REITs有很多优越性：
第一，收益相对稳定，因为REITs的投资收益主要来源于其所拥有物业的经常性租金收入；第二，REITs投资的流动性很好，投资者很容易将持有的REITs股份转换为现金，因为REITs股份可在主要的证券交易所交易，这就使得买卖REITs的资产或股份比在市场上买卖房地产更容易。
按资产投资的类型划分，REITs分为权益型、抵押型和混合型三种形式。
（三）购买住房抵押支持证券
住房抵押贷款证券化，是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。
购买抵押支持证券的投资者可以间接地获取房地产投资的收益。
【2005年试题】房地产间接投资的形式主要有（）。
A．投资房地产投资信托基金
B．购买住房抵押支持证券
C．购买房地产企业债券
D．购买物业用于出租经营
E．购买土地进行开发
答案：
ABC
【2009年试题】房地产投资信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成为大型机构投资者直接投资房地产的重要工具。
（）
答案：
×
见教材P12。
解析：
是个人投资者以及大型机构投资者间接投资房地产的重要工具。
三、房地产投资的利弊
（一）房地产投资之利
1．相对较高的收益水平
房地产开发投资中，大多数房地产开发项目的成本利润率超过20%，在有效使用信贷资金、充分利用财务杠杆的情况下，其权益投资收益率会更高。
房地产置业投资中，考虑到持有期内的增值收益，每年实现10%～12%的权益收益率也比较容易做到。
这相对于储蓄、股票、债券等其他类型的投资来说，收益水平是较高的。
2．易于获得金融机构的支持
由于可以将房地产作为抵押物，所以置业投资者可以较容易地获得金融机构的支持，金融机构可以提供的贷款价值比例也相当高，一般可以达到70%～90%，而且常常还能为借款人提供利率方面的优惠。
3．能抵消通货膨胀的影响（考点、难点）
通货膨胀是反映一个经济体总体价格上涨水平的指标。
研究通货膨胀对投资收益水平的影响时，通常将通货膨胀分为预期通货膨胀（ExpectedInflation）和非预期通货膨胀（UnexpectedInflation）。
有关研究成果表明，房地产投资能有效抵消通货膨胀，尤其是预期通货膨胀的影响。
由于存在通货膨胀，房地产和其他有形资产的重置成本不断上升，从而导致了房地产和其他有形资产价值的上升，所以说房地产投资具有增值性。
又由于
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