银川市XX住宅小区项目可行性研究报告.docx

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银川市XX住宅小区项目可行性研究报告

银川“泰和·XX”住宅小区项目

可行性研究报告

宁咨（2009）编号

XX工程咨询公司

资格证书号：

工咨甲

目录

第一章总论1

第二章市场分析8

第三章建设规模和建设内容12

第四章项目选址及配套建设条件13

第五章建设方案14

第六章实施进度20

第七章工程投资与财务分析21

第八章结论与建议24

附表、附图和附件

第一章总论

一、项目建设背景

银川市位于黄河上游宁夏平原中部。

东与吴忠市盐池县接壤；西依贺兰山与内蒙古自治区阿拉善盟为邻；南与吴忠市利通区、青铜峡市相连；北接石嘴山市平罗县，与内蒙古自治区鄂托克旗相邻。

其地域范围在北纬37°29′～38°53′，东经105°49′～106°53′之间，总面积9491.0平方公里。

2007年城市建成区面积为107平方公里。

下辖兴庆区、金凤区、西夏区、永宁县、贺兰县、灵武市。

2007年，各县（市）区共辖23个街道办事处、21个镇、6个乡和204个居委会、272个村民委员会。

全市总人口148.79万人，其中非农业人口为94.91万人，占人口总数的63.79%，回族人口为38.61万人，占全市人口总数的25.95%。

　　2007年全市实现生产总值400.30亿元，按可比价格计算，比上年增长13.8%。

其中第一产业增加值24.96亿元，增长4.9%；第二产业增加值194.43亿元，增长17.0%；第三产业增加值180.91亿元，增长11.8%。

三次产业比例为6.2∶48.6∶45.2。

全市人均生产总值27280元，比上年增长10.6%。

2007年，银川市城市居民人均可支配收入12185元，比上年增长21%；全年农民人均纯收入4302元，比上年增长13.2%。

历史积淀丰厚

3万年以前旧石器时代的水洞沟遗址和镇北堡、暖泉等处的新石器文化遗址是银川地区发现最早的居民点。

汉成帝阳朔年间（公元前24年前后）建北典农城，此为银川建城之始，后改称兴庆府为其首府。

元置中兴路，后改为宁夏府路。

明设宁夏府，清沿明制仍为宁夏府治。

民国时期（1929年）成立宁夏省，银川系省会，时称宁夏省城。

1944年4月宁夏省城定名为银川。

中华人民共和国成立之初，仍为宁夏省会。

1954年，宁夏省建制撤销，银川市为甘肃省银川专署所在地。

1958年10月，宁夏回族自治区成立，银川市为自治区首府，是自治区政治、经济、文化中心。

文化多元鲜明

银川是全国101座历史文化名城之一。

雄浑的贺兰山与黄河，一起造就了银川平原，在这块土地上孕育了生生不息的文明。

历史的年轮、多元的文化在这里积淀，中原文化、边塞文化、河套文化、丝路文化、西夏文化、伊斯兰文化等多种文化激荡交融，浓郁的回乡风情，雄浑的大漠风光，秀丽的塞上水色，古老的黄河文明，神秘的西夏文化，构成了“雄浑贺兰、多彩银川”的城市形象，形成了“塞上湖城、西夏古都、回族之乡”的鲜明特色，锤炼成“包容、诚信、自强、创新”的城市品格。

区位优势明显

银川是新亚欧大陆桥沿线的重要商贸城市，位于“呼-包－银-兰-青经济带”的中心地段，也是宁蒙陕甘周边约500公里范围内的区域性中心城市，区域人口约1000万，区位优势明显。

银川交通便捷，现已形成了公路、铁路、航空为主的立体交通网。

4条国道、4条省道从境内穿越。

银川至青岛、丹东至拉萨高速公路在银川汇聚贯通，机场高速、环城高速公路建成使用。

包兰铁路纵贯银川南北，成为银川经济发展的大动脉。

正在建设的银太铁路，将使银川与东部沿海的联系更加便捷。

银川河东机场目前已开通了40多条航线，银川空港口岸投入使用，拉近了银川与全国乃至世界各地的距离。

目前，紧紧围绕建设西北地区最适宜居住最适宜创业的现代化区域中心城市的目标，以“水、绿、路”为重点,大规模开展城市基础设施建设城市布局及功能分区日趋合理。

已获得“国家卫生城市”、“全国节水城市”、“国家园林城市”；连续六年获得全国“双拥模范城”；正在创建“国家环境保护模范城市”、“全国文明城市”和最高“人居奖”。

深入实施兴工强市，加快建设宁东国家级大型能源化工基地、发酵及生物制药基地、清真食品穆斯林用品产业基地、机械电器制造基地、新材料生产基地、羊绒及其制品生产基地、优质农产品生产基地等七大产业基地建设，积极打造区域性现代物流配送中心、区域性交通运输中心、区域性现代服务业中心和西部旅游目的地城市，力争到2011把银川市基本建成西北地区最适宜居住最适宜创业的现代化区域中心城市。

 根据“城在湖中，湖在城中”的生态型城市规划，银川近年来一直环绕着“七十二连湖”水系进行房地产开发。

唐徕渠、丽景湖、艾依河、宝湖周边的楼盘不胜枚举，而且均是建筑风格时尚、品质优良、园林景观优美的中高档项目，但唯独北塔湖板块的住宅开发建设尚属空白。

北塔作为一座古老的建筑，见证着城北片区的成长，也是这个区域最具人文气息的代表性建筑。

北塔湖总面积320公顷，而湖面和生态开发面积达200公顷，建成后的北塔湖生态公园将是银川市最大的生态公园，届时碧波荡漾、湖映塔影、环境优美、景色宜人，无疑将大大地提升此区域的人居价值。

同时，二中、田家炳中学、景博中学、二十中、十八小等近旁环待，这里拥有着银川优厚的教育资源和醇香的文化气息。

另外，北塔湖周边已形成多个成熟、大型的居民社区，如海宝西区、锦泰花园、太阳都市花园、景墨家园等等。

 如此成熟、优越的板块环境条件下，中高档住宅的陆续开发建设是勿庸置疑的。

其中，“观湖纯水岸”的规划方案已清晰。

在过去几年的住宅开发建设中，北塔湖板块始终是一块“待字闺中”的安静地带，但在紧接下来的两到三年内，北塔湖生态板块将会是一片开发的热土。

随着银川市的持续快速发展和我市人民生活水平的不断提高，人们对高品质居住环境的追求也呈较快上升趋势。

我市及近几年建成的普通及中高档住宅在数量上有了很大突破，开工面积和竣工面积都有较大增加，但从总体上看，银川市的住宅建设仍以中低档为主，中高档住宅建设仍然不能满足开发区快速发展的需要。

为了进一步推动银川市经济发展，营造一流投资环境，改善人们居住环境，提高生活品位，宁夏泰和房地产有限公司拟在德胜工业园唐徕渠畔建设“泰和·XX”住宅小区。

二、项目单位概况

宁夏泰和房地产有限公司于2008年10月经由宁夏回族自治区工商行政管理局批准注册,为全国房地产开发三级资质企业,其注册资金5000万人民币.公司现有多年从事房地产开发工作的高级管理人员和熟谙高层建筑及各相关专业的中、高级工程技术人员，还有一支精干的人事、财务、行政管理队伍和一部与之配套的行政管理规章制度.公司负责人毕业于清华大学经济管理学院，后留学英国，曾担任北京当代集团副总裁，北京首都工程公司董事长，中国万和投资公司总裁，宁夏阳光矿业公司总经理。

公司的投资商在北京、宁夏、甘肃、澳洲等地皆有房地、能源方面的投资。

2008年与“酒泉钢铁”联合组建公司进行煤焦化、钢铁等项目合作，并入股“宁夏银行”；2008年10月通过挂牌方式取得了宁夏银川德胜园区土地378亩，预计将这里打造成一个独具特色的艺术社区，为我们的“塞上湖城”奉上一个高品位的住宅精品。

我们将这里倾力打造为宁夏银川市北塔公园中央别墅区首席生态小区，投资7.8亿,总建筑面积约38万平米，绿化率55%，计划三年内建设完成，该项目名称为“泰和·XX”，意在为宁夏打造一个“绿色、节能、艺术”的人居住宅。

该项目采用意大利托斯卡纳（Toscana）风格，建筑由内而外，有机生长，美观大方而实用,立面色彩由米白和米黄组成，材料都采用高级石材、墙砖和面瓦，在这里您将拥有最安静、最原生态的生活。

托斯卡纳建筑是意大利建筑的代表之一，奶白象牙般的白垩石,金色的阳光,挺拔的笔柏,红色的土壤,鲜艳的墙壁，深绿色的百页窗，深红色的屋顶，各种颜色调和成了托斯卡纳;天然材质如木头、石头、灰泥表现了光与影的关系,别墅在入口设戏剧性的塔或是圆形大厅，喷泉、壁饰、壁炉、庭院、铁艺、阳台，还有爬满藤蔓的墙同样表达了托斯卡纳的生活方式，无拘无束而实际。

托斯卡纳是文艺复兴的最初摇篮，现在它代表的是一种生活方式。

托斯卡纳以其丰富的人文资产及绝美的田园景色，征服了全世界的游客，越来越多的世界政要、富豪都把托斯卡纳作为度假休闲的首选。

托斯卡纳风格的别墅经历欧洲的起源、美国的发展，飘洋过海成为人们可以在国内购置的豪华居所。

现在北京、上海、重庆等大城市都有这种风格的建筑。

“泰和·XX”将是银川市第一个采用此风格的住宅小区。

宁夏泰和房地产有限公司将以“绿色的生态型公园与高雅的雕塑艺术相融合，以自然环境为辅，以艺术为本”的理念，沿唐徕渠打造一个占地4万平米，以艺术雕塑为主题具有国际水平的公园，一个为社会各界所青睐的高品位、国际化的文化休闲场所，一个标志性的新景观，艺术氛围浓厚的殿堂，一个小区独享的私家公园。

雕塑公园将以收藏、展示国内外雕塑艺术品为主，是一处集雕塑艺术欣赏、研究、普及、展示和休闲、娱乐、旅游等功能为一体的综合性园林艺术公园。

不久的明天,会有来自大江南北的知名雕塑家、艺术家、画家汇聚在这里一展技艺，届时会有众多的大型石雕、雕塑、浮雕、壁画等创世杰作展现于世人。

园中作品，以现代、精粹、互动、发展为主题，其设计从视角、空间、尺度，都将于环境有机地融为一体。

游览其间，不仅能欣赏到优美的园林环境，更能感受到高层次的雕塑艺术带来的文化冲击。

该项目于2008年11月28日与贺兰县国土局签订了《国有土地使用权出让合同》；于2008年12月，先后取得了项目《选址意见书》及相应一期218土地的《国有土地使用证》；在2009年1月19日，通过了由贺兰县规划委员会和城建局组织的378亩土地整体项目规划设计方案评审会；2009年2月19日取得《建设用地规划许可证》、发改委立项审批（开工计划）。

该项目建设周期为2009年至2011年，按照先建公园和配套设施的思想，由西向东，由南向北依次开发。

预计在2009年5月份之前完成所有土地的“三通一平”工作并开工修建唐徕渠雕塑公园，并同时进行部分项目的开工。

本项目计划三年内完成,分区分期开工建设,其中一期约10万平米,今年5月份开工,明年8月份交付付使用.

宁夏泰和房地产公司自去年10月成立至今已有大半年时间,在这半年里,公司规模不断扩大,公司员工也在成长.大家凭着“以始为终的行动,以客户为中心”的经营理念为公司的发展贡献自己的力量.近几年,随着人们对住宅的需求越来越大,对高品质住宅的需求越来越多,宁夏的房地产商都力求将自己的楼盘做的完美,以满足不同层次客户的需求.宁夏泰和房地产做为宁夏房地产的后起之秀,凭着“铸造品质,为城市创造风景”的开发理念,为银川打造一个节能、艺术、绿色的高档社区。

“泰和·XX”将会成为人居居住的典范。

经营管理机构为财务部、工程部、办公室、营销部、《泰和·一景》杂志编辑部。

三、可行性研究报告编制依据

（一）贺兰县2009年月2月贺发改委发[2009]31号文“关于同意宁夏泰和房地产有限公司建设“泰和·XX”基建立项的批复”；

（二）贺兰县城市环保与建设局“泰和·XX”住宅小区规划红线图”；泰和公司提供的项目有关资料；

（三）宁夏泰和房地产有限公司2009年6月委托XX工程咨询公司编制本项目可行性研究报告的协议。

四、项目建设的必要性

（一）我市总体经济发展的需要

房地产业是从事城乡（尤其是城市）房屋和土地的综合性开发及经营行业，是城市存在和发展的物质基础，是发展国民经济的支柱产业之一，房地产业的发展可以加速市场经济的进程。

根据我市国民经济和社会发展2020年远景目标纲要精神，已将房地产业列为重点培育发展产业。

按照市委、市政府提出的“宜居、宜创业”的要求，我市房地产业充分发挥了先导性产业的作用，加快房地产业的商品化、市场化、现代化步伐，坚持“统一规划，合理布局，综合开发，配套建设”的原则，按照以新区建设开发为主旧城改造为辅的方针，以住宅建设为重