份市场调研情况汇总赵卫东.docx
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份市场调研情况汇总赵卫东
心之所向，所向披靡
心之所向，所向披靡
2011年7月份市场调研项目汇总
所在部门：
市场研展部调研人：
赵卫东
一、项目调研情况分析
1、调研项目
项目名称
位置
开发商
代理商
开盘日期
交房日期
调研时间
九鼎·美庐
新乡市宏力大道与解放大道交叉口西30米
新乡市九鼎房地产开发有限公司
北京亮马春天地产机构
2011年5月27日
2012.12.25
2011.7.25
鼎佳学城
宏力大道与郊委路交叉口西南角
新乡市鼎新房地产开发有限公司
2012下半年
2011.7.27
景颐花园
和平路与中原路交叉口向东100米路北
新乡市富业房产开发有限公司
上海蔓延广告
二期2010.
7.30
2012.12
2011.7.27
恒大雅苑
胜利路与文岩路交叉口
恒大地产集团新乡名都置业
易居
代理
2011年7月31号
2013.9
2011.8.3
2、项目基础数据
项目名称
总占地面积
总建筑面积
容积率
开发
周期
绿化率
建筑密度
层数
总户数
九鼎·美庐
60亩
12万平米
2.89
两期
30%
18
968户
（总）
鼎佳学城
2.7万平米
一期
24/18
224户
景颐花园
35亩
7万平米
3.00
三期
30%
6/18
一期246，二期159
恒大雅苑
118.5亩
28万平米
3.5
47.1%
28/32
一期一批819户
项目分析：
■九鼎美庐项目位于解放大道与宏力大道交叉口，占地规模在新乡市处于中小型规模，建筑面积及绿化率容积率等经济技术指标均接近新乡市的一般水平，项目由清华建筑学院担当设计，5板4塔的兵营式布局，其主要特点是不着重追求建筑外立面的美观，更加强调内部空间功能的实用性。
项目整体品质感一般，符合该项目的中档定位，吸引刚性需求客户来此置业。
■鼎佳学城项目紧邻陵园小学，但项目所建两栋楼与另一开发公司的两栋楼合并为一个小区，其占地面积及建筑面积属小型，但其教育资源的优势成为其特有卖点，项目整体品质感不强，属中低档定位。
■景颐花园项目与我公司畅想项目距离较近，占地规模和建筑面积较小，但是其仅有的市中心多层房源成为项目的一大响亮卖点，在经济技术指标上，该项目位于新乡市整体平均水平，属中档水平。
■恒达雅苑项目在这个8月肯定是留给人印象最深的楼盘，新乡市无处不在的恒大广告宣传，以及恒大地产的品牌名气，7月31号的盛大开盘吸引了新乡市各界群体的眼球。
项目位于南内城区，占地规模较大，建筑面积在新乡市楼盘中也属于中大型，其高达47.1%的绿化率，仅次于上海公馆的52%，但是上海公馆占地较小，相比之下，恒大的园林绿化在新乡市远远把其他楼盘甩在了后面。
3、周边配套
项目名称
生活配套
教育配套
医疗配套
金融配套
娱乐休闲
公交线路
九鼎·美庐
舒乐商场、思达超市、宏运超市、三联超市
解放大道小学、北干道小学、十三中、八中、天鸿幼儿园、实验幼儿园、七五五厂幼儿园
第二人民医院、骨科医院、七五五厂医院、成兴口腔医院
工行、中行、建行、新乡银行、广发银行、农行
风云俱乐部、贵宾山庄
1，4，15，18，21，25，27，34，37，38，42，44，63
鼎佳学城
北新商场，万德隆卖场、乐家日日鲜超市
陵园小学，二中
市二院、荣康医院
农行、建行、工行、中行、邮政储蓄
天上人间酒吧、红焖饭店等
7、15、24、31
景颐花园
东海市场、苏果超市
二中、三中、新飞大道小学、陵园小学新飞幼儿园
市二院、荣康医院，职业病医院
农行、建行、工行、中行、邮政储蓄
新乡体育馆，新飞大酒店
2027101322323453
恒大雅苑
化工路幼儿园、新乡商业学院、新乡第一卫校、新乡市一中、新乡市平原中学、新乡市十六中
平原医院、新乡市第五人民医院、新乡市铁路处职工医院
30路，新乡长途汽车南站
■九鼎美庐项目位于北内城区的西侧，也为老城区，配套交通也较为成熟和方便，但也是小规模，但是距离新乡市的商业核心胖东来区域一带较近，也成为该项目的主体卖点之一，附近解放大道小学，八中九中等教育资源也较为丰富。
■生活配套方面，景颐花园和鼎佳学城两个项目距离较近，且都位于老城区部分，周边生活配套相对成熟，但多为老城商业，也太杂乱，规模也较小，附近的陵园小学，二中，三中，以及师大附中等教育资源优势明显。
■恒达雅苑项目位于南内城区，且紧邻南环路，位置相对较为偏远，公交车辆较少，生活配套等相对缺乏，幼儿园小学等教育资源配套较少，附近的长途汽车南站成为其一大交通优势。
4、景观规划
项目名称
周边景观
小区景观整体规划
中心景观特色
内部景观设置
九鼎·美庐
卫河公园
景观元素，建筑小品较多，但体量较小
中心水系贯穿南北的主景观轴
草地、花坛、庭院、广场、
喷泉、小桥流水、
亭阁、柱廊、银杏树
鼎佳学城
烈士陵园
东西向水系，项目占地小，绿化较少
中轴水系（小型）
草地、花坛、
小桥流水
景颐花园
无
项目楼间绿化，并无整体特色
中心景观广场（较小）
花坛草地庭院
恒大雅苑
孟营陵园
夏荷公园
3万㎡世界级皇家园林，5000㎡臻美大湖
中心湖景、四个沿湖广场
草地、花坛、庭院、广场、喷泉、雕塑、人工湖等
景观分析：
■九鼎美庐的项目距离卫河公园较近，单页上称只有500米，但实际距离没这么近。
小区附近也都为老城区域，并无可视自然景观。
小区内部规划以一条南北中心轴水系贯穿，楼宇之间也有绿化，其余并无特别的景观特色。
■鼎佳学城距离烈士陵园较近，成为其一大景观资源优势，小区内部东西以水系贯通，但规模相当小，整体绿化也不多，更无景观特色。
■景颐花园周围无自然景观资源，小区内部的景观设置也少，其中心设有景观广场但规模较小。
■恒达雅苑的实体园林是其一大特色，3万㎡皇家园林，5000平米大湖，以中心湖景带动沿湖的四个广场，整体景观设置规模宏大，为新乡市仅有。
5、客户特征
项目名称
客户年龄
职业特征
区域特征
购买用途
九鼎·美庐
23-60
白领，个体，上班族
该区域附近居民，及附近公司上班族等
多为自住
鼎佳学城
23-60
教师，个体，
陵园小学教师，小学三口之家等
为方便孩子上陵园小学自住
景颐花园
23-60
教师，个体，上班族
附近居民，二中，三中教师，中学三口之家等
自住居多，投资较少
恒大雅苑
35-60
白领，成功人士，外地富商等
自住或投资
客户分析：
■九鼎美庐和景颐花园两项目的定位均为中档，项目的客户主要以自住为主，客户讲求房屋的功能和实用，附近的老城居民或是因其周围的教育资源购房的客户居多。
■鼎佳学城项目紧邻陵园小学，项目品质档次较低，目标客户讲求供能实用，多为附近教师或老城居民。
■恒大雅苑所处位置较为偏远，但是以恒大的品牌和高端品质，优美的小区环境以及精装的奢华仍然吸引不少客户来此置业，包过项目附近的居民，城区的白领及成功人士等，或者外地富商
6、企划调研
项目名称
主题广告语
核心卖点
推广渠道
销售方式
本月营销活动
九鼎·美庐
“飞扬生活的梦想”
单价低，户型设计讲求功能，实用
楼体，DM单张，公交，户外
坐销
鼎佳学城
“创意生活，鼎佳领跑”
紧邻陵园小学
DM单张
坐销
景颐花园
好房子要住70年（老街印象）
好地段、好配套、好文脉、好产品、好景观、好品质
道旗，楼体，DM单张，公交
坐销
7月30号二期开盘，五重优惠大礼
恒大雅苑
“大湖之上豪宅之巅”“世界级皇家园林、国际级航母配套、满屋名牌9A精装”
品牌，精装修，开盘价格低
DM单张、户外公交站牌广告，电子媒体广告
坐销，但是有市区和项目两处售楼中心
7月31号开盘，开盘必优惠，优惠必超值。
按揭98折，一次性95折。
促销优惠85折
企划分析：
■九鼎美庐项目从其目标客户群出发，注重客户内心的追求，以房屋的功能性为第一位，“飞扬生活的梦想”以情感诉求为主题语，煽动客户。
其企划推广主要位于其项目附近的区域。
符合该项目本身特质。
■鼎佳学城的推广很少，网上很少，其单张内容空洞，质量很低。
但由于其紧邻陵园小学，所以项目也被人所认知。
■景颐花园以“六好”为主题卖点，突出强调其配套及地段优势。
项目在中原路全线设置道旗，重点在区域附近加大宣传力度。
■整个七月的下半月，恒大雅苑的宣传推广铺满了全城，各种各样的广告渠道都有恒大的身影，其设立的市区销售中心更加体现恒大对宣传推广的重视。
7、建筑外观
项目名称
建筑风格
外立面色彩
外立面用材
建筑物摆放
建筑物形态
九鼎·美庐
现代简约（功能主义特色）
1-3层深褐色面砖，主体为浅褐色，局部灰色面砖
面砖
兵营式
高层板楼（5）+塔楼（4）
鼎佳学城
现代简约
1-2层黑色干挂大理石，主体灰色仿面砖
大理石+面砖
点阵式
高层板楼
（1）+塔楼
（1）
景颐花园
现代简约
多层面砖深灰色、高层面砖红色
面砖+涂料
兵营式
多层板楼+高层板楼
恒大雅苑
新古典主义
主体为淡黄色，配以土黄色与深褐色勾勒出外立面的基本形态
面砖
围合式
高层塔楼
建筑分析：
■九鼎美庐目前在建，以浅褐色为其主色，给人以沉稳感和历史感，内部以两梯两户的板楼居多，户型南北通透，注重健康生活。
■鼎佳学城外立面为现代简约风格，以黑灰色为主色调，个人认为效果较差。
■景颐花园高层大胆采用新乡市不多见的红色为主体颜色，多层为深灰色，虽然颜色搭配不协调，效果也颇受争议，但在项目附近可谓是“万花丛中的一点红”十分醒目。
其户型设计均为两梯两户板楼。
■恒大雅苑的主题色为淡黄色，整体效果个人认为一般。
与其高档定位有一定差距，并不像金宸国际从外立面上就能展示其高档的标准。
建筑摆布以湖为中心呈围合式，充分利用其景观资源的优势。
8、户型配比
项目名称
户型配比
1+1+1（套）
面积（㎡）
比例
（%）
2/2/1（套）
面积（㎡）
比例（%）
3/2/1（套）
面积（㎡）
比例（%）
3/2/2（套）
面积（㎡）
比例（%）
4/2/2（套）
面积（㎡）
比例（%）
九鼎美庐
44
62/66/76
4%
36
87
4%
528
98/107/120/127
55%
324
138
33%
36
161
4%
鼎佳学城
3
60/68
1%
48
87/89/94/101
21%
85
109/113
38%
86
129/141/149
38%
2
175
1%
景颐花园
100
82/87/97
25%
205
97/110/117/120
50%
100
130/138/143/155
25%
恒大雅苑
270
96-99
32%
170
96.5/106/110
20%
317
128-151
37%
93
167-177
11%
户型分析：
■九鼎美庐的主打户型为三房两厅一卫户型，占比高达55%，而三房两厅两卫占比33%符合项目本身的档次和客户定位。
■鼎佳学城的主打户型同样为三房两厅一卫和三房两厅两卫，均占比38%。
但以其客户群的定位，个人认为其三房
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