南昌项目市场调研报告.docx

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南昌项目市场调研报告

南昌项目市场调研报告

南昌项目市场调研报告一、南昌城市概况1.地理位置南昌位于江西省北部、赣江下游、鄱阳湖之滨。

是江西省省会和内陆开放城市全省政治、经济、文化、科技、信息中心。

全市辖四县（南昌县、新建县、进贤县、安义县）五区（东湖区、西湖区、青云谱区、郊区、湾里区）。

2.人口面积南昌总人口433万国土面积7402平方公里城市化水平44%。

市辖区（即五区）常驻人口184万人市辖区面积为617平方公里其中城市建成区面积106平方公里城市实际居住人口156万人其中约90%的人口主要集中在赣江以南的昌南城区。

3.交通地位南昌地理位置优越历史上素称“要冲之地”。

国家南北向铁路干线京九铁路与东西向铁路干线浙赣铁路在南昌呈十字交汇南昌成为京九铁路线上唯一省会城市。

105、316、320三条国道在此交汇。

因此南昌可北承首都北京南接港、澳东达上海、杭州西连武汉、长沙。

同时南昌的发展直接接受我国几个经济比较发达地带（如：

长江三角洲经济圈、珠江三角洲经济圈和闽台经济圈）几乎是等距离的辐射。

南昌自身也是处于以上海为龙头重庆为龙尾的长江经济带中游地区与武汉、长沙同为中游地区重要中心城市。

4.自然条件南昌自然条件优越是典型的山水城市。

受丘陵地貌和温润气候特征影响。

市域内湖泊众多水系发达。

赣江、抚河穿城而过市区范围内湖泊星罗棋布有内四湖（东、南、西、北湖）外四湖（青山湖、艾溪湖、象湖、黄家湖）等天然湖泊。

具有美丽的江南水乡风情。

城北有“小庐山”之称的梅岭山势蜿蜓层峦叠翠森林覆盖率达60%左右。

同时南昌市东北部鄱阳湖地带是世界级著名的候鸟自然保护区。

南矾山、象山等地也是鸟类栖息和观赏候鸟的极好场地。

南昌具有优越的水资源和良好的自然生态环境。

二、宏观经济和消费状况1.综合经济实力全年实现国内生产总值435.10亿元按可比价格计算比上年增长9.2%。

其中第一产业增加值46.0亿元增长3.0%；第二产业增加值205.3亿元增长9.2%；第三产业增加值183.8亿元增长10.9%。

产业结构得到进一步调整一、二、三产业在国内生产总值中的比重由上年的11.5%、47.0%和41.5%调整为10.6%、47.2%和42.4%。

2.物价指数稳中有升市场价格总水平随经济形势好转市场消费需求转旺以及政策性调控等因素的影响呈现稳中有升的趋势。

居民消费价格指数由负增长转为正增长全年居民消费价格总指数为102.6商品零售价格总指数为97.8。

3.财政收入较快增长全市财政总收入44.6亿元比上年增长25.9%。

其中地方财政收入（不含上交国库的两税收入）19.13亿元增长14.1%。

财政支出23.79亿元增长8.7%。

4.矛盾和问题当前经济和社会发展中仍存在一些不容忽视的矛盾和问题主要表现在：

经济结构调整步伐不够快结构性矛盾仍较突出服务业和非公有制经济比重仍然偏小；全社会投资强度不大投资率较低；农业基础仍较薄弱农业产业化水平不高；工业企业创新能力不强部分企业生产经营困难；利用外资形势不容乐观；城市社会就业压力较重；农民增收困难。

国民经济主要指标及发展速度指标2000年2000年比上年增长%年末总人口432.5万人2.0从业人员数215.0万人-1.5职工人数77.93万人-5.5国内生产总值435.1亿元9.2第一产业46.0亿元3.0第二产业205.3亿元9.2第三产业183.8亿元10.9工农业总产值541.5亿元9.6工业总产值472.0亿元10.5农业总产值69.4亿元3.0粮食产量156.1万吨-4.3全社会固定资产投资额79.9亿元12.2社会消费品零售总额144.4亿元10.4财政总收入44.6亿元25.9地方财政收入19.1亿元14.1财政支出23.8亿元8.7商品零售价格指数97.8%-2.2居民消费价格指数102.6%2.6职工平均工资6954元11.7城市居民可支配收入5734元8.4农民人均纯收入2390元3.6城乡居民储蓄存款276.9亿元4.95.城乡居民生活水平全市职工年平均工资6954元比上年增长11.7%其中在岗职工平均工资8756元增长13.4%。

据抽样调查城市居民人均可支配收入5734元比上年增长8.4%；农民人均纯收入2390元比上年增加83元增长3.6%。

6.劳动领域与就业全市年末社会从业人员214.97万人。

其中第一产业84.84万人第二产业56.34万人第三产业73.79万人。

年末全市在岗职工人数58.77万人比上年末减少4.81万人。

其中国有单位在岗职工人数40.25万人比上年末减少4.18万人。

城镇个体和私营企业从业人员18.64万人。

国有企业下岗职工基本生活得到保障就业和再就业工作取得一定成效。

全市城镇净安置失业人员就业2.78万人。

年末全市登记失业率2.99%比上年末下降0.01个百分点。

7.社会福利保障事业全市有52.35万职工和16万离退休人员参加了基本养老保险有56.18万人参加了失业保险建立农村社会保险网络15个。

全市城镇社会服务设施275个社会福利院和敬老院90个床位2146张收养2219人。

社会福利企业的残疾人从业人数3140人。

社会救济对象得到政府救济的有6.6万人次。

8.南昌的人均经济水平国内生产总值10078元工业总产值19元地方财政收入447元社会消费品零售总额3371元在岗职工平均工资8756元城市居民可支配收入5734元农民纯收入2390元储蓄存款余额6401元市区居民居住面积10.4平方米城市生活用电量315千瓦时城市生活用水量129立方米每万人拥有公共交通车辆5.09辆每万人拥有在校学生20__人每万人拥有大学生181人每万人拥有医生22人市区公共绿地面积4.93平方米9.城市住户人均消费支出及构成指标金额（元）构成（%）消费性支出3924.83100.0

一、食品1805.8046.01粮食216.075.51油脂类121.863.10肉禽及其制品454.9711.59二、衣着376.919.60三、家庭设备用品及服务309.097.88耐用消费品194.964.97四、医疗保健132.883.39五、交通和通讯296.517.55六、娱乐、教育、文化服务312.417.96七、居住442.5411.28八、杂项商品和服务248.676.34三、市政规划1.总体规划目标及原因围绕富民强市的目标为提高南昌的综合竞争力在国内外经济活动中起到区域性资金流、商品流、信息流、技术流、和人才流等方面的集散和枢纽功能以强大的辐射力带动和影响周边地区的经济发展真正成为区域中心城市适时提出优先拓展城市空间和扩大城市规模的要求。

（1）扩大城市规模取得规模效益和集聚效益增大经济总量是实现南昌区域经济中心城市目标的需要。

（2）扩大城市发展规模将城市做强、做大、做美、是高起点、高标准花园城市的需要。

（3）扩大城市规模是我市加快推进城市化优化城乡经济结构促进国民经济循环和社会协调发展的需要。

（4）扩大城市规模是适应中心城城市空间的迅速拓展及适应南昌中心城人口快速增长的需要。

2.重点发展昌北新区中心城区现主要集中在昌南地区城市为单中心集中式布局。

人口密集用地混杂生活环境质量不高。

城市如向东北拓展占用大量高产农田且地势较低。

赣江以北的昌北地区对外交通条件优势与城区交通联系较便捷多为丘陵山地几乎不占农田用地空间广阔特别是地处西山梅岭风景区脚下有得天独厚的山水自然条件经过过去几十年的发展昌北地区已具备一定基础设施条件发展条件已成熟。

特别是市级行政中心搬迁到昌北红谷滩地区将红谷滩建成城市的商务中心区——CBD这种以城市公共空间结构拓展为先导带动城市空间形态拓展为城市空间形态拓展提供了保证必然带动昌北新城区的建设发展。

同时在昌南城区以南莲塘几乎与市区对接相吸较紧又有大量的可建设用地且过江发展便利（过江宽度较窄）与昌北发展相呼应形成赣江两岸风光带展示一江两岸风采。

使中心城迅速由单中心结构变成新、旧双中心结构避免了中心城过度集中式发展符合现代大都市城市布局结构要求。

制定和完善促进新城区建设的政策对在新区投资者给予政策优惠优先安排公交线路和加大市政基础设施建设。

3.昌北新区的功能规划中心城城市空间结构的扩展采取轴向生长的带状扩展方式。

首先以赣江为主轴跨江发展组团布局形成核心区。

其次核心区两翼沿城市对外交通线带状扩展通过便利的对外交通条件引导和带动沿道路两侧的用地的建设发展满足城市扩展的需求。

因此中心城结构形式呈十字星状核心结构的团状城市形态形成“一核五片”的城市布局。

核心区内昌南、昌北两城区道路系统自成体系自我完善两城区之间以五座跨江桥和快速中环路相联系中心城规划环城高速公路网。

规划设置南北向由向塘至昌北机场的轻轨交通线和东西向罗家至湾里的轻轨交通线建设大容量交通。

新区建设坚持以人为本原则高标准、高起点规划建设保护和利用好河湖水系自然山势、生态绿地营造山、水、城一体人与自然和谐统一的环境。

中心城近期重点建设赣江北侧的昌北沿江地带。

昌北沿江地带由红谷滩中心区、凤凰洲、红角洲三部分组成。

红谷滩中心区为重点建设发展的新城中心是集商务、办公、信息、商业、文化、旅游、居住等多功能为一体的现代化城市中央商务区。

凤凰洲为配套生活居住区红角洲规划为高尚居住、文体休闲为一体的城市功能区。

红谷滩中心区范围4.28平方公里布局结构为“一带、二轴、三区”。

一带即临赣江滨水绿化景观游览带为市民提供亲水性空间。

二轴即位于行政中心的东西向绿化景观主轴线和南北发展功能轴线。

三区即办公区、金融贸易商务信息区和滨江居住区。

形成体现南昌21世纪滨江城市风貌和形象的标志性地区。

4.控制和适度建设老城区老城区原则上只拆不建通过控制住宅总量疏解人口、降低建筑密度改善居住条件；腾出的土地用于建设绿地、广场及完善公共服务设施加强环境整治工程；加强文物古迹、风景名胜、河湖水系的保护；严格控制沿江、沿河、沿湖周边地区做好美化、亮化、绿化塑造城市特色魅力。

四、红谷滩地块优劣势分析

（一）优势1.政策优势1．所在位置为经济开发区也是南昌市政府实现"一江两岸"的城市发展战略重点所在地区。

政府城市建设的近期规划是重点完善昌北新区基础设施和公共基础设施通过政策引导尽快形成"一江两岸"的格局；努力把沿江一带建成花园式样板区。

2．该地区也是20__-20__年南昌市房地产重点规划建设地区3．另一地块位于规划中的大学城。

2.地理位置优势位于南昌大桥西端是离老城区最近的地块之一。

3.交通优势可方便的进入320国道、105国道、昌樟高速公路、昌九高速公路

（二）劣势1.地势较低（南昌市规划中有积极做好红角洲地区的堤岸整治和造地工程）；2.沿江大堤上的农民房影响景观（招商办有关人员口头提及都会搬迁）；五、招商引资政策及房地产的宏观调控1.南昌市招商引资政策南昌市以加大招商引资力度为核心实施大开放战略奋力开创招商引资工作的新局面实现招商引资的新突破。

对那些影响力大、鼓励作用大、规模大、解决劳动就业量大、后发优势大和产业链长的大公司还要采取特殊政策实施“政策跟着项目走”的办法一项一策、项目兑现、以“双赢”、“帮你成功促我发展”为原则在办事效率、服务态度、管理机制等方面设身处地地从投资者的立场出发营造与市场、与国际真正接轨的投资软环境使南昌真正成为投资成本低、信誉好、服务优、成功率高、有强大吸引力和凝聚力的创业发展的热土。

具体做法有：

1）财政从20__年起每年预算安排100万元资金用于招商引资、招商宣传、招商鼓励等；2）对引进资金的单位或个人设立奖项进行奖励如目标管理奖、重大项目组织奖、利用外资引荐奖等；3）对外资企业投资额在1000万美元以上或年纳税总额在500万元以上且当年增幅达到15%以上的外资企业法人代表将其本人当年所交纳的个人所得税税款返还采用一年一核定的办法予以兑现；4）树立大营销观念以大营销促进大招商。

首先：

南昌市本着“帮你成功助我发展”的双赢思想帮助已落户南昌的企业增强市场竞争力切切实实为投资者做好“售后服务”；其次树立系统观念全市上下都要围绕招商引资来协同配合促进和保障招商工作的开展。

2.房地产产业存在的问题及政府的宏观调控

（一）南昌房地产存在的问题1．房地产开发企业实力不强行为欠规范。

据统计南昌市现有房地产开发企业360家其中一级资质的仅有一家二级资质的七十余家绝大多数为三级以下或暂定资质平均注册资金只有800-900万元。

这些开发企业成立以来在改造南昌市旧城、开发商品房方面虽然取得了一些令人注目的成绩但是还存在“炒地皮”、擅自转让、出租、抵押、非法获得土地使用权等不规范行为。

土地交易有市无场2．土地有偿使用制度建立以来南昌市城市规划范围内土地使用权交易活动日益活跃但由于管理不够规范至今尚未有一个像商品市场那样的公开、良好的市场环境缺乏专门的土地交易场所、相应的硬件设施、以咨询、评估、交易、登记等一条龙服务体系。

3．房地产经营管理不到位。

房地产经营活动从项目批准、规划选址、供地拆迁、房屋建筑、竣工验收到核发产权证书等诸多环节涉及多个政府职能部门只要其中一个环节疏于管理则将带来不少隐患影响房地产经营活动规范有序地开展。

4．受耕地占补平衡制约南昌市城市房地产外延拓展空间受影响。

随城市人口增加城市用地规模扩大不可避免地要占用耕地。

新《土地管理法》规定了“占多少垦多少”的占用耕地补尝制度。

按照这一制度占一亩耕地就必须造一亩质量相当的耕地。

然而随着退耕还休、退田还湖等生态退耕工作的开展南昌市适宜开垦的耕地后备资源不多城郊已无地可开垦市辖四个县可开垦的土地也分布零星而且偏僻开垦的难度越来越大因此南昌市面临耕地补充任务的压力较大。

5．住房制度改革进程缓慢。

南昌市公有住房出售价格每平方米680元的标准从1996年到现在执行了五年明显偏低影响了居民购房的积极性；公有住房的租金标准调幅不大租售比价不合理；住房分配货币化方案尚未实施；廉租房的保障体系尚未建立；住房公积金使用率不高；此外存量房交易不活、流通不够这些均制约了房地产二、三级市场的发展。

6．危房改造任务艰巨。

据初步统计南昌市现有各类结构、产别及用途的房屋约4000万平方米其中危旧房屋约170万平方米。

这些危旧房零星分散绝大多数地处小街小巷房屋间距小、采光通风差居住环境脏、乱、差的状况令住户叫苦不迭且存在着极大的安全和消防隐患。

7．物业管理滞后。

受居民人均收水平低的影响南昌市居民物业管理的意识不强；大部分老住宅区基础设施和配套设施不全规划和建设的历史遗留问题较多建设和管理之间缺乏有效衔接；物业管理队伍素质偏低管理水平不高；维修基金归集面窄。

（二）南昌市政府的宏观调控1、政策的宏观调控

（1）鼓励在开发区辖区内成片开发房地产业对投资1亿元以上的房地产项目其建设规费属区级财政收入的减半征收其房屋交易的各种税收属区级财政收入部分的50%奖励给房地产开发企业。

（2）个人购买除红谷滩新区外的开发区商品住房统一按2%、二级住房统一按1.5%的税率计征个人购房契税。

凡在开发区购买成套住房70平方米发上者解决1—2人市区户口。

个人的购房款及购房贷款利息在缴款年限内从个人所得税基数中扣除后计征个人所得税。

20__年前凡在红谷滩新区购买各种房屋应征的个人购房契税由财政全额贴补。

2、经营对策的宏观调控

（1）引入全新的“经营城市”理念经营城市房地产。

（2）严格控制土地供应总量。

（3）建立土地有形市场规范土地出让方式大力推进国有土地使用权招标、拍卖。

（4）多管齐下确保耕地占补平衡。

（5）进一步深化房改加快房改进程。

（6）按花园城市的建设要求加快危旧房的改造。

（7）提高房地产开发企业素质规范开发行为。

（8）积极推进物业管理。

（9）建立和健全有利于房地产经营管理的地方性法规、制度加强监管力度。

六、南昌住宅楼盘调研分析住宅楼盘1．概述南昌市房地产业起步较晚在1999年开始迈步但发展势头较好。

从前期的经济适用房开发开始逐渐向国内其他城市的高中档楼盘靠近。

如千僖·颐河园就是完全仿照杭州市南都·德加的配套和品质。

南昌市前几年开发的楼盘质量普遍不高很多楼盘在规划中就夭折了；如京东小区在1995年规划后因为资金等原因直到20__年下半年又开始建设。

质量也普遍不高有服务问题其他诸如“香江花园”等问题还广为媒体关注了一段时间。

尽管如此这些住宅基本上在1年左右内售完。

这说明南昌部分市民的购买力还是比较强的。

只是由于政策等原因南昌人还不习惯于自己购买商品房。

该类楼盘如恒辉花园、桂苑住宅小区、新时代站前西路住宅小区商住楼等属于经济适用房一类没有较多的绿化地带和配套。

从2000年开始一批有相对较大规模的楼盘开始在南昌城出现开发商有本地和内地其他地区一些香港公司来此投资的项目也比较多；特别是物业管理这些楼盘很多都聘请香港、上海等地的专业公司。

2．楼盘价格随着南昌市政府的政策倾向房地产逐渐看好。

现在南昌市的住宅一般价格在1300-1400元/平米左右如苑中园、京东住宅小区等等。

南昌的高档楼盘平均价格在2400元/平米左右如千禧·颐河园。

住宅最高价格很少超过3000元/平米这些楼盘基本上都是以高质高价为诉求点的如青山湖边的湖畔豪庭。

根据接触的南昌市民反映南昌市房价在一两年以前在1000元/平米左右只是近阶段才有较大的增加。

现在附近郊县如新建县的房价现在基本上还是700元/平米左右南昌县的住宅价格平均在500-600元/平米左右。

随着政策的导向新建县的住宅价格应该会增加。

南昌市的公有住房售价从1996年的680元/平米至今未改变住房分配货币化方案尚未实施。

廉租房保障体系尚未建立。

现有各类结构、产别、用途的房屋4000万平米（其中危旧房170万平米）。

这些因素的存在制约了南昌市民购买商品房的倾向。

3．价格差异分析和其他地区一样南昌市区的房价因地段（周遍环境）、质量不同而不同。

广大南昌市民已经认识到了南昌市政府的"一江两岸"规划；所以靠近赣江特别是南昌大桥等交通要道附近的楼盘特别热销。

如御锦城在几个月内就被全部出售而且在南昌市民的心目中还树立了高品质的概念。

千禧·颐河园的销售率也相当高虽然这些楼盘的价格在南昌属于较高。

同样南昌大桥边的万福园也有不错的销售业绩。

这说明南昌部分市民及部分在洪（南昌市的简称）外地人员的购买力还是相当强的也说明南昌市民开始对楼盘品质及其配套很关注。

4．发展趋势随着南昌市政府的“以赣江为主轴跨江发展组团布局形成核心区”的规划思路随着城市房地产与城市房地产发展方向相衔接重点建设发展新区跨江重点建设红谷滩、红角洲等昌北沿江地区的思路南昌市沿江两侧的住宅价格得到提升。

对整个南昌市而言随着政府招商引资力度的进一步加强和建设花园城市的逐步实现将有越来越多拥有购买力的目标消费群出现。

房价将进一步稳步上涨。

近年来的趋势也表明高档精品房逐渐开始走俏南昌市。

南昌市区的常住人口对高档住宅的需求也越来越迫切南昌写字楼调研由于南昌的企业特别是大型企业较少写字楼市场总体不是很好。

南昌市公认最好的也是唯一功能比较完善的写字楼是江信国际大厦；价格基本上在70元/平米·月（含管理费）具有一般配套。

房间大小在面积有50、100、150等。

租用该楼的公司有恒茂房产、诺基亚（17层）、东方资产管理公司、吉通通信、上海阿尔卡特南昌办事处等六七十个单位。

由于写字楼档次不高所以在锦峰大酒店（四星级）等宾馆部分企业或知名大企业的办事处租用专门或普通的客房作为办公场所。

这些写字间的平均价格在80~85元/平米·月（含管理费享受热水、清洁等服务）。

如在锦峰大酒店有网通、东方通信、烽火通信、大连三洋共约20几家公司租用。

随着南昌市招商引资力度的加大我们认为将有更多的企业入驻南昌他们需要高档次的功能齐全的写字楼作为办公场所。

这个市场已被国内外有关房地产公司所关注如三星大厦、国贸大厦等建筑的设计规划在很大程度上都是针对这个需求的。

他们的售价一般在3000元/平米左右出售率尚可如三星大厦竣工一年销售了95%左右其中有些是被买下来作为一种投资之用的。

国贸大厦则由于更完善的配套和周遍环境以及市政府西迁带来的有利地位最高层30层价格在3500-4200元/平米自20__年9月16日开盘到20__年年底写字楼已出售过半。

七、南昌市场的调查

（一）洪城大市场1、基本状况的调查调查目的：

初步了解洪城大市场的位置、面积、销售额等基本状况。

方法：

二手资料及访谈法。

对象：

洪大集团何建国副总经理调查结果：

洪城大市场位于南昌市司马庙立交桥旁距南昌火车站5公里距昌北机场20公里距航运码头4公里与320、316、105三条国道相连交通四通八达地理位置十分优越。

该市场始建于1994年7月规划总面积1700亩首期开发420亩室内摊位2500个分4个交易区；汇集8大类48余种商品包括日用百货、床上用品、鞋帽、服装、布匹、针纺织品、副食品、烟草等。

市场于1995年9月建成开业经营业户已达3万余人是京九线上最大的综合批发市场已跻身国家级中心批发市场的行列。

2、销售额的调查目的：

了解市场销售总额及其经济地位。

方法：

二手资料及访谈法。

访谈对象：

洪大集团何建国副总经理。

调查结果：

市场从1995年9月开始至1999年底市场商品成交额累计191.8亿元实现利税2.42亿元仅1999年的销售额就达到了60亿元2000年达到70亿元20__年达到80亿元平均每年稳定增长10亿元。

洪城大市场的持续繁荣与发展带动了南昌城西地区经济的迅猛发展其经济地位和作用主要表现在以下几个方面：

a．促进了南昌乃至省内经济的发展成为南昌新的经济增长点。

从1999年起该市场每年占当年全市社会零售总额三分之一以上。

其商品品种、交易规模、辐射范围在全省众多的批发市场中居龙头地位。

b．带动了南昌城西经济的繁荣。

洪城大市场地处南昌城乡结合部它的形成与繁荣使得该地区的区位优势明显提升不仅引发了城西房地产价格飙升梅苑小区、金源小区、香江花园、江铃房产等一大批商住小区迅速崛起房价由原来的880元/平方米左右攀升到2000元/平方米左右地价由每亩6万元飙升到60多万元。

c．吸纳大量的下岗人员就业缓解了政府对下岗职工分流再就业的压力促进了社会的稳定。

洪城大市场安置了3万余人就业而且带动了其他相关待业的发展分流了大量的下岗人员及农村富余劳动力。

d．拉动了二、三产业的发展为国家培植了税源。

洪城大市场巨大的吸纳和吞吐能力刺激了当地运输业、仓储业及相关产业的快速发展而且使得本地产品的市场占有份额从1995年的3%扩大到2000年的20%销售额达到10多亿元。

e．吸引了国内大批名、优、特、新商品进入市场促进了供需之间商品信息的交流有力的拉动了内需。

3、洪城大市场的融资方式的调查目的：

了解洪城大市场是如何成功地进行资本运作的经验。

方法：

二手资料和访谈法。

访谈对象：

洪大集团何建国副总经理。

调查结果：

洪城大市场运作最突出的一点就是成功地进行了多元化融资。

按照总体规划市场首期工程需要2亿元而要筹集到如此巨额资金对于经济相对落后的南昌确实不是件易事。

为此他们经过精心策划和周密组织以政府土地使用权折价的股份为核心以优惠的政策为条件主动出击寻找投资对象在市政府举行的“定向募集社会法人股新闻发布会”上第一个签约的是一家厦门的民营企业认购股份1420万元产生了轰动效应本市