其他业务收入的查账要点及投资性房地产.docx
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其他业务收入的查账要点及投资性房地产
其他业务收入的查账要点及投资性房地产
"其他业务收入"的查账要点
2004-12-813:
22 【大中小】【打印】【我要纠错】
“其他业务收入”是指企业除主营业务以外的其他附带业务所取得的收入。
与“主营业务收入”相比，“其他业务收入”在企业业务收入中的比重较小或处于次要地位，但如果发生舞弊，往往会直接影响到税收。
检查时应注意以下几个方面的查证：
一、企业生产销售的残次品、附产品、废产品和下脚废料收入不入账，形成账外账。
企业发生的废品、下脚料、附产品销售收入属于其他业务收入范畴。
如果不入账，就会少计增值税销项税额，少缴所得税。
对此，检查人员在检查时首先要了解企业生产特点，掌握是否会产生附产品等；生产中产生废品废料、下脚废料是否首先记入原材料。
如果在检查中发现账上无记录，可能是将产生的余料、附产品收入记入了账外账，检查人员应追问其去向，查清问题。
二、混淆其他业务收入和营业外收入的界限，将本应记入其他业务收入的事项记入营业外收入，从而少缴相关流转税。
如企业销售原材料收入，本应记入其他业务收入，如果记入营业外收入，就会少计提增值税销项税额。
对此应通过检查营业外收入明细账发现线索，再通过账户调阅记账凭证、原始凭证加以审核。
（1）2007年12月31日
借：
投资性房地产 2800
累计折旧 500
固定资产减值准备 300
贷：
固定资产 2800
投资性房地产累计折旧（摊销） 500
投资性房地产减值准备 300
（2）2008年12月31日
借：
银行存款 150
贷：
其他业务收入 150
借：
其他业务成本 100（2000÷20）
贷：
投资性房地产累计折旧（摊销） 100
2008年12月31日，投资性房地产的账面价值=2800-600-300=1900（万元），可收回金额为2000万元，按规定，计提的减值准备不能转回。
（3）2009年12月31日
借：
银行存款 150
贷：
其他业务收入 150
借：
其他业务成本 100（1900÷19）
贷：
投资性房地产累计折旧（摊销） 100
2009年12月31日，投资性房地产的账面价值=2800-700-300=1800（万元），可收回金额为1710万元，应计提减值准备90万元。
借：
资产减值损失 90
贷：
投资性房地产减值准备 90
（4）2010年12月31日
借：
银行存款 150
贷：
其他业务收入 150
借：
其他业务成本 95（1710÷18）
贷：
投资性房地产累计折旧（摊销） 95
2010年12月31日，投资性房地产的账面价值=1710-95=1615（万元），可收回金额为1700万元，按规定，计提的减值准备不能转回。
借：
固定资产 2800
投资性房地产累计折旧（摊销） 795
投资性房地产减值准备 390
贷：
投资性房地产 2800
累计折旧 795（500+100+100+95）
固定资产减值准备 390（300+90）
（5）2011年12月31日
借：
管理费用 95（1615÷17）
贷：
累计折旧 95
2011年12月31日，固定资产的账面价值=1615-95=1520（万元），可收回金额为1560万元，按规定，计提的减值准备不能转回。
（6）2012年1月5日
2012年1月计提折旧=1520÷16×1/12=7.92（万元）。
借：
管理费用 7.92
贷：
累计折旧 7.92
借：
固定资产清理 1512.08
累计折旧 897.92（795+95+7.92）
固定资产减值准备 390
贷：
固定资产 2800
借：
银行存款 1520
贷：
固定资产清理 1512.08
营业外收入 7.92
考点五：
公允价值模式的投资性房地产会计处理
根据准则规定，只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式计量。
1.外购的投资性房地产，应当按照取得时的实际成本进行初始计量，其成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出，会计处理为：
借：
投资性房地产——成本
贷：
银行存款
2.企业自行建造取得或开发完成的投资性房地产，其成本包括建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建安成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等，会计处理为：
借：
投资性房地产——成本
贷：
在建工程
开发成本
3.将非投资性房地产转换为投资性房地产
（1）房地产开发企业，将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，其在转换日，会计处理为：
借：
投资性房地产——成本【转换日的公允价值】
存货跌价准备【已计提存货跌价准备】
公允价值变动损益【差额】
贷：
开发产品【账面金额】
资本公积——其他资本公积【差额】
【例题7•单选题】（2008年）企业将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日其公允价值大于账面价值的差额，应确认为（ ）。
A.资本公积
B.营业外收入
C.其他业务收入
D.公允价值变动损益
【答疑编号921050201】
【答案】A
【解析】作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日的公允价值大于账面价值的，差额记入“资本公积——其他资本公积”科目。
【例题8•单选题】A房地产开发商于2008年6月，将作为存货的商品房转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日的商品房账面余额为110万元，已计提跌价准备10万元，该项房产在转换日的公允价值120万元，则转换日记入“资本公积——其他资本公积”科目的金额是（ ）万元。
A.120
B.110
C.20
D.100
【答疑编号921050202】
【答案】C
【解析】
借：
投资性房地产——成本 120
存货跌价准备 10
贷：
开发产品 110
资本公积——其他资本公积 20
（2）将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，其在转换日，会计处理为：
借：
投资性房地产——成本【转换日的公允价值】
累计折旧（或累计摊销）
固定资产减值准备（或无形资产减值准备）
公允价值变动损益【差额】
贷：
固定资产（或无形资产）
资本公积——其他资本公积【差额】
【例题9•单选题】AS公司将一办公楼转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，该办公楼的账面原值为5000万元，已计提的累计折旧为100万元，已计提的固定资产减值准备200万元，转换日的公允价值为6000万元，则记入“资本公积——其他资本公积”科目的金额为（ ）万元。
A.6000
B.4700
C.5000
D.1300
【答疑编号921050203】
【答案】D
借：
投资性房地产——成本 6000
固定资产减值准备 200
累计折旧 100
贷：
固定资产 5000
资本公积——其他资本公积 1300
4.对投资性房地产不计提折旧或进行摊销，但是资产负债表日，投资性房地产的公允价值变动计入当期损益。
（1）投资性房地产的公允价值高于其账面价值的差额，会计处理为：
借：
投资性房地产——公允价值变动
贷：
公允价值变动损益
（2）公允价值低于其账面价值的差额做相反的会计分录。
【例题10•判断题】（2008年）采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应根据其预计使用寿命计提折旧或进行摊销。
（ ）
【答疑编号921050204】
【答案】×
【解析】采用公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧或进行摊销。
5.取得的租金收入，会计处理为：
借：
银行存款
贷：
其他业务收入
借：
营业税金及附加
贷：
应交税费——应交营业税
6.将投资性房地产转为自用时，会计处理为：
借：
固定资产（或无形资产）【转换日的公允价值】
公允价值变动损益【差额】（或贷方）
贷：
投资性房地产——成本
——公允价值变动
【例题11•单选题】甲公司将采用公允价值模式计量的投资性房地产转为自用固定资产，转换日该投资性房地产的公允价值为2000万元，转换日之前“投资性房地产——成本”科目余额为2300万元，“投资性房地产——公允价值变动”科目贷方余额为200万元，则转换日影响损益的正确处理方法为（ ）。
A.记入“投资收益”贷方100万元
B.记入“投资收益”借方100万元
C.记入“公允价值变动损益”贷方100万元
D.记入“公允价值变动损益”借方100万元
【答疑编号921050205】
【答案】D
【解析】
借：
固定资产 2000
投资性房地产——公允价值变动 200
公允价值变动损益 100
贷：
投资性房地产——成本 2300
【例题12•单选题】甲公司将采用公允价值模式计量的投资性房地产转为自用固定资产，转换日该投资性房地产的公允价值为2300万元，转换日之前“投资性房地产——成本”科目余额为2000万元，“投资性房地产——公允价值变动”科目借方余额为200万元，则转换日该固定资产的入账价值为（ ）万元。
A.2100
B.2000
C.2200
D.2300
【答疑编号921050206】
【答案】D
借：
固定资产 2300
贷：
投资性房地产——成本 2000
——公允价值变动 200
公允价值变动损益 100
7.处置投资性房地产时，会计处理为：
借：
银行存款
贷：
其他业务收入
借：
其他业务成本
贷：
投资性房地产——成本
——公允价值变动
同时：
借：
公允价值变动损益
贷：
其他业务收入
或者相反分录。
同时：
按该项投资性房地产在转换日计入资本公积的金额
借：
资本公积——其他资本公积
贷：
其他业务收入
【例题13•计算分析题】甲公司采用公允价值模式计量投资性房地产。
营业税率为5%。
有关资料如下：
（1）2006年11月10日AS公司与甲公司签订协议，将自用的办公楼出租给AS公司，租期为3年，每年租金为500万元，于年初收取，2007年1月1日为租赁期开始日，2009年12月31日到期。
2007年1月1日转换日的公允价值为900万元，该固定资产账面原值为3000万元，已计提的累计折旧为2000万元，未计提减值准备。
各年1月1日均收到租金。
（2）2007年12月31日该投资性房地产的公允价值为1200万元。
（3）2008年12月31日该投资性房地产的公允价值为1800万元。
（4）2009年12月31日租赁协议到期。
要求：
（1）编制2007年1月1日转换日转换房地产的有关会计分录。
（2）编制收到2007年租金和有关营业税的相关会计分录。
（3）编制2007年12月31日调整投资性房地产的会计分录。
（4）编制2008年12月31日调整投资性房地产的会计分录。
（5）假定情况：
①假定2009年12月31日租赁期届满，将该办公楼的出售，价款为3000万元。
编制2009年12月31日处置投资性房地产的相关会计分录；②假定2009年12月31日租赁协议到期收回作为自用办公楼，公允价值为3000万元。
【答疑编号921050207】
【答案】
（1）编制2007年1月1日转换日转换房地产的有关会计分录
借：
投资性房地产——办公楼（成本） 900
累计折旧 2000
公允价值变动损益 100
贷：
固定资产 3000
（2）编制收到2007年租金和有关营业税的相关会计分录
借：
银行存款 500
贷：
其他业务收入 500
借：
营业税金及附加 500×5%＝25
贷：
应交税费——应交营业税 25
（3）编制2007年12月31日调整投资性房地产的会计分录
借：
投资性房地产——办公楼（公允价值变动） 300
贷：
公允价值变动损益 300
（4）编制2008年12月31日调整投资性房地产的会计分录
借：
投资性房地产——办公楼（公允价值变动） 600
贷：
公允价值变动损益 600
（5）假定情况：
①假定2009年12月31日租赁届满，将该办公楼的出售，价款为3000万元。
编制2009年12月31日处置投资性房地产的相关会计分录
借：
银行存款 3000
贷：
其他业务收入 3000
借：
其他业务成本 1800
贷：
投资性房地产——办公楼（成本） 900
投资性房地产——办公楼（公允价值变动） 900
同时
借：
公允价值变动损益 800
贷：
其他业务收入 800
注意：
要考虑第一笔分录中转换时产生的公允价值变动变动损益借方金额100万元。
借：
营业税金及附加 150（3000×5%）
贷：
应交税费——应交营业税 150
②假定2009年12月31日租赁协议到期收回作为自用办公楼，公允价值为3000万元。
借：
固定资产 3000
贷：
投资性房地产——成本 900
——公允价值变动 900（300＋600）
公允价值变动损益 1200
【例题14•计算分析题】甲公司采用公允价值模式计量投资性房地产，营业税率为5%。
有关资料如下：
（1）2006年12月1日甲公司与A公司签订协议，将自用的办公楼出租给A公司，租期为3年，每年租金为1000万元，于年初收取，2007年1月1日为租赁期开始日，2009年12月31日到期。
2007年1月1日转换日的公允价值为30000万元，该固定资产账面原值为20000万元，已计提的累计折旧为10000万元，未计提减值准备。
各年1月1日均收到租金。
（2）2007年12月31日该投资性房地产的公允价值为30500万元。
（3）2008年12月31日该投资性房地产的公允价值为30800万元。
（4）假定2009年12月31日租赁协议到期，甲公司收回办公楼作为自有办公楼，该办公楼的公允价值为30700万元。
（5）假定2009年12月31日租赁协议到期，甲公司将办公楼出售，该办公楼的价款为30700万元已经收到。
要求：
（1）编制2007年1月1日转换日转换房地产的有关会计分录。
（2）编制收到租金的相关会计分录。
（3）编制2007年12月31日调整投资性房地产的会计分录。
（4）编制2008年12月31日调整投资性房地产的会计分录。
（5）编制2009年12月31日租赁协议到期收回办公楼的相关会计分录。
（6）编制2009年12月31日租赁协议到期的出售办公楼相关会计分录。
【答疑编号921050208】
【答案】
（1）编制2007年1月1日转换日转换房地产的有关会计分录
借：
投资性房地产——办公楼（成本） 30000
累计折旧 10000
贷：
固定资产 20000
资本公积——其他资本公积 20000
（2）编制收到租金的相关会计分录
借：
银行存款 1000
贷：
其他业务收入 1000
借：
营业税金及附加 50（1000×5%）
贷：
应交税费——应交营业税 50
（3）编制2007年12月31日调整投资性房地产的会计分录
借：
投资性房地产——办公楼（公允价值变动） 500
贷：
公允价值变动损益 500
（4）编制2008年12月31日调整投资性房地产的会计分录
借：
投资性房地产——办公楼（公允价值变动） 300
贷：
公允价值变动损益 300
（5）编制2009年12月31日租赁协议到期收回办公楼的相关会计分录
借：
固定资产 30700
公允价值变动损益 100
贷：
投资性房地产——办公楼（成本） 30000
投资性房地产——办公楼（公允价值变动） 800
（6）编制2009年12月31日租赁协议到期的出售办公楼相关会计分录
借：
银行存款 30700
贷：
其他业务收入 30700
借：
其他业务成本 30800
贷：
投资性房地产——办公楼（成本） 30000
投资性房地产——办公楼（公允价值变动） 800
借：
营业税金及附加 1535（30700×5%）
贷：
应交税费——应交营业税 1535
借：
公允价值变动损益 800
贷：
其他业务收入 800
借：
资本公积——其他资本公积 20000
贷：
其他业务收入 20000
考点六：
投资性房地产后续计量模式的变更
企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。
成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（未分配利润）。
已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
【例题15•计算分析题】甲企业将某一栋写字楼租赁给乙公司使用，并一直采用成本模式进行后续计量。
2009年1月1日，甲企业认为，出租给乙公司使用的写字楼，其所在地的房地产交易市场比较成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，决定对该项投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。
该写字楼的原造价为9000万元，已计提折旧270万元，账面价值为8730万元。
2009年1月1日，该写字楼的公允价值为9500万元。
假设甲企业按净利润的10%计提盈余公积。
要求：
作出甲企业相关的账务处理。
【答疑编号921050209】
【答案】
甲企业的账务处理如下：
借：
投资性房地产——××写字楼（成本） 9500
投资性房地产累计折旧 270
贷：
投资性房地产——××写字楼 9000
利润分配——未分配利润 693
盈余公积 [9500－（9000－270）]×10%＝77
【例题16•单选题】（2007年试题）下列关于投资性房地产核算的表述中，正确的是（ ）。
A.采用成本模式计量的投资性房地产不需要确认减值损失
B.采用公允价值模式计量的投资性房地产可转换为成本模式计量
C.采用公允价值模式计量的投资性房地产，公允价值的变动金额应计入资本公积
D.采用成本模式计量的投资性房地产，符合条件时可转换为公允价值模式计量
【答疑编号921050210】
【答案】D
【例题17•多选题】下列关于投资性房地产核算的表述中，不正确的是（ ）。
A.采用公允价值模式计量的投资性房地产，公允价值的变动金额应计入资本公积
B.采用公允价值模式计量的投资性房地产可转换为成本模式计量
C.采用成本模式计量的投资性房地产不需要确认减值损失
D.采用成本模式计量的投资性房地产，符合条件时可转换为公允价值模式计量
【答疑编号921050211】
【答案】ABC
【解析】A选项，采用公允价值模式计量的投资性房地产，公允价值的变动金额应计入公允价值变动损益；B选项，采用公允价值模式计量的投资性房地产不可转换为成本模式计量；C选项，采用成本模式计量的投资性房地产当发生减值时需要确认减值损失。
【例题18•多选题】下列有关对投资性房地产不正确的会计处理方法有（）。
A.采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的公允价值，借记“投资性房地产——成本”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目，按其差额，贷记或借记“投资收益”科目
B.无论采用公允价值模式，还是采用
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