南宁市超高层市场调研报告.docx
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南宁市超高层市场调研报告
《南宁市超高层市场专项调查报告》
提纲
综述
一、南宁市超高层建筑现状概况
1、超高层建筑主要分布区域
2、目前南宁市超高层建筑数量、名单及排行
3、南宁市代表性超高层建筑简介
二、现有超高层建筑经营情况
1、楼层功能设置，商铺、写字楼、酒店配置比例
2、出租、出售情况以及物业管理情况
3、入驻知名品牌商家及周边环境
4、写字楼入驻公司情况整理统计
5、商铺类型统计
三、根据调研对南宁市超高层进行市场分析
1、写字楼市场
2、酒店市场
3、商铺市场
四、调研结论
1、地标优势
2、建设地标性建筑树立自己的品牌
3、北部湾大厦运营定位建议
4、北部湾未来主要客户分析
五、风险分析
六、结语
综述：
我国是一个人多地少，特别是建设用地十分紧缺的国家，超高层建筑的兴建，可以提高土地的利用率，一定程度上缓解土地的紧缺问题。
高层建筑是一个国家和地区经济繁荣与科技进步的象征，尤其是超高层建筑更是一个地区的标志且具有无遮挡、景观视野开阔的优势。
本次南宁市超高层建筑市场调研主要以南宁市琅东CBD商务区与东盟商务区板块超高层建筑聚集区作为重点调研对象，通过实地调查、物业寻访、电话咨询、互联网信息查找等方式，收集到南宁市目前超高层建筑数量、分布情况、发展趋势及现有超高层建筑功能设置、经营状况等信息，并根据收集到的信息数据对南宁市的超高层建筑市场需求做出分析。
我们结合琅东商务区和东盟商务区掌握的实际情况，基于商务片区经济发展的大好局面，指出了当前在东盟区市场出现了很好的投资机会，并对其市场潜力、经济效益和社会效益做出了分析。
南宁市超高层建筑现处于发展阶段，且一般都是集商务、办公、休闲、娱乐、酒店、旅游观光于一体，市场需求大，前景非常乐观。
商务写字楼出租价均价为60～80元/平米·月，最高可达120元/平米·月，出售均价20000元/平米，出租率都达90%以上，琅东CBD商务区已基本无写字楼可租售。
商铺出售价为20000～60000元/平米不等，人员流动量大区域，临街旺铺售价高达100000元/平米。
在国家限购令下，且作为长远投资对象，目前销售非常火爆。
在报告的最后部分，我们就投资方在北部湾项目的社会环境、政治环境做出了估计和建议，并做了简单的项目风险分析，仅供参考。
一、南宁市超高层建筑现状概况
1、南宁市超高层建筑分布主要集中区域
琅东CBD板块：
地王国际商会中心、金源CBD现代城、第二长途电信枢纽大厦、电信大楼、广西投资大厦、广西建设大厦等。
会展、东盟商务区板块：
航洋国际城、华润中心一期西座、中国-东盟国际商贸物流中心、金融交易中心办公大楼等。
2、目前南宁市超高层建筑数量、名单及排行
南宁市超高层建筑共41个，其中包括已建成项目19个，在建项目9个，封顶项目2个，备建项目3个，规划8个。
（详情见下表南宁市超高层建筑名单及排行）
南宁市超高层建筑名单及排行（（排名按建筑高度）
排名
楼名
高度（m）
楼层数
建成时间
用途
建设状态
1
国际金融中心
386.00
96
0
写字楼酒店商业
规划
2
龙光世纪
358.00
80
0
写字楼酒店
在建
3
九州国际大厦
317.60
71
0
写字楼酒店商业
在建
4
地王国际商会中心
276.00
58
2006
写字楼酒店商业
建成
5
航洋信和广场
250.00
0
0
写字楼
规划
6
南宁塔
228.00
0
0
写字楼
规划
7
丽原·天际城
217.80
57
0
住宅商业
在建
8
中国-东盟国际商贸物流中心
200.60
47
0
写字楼商业
在建
9
金融交易中心办公大楼
200.60
52
0
写字楼商业
在建
10
南湖名都广场A座
200.40
48
0
写字楼商业
在建
11
华润中心商务楼
200.00
0
0
写字楼酒店商业
预备
12
阳光100城市广场三期T5
198.40
59
0
住宅
规划
13
阳光100城市广场三期T6
198.40
59
0
住宅
规划
14
世贸公馆1栋
174.65
52
0
住宅
规划
15
华润中心一期西座
171.35
35
0
写字楼
在建
16
第二长途电信枢纽大厦
159.00
33
1999
写字楼商业
建成
17
龙光·水悦龙湾1栋
150.00
45
0
住宅
预备
18
龙光·水悦龙湾2栋
150.00
45
0
住宅
预备
19
利海·亚洲国际领峰A座
144.00
22
0
写字楼
在建
20
利海·亚洲国际领峰B座
144.00
22
0
写字楼
在建
21
世贸公馆2栋
143.15
42
0
住宅
规划
22
广西水利电业商务楼
139.60
32
0
写字楼
规划
23
广西电力大厦
138.30
30
1993
写字楼
建成
24
航洋国际城发展中心
137.60
38
0
写字楼住宅
建成
25
航洋国际城恒富中心
135.00
36
0
写字楼住宅
建成
26
澳门街
130.00
31
0
住宅商业
建成
27
电信大楼
124.00
0
1991
写字楼
建成
28
北部湾大厦B座
118.00
21
0
写字楼
在建
29
北部湾大厦A座
118.00
21
0
写字楼
在建
30
广西投资大厦
117.30
28
0
写字楼
建成
31
金源CBD现代城
116.80
28
0
写字楼商业
建成
32
航洋国际城东方资本中心
114.30
27
0
写字楼
建成
33
航洋国际城万豪酒店
112.00
27
0
酒店
建成
34
财富国际广场A区1号楼
110.00
26
2010
写字楼
建成
35
高新区火炬大厦
110.00
27
0
写字楼
建成
36
南湖国际广场7号楼
108.00
32
0
住宅
建成
37
世贸西城广场B区
105.00
30
0
住宅商业
建成
38
阳光100上东国际
104.00
31
2009
住宅商业
建成
39
广西农资大厦
103.80
28
0
写字楼酒店住宅
建成
40
广西建设大厦
103.60
26
0
写字楼
建成
41
南湖国际广场5号楼
101.00
30
0
住宅
建成
3、南宁市代表性超高层建筑简介：
（1）南宁地王
建筑高度：
276米
建筑层数：
地上58层，地下3层
建筑面积：
13.2万平方米，用地面积1万平方米
投资金额：
5亿元
建设工期：
2003年动工，工期两年半
车位数量：
840个
电梯数量：
18部
建设单位：
广西龙门居房地产开发有限责任公司
设计单位：
深圳招商建筑设计有限公司/香港招商工程与设计顾问有限公司
工程地点：
琅东中心区的金湖路
功能布局：
地下停车场、裙楼商店、主楼为纯写字楼、屋顶观光。
标准层形式为方形、面积约为2000平方米，层高3.6米。
地上部分111556.83m2，地下部分20573.31m2，办公面积91253.02m2，消防避难层面积2070.07m2，架空层屋顶花园面积1348.94m2。
（2）广西南宁市龙光世纪大厦工程在建
建筑高度：
378米
建筑层数：
地上80层
建筑面积：
388234平方米，占地面积22669平方米
投资金额：
6亿
建设工期：
2011年2月开工，工期36个月，2014年初建成
车位数量：
一个连体地下四层的停车场
工程地点：
东盟商务合作路与中柬路交叉口东侧
功能布局：
地上53-80层为一栋酒店办公大楼；地上53层为一栋公寓式办公大楼；地下4层为一个连体地下停车场。
另包含游泳池、水疗中心、会所、会议中心。
两栋大楼之间有三层裙楼和四层裙楼相连，裙楼主要功能为商业，塔楼作为酒店办公及公寓式办公使用。
（3）东盟广西市长大厦规划
建筑高度：
建筑层数：
84层
建筑面积：
234924平方米,占地面积为5736平方米
投资金额：
3亿元人民币
建设工期：
2012年6月至2015年12月
车位数量：
五层高的地下室提供1263个车位
设计单位：
广西建筑科学研究设计院
工程地点：
东盟商务区中越路
功能构成：
包括办公室、会议室、露天游泳池。
（4）南宁丽原天际城在建
建筑高度：
217.8米
建筑层数：
地上57层，地下3层
建筑面积：
110033.37平方米，用地面积6922.75平方米
投资金额：
1.2亿
建设工期：
2009年10月开工，工期1090天，
车位数量：
600个车位，近5000平方米的机械车库
建设单位：
广西丽源投资有限公司
设计单位：
广西华蓝设计集团有限公司
工程地点：
民族大道与共和路交口的东南角
功能布局：
地下3层位地下车库及人防，地下2层、地下1层位车库；地上1—6层为商场；7层为休闲会所；8层—56层为公寓、住宅。
共包括20余套楼中楼、约700套30—60平方米的小户型及近5000平方米的机械车库。
（5）南宁中国-东盟国际商贸物流中心B座在建
建筑高度：
218.50米
建筑层数：
地上50层，地下5层
建筑面积：
187562.29平方米，用地面积约18296.23平方米
投资金额：
250亿
建设工期：
结构形式：
钢框架-核心筒结构
电梯数量：
25部
车位数量：
地下停车位1150，地上停车位53
建设单位：
广西南博国际商贸有限公司
设计单位：
广西华蓝设计集团有限公司
工程地点：
南宁市东盟商务区核心区，北临民族大道
功能布局：
地下五层设地下车库及人防，地下四至五层位地下车库，地上一层为银行营业大厅及办公入口大堂；二层至五层设置宴会厅、报告厅等；六层及三十七层为避难层；八层至三十六层为培训区；三十八层至五十二层为办公区。
（6）南宁国际金融中心（规划中，数据甚少）
建筑高度：
300米以上
建筑面积：
用地面积12270平方米
设计单位：
AECOM公司
工程地点：
民歌湖、国际会展中心旁；
金浦路与汇歌路交汇处东南侧。
功能构成：
集办公、商业、公寓、酒店等多种业态于一体。
（7）南宁九州国际大厦在建
建筑高度：
318米，地上71层，地下6层
用地面积：
11515.86平方米，总建筑面积约21万平方米
总投资：
20亿元人民币
建设时间：
2011年6月13日开工
功能布局：
（1F~4F）商业、（5F~9F，11F~25F）五星级酒店及其配套、（26F~32F，34F~50F,52F~68F）商务办公楼、（10,33,51）避难及技术层。
（8）航洋国际城发展中心建成
建筑高度：
占地面积：
56000平方米
建筑面积:
400000平方米
建筑设计单位:
新加坡DP建筑事物所。
功能布局：
1号楼（资本中心）总高 26层，2号楼（恒富中心）总高37层，3号楼（发展中心）总高39层，4号楼万豪国际酒店。
停车位：
3000个，面积约10万平方米。
二、现有超高层建筑经营情况
此次调研主要就南宁市超高层集中地两块区域（琅东CBD板块和会展、东盟商务区板块）的超高层的楼层功能设置及配比、出租出售情况和周边环境、加盟商家、入驻公司等经营情况进行实地考察和资料收集。
1、楼层的功能设置，商铺、写字楼、酒店配置比例分析（详见附表一）
附表一调研楼层功能设置及功能配比一览表
项目名称
功能设置
建筑总面积（㎡）
写字楼
商业
面积（㎡）
所占比例（%）
面积（㎡）
所占比例（%）
地王国际商会中心
1到5层商铺;6到51层写字楼;52-58云顶饭店观光.
132130.14
91253
69.06
16884
12.77
金源CBD现代城
1到5层商铺;6到27层写字楼.
93000
72000
77.40
16000
17.20
航洋国际城（4栋）
集商务、娱乐、休闲、餐饮为一体的综合楼群
400000
265000
33.75
135000
66.25
超高层建筑一般都是集商务、办公、休闲、娱乐、酒店、旅游观光于一体，地下为大型停车场或购物中心，将人多的空间（办公、餐饮、购物中心）放置在下部当做底层商铺，人少的空间（旅馆、酒店）放置在上部。
2、出租、出售以及物业管理情况（详见见附表二、附表三）
附表二调研楼层写字楼、底层商铺出租、出售情况汇总
项目名称
写字楼
底层商铺
备注
出租价
（元/㎡·月）
出售价
（元/㎡）
租售率
出租价
（元/㎡·月）
出售价
（元/㎡）
租售率
地王国际商会中心
100-120
均价25000
98%
一层临街旺铺可达250,其他100-180
首层临街旺铺可达80000，其他40000～50000
100%
经与物业核实目前只空置4、5套办公室。
金源CBD现代城
60-80
均价20000
100%
一层临街旺铺可达250,其他100-150
首层临街旺铺可达40000～60000，其他20000～30000
100%
经与物业核实无空置
航洋国际城
60-80
均价24000
1号楼100%、2号楼、3号楼达90%
一层临街旺铺可达250,其他90-150
首层临街旺铺可达70000，其他30000～45000
70%
零售店招商不到位，3层以上基本闭馆
在建工程华润中心一期西座，现已招商国际品牌约47%，招商出租率达81%的。
由此可见，南宁市写字楼和商铺出租出售市场形势大好。
附表三调研楼层物业管理公司及水电费收取情况汇总
项目名称
物业管理公司名称
物业管理费
（元/㎡）
电费
（元/度）
水费
（元/度）
地王国际商会中心
南宁科盛物业服务有限公司
写字楼6.9
商业用电收取
按商业水费收取
金源CBD现代城
广西南宁福源物业管理有限公司
写字楼3.5；商业物业管理费：
15
商业用1.6
水费4.24
航洋国际城
广西航洋实业集团有限公司
写字楼3.0；商业物业管理费：
18
商业用1.6
按商业水费收取
以上物业数据仅作为参考，目前写字楼、商铺，其物业管理服务价格实行市场调节价管理，即由双方达成的服务内容、服务质量、服务成本、收费项目、收费标准、违约规定等协议签订合同，双方按合同规定履行各自的职责和义务。
3、入驻知名品牌商家及周边环境
琅东CBD板块入驻知名品牌商家及周边环境
周边环境：
琅东板块，堪称南宁的高层建筑王国，略略一数，就有了将近50栋高楼。
琅东板块，西起南湖，东至厢竹大道、竹溪大道，南起青山路北至长湖路延长线，是南宁全先规划的CBD区，政府与众多开发商全力打造的顶级的商务空间。
琅东板块是作为南宁市的中央商务区而规划建设的，定位于南宁商务经济的硬件基础和软件平台，以南湖、五象广场为规划节点，辐射周边，形成以涵盖休闲、娱乐、餐饮、购物、商务、办公等几大功能的核心商务区，是面向国内外的形象展示城区之一。
丰富的景观资源，便捷的交通网络，完善的市配套，大气现代的建筑形象，是该板块的几大表征。
该板块的房地产项目主要特点是项目占地面积小，容积率高，注重建筑外观和功能的实用性，整体品质较高。
附近超高层写字楼：
地王大厦、广西投资大厦、广西建设大厦、金源CBD现代城、电信大楼等。
品牌商家：
百货大楼金湖购物中心、广州友谊、梦之岛水晶城、新华书店、五象购物中心、肯德基、麦当劳、德克士，银行有中国银行、工行、农行、建行等。
建设五象大酒店、跨世纪大酒店、桂景大酒店、天立富邦酒店等。
会展、东盟商务区板块入驻知名品牌商家及周边环境
周边环境：
航洋国际位于南宁市CBD核心区的东部，北临市区主干道民族大道，西临青秀路、石门森林公园，南靠国家4A级旅游景点青秀山风景名胜旅游区。
随着南宁市建设“大南宁”战略的实施，他作为南宁对外开发的国际平台，其所起的作用也越来越巨大，目前东盟新区总体的交通道路设施已初具规模。
以民族大道延长线为主干道交通网络已呈现在世人面，与其紧密先练的南宁市CBD核心区良好的发展而也对凤岭片区的建设发展起到促进作用，东盟新区作为南宁市的中央形象区和中央风景区，良好的土地储备，优美的自然风光、便捷的交通网络，使其成为南宁市房地产开发的熟点区域。
附近品牌商家：
入驻航洋国际城的有世界500强万豪酒店、沃尔玛、法国巴黎春天百货、法国VOILA、香港百老汇院线、国美电器、麦当劳、肯德基、必胜客、广西50强企业华劲纸业集团、皇家一号KTV等（详情见附表四）。
南宁华润万象城已经完成50%租赁面积的招商工作，主要租户包括百盛百货（Parkson）、沃美国际影城（Womei）、Ole'超市、冰纷万象滑冰场（WorldIceArena）、玩具反斗城（TOYSRUS）、NOVO新概念店、哈根达斯（HaagenDazs）、四海一家（FourSeas）、太兴港式餐厅（TaiHing）。
附表四航洋国际城主力品牌列表
楼层
功能分布
主力品牌
B1
时尚购物城
沃尔玛购物商场、国美电器、药房、烟酒、停车场
B2
美食休闲城
国美电器、美食城、烟酒、影音世界、停车场
1F
国际精品城
精品女装、珠宝、化妆品、眼镜、饰品、美食街、巴黎春天
2F
流行时尚城
流行女装、男士正装、男鞋、休闲男装、皮具、婚纱摄影、巴黎春天
3F
健康无限城
管理中心、运动用品、户外用品、床上用品、咖啡厅、巴黎春天
4F
享受生活城
电玩、百老汇影城、美容美发、儿童乐园、儿童用品、
5F
疯狂娱乐城
皇家一号KTV（其他闭馆）
6F
激情运动城
时尚健身（闭馆）
4、写字楼入驻公司情况整理分析
①地王国际商会中心写字楼入驻公司有200多家，类型分析如下：
服务类：
南宁科盛物业管理有限公司、中铁集团有限公司南宁分公司、广西有色华天冶金开发有限公司、广西中远物流有限公司、金河投资集团、龙发装饰、IBM南宁分公司、广西深圳商会、广西先林进出口有限公司、广西蓝天长盛房地产开发有限公司、广西华天恒大投资有限公司、澳顿投资集团。
科技类：
联想集团广西分公司、飞利浦（中国）投资有限公司南宁办事处、南宁速竞服饰有限责任公司、创意信息技术。
商贸类：
广西天一纸业有限公司、广西珠宝协会、广南国际大宗商品交易所、广西荣发贸易有限公司、南宁市西南矿业有限公司、中国出口信用保险公司南宁营业管理部。
②金源CBD现代城写字楼入驻公司超过160多家，类型分析如下
服务类：
中建三局第一建设工程有限公司、广西大东投资有限公司、北京上邦国际装饰公司、中国华电集团公司广西分公司、鸿扬家装南宁分公司。
科技类：
西门子（中国）有限公司广州分公司、深圳市腾讯计算机有限公司、浙江中广电器有限公司、南宁物联通信产品有限公司、广西华越电力科技有限公司。
商贸类：
广西集能经济有限公司、广西上阳贸易有限公司、上海人民电缆集团有限公司广西分公司、广西南宁基石诺建材有限公司、天津贵金属。
食品类：
内蒙古蒙牛乳业（集团）股份有限公司
③航洋国际城发展中心（1号楼）入驻公司有14家，类型分析如下：
服务类：
莲泉会所、兴华建设集团、广西鸿正投资有限公司、广西东方航洋，广西天一投资有限公司、XX台球俱乐部。
科技类：
蓝火冀通信（集团）有限公司、南宁超创信息工程有限公司
商贸类：
南宁民族大道营业部
④广西投资大厦入驻公司将近50家，纯写字楼，租户主要是金融业、法律行业和专业服务类企业。
5、商铺类型统计
商务楼、写字楼底商商铺项目经营业态主要包括服装专卖店、超市、便利店、咖啡店、特色餐饮、银行、美容美发店、旅行社、机票代理、干洗店、彩扩店、国际诊所、娱乐项目等，其定位通常为中高档消费者，而且国际品牌在当中占很大的比重。
目前南宁市超高层建筑底层店铺也主要用于购物、休闲、娱乐、餐饮经营。
像地王大厦一层广州友谊商场、航洋国际城经营等万豪酒店、沃尔玛、法国巴黎春天百货、法国VOILA、香港百老汇院线、国美电器、麦当劳、肯德基、莲泉会所等。
三、根据市场调研对南宁市超高层建筑市场需求分析
超高层建筑往往以城市地标建筑综合体的形象出现，集商务、办公、休闲、娱乐、酒店、旅游观光于一体。
以下就结合市场调研数据对南宁市写字楼、酒店、商铺市场需求做出分析。
1、写字楼市场
南宁市在售写字楼销售价格均高于大部分在售楼盘，均价在20000元/平米左右，价格岛逐渐形成。
高级写字楼平均租金约70元/平米/月。
其中，琅东CBD板块写字楼租金最高，作为地标性建筑的地王国际写字楼租金可达100～120元/平米/月。
南宁市目前投入使用的写字楼空置率低，平均出租率达90%以上。
目前在售写字楼，档次大多为中档或中高档，高档甲级写字楼少，其市场前景看好。
写字楼产品在硬件配置、立面造型、设计理念、智能化技术应用等方面缺乏特色，理念落后，同质化严重，产品创新商亟待突破。
南宁超高层写字楼居多，写字楼升值潜力被看好。
随着南宁经济的发展，写字楼从地王大厦、航洋国际、金源CBD、利海亚洲国际的租售两旺的情况可见一斑。
这种情况代表了目前写字楼市场的一个走势，高端的，与国际接轨的纯写字楼价值已得到市场认可，也是市场发展的必然。
作为目前南宁市写字楼最集中的区域，埌东CBD写字楼市场供求不平衡仍然很明显。
由于该区域目前已只有少数写字楼在售，写字楼租售市场继续呈现供求不均局面。
东盟商务区将是写字楼的天下，办公“东移”趋势明显。
据房产中介公司透露，目前埌东CBD写字楼租户中，超过一半来自于南湖以东，大部分租户都分别从嘉和·南湖之都、环球时代、皓月大厦等搬迁到东方曼哈顿、金源CBD、航洋恒富国际中心。
日后写字楼的投资机会将集中在东盟国际商务区。
无论从功能定位、城市经济中心发展走向，还是从区域商业发展需求来看，商务区都将是商务往来的中心地，写字楼需求十分巨大。
CBD甲级办公楼的租户主要是金融业、法律行业和专业服务类企业。
这些企业需要位于黄金地段的正规办公场所来与客户频繁地沟通。
CBD周边恰恰分布了众多的涉外机构和设施，资源十分丰富，浓厚的商务氛围及完善的基础设施自然吸引了大批企业入住。
有经济实力的投资者可选择价位和出租率均有稳定回报的商务写字楼作为投资保值渠道。
值得留意的现象是，由于目前埌东CBD写字楼稀缺，让许多投资客关注起有写字楼出售的东盟商务区。
东盟商务区有华润万象城、有各国联络部基地、有物流中心，谁抢到先机，谁就获得更多与东盟国家企业合作的机会。
从南宁商务需求的巨大前景来看，如今南宁商务办公格局东移趋势明显。
据不完全统计，未来在商务区内适宜办公的商务物业总量将超过100万平方米。
伴随着对高端写字楼的巨大需求，加上未来将陆续出现的新写字楼物业，基于国家战略和具体市场的投资回报分析来看，商务区的写字楼将吸引大批区内外投资者，投资前景广阔。
南宁东盟商务区写字楼爆发，商务物业超过100万平方米。
楼市新政调控抑制住宅投资，未受新政波及的商业投资备受关注。
商铺市场活跃之时，精明的投资者也
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