关于规范工业租赁项目准入管理办法.docx

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关于规范工业租赁项目准入管理办法

关于规范工业租赁项目准入管理办法

政策解读

《金山卫镇关于规范工业租赁项目准入管理办法》（试行）（以下简称《管理办法》）已由金山卫镇办公室印发。

为了便于理解《管理办法》，特拟定本解读稿。

一、为什么要出台本《管理办法》？

自年二工区管理体制改革后，金山卫镇是全区唯一一个没有工业园区（“地块”）的乡镇，再无新增工业地块，但处于正常生产、经营的企业仍有家（在“区域”“区域”），其中规上企业家。

我镇村域企业现存规模小、能级低，散、杂、乱、多，没有形成集聚，安全和环境风险都比较高。

按照金山区招商引资工作领导小组办公室出台的《金山区空置厂房对外租赁管理》金招商办〔〕号文件精神，对、、区域内现有已建空置厂房通过合规性认定后可以对外出租，鼓励引进符合产业导向、满足环境容量、安全本质度较高、综合经济效益较好的先进制造业。

年月金山区招商引资工作领导小组办公室又出台了《金山区工业租赁项目管理实施细则》金招商办〔〕号、年月金山区人民政府印发了《金山区产业项目准入评审管理办法》金府规发〔〕号，更进一步规范了产业项目准入和租赁项目管理的实施细则，有效盘活空置厂房，严格项目准入评审，加强项目全生命周期管理，不断提升工业用地项目质量和效益，促进租赁项目健康、安全、有序发展。

根据金山卫镇工业企业实际情况，征求了各职能部门的意见和建议，制定了《金山卫镇关于规范工业租赁项目准入管理办法》（试行）。

二、本办法所适用范围是哪些？

凡入驻金山卫镇辖区内的工业租赁项目，适用本管理办

法。

三、工业租赁项目准入的流程是怎样的？

四、空置厂房合规认定的标准有哪些？

空置厂房一般须同时符合以下条件，方可对外租赁：

.厂房取得产权登记证明年以上且不涉及违章建筑；

.厂房占用土地性质为工业或仓储用地；

.厂房结构安全，符合安全、消防等部门的相关规定；

.污水已纳入市政污水管网进污水厂集中处理，且满足环保防护距离的要求（厂界外环保防护距离内无民宅等敏感目标）；无重大环境安全隐患。

.厂房所在区域未列入我镇土地减量化规划。

五、厂房权利人的企业增加项目生产线（扩产能）、技改也需要进行空置厂房合规性认定吗？

是的。

金山卫镇辖区内除上海永继电气股份有限公司（上海市首批目录管理重点企业）以外，均需先要办理空置厂房合规性认定。

六、厂房权利人（出租方）与租赁企业实为同一法人代表或股东也需要进行空置厂房合规性认定吗？

是的。

凡是与厂房权利人名称不一致，但凡要进行增加生产线（扩产能）、技改等项目，厂房权利人（出租方）均需先要办理空置厂房合规性认定。

七、工业租赁项目的准入要求有哪些？

.用于出租的工业厂房须经区招商引资工作领导小组办公室合规性认定，并取得合规性认定文件。

原则上整幢建筑整体出租。

.新引进的工业租赁项目须符合国家、上海市的相关产业政策及我区产业规划和产业指导目录，结合我镇的产业定位，以重点产业集群为主，鼓励引进满足环境容量、安全本质度较高、综合经济效益较好、科技创新能力较强的战略性新兴产业和先进制造业项目。

实行产业负面清单管理，限制或禁止与区域产业定位不符，环境影响较大、安全本质度较低、综合能级较差的项目入驻。

.新引进的工业租赁项目建筑面积每平方M固定资产投资额原则上不低于万元，年产值不低于万元，年税收不少于万元，单个租赁项目租赁面积不少于平方M。

.新引进的工业租赁项目，建设期原则上不超过个月，因特殊情况需要延期的，项目单位可向区经委申请办理延期手续一次，时间不超过个月。

.新引进的工业租赁项目，租赁企业工商、税务注册登记必须在金山卫镇，招收职工按规定缴纳社保和其他保险。

企业须严格执行国家相关安全生产法律、法规，并承担安全生产法人责任主责。

如是迁移项目须满足上述条件外，另提供企业原经营地近半年的财务报表。

八、工业租赁项目准入评审的原则是什么？

.集聚集群发展原则。

培育产业链，优化产业结构，提升产业层次，形成产业集群效应，打造区域产业特色。

.节约集约利用原则。

引导企业提高项目固定资产投资强度和容积率，提高土地利用率和单位产出效益。

.质量效益优先原则。

重视项目质量，优先引进战略性新兴产业项目，改造提升传统优势产业，做到质量、数量和效益协调发展。

.环保安全保障原则。

节能减排和安全生产要在项目准入上得到体现，把好准入关，实现地区经济可持续发展和安全发展。

九、工业租赁项目准入评审的内容是什么？

.经济效益评估。

项目的土地投资强度、土地产出率和土地税收产出率不低于《上海产业用地指南》的行业控制值，鼓励达到行业推荐值。

租赁厂房项目的产出率和税收产出率按照金山区工业租赁项目管理的要求执行。

.项目产业评估。

对引进项目是否符合金山区产业指导目录和产业空间布局进行评估，是否属于我镇鼓励扶持的行业范围和招商引资鼓励类项目，坚持构建以战略性新兴产业为先导、传统制造业调整提升为重点、生产性服务业大力发展的新型工业化产业体系。

.创新能力评估。

对投资者的技术研发和科技创新能力进行评估，包括项目投资者的知识产权、研发团队和研发投入情况。

.环境影响评估。

对项目是否符合国家和本市环境保护法律、法规、政策的要求，包括项目生产工艺和流程是否符合国家、市、区等环保要求，防污、治污设施是否有效，以及在生产过程中可能对周边环境造成的影响进行评估，鼓励引进无污染、有利于环境保护的项目。

.资源利用评估。

对项目的土地集约节约利用、水资源利用及项目能耗进行评估。

.推进计划评估。

对项目的推进计划是否符合《金山区产业项目推进管理办法（试行）》的时间节点要求进行评估。

.投资方优势评估。

对项目投资者及其投资企业的实力背景，从事该项目行业或相关行业的经历、企业核心竞争力及相关项目效益等各方面的优势进行评估，适当给予加分奖励。

.各类隐患风险评估。

对项目生产过程中的安全生产风险、职业卫生风险、公共卫生风险、特种设备安全风险等各种风险程度进行评估，适当给予减分处罚。

十、工业租赁项目准入评审的方法是什么？

.完善工业租赁项目投资预审评估工作机制。

进一步完善现有的金山卫镇工业租赁项目投资预审评估小组。

镇长任预审评估小组组长，工业镇长任副组长，确定镇企服中心为小组召集人，镇经发办、规建办（规划、环保）、拆违办、安全事务所、派出所（消防）等职能部门及项目所属村（居）委为成员单位，定期对引进的项目进行会审，特殊项目涉及其他相关部门的，则一并邀请参加。

评估小组下设办公室在企服中心，负责其他日常事宜。

.实行一票否决制。

对不符合产业导向的淘汰生产类、限制类新增产能项目；对安全、环保的严格要求和国家、市、区对特殊设备、工艺、产品的明确限制，可能对环境造成重大影响、安全风险高的项目设定一票否决制，内容包括：

（）达不到安全生产要求的项目；

（）涉及国家、市、区明令淘汰的产品及工艺技术的项目；

（）不直接为主导产业配套的限制类项目；

（）不符合区域产业发展方向和相关规划，列入《上海市金山区产业指导目录和布局指南（版）》中限制和禁止类项目；

（）不符合上海市环境保护和安全设施建设规定要求，列入《金山区工业项目环保严格控制准入目录清单（版）》项目；

（）引进项目的能效指标以上达不到同行业内国内领先水平；

（）投资强度过低项目；

（）产出强度过低项目等。

十一、工业租赁项目审核制度是怎样的？

实行分级审核制度。

（一）镇级评审

固定资产投资万元以下及租赁厂房面积平方M以下的存量工业用地建设项目，在投资落户金山卫镇前必须先由镇工业租赁项目投资预审评估小组进行审核并出具项目准入评审意见的会议纪要并抄送区工业项目投资预审评估小组成员单位。

（二）区级评审

固定资产投资万元及以上或租赁厂房面积平方M及以上的存量工业用地建设项目，在投资落户金山卫镇前必须由镇工业租赁项目投资预审评估小组进行审核再报区工业项目投资预审评估小组进行综合评估，并由区招商引资工作领导小组办公室出具项目准入评审意见的会议纪要。

十二、工业租赁项目准入评审程序是怎样的？

工业租赁项目准入评审程序分为材料准备、初审、会审、批准四个环节。

（一）材料准备。

新引进的工业租赁项目投资建设单位向镇企服中心递交材料申请项目评审（送审材料一式份附电子文本，复印件需加盖单位公章）。

（二）初审。

镇企服中心在收到项目可行性研究报告（项目建议书）及相关资料后（电子版），分发到各职能部门征求初审意见。

各职能部门在个工作日内对项目进行初审，并将初审意见反馈至镇企服中心，由镇企服中心将初审意见统一反馈至项目投资建设单位。

（三）会审。

初审通过的项目由投资建设单位将完整资料签字盖章后送至项目所属村（居）委，在村（居）委签署意见、盖章确认后再将送审资料递交至镇企服中心；镇企服中心将组织预审评估小组相关成员单位进行会审，各职能部门结合各自职能，在个工作日内对项目提出书面评价意见。

（四）批准。

经综合各职能部门评审意见，在环保征询已通过的条件下，镇工业租赁项目投资预审评估小组对项目进行预审，形成“金山卫镇工业租赁项目投资预审评估会议纪要”（提出是否同意引进、项目落户地点、用地面积、投资强度、技术工艺、开工时间、建设周期、环保要求、安全生产要求等），并通过政务平台发送至区经委行政审批科，同时通过上海市产业项目评审准入信息管理平台报送市级相关管理部门。

十三、工业租赁项目评审结果运用在哪些方面？

通过预审评估的工业租赁项目，项目投资建设单位应凭工业租赁项目预审评估会议纪要办理相关手续，如通过上海市产业项目评审准入信息管理平台进行项目备案，环境影响报告公示结束后进行项目环评审批等。

十四、本《管理办法》是什么时候开始实施的？

本办法自年月日起施行，如上级出台新的文件规定，以上级文件规定为准。