租赁合同纠纷的案例分析.docx

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甘肃广播电视大学酒泉分校——冯小云

甲公司诉乙公司租赁合同纠纷案

案情介绍

2001年11月21日，甲公司与乙公司签署了一份房屋租赁合同。

合同约定：

由乙方（乙公司）承租甲方（甲公司）所有的位于A市西大街2号面积约1100平方米砖混结构楼房两层，租赁期间为2001年12月1日至2007年12月1日止，年租金66000.00元，乙方一次性付清1年房租66000元，并预交2003年房租10000元。

乙方应在合同到期前一个月，预交下一年房租，合同到期后与甲方签订续租合同，否则乙方必须在合同到期之日将房屋退还甲方。

乙方在承租期间不得毁坏房屋门等基本结构设施，否则，甲方有权采取必要措施，要求赔偿，恢复原貌。

合同履行中，乙公司于2001年10月24日向甲公司交纳房租66000.00元，并预交下一年房租10000.00元；2002年2月26日，乙公司对承租房屋进行了装修，在装修过程中乙公司擅自改变房屋结构，毁坏房屋设施，致使租赁物部分受损。

2003年1月11日，甲公司作为出租人向承租人发出了《收费通知单》，明确告知乙公司应在2003年1月15日之前预交2003年度租金，逾期将终止租赁合同。

乙公司收到《收费通知单》后，于2003年1月21日，向甲公司作出《缴费说明》，明确表示，甲公司发出的《收费通知单》于2003年1月20日收到，但拒绝预交2003年度租金，并提出了续交房租的条件，即“我公司继续履行原合同，三楼由我公司出租或继续使用，你公司不予干涉，我公司续交第二年房租。

”2002年6月12日，乙公司与B市丙公司签订了销售维修部（以下简称维修部）签署联营协议一份，《联营协议》约定：

乙公司与丙公司双方以联营合作的方式，由乙公司提供经营场地，本着照章纳税，合法经营的原则。

丙公司提供年租柒万元（70000元）的，作为丙公司联营投入的股金。

双方联营中，无论盈亏，丙公司付给乙公司年股金70000元，不得以任何理由拖欠，否则乙公司有权停业，停业期间造成的一切损失均由丙公司承担。

丙公司承担经营的所有费用（税金，管理费，水、电、暖费）必须每月30日前付清所有费用。

丙公司负责经营场地的所有维修费用。

甲公司与乙公司由此引发争议，甲公司起诉要求解除租赁合同，并申请法院先予执行，致三楼出于空置状态；诉讼中，乙公司提出反诉，要求甲公司赔偿装修费、可得利益、办公用品等各项损失共计518000.00元。

案件焦点

1、甲公司是否具备合同解除权的问题；

2、乙公司的反诉请求是否能够成立的问题；

争议与分歧意见

第一种观点认为：

同乙公司作为承租人与维修部签署的联营协议虽名为联营，实为转租，且乙公司有拒绝支付租金和擅自改变房屋结构、毁坏房屋设施、致使租赁物受损的违约、违法行为，甲公司得行法定解除权，所以甲公司有权行使行法定解除权解除双方的租赁合同，对承租人乙公司的损失不承担赔偿责任。

第二种观点认为：

乙公司与维修部签署《联营协议》是乙公司自主的经营行为，甲公司作为出租方无权干涉乙公司正常的经营行为。

甲公司因干涉乙公司的正常经营行为并错误的申请先予执行，应当对乙公司的损失承担赔偿责任，乙公司的反诉请求依法有据，应当得到支持。

结论

笔者认为，本案争议的两个焦点实际上是一个问题的两个方面，其核心是甲公司作为承租人是否具备了法定的合同解除权。

结合本案案情，笔者认为甲公司有权行使法定的合同解除权。

第一、关于乙公司与维修部签署的《联营协议》的法律性质的认定问题。

2002年6月12日，乙公司作为甲方与维修部（乙方）签署了一份《联营协议》，细究《联营协议》的核心条款和实质内容，笔者认为，《联营协议》虽名为“联营”，实为“出租”，即乙公司的该行为实际上是一种违法的转租行为。

首先，衡量一个合同的性质，应从合同内容、特征及主要条款等加以理解和识别，而不能拘泥于合同“名称”。

这是一个为民事司法实践所认可的基本的民事原则，也是符合民事立法的基本目的和基本精神的。

最高人民法院关于经济合同的名称与内容不一致时如何确定管辖权问题的批复（法复【1996】16号）第1条明确规定：

当事人签订的经济合同虽具有明确、规范的名称，但合同约定的权利义务内容与名称不一致的，应当以该合同约定的权利义务内容确定合同的性质，从而确定合同的履行地和法院的管辖权。

法复【1996】16号实际上确立了“合同约定的权利义务内容与名称不一致的，应当以该合同约定的权利义务内容确定合同的性质”这一基本的民事司法原则。

虽然法复【1996】16号是针对经济合同作出的规定，但作为一种民事法律的基本原则，其在今天，仍然具有广泛的普适性。

所以，对合同性质的认定不能仅凭合同名称而定，而应根据合同内容所涉法律关系来确定。

就本案而言，乙公司与维修部签署的《联营协议》虽名为“联营”，实为“出租”。

我们只要看看《联营协议》约定的内容就可以得出这一结论。

《联营协议》约定：

乙公司与丙公司双方以联营合作的方式，由乙公司提供经营场地，本着照章纳税，合法经营的原则。

丙公司提供年租柒万元（70000元）的，作为丙公司联营投入的股金。

双方联营中，无论盈亏，丙公司付给乙公司年股金70000元，不得以任何理由拖欠，否则乙公司有权停业，停业期间造成的一切损失均由丙公司承担。

丙公司承担经营的所有费用（税金，管理费，水、电、暖费）必须每月30日前付清所有费用。

丙公司负责经营场地的所有维修费用。

《民法通则》第51—53条，规定了三种联营的方式，即法人型联营、合伙型联营、协作型联营，但不论哪种联营，以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任即共担风险是联营的一个基本特征。

而通过《联营协议》的上述约定，我们可以清楚的看到，乙公司作为联营的一方，既不参与经营，也不负担任何经营的费用，且不论盈亏均坐享利益，乙公司联营的唯一资本是三楼的场地使用权，其实质是将三楼以年租金70000元租给乙方，所以，该《联营协议》虽有“联营”之名，并无“联营”之实，是一个典型的出租行为。

其次，《中华人民共和国合同法》第124条规定：

本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。

本条是对无名合同（又称为非典型合同，是指法律上没有特别规定的合同，是相对于有名合同而言的）如何适用法律的规定。

依据该条规定，如果无名合同的权利义务类似于合同法分则及其他法律规定的有名合同，可参照该有名合同的有关

性规定，甲公司（即甲方）作为出租人依法获得了法定的合同解除权。

第三、关于乙公司延付租金的法律后果问题。

诉争《租赁合同》约定：

“乙方一次性付清1年房租66000元，并预交2003年房租10000元……乙方应在合同到期前一个月，预交下一年房租，合同到期后与甲方签订续租合同，否则乙方必须在合同到期之日将房屋退还甲方……”依据上述约定，乙公司作为承租人应在2002年10月21日至2002年11月21日期间预交2003年度租金，但乙公司未能依约预交2003年度租金。

2003年1月11日，甲公司作为出租人向承租人发出了《收费通知单》，明确告知乙公司应在2003年1月15日之前预交2003年度租金，逾期将终止租赁合同。

乙公司收到《收费通知单》后，于2003年1月21日，向甲公司作出《缴费说明》，明确表示，天龙公司发出的《收费通知单》于2003年1月20日收到，但拒绝预交2003年度租金，并提出了续交房租的条件，即“我公司继续履行原合同，三楼由我公司出租或继续使用，你公司不予干涉，我公司续交第二年房租。

”在乙公司的转租条件未得甲公司应允后，直到2003年3月，甲公司起诉要求与乙公司解除《租赁合同》之时，乙公司一直未能预交2003年度房租。

依据《中华人民共和国合同法》第227条的规定：

承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。

承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

乙公司作为承租人未能在甲公司要求的合理期限支付租金，违反了法律的禁止性规定，甲公司作为出租人依法获得了法定的合同解除权。

综合以上三点，乙公司的先期根本违约、违法行为使得甲公司获得了诉争《租赁合同》的法定解除权，甲公司起诉要求解除诉争《租赁合同》属于依法行使自己的法定解除权，不存在违约的问题，乙公司因《租赁合同》解除遭受的损失应当由乙公司自己承担，与甲公司无涉。