维修服务手册范本.docx
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维修服务手册范本
引言
物业工程部负责项目围房屋的日常维护管理工作。
主要负责水、电、消防、电梯、弱电设施、设备的日常运行维护、保养工作，保证水、电正常供应，弱电信号正常，电梯运行安全可靠，并与时接受其他部门和业主的维修要求。
每年更新《设备清单》并于年底前完成制定《年度设备维修保养工作计划》，以达到设施设备管好、用好、修好、改造好之目标，从而延长设施设备使用寿命确保服务质量稳定与提高，实现物业的保值、增值。
维修服务手册目录
序号
文件名称
文件编号
版本
页码
备注
1
强电设备管理
YGPM-Sm-A
AO
2-5
2
弱电设备管理
YGPM-Sm-A
AO
6-9
3
空调暖通设备管理
YGPM-Sm-A
AO
10-11
4
给排水设备管理
YGPM-Sm-A
AO
12-16
5
公共维修日常管理要求
YGPM-Sm-A
AO
17-20
7
部管理控制要求
YGPM-Sm-A
AO
21-25
8
管理制度
YGPM-Sm-A
AO
26-32
9
应急预案
YGPM-Sm-A
AO
33-39
强电设备管理
1.0目的：
保证小区的强电设施、设备处于良好运行和备用状态
2.0适用围：
城集团物业强电设施的管理
3.0术语：
4.0职责：
4.1工程技术人员负责设施设备的日常的操作和维护保养
4.2工程负责人进行工作安排、巡查、监督
5.0方法和过程
5.1配电房/间
5.1.1每天应巡视各主要配电房，并确保日常应上锁，未经许可非工作人员不得入。
5.1.2做好防水、防潮工作，堵塞漏洞，严防小动物等进入配电房/间。
5.1.3巡视时需检查环境卫生、灯光照明、母线母排、开关、接触器、仪表、指示灯、电表是否正常，
并记录相关数据。
5.1.4若巡检时发现有异味、异声、不正常的发热应即刻切断相应回路检查，同步通知工程负责人。
5.1.5配电房/间的环境温度应在40摄氏度以下，超出上述温度时应采取有效措施降温。
5.1.6对停止使用半年以上的设备（根据各地区实际环境条件），在恢复送电前，必须作《绝缘电阻测试》，避免发生意外。
5.1.7高压配电房若需作业操作，需根据《高压配电房安全操作制度》进行。
5.1.8每年两次根据《低压控制柜、配电柜与电气设备保养记录表》进行维护保养作业，并在夏天高峰期测量、记录主要母排、母线槽、电缆等连接处的温度情况。
5.1.9各类水泵电机应根据“给排水设备”维护周期每半年进行电机绝缘的测试（如需要更换电机轴承）等。
5.2发电机
5.2.1对发电机房每天至少一次巡检签到并每月试运行一次。
5.2.2巡检时需包括如下容：
消防设施的有效性、门锁的功能、送排风机是否正常、油箱和油管系统有
无渗漏、环境卫生情况、光照效果、隔音墙有无受损（若有）、发电机是否在“自动”状态、发电机各预热电加热工作是否正常、蓄电池有无漏液或连接处氧化现象、蓄电池充电系统是否正常等。
5.2.3日常发电机维护保养需根据《发电机组维护保养制度》进行。
5.3户外电控箱和用电设备
5.3.1户外电控箱应确保门锁常闭，箱体和箱体四周穿线孔做好防水、防潮与散热处理，箱体应有“有
电危险”等警示标识，箱体无明显腐蚀生锈迹象。
5.3.2路灯、庭院灯、泛光照明、围墙灯等启停时间根据节假日与天气变化调整，并报工程负责人和项目经理，若有时间控制器需每周校准时间和漏电保护一次。
5.3.3所有户外照明灯具固定应牢固，灯具接头处安全可靠，照射角度正确，无明显锈蚀现象。
5.3.4每周目测“航空灯”运行是否正常。
5.4电梯
5.4.1日常管理要求
5.4.1.1电梯机房门锁良好，机房无异味、无明显异声，告示牌清晰挂于显眼处。
5.4.1.2使用中电梯需贴《电梯使用须知》与各种警示、提醒标识。
541.3机房通风良好，温度不得超过35°C,相对湿度不大于85%保证没有雨水侵入的可能。
5.4.1.4机房的灭火器材确保有效性。
5.4.1.5机房的紧急救援操作规程、注意事项等制度齐全，并挂在明显处。
5.4.1.6机房照明、电源插座要保持良好。
5.4.1.7机房不得住人、存放杂物等，应保持清洁，不得有明显灰尘。
5.4.1.8补偿链运行时无碰撞与明显异声。
5.4.1.9当电梯出现故障时，立即通知并要求电梯维保人员排除故障，并通知客户中心按《客户服务手册》进行派工处理。
5.4.1.10故障排除后在《机电设备故障记录表》与派工单上完善相关记录。
5.4.1.11发现电梯困人事件时，中控室人员不间断与被困人员通话进行安抚工作，工程维保人员20
分钟施救完毕。
5.4.1.12电梯机房、井道、底坑不得有杂物和渗水现象。
5.4.1.13日常电梯管理维护由物业专业人员与电梯维保公司的相关专业人员负责实施。
5.4.1.14专业电梯保养公司每月根据电梯维保合同（不低于15天1次的标准）对电梯进行全面的检
查保养，并做好各项数据的检测维修记录，物业工程部留底。
5.4.1.15物业电梯专业人员负责对电梯作周检。
并按《电梯周巡检记录表》要求填写巡检情况。
5.4.1.16工程部负责人每月对巡检情况进行审核签字。
电梯年检
5.4.2.1物业专业人员配合，电梯维保单位负责实施，每年填写电梯检测申请表并报送当地省（市）特
种设备安全检测中心进行年检。
5.4.2.2在电梯使用合格证到期前必须完成年检工作并取得新的电梯使用合格证（电梯限速器每两年年检一次）。
合格证需在电梯轿箱贴。
5.4.2.3《电梯检测报告》由物业资料室统一归档管理。
5.4.3日常保养与维修
5.4.3.1根据国家电梯相关规制定并签署电梯维修保养合同，监督电梯维保公司严格按照合同要求进行保养与检测，并保留相关记录。
5.4.3.2电梯保养需提前24小时告知客户中心，以便打印、贴维保通知。
5.4.3.3在电梯检修或保养过程中需安放警示标识牌。
工作完成后必须认真清理现场，清点工具和物品，防止遗留。
5.4.3.4电梯维保公司在每月25日前须提交次月《电梯维保计划》，并由物业项目工程负责人审核后实施。
6.0
相关记录：
6.1
R-Sm-01-A
《绝缘电阻测试记录》
6.2
R-Sm-02-A
《电气工作票》
6.3
R-Sm-03-A
《机电设备故障记录表》
6.4
R-Sm-04-A
《柴油发电机保养记录表》
6.5
R-Sm-05-A
《配电柜、控制柜保养记录表》
6.6
R-Sm-06-A
《低压配电房巡检记录》
6.7
R-Sm-07-A
《电梯周巡检记录表》
弱电设备管理
1.0目的：
保障园区弱电设施设备的正常运行与可靠性
2.0围：
适用于城集团物业弱电设施的管理
3.0术语：
无
4.0职责：
4.1工程技术人员负责日常的操作和维护保养
4.2工程部负责人进行工作安排和巡查、监督与联系外部资源
5.0过程和方法控制:
5.1消防控制系统
5.1.1消防系统控制主机应独立设置记录本（记录容包括但不限于时间、事件、处理情况、记录人等），发生任何非正常情况须记录在案，并将主机打印的各种记录完好保存以备查阅（或黏贴在记录本相应的报事记录旁边），工程部负责人每天查阅复核。
5.1.2系统突发各类报警，消控中心当值人员应立刻通知相应巡查人员赶扑报警点处警（要求5分钟），并将现场情况与时反馈于消控中心。
5.1.3因装修不可避免相关报警，应事先做好交接记录和安全临时处理与主机上悬挂相关告示。
5.1.4因装修需要增减喷淋头时，相关的放水与补水作业必须于施工当日完成，确保水系统处于工作状态。
5.1.5每季度需进行消防设施设备联动测试。
5.1.6每月需进行紧固接线桩头、清灰与末端设备测试检查（包括温感、烟感、手报、防火卷帘、备用电源等），每半年为一个循环周期。
5.1.7每两年需将所有温感、烟感进行清洗（根据实际情况调整）。
5.1.8遇设备损坏，原则上需当天完成修复；若不能修复需请示工程主管与协调其他部门做好安全防措施，直至修复。
5.2电子围栏和红外对射：
5.2.1每月定时进行现场实地模拟测试并核对报警区域。
5.2.1.1电子围栏短路测试：
用金属线短路两个负极或两个正极，约过5秒左右（根据使用产品型号），主机对外输出报警，撤销短路情况机器30秒后恢复正常（或手动复位）。
5.2.1.2电子围栏开路测试：
任意拔掉接线柱上的一根绝缘线，约过5秒（根据使用产品型号）主机对
外输出报警，撤销开路情况机器30秒后恢复正常（或手动复位）。
5.2.1.3电子围栏断电测试：
拔掉电源插头，此时若有后备蓄电池电源，可由蓄电池单独供电。
5.2.1.4红外对射：
人为阻断红外线光束，主机对外输出报警，查看报警防区与阻断位置是否一致，确认后复位。
5.2.2每月定时检查系统各支架、线路的牢固度和松紧度以与树叶绿化的影响，必要时紧固调整和修剪（如因乔木生长造成误报则应即时进行修剪）。
5.2.3每月需进行主机清灰和户外电箱的锁具、箱体防水和散热的检查保养，每半年需紧固各接线柱和
线路的整理
5.2.4电子围栏需每隔10米左右悬挂一块专用的“电子围栏，禁止攀爬”警告牌。
5.3视频监控系统
5.3.1每月进行末端摄像机角度的调整工作（根据实际和中控人员的管理要求），同时调整查阅影像资料的保存时限、清晰度和矩阵的操作灵活性。
5.3.2每月定时清洗摄像头防护罩，每半年为一个保养周期。
5.3.3每月测试摄像机的电压，确保在正常的电压围。
5.3.4每月进行清灰工作（包括录像机、显示器、监视器），每季需进行录像机部的清灰工作，并检查散热风扇的工作情况，如需则进行更换或加注润滑油。
5.4安防系统
5.4.1门对讲
5.4.1每月需现场测试各功能的使用效果（包括影像、语音、报警、开门等功能），同时检查各门口机的固定、防水、遮阳的效果。
5.4.2每季需测试电源、紧固模块、接线柱，进行清灰和线路整理。
5.4.3定期测试户门对讲系统各功能系统（包括影像、语音、报警、开门等功能），测试周期为一年。
5.4.2户紧急报警按钮
5.4.2.1每季需紧固和整理主机、各模块、电源与接线柱线路，并进行清灰工作。
5.4.2.2定期测试户紧急报警按钮的灵活性、功能性和复核报警地址码，测试周期为一年。
5.4.3电子巡更
5.5.3.1每次使用前需确认巡更棒电池电量，避免数据丢失与不能正常使用。
5.5.3.2每次使用前需确认巡更棒存储空间，避免无法数据存储。
5.5.3.3定期校核时间，与核对巡更数据是否有丢失或线路错误。
5.5.3.4每次巡更须留意固定巡更点有无松脱、变形与接触不良，若有应与时修复或更换。
5.6机动车道闸系统
5.6.1道闸在工作时，严禁打开箱盖和箱门，避免发生意外。
5.6.2落杆时禁止在档杆（栏）下摆放物品或人员站立、走动。
5.6.3停电时应关闭总电源后用手把手动摇摆旋至闸杆（栏）在垂直位置。
5.6.4严禁调整平衡弹簧、限位开关与光电开关限位，如需要调整应有供应商或专业人员进行，并做好
记录。
5.6.5每月进行清灰和线路整理与紧固保养，包括箱体和各电子设施的防水、防潮处理。
5.6.6确保整体设施设备的整洁归一，不得有明显的腐烂、生锈、线路外露、箱体（盖）关闭不严等现象，如需要则进行防腐、防锈处理和更换密封条工作。
5.6.7若有免费车辆（如消防、公安与其他特殊车辆）应在系统设置免单功能健与手动记录相关信息（如抓拍的照片，事由等）。
5.8背景音乐
5.8.1
每月定期清灰与紧固线路、测试电压和紧急事故广播的切换试验（户外实施需检查其防水、防潮
功能，
特别是线路过渡盒）。
5.8.2
如长时间不使用应定期（根据现场天气情况）通电，可利用自身元器件发热来去除潮气。
5.8.3
开关设备电源之前，把功放的音量旋钮旋至最小，避免因误操作而对音箱的危害。
5.9弱电设施注意事项
5.9.1
严禁非工作存储设备进入系统主机。
5.9.2
严禁利用计算机进行无关作业。
5.9.3
严禁擅自修改任何运行程序文件。
5.9.4
严禁擅自修改任何IP地址和运行数据。
5.9.5
设备设施标识清晰，无明显锈蚀，线路敷设状况良好、绑扎整齐。
5.9.6
定期备份系统与运行数据。
5.9.7
设置使用、修改权限。
5.9.8
设备保养的运行参数符合产品使用要求。
6.0文件记录
6.1R-Sm-08-A《消防、视频保养记录》
6.2R-Sm-09-A《周界、门对讲、红外报警保养记录表》
6.3R-Sm-10-A《背景音响系统检查测试记录》
6.4R-Sm-11-A《车管系统保养记录》
6.5R-Sm-12-A《消防报警系统联动测试记录》
空调、通风设备管理
1.0目的：
规送风机、排烟风机、加压风机操作，确保风机的正常运行。
为地库提供良好的通风条件与火警发生时风机能自动联动运行。
2.0围：
适用于城集团物业空调、通风设施的管理
3.0术语：
无
4.0职责：
4.1工程技术人员负责日常的操作和维护保养
4.2工程负责人进行落实工作和巡查、监督与联系外部资源
5.0过程和方法控制:
5.1送排风机
5.1.1
，确保正常运行
10分钟），确保有效待机状
测量温度、运行电流与有无
每天按规定进行启停与巡检工作（采用闻、听、看、摸等手段进行）
5.1.2每周进行一次风机房日常保洁工作，确保作业场地整洁无杂物。
5.1.3每月对消防送排风机（或不经常用的风机）试运行测试（每次不少于态。
5.1.4每季度进行一次风机保养工作：
5.1.4.1检查轴承润滑情况，视运行频率适当增补或更换相匹配的润滑油
异声）。
5.1.4.2检查传动皮带的松紧度（运行时保证皮带在最松的状态且不跳动和打滑）和主动轮从动轮确保
在同一直线上（若发现传动皮带有老化或开裂现象需更换）。
5.1.4.3检测电动机的运行电流与风阀的启闭动作和电机绝缘情况。
5.1.4.4紧固控制柜所有接线柱、校准时间与进行清灰工作。
5.1.5每年对设备系统整体进行防腐保养作业，包括支架、法兰、螺栓、风阀和金属风管等（去除已锈蚀表面，刷涂两道防锈漆和两道面漆）。
5.2机房分体空调：
5.2.1每月定时清洗空调过滤网（若运行环境差可两周一次）并做好清洗记录。
5.2.2每年5月份进行一次散热翅片清洗、制冷剂测试压力、测试运行电流与紧固接线柱（采用翅片专
用清洗液配合清水冲洗）。
5.2.3每年6月至10月每天对电梯机房、监控中心等特殊机房进行巡查测温。
5.3换气扇
5.3.1厕所、设备机房、储物间等场所的换气扇需每月进行清灰与润滑保养。
5.4故障处理
5.4.1送排风机不启动或效率下降：
5.4.1.1检查电源是否到位、正常
5.4.1.2检查控制柜是否有异味、烧焦现象或接线柱松脱
5.4.1.3检查皮带松紧度和叶轮有无受损
5.4.1.4联系外部售后维修专业公司
5.4.2分体空调不工作或效果不佳：
5.4.2.1遥控器失灵，先确认遥控器和电池的有效性，（可将遥控器红外发射端对准手机摄像头操作，若有发光代表该按键功能正常）。
5.4.2.2将空调主电源进行失电、上电动作，再进行遥控操作
5.4.2.3根据说明书指引，进行手动操作。
5.4.2.4检测其运行电流和高低压侧压力与额定名牌比对，若低于正常围需补充相应制冷剂。
5.4.2.5拨打相应售后服务维修
5.4.3换气扇异声或不工作
5.4.3.1检查叶轮是否变形或运动部件固定情况
5.4.3.2检查电源和电机
5.4.3.3更换
6.0文件记录
6.1R-Sm-13-A《通风机巡查记录表》
给排水设备管理
1.0目的：
1.1保证项目供、排水正常与符合卫生检验标准
1.2保证在任何情况下消防系统设备能正常启动运行
1.3保证给排水系统畅通，为业户创造良好的工作与生活环境
1.4防止故障的发生和扩大
2.0围：
适用于城集团物业给排水设施的管理
3.0术语：
无
4.0职责：
4.1工程技术人员负责给排水设备日常的操作和维护保养
4.2工程负责人进行工作安排、巡查、监督
5.0过程和方法控制:
5.1水箱：
5.1.1每周检查每个水池（箱），应结构完好、无渗漏，检查口应加盖，水池（箱）周围与定盖应清洁、干净、上锁。
5.1.2水池（箱）应每隔6个月（根据当地政府要求）清洗、消毒一次（清洗时间宜跳开正常的工作时间或高峰时段），清洗员应持有卫生防疫站认可的《健康证》，并取得政府部门认可的“水质监测报告”
5.1.2.1在水池（箱）作业时，光源应使用手电筒、应急灯，或供电电压在36v以下的安全照明灯。
5.1.2.2水池（箱）消毒人员需要戴防护眼镜和口罩，如果在水池（箱）感到头晕、气喘，则应马上离开水池（箱）到外面呼吸新鲜空气。
5.1.2.3排放水时应提前关闭水池（箱）进水闸阀，经使用让水池（箱）水位降到最低控制水位，以免
浪费。
5.1.3水箱的液位控制装置应每半年进行测试、保养。
5.1.3渗漏水故障，选用符合国家饮用水标准的相关建材维修
5.2减压阀组：
5.2.1每周巡检一次，记录相关运行数据。
感官应无渗水和锈蚀现象，各阀门与压力表处在正常围
5.2.2一用一备应每周切换使用，确保备用阀组处在待工作状态
5.2.3生活供水应根据水箱清洗频率清洗保养减压阀组
5.2.4故障处理：
5.2.4.1维修保养时使用备用阀组，确保不影响正常使用
5.2.4.2减压效果不佳：
先调整减压控制导阀，再检查各控制阀门与连接管是否有堵塞现象
5.2.4.3拆卸清洗阀体，查看部器件有无受损，若有即可更换
5.3给水泵：
5.3.1巡检要求：
5.3.1.1每两小时对设备巡视签到一次，对下列情况应增加巡视次数
5.3.1.1.1水泵有过负荷或负荷有明显增加时
5.3.1.1.2刚安装完毕投入使用或检修、改造与长期停用后重新投入使用
5.3.1.1.3水泵缺陷近期有发展或运行中有可疑现象
5.3.2.巡检项目
5.3.2.1支架无锈蚀、损坏；螺栓、螺丝无松动断裂；防振垫无损坏。
5.3.2.2运行过程中有无异常振动、噪音。
5.323检查轴承温度不允许比环境温度高岀60C，且轴承温度不超过90C。
5.3.2.4检查轴封有无渗水、水管与水泵连接完好，接口无松动、泄露。
5.3.2.5水泵进岀端阀门动作灵敏、准确、无锈蚀、无滴漏、标示牌按设备状态悬挂。
5.3.2.6压力表完整无损坏，连接牢固无滴漏，表面清洁，读数准确，指针灵敏。
5.3.3水泵保养（每半年保养）
5.3.3.1检查泵体外观应无破损，铭牌完好，水流方向指示与水轮转向指示明确清晰，整体外观整洁，各部油漆完好。
如有不妥应进行处理或油漆。
5.3.3.2检查润滑油情况，进行补充，若油质改变或变色，有杂物等应予以更换。
5.3.3.3检查机械密封器的密封情况，若有漏水现象应更换机械密封器等元件。
5.3.3.4联轴器的联接螺丝和橡胶垫圈若有损坏应予更换。
5.3.3.5检查或校正泵体与电机联接的轴心线，紧固机座螺丝并做除锈防锈处理。
5.3.3.6生活水泵等运转频繁，每年应拆卸两端轴承进行清洗和更换润滑脂，如有磨损应更换轴承。
5.3.3.7用手转动联轴器2-3圈，应感觉轻松且轻重均匀，并注意辨别泵体有无摩擦声和异物滚动等杂声，如有则应设法排除，并将联轴器的护罩安装好。
5.3.3.8泵的主要易损件包括弹性联轴器、机械密封、动静环、O型橡胶卷、轴承、填料压板等，维保
时需注意仔细检查，如损坏应与时更换。
5.3.4闸阀、管道与附件的保养（2米与水泵相连的同时保养）
5.3.4.1各阀门的检查，阀门开、关灵活可靠，外均无渗漏现象。
如有不灵活、不可靠、渗漏情况应进行处理或更换。
5.3.4.2单向止回阀动作应灵活自如，阀体外均无渗水现象，阀芯间隙正常无锈蚀（可利用阀体前后压
力表判断止回阀性能），若有不妥应进行修复或更换。
5.3.4.3检查压力表的情况，压力表指示应准确，表盘清晰（若压力表有问题应进处理、送检或更换）
5.3.4.4检查管道与各附属元件，表面应整洁干净，油漆应完整无脱落现象。
如有问题应进行修复、处理、更换、刷漆。
5.3.5故障处理：
5.3.5.1汽蚀异音：
检查进水系统是否顺畅（或清洗进水过滤器和检查单向阀）并排气处理
5.3.5.2松动异声：
检查水泵叶轮、轴套在轴上是否松动（若有会周期性的发出“咯噔咯噔”的撞击声），与检查轴承的润滑和磨损情况。
5.3.5.3泵体温度偏高：
根据汽蚀方式排查与检查水泵出口的阀门和管道是否通畅
5.4消防水系统
5.4.1：
消防泵同5.3给水泵
5.4.2消火栓泵和喷淋泵不低于每季进行一次试运行（手动和自动切换操作，确保在火警状态下能正常启动），每次运行时间不少于5分钟，管网顶部（屋面）试验消火栓出口喷水射程需满足国家与地方要求
5.4.2.1启泵前需检查各地角螺栓、管线与法兰是否松动，阀门开关是否灵活。
5.4.2.2用手转动联轴器2-3圈，应感觉轻松且轻重均匀，并注意辨别泵体有无摩擦声和异物滚动等杂声并排除泵体气体。
5.4.2.3对消防计量表的示数做好记录
5.4.2.4启动水泵后需关注压力上升情况，并时刻注意泄压装置的动作压力（若到达设定泄压压力不动作应关闭水泵同步进行紧急泄压操作，并对泄压装置检修）。
5.4.2.5水泵启动后全面检查有无异常，如发现严重泄漏、振动、尖锐声响、温升过高等现象，立即停泵处理查找原因。
5.4.2.6消防水泵定期启动方式：
5.4.2.6.1现场手动启动：
直接在消防和喷淋电柜上选择“1#”或者“2#”按启动按钮，水泵启动。
5.4.2.6.2监控远程启动：
监控中心联动柜上将消防或喷淋启动按钮按下，消防或喷淋泵启动运行。
如要停止，可在联动柜上进行停止操作，按停止按钮。
也可在水泵房现场进行停止运行，需要将转换开关拨打到“停止”位置
5.4.2.6.3消防火警方式启动：
当消防喷淋末端有大量水流失，消防稳压泵无法进行压力恒定，使湿式报警阀动作，消防主机报警，同时消防喷淋泵启动运行。
5.4.2.6.4消防火警启动：
当楼层任一个消防栓报警器动作时，消防栓泵启动运行
5.5地库集水井系统
5.5.1排水泵同5.3给水泵。
5.5.2每周轮流转换水泵使用。
5.5.3地库集水井：
5.5.3.1每月进行各信号装置的模拟测试检查污水池浮球或水位开关动作灵敏度，控制准确可靠，水位超高能报警。
5.5.3.2每月查看井盖的完整性和保养防护情况，杜绝安全隐患。
5.533每月查看井清洁情况（若积泥超过2cm立刻清除），每半年彻底清理杂物和淤泥
5.5.4隔油池：
每天进行清掏（可根据实际排放量），并检查清掏口
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