XX中央花园项目建议书.docx

XX中央花园项目建议书.docx

《XX中央花园项目建议书.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《XX中央花园项目建议书.docx（17页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

XX中央花园项目建议书

中央花园项目建议书

编制单位：

石家庄恒丰房地产开发有限公司

编制时间：

二零零三年十一月

目    录

北京首汽

第一章：

总论

第二章：

项目开发单位概况

第三章：

项目建设背景

第四章：

市场预测与建设规模

第五章：

建设场址与建设条件

第六章：

工程建设方案

第七章：

环保、节能和消防

第八章：

项目物业管理：

第九章：

项目实施进度

第十章：

投资估算及资金来源

第十一章：

项目经济效益分析：

第十二章：

项目社会效益分析

第十三章：

结论

附件1：

恒丰房地产开发有限公司营业执照复印件

附件2：

恒丰房地产开发有限公司开发资质复印件

附件3：

中央花园总平面图

第一章  总  论

1．1项目名称

中央花园（暂定名）

1．2项目开发单位

石家庄市恒丰房地产开发有限公司

1．3编制依据

1.3.1市政[1996]13号“关于鼓励旧城改造的若干意见”

1.3.2石家庄城市总体规划

1.3.3国家和地方有关政策法规、标准和规范

1.3.4有关设计的基础资料及拟建场址的规划方案

1．4编制说明

1.4.1严格贯彻国家和地方有关法规，执行有关标准和规范。

1.4.2以城市总体规划为依据，充分考虑项目身特征，使二者紧密结合，相互统一。

1.4.3以人为本，运用现代科学的规划、设计手法，结合项目实际状况，进行的合理布局建设，提升居住品味作为根本宗旨和最终目的；最大程度便利人们的生活、购物、商务，旨在提升居住品味；倡导高雅的人居文化内涵，体现省会作为现代大都市的建设特征。

1.4.4充分利用先进建筑技术和材料，提高项目科技含量，充分利用场址区位和规模优势，使项目建成后，成为我市城改项目中一道亮丽的风景，为我市的城市改造增添光彩。

1．5研究说明

本报告重点对中央花园项目的市场预测、工程建设方案、投资估算、经济效益、社会效益等进行系统的研究和论证、以期为项目的决策提供可靠依据。

1．6项目方案

1．6．1项目位置

项目地址位于石家庄市中心黄金地段，桥东区裕华路与平安大街交叉口东北位置，西临平安公园，南临裕华路，北临四中路。

1．6．2建设规模

项目占地1.74万平方米，共26亩；

总建筑面积5.13万平方米；

基中住宅面积：

3.16万平方米

商业面积：

0.94万平方米

写字楼面积：

1.03万平方米

规划居住户数：

310户    居住人口：

1000人

1．6．3投资估算与资金筹措

项目总投资估算为：

19291万元，详细估算如下：

（1）、土地费用：

7280万元

（2）、建安费用：

6669万元

（3）、其他费用：

3000万元

（4）、预备费用：

1600万元

（5）、建筑期利息：

742万元

其中自筹资金：

9291万元；申请银行贷款：

10000万元，自有资金比例为：

48.1%，建设期限为2年。

1．6．4经济效益

本项目总投资19291万元，预测经营期末可实现经营收入27142万元，利润总额：

4886万元，本项目具有较强的财务盈利能力及清偿能力，有较强的抗风险力。

经济上可行性很强。

1．7研究结论

本项目符合国家产业政策、我市有关政策和城市规划、对于盘活国有土地资源，使其开发增值，进而提升我市居民的居住环境和品位，有着重要的实际意义。

同时，也落实了市政规划，促进了省会旧城项目改造，合理利用了土地资源；增加了就业岗位，确保了社会稳定。

项目市场前景良好，从经济效益上看，项目具有较强的盈利能力、清偿能力和抗风险能力，在财务上可行。

从社会效益上看，项目社会效益良好，所以项目是可行的。

第二章  项目开发单位概况

1．    单位名称：

石家庄市恒丰房地产开发有限公司

2．    企业法人：

鲁彦

3．    企业概况：

石家庄恒丰房地产开发有限公司成立于1999年，公司注册资金500万元人民币，暂定房地产开发资质。

现有工作人员近30人，具有中高级职称17人，具有一支高素质的员工队伍，且具有一定的经济实力和房地产开发运作能力。

第三章  项目建设背景

1996年中央经济会议提出要把住宅市场建设培育成带动整个国民经济发展的新的增长点和消费热点的决策。

同时，各级政府相继出台了一系列有利于鼓励住宅建设的政策，有效调动了各地住宅建设的积极性，大量住宅的建设使用，不仅改善了人民的住房条件，而且带动了相关产业直至整个国民经济的发展。

  石家庄市是河北省的省会，是河北的政治、文化、经济中心。

在省委、省政府的正确领导下，石家庄的住宅建设也发生了巨大的变化，在市区边沿新增了众多的住宅小区，改善了市民的居住条件。

随着新建小区的迅速增加，城区周边的土地在急剧减少。

但城市中的村庄、旧城部分在近些年并没有发生变化和改变。

与城市周围新建小区相比，出现了不和谐的因素，影响了城市整体的外在形象。

对此市委、市政府做出了果断、英明的决策，对新增建设用地住宅小区不再批复。

利用3至5年的时间完成45个城中村及部分旧城的改造任务，彻底改变旧城区的城市面貌，进一步改善城区人民的居住条件。

树立起现代“四最”大都市的新形象。

石家庄市恒丰房地产开发有限公司积极响应市委、市政府号召，为改变旧城区的城市面貌贡献出一份自己的力量，按照城市总体规划，选择了市中心桥东区平安公园东侧旧城区进行改造。

本项目既符合国家产业政策，又符合当前市委、市政府规划改造的范围区域。

该项目的开发建设将有力的推动我市城中村改造项目的步伐。

第四章市场预测与建设规模

4．1项目市场预测

4．1．1中央花园：

基本形势

随着城市的发展，地产市场稳中有升：

一是在需求的拉动下，房地产的投资开发呈快速发展的趋势；产品价格有升有降；二是产品逐步向合理化调整，无论户型、面积、配套设施等都逐步完善。

近几年，作为河北省省会石家庄的房地产市场整体有如下发展趋势：

地产开发规模加大，开发产品品质不断提高。

例如：

国际城占地1800亩的造城运动；即将启动的卓达太阳城项目前期占地高达4500亩、石家庄市54个城中村改造项目等等。

住宅空间设计更加合理、功能分区趋向细化、平面布局趋向合理；超大户型已不是发展主流，力求在较小空间内创造较大的舒适度；住宅的室内环境和物理性能的改善、住宅结构、消防安全、保温隔热、隔声、通风、采光与日照等物理环境不断优化；住宅设施与设备水平不断提高、厨房、卫生间、采暖与制冷系统、智能化技术系统等水平都有了较大提高；居住小区环境与配套设施有了进一步改善，进一步向生态化发展；住宅新体系（如钢结构节能住宅体系、木结构节能住宅体系等），新技术、新材料得到了广泛应用，住宅建筑的整体水平有了较大提高。

项目优势分析

根据居民对住房特征重要性的评价表明：

认为公共交通方便很重要的占72.0%;认为住宅附近有好的幼儿园、学校很重要的占54.8%;认为社区公共设施齐全很重要的占54.3%;认为小区环境优美，安静很重要的占67.0%;认为有升至潜力很重要的占33.0%．

中央花园位于石家庄市黄金位置，南临裕华路，北临四中路，西临平安公园，公共交通极其便利，公交线路１０路，３２路，１６路，２７路，７路车直线到达；小区内除了自建高档社区幼儿园外，项目还比邻市重点中学石家庄市四中；石家庄市四中路小学；另外，项目周边邮局、石家庄市商业银行、石家庄市人民医院、北国商城、西美百货、燕春花园饭店、图书大厦、影乐宫等等相关各种公共设施极其健全便利；随着休门村改造项目的启动，各个商业活动中心的相继建成，使得作为省会两大商圈之一的北国商圈其黄金价值更加凸现的淋漓尽致。

中央花园项目其未来的升值潜力显然无比巨大。

同时，项目西边与平安公园相邻，公园内天然优异的淳美景色无疑成为小区居民的挚爱，绝美的公园景观，空旷的居住视野彰显了中央花园卓然不群的品质特征的同时。

也使得本来就低容积率的社区，居住空间相对更加开阔、绿地覆盖率更高，这无形中又提升了项目的内在品质。

同时，依托平安公园的优美景色开发建设的商业步行一条街遍布咖啡馆、茶社等，以休闲作为主要基调，在为人们的工作之余提供休闲场所的同时，进一步的丰富了社区居民的文化生活。

显然，通过以上对中央花园项目的实际分析，我们不难得出结论：

无论从项目的内在品质，还是项目外在的特性，中央花园都能够满足居民对住房特征的基本需求。

同时，项目得天独厚的地理优势，又使得中央花园成为地产市场一优异的开发项目。

具有良好的市场前景和卓越的经济效益和市场前景。

显然，是省会房地产市场中优秀的开发产品之一。

4.1.2住宅

基本形势

随着我市居民经济收入的逐年提高，物质文化生活条件的不断改善，我市居民生活水平已基本实现由温饱型向小康型的转变，在解决了衣、食问题后，个人购房已成为人们首选的消费行为，进入普通百姓的消费日程。

随着各种启动房地产市场的配套政策和措施（如：

商业银行对个人购房实行抵押贷款规模逐年加大、住房公积金贷款、住房货币化分配、住房二级市场、三级市场的启动等）的实施，将在很大程度上进一步提高个人购房能力，有力支撑住房消费的增长，从住宅消费市场总体上看，前景良好。

另一方面，近年来我市房地产业的快速发展，有效地改善了居民居住条件，我市居民户均住宅使用面积已由1990年的43.1m2，提高到47.6m2。

居民住房已由短缺型转变为生存型，正向舒适型转变。

住宅消费市场逐步成熟起来，购房者消费行为更趋理性化，不但要求有合理的户型、较宽敞的居住空间，更要求环境优美、配套设施齐全、物业服务周到等，商品住宅正在由以价格为主要竞争手段向在品牌、物业管理、规划设计、形象包装、生活理念等更高层次上展开竞争转变。

市场状况

1、我市居民住房现状：

目前我市居民家庭每户平均使用面积47.6m2，比1990年增加了4.5m2，但仍低于全国平均水平4.7m2。

其中：

使用面积小于20m2的家庭占7.7%，20至40m2的占34.1%，40~60m2的占43.3%，60~80m2的占9.3%，80~100m2的占3.3%。

我市日前家庭单位配套式住房率达到84.1%，其中以二居室所占比重最大，为52.5%，其次为三居室，占21.8%，一居室7.5%，四居室1.9%。

配套设施不完善的普通楼房和平房分别占3.0%和12.9%；已有71%的家庭自购房，其中购房改房的家庭占98.3%，购商品房的占1.7%。

从户主的行业状况看，房地产业、党政机关、金融保险、卫生和文教艺术行业家庭的住房面积排在前5位，户均使用面积依次为68.9m2、61.6m2、55.5m2、50.8m2、50.5m2，住房面积排在后5位的分别是采掘业、社会服务业、农业牧渔业、商业餐饮业和其他行业，户均使用面积依次为34m2、35.6m2、36.8m2、39.9m2、41.1m2。

2、居民购房意向及承受能力分析：

    近1/3居民家庭在一年内有购房计划

目前我市居民家庭户均建筑面积近60m2，住房大部分是过去一间半、二间半的老户型。

对现有住房有9成的住户不甚满意，其中对住房面积不满的占39.2%，其次对房屋结构、质量、环境等不满的分别占13.4%、12.4%、10.3%。

增加住房面积、改善居住环境已成为市场的迫切需求。

有近1/3的家庭计划一年内买房（19.8%家庭打算购买现有公房）。

在有意购商品房的家庭中，35.7%的家庭想扩大居住面积，27.6%的家庭则希望购买户型结构更好的房子。

    不同家庭对商品房需求不同，承受能力各异

30岁以下的年轻人家庭购房意愿最强烈。

年收入在5000元以下的家庭有意购房的仅占2.8%,年收入2-5万元的家庭有意购房的达30%。

面积在80至100m2的住房最受欢迎。

其次100m2以上和60~80m2的住房也拥有较高的喜爱度。

按年龄分析，30至40岁家庭打算购买面积在80至100m2的居多。

户型选择上，青睐二室二厅的占31.6%，其次为三室一厅和三室二厅，