物业接管验收作业标准.docx

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物业接管验收作业标准

当代节能物业接管验收

作业标准

编制人：

李征日期：

2014年5月22日

核准人：

张克勇日期：

2014年5月23日

审批人：

涂礼军日期：

2014年5月23日

批准人：

张鹏日期：

2014年5月23日

修订记录

日期

修订状态

修改内容

修改人

审核人

批准人

2014-5-22

制订V1.0

创建文档内容

李征

张克勇

张鹏

目录

一、作业标准原则3

二、作业标准范围3

三、作业标准职责4

四、作业标准指引4

4.1定义4

4.2标准4

4.3流程5

4.3.1可研阶段5

4.3.2前期阶段6

4.3.3承接阶段8

4.3.4使用阶段9

4.4评估、监约、其他9

五、作业标准图集9

六、作业标准支持文件9

七、作业标准表单10

八、作业标准监约10

一、作业标准原则

规范当代节能置业地产项目与第一物业的接管验收工作，使物业接管验收工作标准化、程序化，实现权利和义务的有序转移。

二、作业标准范围

适用于第一物业对当代节能置业各项目房屋本体、设备、设施的接管验收

三、作业标准职责

序号

四个主体

岗位/部门

职责

3.1

执行主体

1、物业服务中心总经理

1、与地产项目公司对接，办理验收手续，办理移交手续。

2、物业待客验房整改问题必须100%销项完成后办理移交手续。

3.2

责任主体

地产项目公司总经理

对物业公司检查的整改问题督促100%销项。

3.3

核算主体

当代节能五个三工作中心总监

分析问题的原因，核实整改的费用，责任分类。

3.4

控制主体

当代节能研发设计小组组长或其指定人

对需整改的问题进行分析，总结个问题的责任主体。

四、作业标准指引

4.1定义

4.1.1物业接管验收：

是在工程竣工验收合格的基础上，将物业移交物业公司着手实施物业管理，而进行的以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验和物业资料移交。

物业接管验收是物业公司代表全体业主对设施设备、公共区域、房屋进行质量验收的行为。

4.1.2工程竣工验收：

是指建设工程已按照设计要求完成全部工作任务，准备交付投入使用时，由地产项目公司申请地方政府地区工程质量监督部门（质检站）依照国家关于建设工程竣工验收制度的规定，对该工程是否合乎设计要求和工程质量标准所进行的检查、考核评定工作。

4.2标准

物业各服务中心是在工程竣工验收合格的基础上，将物业移交物业公司着手实施物业管理，而进行的以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验和物业资料移交。

物业服务中心组织各方成立接管验收小组，确定接管验收时间、内容、范围、进度、工作流程、标准、方法。

包括产权、工程、设备、竣工资料的验收移交时间和方式。

准备接管验收记录表格，具体标准请参照建设部《房屋接管验收标准2BP300D1-90》

4.3流程

4.3.1可研阶段

4.3.1.1根据当代节能置业一级流程与运营1.27、1.28节点在客户入伙前90天，物业服务中心参与项目公司组织的消防规划验收、分户验收、档案馆资料验收、四方验收及竣工验收，跟踪整改项目的落实并记录。

4.3.1.1.1根据项目进展物业科技设施专业人员进驻施工现场，进行现场物业监理工作，对建筑施工过程中可能造成后期物业管理各种隐患的内容，以《设施管理咨询方案表》的形式反馈至地产项目公司，并参与机电设备安装调试工作，全面掌握小区机电设备的第一手资料。

4.3.1.1.2在工程项目完工后，物业公司全程参与地产项目公司组织的内部初验收，检查有关的工程技术资料包括隐蔽工程验收记录、施工图纸、分项工程验收记录等资料是否齐全准确，进行建筑物实体工程质量检验，并详细记录存在的各项工程问题，反馈至地产项目公司，督促施工单位完成整改。

4.3.1.1.3内部初验收通过后，地产项目公司组织质检站、现场项目部、勘察、设计、监理以及施工等单位和其他有关方面专家成立验收组，进行工程竣工验收。

物业科技设施专业人员作为监理方成员，对整改项目落实情况进行跟踪了解，并做好详细记录。

4.3.1.1.4项目公司在客户入伙前60天完成竣工备案表获取，完成第一次整改消项工作后，书面通知物业服务中心开始接管验收工作。

4.3.1.1.5明确房屋本体自用部位及设施和设备，自用部位是指户门以内、毗连部位以外的全部自用部位设施和设备。

包括：

自用阳台、门、窗，室内自用隔墙、墙（板）面、卫生间、楼梯、电器（开关、插座、灯具、开关箱、电表等）、给排水（阀门、管道、水表等）、有线电视、电话、门铃、对讲等。

共用部位、设施和设备：

共用部位是指结构相连或具有共有、共用性质的部位、设施和设备。

共用部位包括：

房屋的承重结构部位（包括基础、屋盖（天台）、梁、柱、墙体等）、抗震结构部位（包括构造柱、梁、墙等）、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、本体共用排烟道（管）等；共用设施包括：

区内道路（市政道路除外）、路灯、沟渠、池、井、园林绿化地、文化娱乐体育场所、停车场、连廊、自行车房（库）、地下排水管等；共用设备包括：

加压水泵、电梯、机电设备、本体消防设施、对讲门禁系统、防盗监控系统、道闸收费系统等。

4.3.1.1.6共用设备对业主服务的重要性将其分为三类（风机、泵、机组等设备均含相应的电机、电气控制柜）。

4.3.1.1.7Ⅰ类设备包括：

电梯、发电机、生活水泵（含其关联设备）、消防泵、喷淋泵、稳压泵、低压配电柜、火灾中央报警控制柜、消防联动柜、中央空调制冷机组、新风空调机组、冷却塔、冷冻泵、冷却泵、BA中央管理计算机。

4.3.1.1.8Ⅱ类设备包括：

变压器、高压开关柜、消防广播柜（按套计）、气体自动灭火设备（按套计）、防火卷帘门、消防排烟风机、正压风机、对讲门禁系统设备（按套计）、监控录像系统设备（按套计）、信息发布电子显示屏、车场道闸设备（按台计）、泳池水处理装置（按套计）、周边警报系统设备（按套计）、Ⅱ类设备的关联设备。

4.3.1.1.9Ⅲ类设备：

除Ⅰ、Ⅱ类以外的所有设备。

如：

区域火灾报警控制柜/箱（按套计）、巡检箱、小型控制箱（配电箱、不含Ⅰ、Ⅱ类设备的关联设备）、排风扇/机、风机盘管（含控制器）、公用天线系统（按套计）、巡更系统（按套计）、单独设置的家居安防控制主机、景观水循环设备（按套计）、排污泵、自动抄表装置、DDC现场控制器等。

4.3.2前期阶段

4.3.2.1客户入伙前55-60天，为项目接管验收准备期。

物业服务中心组织各方成立接管验收小组，确定接管验收时间、内容、范围、进度、工作流程、标准、方法，包括产权、工程、设备竣工资料的的验收移交时间和方式，准备接管验收记录表格。

4.3.2.1.1接管验收小组，分设资料组、工程组、园林绿化组、标识组；

4.3.2.1.2物业接管验收的工具准备：

详见《验收工具配置单》

4.3.2.1.3召开接管验收工作会

4.3.2.1.3.1由物业服务中心组织，安排有地产项目公司、施工单位、监理单位等相关方参加的接管验收协调工作会议。

4.3.2.1.3.2确定接管验收时间、内容、范围、进度、工作流程、各专业沟通渠道及相关注意事项等。

4.3.2.1.3.3确定物业接管验收方式：

房屋本体户内部分接管验收应分户进行，主要是观感验收和使用功能验收，侧重观感是否合格；房屋本体共用部分、共用设施及设备的接管验收应逐项、逐台进行，主要是观感查验和使用功能验收，侧重使用功能是否符合设计要求和满足使用要求。

4.3.2.1.3.4确定接管验收的标准、依据和验收方法：

验收标准为建设部《房屋接管验收标准2BP30001-90》、当代节能《房屋验收程序及标准》、《物业接管验收移交清单》及业主生活的合理要求。

验收方法为观感验收法和使用验收法。

机电设备的验收依据为设备出厂说明书及国家有关规范、标准。

4.3.2.1.3.5确定物业产权、工程、设备竣工资料的验收移交时间、方式。

4.3.2.1.3.6服务中心将接管验收工作方案报送地产项目公司确认，并由地产项目公司确认并协调安排项目公司、监理、施工单位等有关人员参加组成联合验收工作组。

4.3.2.1.4准备接管验收的记录表格：

《验收工具配置单》

《（户内）房屋本体接管验收单》

《（户内）给排水接管验收单》

《（户内）电气接管验收单》

《房屋本体验收单》

《共用设备验收单》

《共用设施验收单》

《机电节能专业室内热环境验收单》

《工程遗留问题限期整改单》

《物业接管验收移交清单》

《房屋本体移交清单》

《共用设备移交清单》

《共用设施移交清单》

4.3.2.2人员培训：

正式接管验收前5天，由服务中心统一对参加人员进行接管验收培训，具体内容包括：

4.3.2.2.1验房方法、标准、内容

4.3.2.2.2物业接管验收各种表单的填写规范

4.3.2.2.3物业接管验收各个注意事项

4.3.3承接阶段

4.3.3.1客户入伙前55天-30天，为项目接管验收期。

分为资料接管验收及实体接管验收。

对不合格问题填写《工程遗留问题限期整改单》一式三份，提交物业服务中心、地产项目公司、施工单位，限期整改。

地产项目公司组织责任单位一般问题三天内解决，重大问题十天内解决，并完成复验。

项目验收合格后，填写验收单及移交清单，经办人签字报集团研发设计小组审核后盖章，办理正式交接手续，地产项目公司、物业服务中心归档保存。

4.3.3.1.1资料接管验收包括：

规划销售资料、政府竣工验收合格资料、工程技术资料、设备设施资料、业主资料等。

（参照《物业接管验收移交清单》）

4.3.3.1.2工程实体接管验收包括：

户内实体及设施设备，公共实体、公共设施及机电设备的验收。

4.3.3.1.2.1共用设施及机电设备的接管凭证由物业服务中心对地产项目公司办理，验收合格后，填写验收单以及移交清单，经办人签字报集团研发设计小组复核后盖章。

4.3.3.1.2.2验收单盖章后，办理正式交接手续。

验收单、移交清单原件地产项目公司、物业服务中心各留一份作为交接凭证，各自归档保存。

4.3.3.1.2.3设备技术资料在设备交接验收时，由物业服务中心向地产项目公司收取并办理接收手续。

对于地产项目公司尚未移交的资料，由物业服务中心跟踪收取并填写《物业接管验收移交清单》，全部资料收齐后，双方办理清单签字、盖章手续。

资料由服务中心保管，资料目录清单报集团研发设计小组统一备案。

4.3.3.2客户入伙前30天，项目公司与物业服务中心完成项目接管验收，开始小业主入伙验收准备工作。

4.3.3.2.2.1所有未达到接管验收质量标准的房屋（含已售、未售），物业服务中心可拒绝接收，地产项目公司从客户入住前30日起向物业服务中心缴纳空置房费。

4.3.3.2.2.2未售空置房屋，至该房屋售出并办理完成小业主收房手续前由地产支付空置房费。

4.3.3.2.2.3公共设施设备未达到接管验收质量标准的，物业亦有权拒绝对该项进行接管验收，但可进行管理和使用。

4.3.3.3水电过户

当供电设备、供水设备验收合格接管后（电表、水表必须是通过管理部门认可和检定合格的），方可与发展商办理水、电用户更名、过户手续，与供电局、自来水公司办理抄表到户手续。

4.3.4使用阶段

4.3.4.1对项目接管验收和项目工程结算款、质保金支付物业服务中心执行一票否决权。

物业谷物中心自小业主收房后负责对施工单位质量保证工作的组织管理。

4.4评估、监约、其他

4.4.1第一物业客服服务中心、服务中心客服服务中心，每日整理各服务中心提交的《物业接管验收记录单》进行按项目整理、存档。

4.4.2由集团工程管理中心与服务中心客服中心对接，每日完成工程问题销项整改请款统计表，以及验收质量记录。

五、作业标准图集

无

六、作业标准支持文件

《房屋接管验收标准2BP30001-90》（建设部提供）

七、作业标准表单

《PM5-SS-01-A第一物业（户内）电气接管验收记录单》

《PM5-SS-02-A第一物业（户内）房屋本体接管验收单》

《PM5-SS-03-A第一物业（户内）给排水接管验收单》

《PM5-SS-04-A第一物业房屋本体验收单》

《PM5-SS-05-A第一物业房屋本体移交清单》

《PM5-SS-06-A第一物业房屋质量与使用功能检验标准单》

《PM5-SS-08-A第一物业共用设备验收单》

《PM5-SS-10-A第一物业共用设施验收单》

《PM5-SS-12-A第一物业物业接管验收移交清单》

《PM5-SS-13-A第一物业验收工具配置单》

《PM5-SS-18-A第一物业机电节能专业室内热环境验收单》

《PM5-SS-111-A限期整改单》

八、作业标准监约

监约主体

监约内容

服务中心客服服务部

客户服务中心

集团工程管理中心

8.1物业接管验收的时间；

□是□否

□是□否

8.2物业接管验收的进度计划；

□是□否

□是□否

8.3物业接管验收的质量标准；

□是□否

□是□否

8.4物业接管验收单表单填制；

□是□否

□是□否

8.5物业接管验收到问题销项；

□是□否

□是□否