康养中心项目可行性研究报告.docx
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康养中心项目可行性研究报告
1.2编制依据、内容及范围1
1.3项目概况2
1.4结论4
第二章项目建设背景及其必要性分析4
2.1项目背景4
2.2项目建设的必要性5
第三章市场分析9
3.1中国健康养生产业的现状及发展前景9
3.2中国健康养生行业的发展历程11
3.3海南健康养生业发展及前景分析12
第四章项目选址以及建设条件14
4.1选址原则14
4.2项目选址14
4.3项目所在地基本情况14
4.4气候与自然资源15
4.5风景名胜17
4.6经济概况21
4.7结论25
第五章建设方案26
5.1设计理念26
5.2平面布置指导思想26
5.3平面布置27
5.4项目定位28
第六章配套工程32
6.1给、排水32
6.2电力与弱电系统33
6.3空调与通风37
6.4消防工程38
第七章环境保护39
7.1编制依据39
7.2主要污染物及治理39
第八章消防42
8.1编制依据42
8.2建筑防火42
8.3消防给水45
8.4电器防火45
8.5防雷接地系统45
第九章卫生、职业安全、劳动保护46
9.1本项目涉及到的劳动安全卫生问题46
9.2编制依据46
9.3设计中采用的主要防范措施46
第十章节能48
10.1编制依据48
10.2能耗量估算48
10.3节能措施49
第十一章机构设置与人员51
11.1组织机构51
11.2工作时间51
11.3人力资源配置51
11.4员工培训51
第十二章项目实施进度计划52
第十三章项目招投标方案53
13.1招标原则53
13.2招标范围53
第十四章总投资与资金筹措57
14.1项目投资估算57
14.2资金筹措与投资计划58
第十五章项目财务评价61
15.1经济效益分析61
15.2不确定性分析64
第十六章社会效益67
16.1项目对社会的影响分析67
16.2项目与所在地互适性分析67
第十七章结论与建议70
17.1绪论70
17.2建议70
第一章总论
1.1项目名称与建设单位
1.1.1项目名称
##康养中心项目
1.1.2建设性质
新建
1.1.3项目建设单位
1.1.4建设地点
海南省#市#区##
1.2编制依据、内容及范围
1.2.1编制依据
1、《中医药健康服务发展规划（2015-2020年）》
2、《中医发展战略规划纲要（2016-2030年）》
3、《海南省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；
4、海南省人民政府办公厅关于印发《海南省人民政府关于提升旅游产业发展质量与水平的若干意见》任务分解方案的通知（琼府办〔2016〕117号）；
5、《#市卫生发展“十三五”规划》。
1.2.2编制范围与内容
本报告根据国家对项目可行性研究报告编制的工作范围和深度规定，依据国家、行业、地区发展的长远规划，公正、客观和科学的论证本项目建设的必要性和可行性。
本报告包括的主要内容：
对项目的建设背景、条件进行了论述，对市场的需求进行了分析和预测，对建设规模和内容、建设方案、公用工程、环境保护、消防及安全卫生、节约能源、项目实施进度、招投标方案、投资估算和资金筹措、经济效益和社会效益等方面进行了综合性分析和评价，为项目决策提供可靠、科学的依据。
1.3项目概况
1.3.1项目简介
本项目依托于海南省#市独特而突出的地理位置优势，依托于#市风景秀丽的自然风光，项目建设健康养生中心为人们中医养生、治疗提供了完备的硬件设施和完善的服务条件与内容,建成集诊、治、住、养为一体的综合全面、纯中医中药医养中心。
1.3.2建设内容
##康养中心长期租用#市#区###副楼。
项目共占地2000㎡，总建筑面积10000㎡，五层框架结构，每层建筑面积1500㎡。
其中：
一楼为大堂、养生餐厅、中医理疗中心和农村互助银行；
二楼为专家诊疗区和设备诊疗、理疗区；
三楼、四楼为客户长期居住疗养区，每层30个病房和1个护理室。
五楼为专家和中心高管人员居住区。
购置设备413台套。
1.3.3建设期
建设期1年，即2016年11月-2017年10月。
1.3.4项目总投资与融资方案
经估算，项目总投资2050万元，其中建设投资1799万元，流动资金251万元。
资金来源全部由建设单位自筹。
1.3.5主要数据与经济技术指标
表1—1主要技术经济指标表
序号
项目
单位
指标
备注
1
建设规模
1.1
建筑物总占地面积
㎡
2000
1.2
总建筑面积
㎡
10000
2
项目总投资
万元
2050
2.1
自筹
万元
2050
2.2
银行贷款
万元
0
3
销售收入
万元
2860
4
营业税金及付加
万元
157.3
5
所得税
万元
235.5
6
利润总额
万元
942.02
7
投资收益率
%
45.95
8
全部投资经济效果指标
8.1
财务内部收益率
%
61.05
税后
8.2
财务净现值
万元
6332.48
税后
8.3
投资回收期
年
4.18
税后
1.4结论
本项目建设地理位置自然环境质量较好、基础设施可利用性强、交通便利、资源整合充分、规划细致合理可行，可以与同类项目实行错位经营。
项目建成后，资源类型丰富，利于开发多种服务项目，经过分析、计算、论证，本项目的建设条件充分，符合#市产业发展的客观需求和国家优先发展产业政策，具有良好的社会和经济效益，市场前景广阔，有着良好的发展前景。
第二章项目建设背景及必要性分析
2.1项目背景
海南省委书记罗保铭2015年12月28日在全省经济工作会议上强调，海南大力发展健康产业，可谓正逢其时，有基础、有条件、有优势向国际医疗旅游发达的瑞士、泰国、新加坡等看齐，把“健康岛”“长寿岛”打造成中外游客的“医疗健康养生天堂”。
最大限度加快医疗健康产业与“互联网+”的融合创新，整合国内外核心医疗健康资源，实现医疗技术人才与广大消费者现场和远程、线上线下互动，提供治疗、康复、养生一条龙服务，推动医疗健康产业弯道超车。
#是海南最亮的一颗珍珠，与美国夏威夷处于同一纬度，这座热带滨海旅游城市，优越的自然资源早已扬名世界。
#年均气温25.4℃，年平均降雨1100-1695mm；森林覆盖率超过50%。
空气新鲜是这里最可人的安居条件。
在2003年世界环保组织监测认定的全球10个空气质量最好的城市中名列第二，#是中国自然生态环境最好的城市。
三面环海，绵延的海岸线，使#终年有清洁湿热的海风吹拂，空气中的有害物质和浮尘被荡涤一清，而留下很多人体必需的微量元素。
在#这个“天然氧吧”中，负离子的含量很高，是北京的一百倍，这些负离子对身体健康好处特多。
##中医药文化传播有限公司以中医中药、康复理疗、经络穴位治疗见长，对风湿、腰椎、颈椎、高血压、高血糖、高血脂、排石排毒、前列腺、女性乳腺癌、子宫肌瘤等病症有特殊治疗方法，现有专家27名，客座教授15名，康养技师、医疗护理20名。
#以善为本，为打造公平、公正、和善、和谐的善文化中医治疗平台，决定长期租用#市#区###副楼，建成集诊、治、住、养为一体的综合全面、纯中医中药医养中心。
2.2项目建设的必要性
1、本项目的实施，是提高人民生活质量的重要举措
海南自建省办经济特区以来，经济社会获得长足发展，居民生活水平普遍提高。
现在，人们已不满足于吃饱穿暖，他们的生活方式正在改变，对医疗健康的需求日益上升，这为健康与养生产业的发展创造了巨大的市场空间。
再加上，海南背靠中国大陆，面向东南亚诸国，地处南海国际海运要道。
独特的区位优势为健康与养生产业提供了极大的可辐射空间。
海南森林覆盖率达60%以上，全省自然保护区面积25万公倾，是全国生态文明建设的示范区。
海南的旅游资源具有丰富性、惟一性和珍稀性的特点，既有丰富的天然氧吧——热带雨林，又有遍布各地极富营养价值的特色温泉，还有独特的民族风情，以及丰富的矿产资源。
如此丰富的资源，为健康与养生产业的发展提供了重要保证。
随着人们生活水平的提高，保健、养生已经越来越受到人们的关注，而就在前不久，#第六届市政府第75次常务会议审议通过《#市卫生发展“十三五”规划》。
《规划》提出，到2020年，力争把#建成全国医疗旅游、中医养生、康复保健基地，世界健康休闲度假圣地。
项目建设有利于提高人民生活质量，提高健康水平。
2、本项目符合国家、海南省和#市产业政策和十三五规划纲要
项目符合国家发展和改革委员会《产业结构调整指导目录（2011本）》（修正版）中，第一大类“鼓励类”第三十一项“其他服务业”中的第10条的规定。
是当前国家重点鼓励发展产业。
国务院《关于促进旅游业改革发展的若干意见》（国发〔2014〕31号）提出，发挥中医药优势、培育中医药健康旅游服务产品。
随后，在《关于进一步促进旅游投资和消费的若干意见》中又进一步提出，要推出一批以中医药文化传播为主题，集中医药康复理疗、养生保健、文化体验于一体的中医药健康旅游示范产品，在有条件的地方建设中医药健康旅游产业示范园区。
国务院日前印发《中医药发展战略规划纲要（2016-2030年）》。
《纲要》提出，随着我国新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化深入发展，人口老龄化进程加快，健康服务业蓬勃发展，人民群众对中医药服务的需求越来越旺盛，迫切需要继承、发展、利用好中医药，充分发挥中医药在深化医药卫生体制改革中的作用，造福人类健康。
《纲要》出台让中医药健康服务与健康旅游产业迎来发展重要契机。
《纲要》的提法更加全面具体，提出要在中医疗养、康复、养生、文化传播、商务会展、中药材科考等领域将两者进行跨界融合。
《纲要》出台与“健康中国”的国家战略相呼应。
我国健康服务业目前处于起步阶段，健康产业仅占GDP的5%。
发达国家经验证明，旅游发展到体验旅游阶段，健康便成为热点主题。
据世界卫生组织预测，到2020年，医疗健康相关服务业将成为全球最大产业，观光休闲旅游相关服务位居第二，两者相加将占全球GDP的22%。
我国经济现阶段正处于转型升级期，传统的投资拉动模式难以为继，人口老龄化对健康产业的发展需求尤其急迫。
发展中医药健康旅游对提升全民健康素质具有重要的意义，也有助于中医药服务业的延伸和旅游业的扩展，有助于旅游业转型升级。
《海南省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》指出，要推动医疗健康产业跨越发展，加快开放医疗健康服务市场，用足用好国家赋予博鳌乐城国际医疗旅游先行区特殊政策并逐步扩大到全岛，培育医疗健康产业集群。
鼓励社会资本投资健康体检、健康咨询、健康文化、健康旅游、健康保险、体育健身等多样化的健康产业，逐步建立覆盖全生命周期、业态丰富、结构合理的健康产业体系。
在海口、#、儋州等城市开展医养结合试点示范工作。
到2020年，医疗健康产业总产值达到1000亿元。
《#市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》指出，#市要大力培育融中医医疗康复、养生保健、健康服务、休闲度假于一体的旅游医疗健康产业项目，加强国内外著名医疗机构和#医疗机构的合作，加快推进现代服务业产业园高端合作医院等项目，为国际游客提供个性化服务。
3、本项目的实施，是我国康养事业巨大需求空间的需要
据统计，2013年老年人数量突破2亿大关，达到2.02亿，老龄化水平达到14.8%，居世界首位。
上世纪90年代初，我国每10个年轻人养一个老人，现在这一比例已经达到3比1。
越来越多的家庭将出现4个老人、1对夫妇和1个孩子的所谓“421”格局，家庭可以为人们提供照料的资源越来越少，人们照料问题将更多地求助于社会。
有调查表明，20%的老人有入住养老院的愿望。
但目前，我国现有养老院的数量仅够0.86%的老人入住。
据统计，2013年初，全国城乡有社会养老院、敬老院、养老院、高层住宅和老年护理院等养老服务机构8万多个，总床位319.8万多张，其中农村乡镇敬老院58680多个，总床位178.6万多张。
目前，这一数量虽有不少增加，但远不能满足老人的需求，中国的养老事业有着巨大的发展空间。
4、本项目的实施，是发展健康与养生产业，关爱人们生存与健康，是构建和谐社会的重要内容。
中国符合世界卫生组织关于健康定义的人群只占总人口数的15%，与此同时，有15%的人处在疾病状态中，剩下70%的人处在“亚健康”状态。
根据调查样本的年龄分组，18岁～25岁占15.5%；25岁～30岁占14.3%；30岁～35岁占16.6%；35岁～40岁占21.3%；40岁～45岁占11.5%；45岁～65岁占7.7%。
从整体情况来看，年龄与亚健康状态呈U型曲线的关系，35岁～40岁年龄段的人的身心健康水平最高，他们在各个指标上均处于最好的状态。
生理状态在40岁以后有一个明显的下滑趋势。
消极情感体验随着年龄的增长有一个持续减少的趋势。
综上所述，本项目的实施十分必要。
第三章市场分析
3.1中国健康养生产业的现状及发展前景
3.1.1中国健康养生产业的现状
据世界卫生组织（WHO）2007年公布的一项全球性调查结果表明，全世界真正健康的人仅占人口总数的5%，经医生检查、诊断有病的人占20%，75%的人处于亚健康状态。
而近几年来亚健康的人数比例在不断增加，这也为预防保健产业的发展提供了巨大的发展空间
自2008年奥运会后，全世界掀起了学习中国养生文化的热潮，特别是近几年政府对预防保健业的逐步重视和支持以及新闻媒体对养生理论的大力宣传和推广，消费者对健康养生的概念有了深刻的认识，如果说洪昭光等人著作的《登上健康快车》是唤醒了人们的健康意识，那么美国著名经济学家保罗•皮尔泽的大作《财富第五波》则将健康产业的发展前景清晰地展现在人们的面前。
3.1.2中国健康养生行业的发展前景
美国每年在健康产业中的收益约1.5万亿美元，而中国仅有400亿美元，占美国的2.6%。
说明国内的健康产业发展潜力巨大，并且以极快速的速度追赶发达国家。
中国健康养生行业的未来发展优势：
1、人口环境决定了市场潜力。
我国拥有13亿人口，占世界人口总数的约22%，这决定了与人口生存质量密切相关的健康产业的市场潜力。
而且我国的老龄人口增加很快，从2000年到2020年，老年人口比重以每年5.4%的速度增长。
另外，我国的家庭结构，尤其是在大型城市，已经向发达国家靠拢，也出现了丁克族，而且家庭越来越小型化，单身贵族增多。
这为健康产业提供了良好市场前景。
2、在政策面上，国家现在也对健康产业的发展提供了前所未有的支持。
近几年国务院、卫生部、国家中医药管理局，极倡导全民健康、推动预防保健产业规范发展。
特别是党的十八大，提出“坚持为人民健康服务的方向，以预防为主，把着眼点放在健康上，完善国民健康政策。
”将国民健康提高到国家战略的高度，可以预见未来政府将会大力支持健康产业的发展，并且加大对健康产业的投入，这将促进健康产业的大发展。
此外，国家近年也着力于提高服务业比重，以发展服务业作为我国产业结构优化升级的战略重点，十八大明确提出“推动服务业特别是现代服务业发展壮大”，健康产业作为服务行业的重要组成，将迎来新的发展飞跃。
3、不断增长的购买力让人们提高对健康养生的关注与需要。
AC尼东森中国区董事长艾励达曾指出：
根据AC尼东森对中国零售市场10多年来的监测结果，这些年来中国消费品市场一直在以惊人的速度持续增长，充分反映了中国人保持了旺盛的购买欲和购买力。
我国自古以来就重视健康，教育水平与消费能力的不断提高使人们更清楚地认识到健康的重要性，并且增加了相应的知识，从而也增加了对健康的需求。
4、科技的发展为健康产业的发展提供了科技支持。
中国的养生文化，已经源源流淌了几千年。
而且我国在生物基因领域和世界先进水平差距不大，有些方面甚至居于领先地位。
中国利用基因科技来形成基因健康产业有独到的优势，已经形成了可用于产业化和社会化服务成熟的检测技术和设备，使在基因层面上为人类健康提供个性化保健服务成为可能。
5、我国幅员辽阔，地大物博，对发展健康产业提供了得天独厚的优质自然资源和巨大的市场空间。
在海南等一些地方已经开始出现一些环境优美的提供健康休闲服务的场所，而我国多种多样的动植物资源更是为各种健康产品提供了优质的原材料。
3.2中国健康养生行业的发展历程
回顾一下休闲保健产业的发展历程，以便更好的了解这行业的发展速度与现状。
1、从小本生意到大投资。
80年代，我国休闲保健产业只是民间部分中医推拿按摩师小投资开设的小作坊，随着产业的兴起，今天的休闲保健行业已经拥有投资千万的规模连锁企业，可以说是一个大飞跃。
2、保健项目从单一到多样化。
健康养生产业从原本单一的足疗、刮痧、拔罐发展至今，已经拥有保健按摩、美容美体、温泉spa、保健食品、母婴保健、器械健身等多样化的保健项目；
3、企业数量的增长。
休闲保健行业从80年代小数量、小规模的商家发展至今，已经有企业60余万家，相关产业100多万家，相关链接企业300余万家，年产值超过2000亿元人民币，新兴休闲保健产业的民营资本投资比例高达90%以上。
4、从无序经营到规范发展。
80年代，休闲保健行业还没形成气候，基本上处于无序经营状态，曾经一度为黄色代名词。
而目前，休闲保健行业已经从“小、散、乱”向“规模连锁、定位明确、绿色规范”方向发展。
管理休闲保健行业的有政府多个部门：
比如劳动和社会保障部、工商局、卫生局、公安部门等。
因为还没有一个统一的行业规范，国家在2008年批准全国保健服务标准化技术委员会建立。
全国保健服务标准化技术委员会是全国保健服务行业标准化工作的唯一技术性机构，负责保健服务国家标准的归口（解释）管理工作。
它致力于休闲保健行业的规范，在协调管理等方面主要起到政府与企业、企业与企业之间的桥梁作用；在技术方面主要组织、协调、制修订国际标准、国家标准和行业标准。
3.3海南健康养生业发展及前景分析
2012年，国际人口老龄化长寿化专家委员会和中国科学院地理科学与资源研究所联合组成海南课题组，历时一年半（2012年3月——2013年9月），走访了海南省17个市县300位百岁长者，详细询问并记录了每位百岁长者的个人基本情况、生活方式与行为、疾病谱征、健康状况自评估等四大类信息，取得有效问卷223份。
在此基础上，2014年8月发布了“海南省人口长寿的环境基础”的研究报告。
报告指出，海南、上海、广东、广西长寿指数分别为2.89%、2.63%、2.41%、2.31%，位居全国前四位。
海南的经济欠发达，长寿现象更多地得力于优越的自然环境。
例如海南省雨热丰沛，四季气候宜人，自然条件优越。
海南省饮用水水质符合国家生活饮用水卫生标准和WHO生活饮用水标准。
海南省土壤中重金属含量达到国家土壤环境质量二级或一级标准。
海南省大米质量符合国家食品限量卫生标准。
而经济增长对长寿人口的出现和长寿现象的稳定性起促进作用。
2014年8月在韩国首尔的人口老龄化长寿化国际研讨会上，海南荣获“世界长寿岛”的称号（与韩国济州岛同时）。
中国老年学学会也在10月公布的数据中明确指出，中国百岁老人绝对数量和占人口比重最多的省份是海南。
2014年全国百岁老人占比是4.3人/10万人，海南达到21.46人/10万人，是全国平均水平的5倍，也远远高于国际自然医学会7人/10万人的长寿之乡标准。
海南空气透明度好，所以紫外线很强。
众所周知，紫外线是杀菌的重要良方，紫外线密集的“地毯式搜捕”使得这里的很多病毒都无处藏身。
一方水土养一方人，因为独特的自然环境，#成了中国的长寿城市。
第三、四、五次全国人口普查都表明，海南人的平均寿命全国最长，而#人的平均寿命为海南之冠。
#平均每十万人中就有20个百岁老人，远远超过国际每十万人7.5个的标准。
因而人们认为#的自然之中有健康、长寿的秘密，来#健康养生，是很多人共同的选择。
#正在建设国际化的热带滨海旅游精品城市，依托热带滨海的自然环境优势，会成为养生天堂。
第四章项目选址以及建设条件
4.1选址原则
1、符合国家法规、城市发展政策、城市规划和土地利用规划等有关规划、条例的规定，特别是符合对用地性质、投资强度等方面的规定。
2、交通便利，方便货物运输，区域旅游资源丰富，有利于为本项目休闲养生产业入有效客流。
3、项目的建设不会影响所处地段的景观风貌和整体环境。
项目所产生的噪声和污染对周边地区环境影响不大。
4、有较为低廉、较大规模的用地，水、电、通讯等市政基础设施，具有较好条件。
6、综合考虑现状基础、历史传统、物资来源和物资类型等因素合理布局，尽可能将相同、相关的资源统一、集中布局在同一地段。
4.2项目选址
##康养中心长期租用#市#区###副楼，场地周围环境幽静，空气清新，芳香怡人，场地阳光充足，通风良好，视野开阔，交通便利，是开发疗养、健康与养生的理想之地。
图4=1项目位置图
4.3项目所在地基本情况
4.3.1地理位置
#市别称鹿城，又被称为“东方夏威夷”，位居中国四大一线旅游城市“三威杭厦”之首，拥有全岛最美丽的海滨风光。
#市东邻陵水县，西接乐东县，北毗保亭县，南临南海。
陆地总面积1919.58km²，海域总面积6000km²，其中规划市区面积约37平方公里。
东西长91.6公里，南北宽51公里，常住人口为74.19万人，聚居了汉、黎、苗、回等20多个民族。
#是海南省南部的中心城市和交通通信枢纽，也是中国东南沿海对外开放黄金海岸线上最南端的对外贸易重要口岸之一。
4.3.2地形地貌
#北靠高山，南临大海，地势自北向南逐渐倾斜，形成一个狭长状的多角形。
境内海岸线长258.65公里，有大小港湾19个。
主要港口有#港、榆林港、南山港、铁炉港、六道港等。
主要海湾有#湾、海棠湾、亚龙湾、崖州湾、#湾、月亮湾等。
有大小岛屿40个，主要岛屿10个。
#拥有200万平方公里的南海，自己的海岸线长度是209公里，管辖的海域面积5000km²，拥有土地面积是1919.6km²。
#市区三面环山，北有抱坡岭，东有大会岭、虎豹岭和海拔393米的高岭（狗岭），南有南边岭，形成环抱之势，山岭绵延起伏、层次分明；同时，山脉的延伸将市区分成若干青山围成的空间，为城市不同地区提供了各具特色的空间景观环境。
#面临南海，海湾较多，众多海湾各有佳景。
处于市区的#、小东海、#湾与市民生活的关系最为密切。
#市区坐落在一种幽美的以山、海、河为特点的自然环境之中，城市的建设注意城市与自然景观环境、生态环境的协调关系，“山—海—河—城”巧妙组合，浑然一体，构成了#市区独特的环境特色。
4.4气候与自然资源
4.3.1气候、水文
#地处低纬度，属热带海洋性季风气候区，年平均气温25.7°C，气温最高月为6月，平均28.7°C；气温最低月为1月，平均21.4°C。
全年日照时间2534小时。
年平均降水量1347.5MM。
素有“天然温室”之称。
#市地表水资源多年平均降雨深度604毫米，半径流系数0.43，年总径流量11.5亿立方米，半径深度604毫米，半径流系数0.43，年总径流量11.5亿立方米，丰水年（P=10%）的年径流量18.2亿立方米，平水年（P=50%）的年径流量10.8亿立方米，枯水年（P=90%）的年径流量5.8亿立方米。
集雨面积1905平方公里，多年平均降雨量1417毫米。
从保亭县流入藤桥镇的年径流量为平水年4.576亿立方米，枯水年径流量2.288亿立方米；从乐东县、保亭县流入崖城镇的年径流量为平水年1.671亿立方
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