强烈推荐郴州市物流园建设项目可研报告.docx

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强烈推荐郴州市物流园建设项目可研报告

郴州市某某物流中心

建设项目

可行性研究报告

编制单位：

长沙文海投资咨询有限公司

二〇一二年九月

目录

第一章总论1

1.1项目名称及项目单位1

1.2项目建设地点1

1.3项目定位1

1.4项目建设规模及内容2

1.5项目经营思路及运营策略3

1.6项目投资估算与资金筹措4

1.7编制范围及依据4

1.8结论与建议6

1.9主要技术经济指标7

第二章项目建设背景及必要性9

2.1项目建设背景9

2.2项目建设的必要性13

第三章市场需求分析18

3.1我国物流业概况18

3.2湖南省物流业发展概况22

3.3郴州市物流业发展现状25

3.4郴州市物流业发展前景分析33

第四章建设条件与项目选址36

4.1项目拟选址36

4.2建设条件36

第五章项目建设方案39

5.1建设内容39

5.2建设原则40

5.3服务功能设置42

5.4信息平台建设方案44

5.5项目规划方案65

5.6工程方案67

第六章公用辅助工程70

6.1给排水70

6.2电气71

6.3采暖、空调与通风85

第七章节能、节水措施88

7.1用能标准和节能规范88

7.2节能措施89

7.3节能管理90

7.4节水措施91

7.5资源综合利用91

第八章环境保护93

8.1环境保护执行标准93

8.2主要污染源及污染物93

8.3环境保护措施95

8.4环境保护结论97

第九章劳动安全卫生及消防98

9.1劳动保护与安全卫生98

9.2消防99

第十章组织机构与人力资源配置102

10.1组织机构102

10.2劳动定员103

10.3人员来源和培训103

10.4项目管理103

第十一章项目实施进度与招投标105

11.1实施进度105

11.2招投标107

第十二章投资估算与资金筹措111

12.1投资估算111

12.2资金筹措112

第十三章财务评价113

13.1财务评价依据及范围113

13.2基础数据及参数选取113

13.3财务效益与费用估算114

13.4财务分析115

13.5不确定性分析117

13.6财务评价结论118

13.7风险分析118

第十四章结论与建议121

14.1结论121

14.2建议122

第一章总论

1.1项目名称及项目单位

1.1.1项目名称

郴州市某某物流中心建设项目

1.1.2建设性质

新建

1.1.3项目编制单位

本内容由中南项目可行性研究报告中心提供：

中南项目可行性研究报告中心是由长沙文海投资咨询有限公司运营的从事可行性研究报告撰写机构，本机构成立于2010年；经营范围：

工程项目管理咨询、市场策划、管理咨询、文案策划等；公司项目部服务范围：

编制项目可行性研究报告及资金申请报告等商务文案策划。

中南可研在提高现有研究资源和调查资源的市场化能力的同时，不断壮大自身研究队伍，积极开展业务合作。

目前已与全国多家省级工程设计院建立长期合作关系，将自有资源和市场资源结合起来，为客户提供更为高效、更为专业的服务。

1.2项目建设地点

郴州市北湖区石盖塘镇工业园区内、夏蓉高速公路总出口处。

1.3项目定位

立足于石盖塘镇工业园，扩大经营种类，服务周边企业，将本物流中心打造成设施完善、布局合理、环境优良，集多功能商业仓库、物流配送中转、金融仓储及最先进的物联网技术四大平台于一体，配套完善综合服务设施、修建大型休闲娱乐中心，项目建设将为石盖塘镇工业园及郴州的工业、商贸企业提供高效、便捷、精确的现代化全套仓储物流供应链服务，为提供综合现代物流服务，推动区域的整体物流水平、承接产业转移和行业的地域转移做出应有贡献

1.4项目建设规模及内容

本项目总用地面积为150.096亩（折合约100064.50平方米），规划总建筑面积160000.9平方米，根据项目的建设性质和规划要求，整个物流中心规划为六大区域：

一为生产加工区，规划用地面积20亩，规划总建筑面积8507平方米，其中加工车间建筑面积8507平方米，

二为产品交易区，规划用地面积40亩，规划总建筑面积47362.3平方米，其中农产品交易中心建筑面积14665.6平方米，工业品展示交易中心建筑面积27533.1平方米，第三电子交易中心建筑面积5163.6平方米。

三为仓储物流区，规划用地面积30亩，规划总建筑面积31066.3平方米，其中物流仓库建筑面积14995.6平方米，冷库建筑面积4560.0平方米，分拣中心建筑面积11510.7平方米。

四为多式联运与城市配送区，规划用地面积20亩，规划总建筑面积43073.7平方米

五为办公服务区，规划用地面积20亩，规划总建筑面积16626.6平方米，其中电子信息中心建筑面积13102.2平方米，检测中心建筑面积3524.4平方米。

六为后勤服务区，规划用地面积20.096亩，规划总建筑面积13365平方米，其中后勤管理用房9815.4平方米，宿舍建筑面积3549.6平方米。

1.5项目经营思路及运营策略

1.5.1项目经营思路

郴州市某某物流中心的建设，将打造整个郴州市乃致整个湖南地区的公共物流信息共享平台，沟通郴州及周边城市的物流信息，为郴州及周边企业提供物流信息服务，改善整个郴州市物流信息不畅，物流成本居高不下的现状，提升郴州市未来发展的竞争力。

1.5.2项目运营策略

◆郴州市某某物流中心将向电子化和数字化方向发展，积极采用集装技术和单元化装载技术，建立物品编码体系，应用移动物流信息服务技术，利用全球定位系统等运输领域新技术，建立物流信息系统安全体系，不断提高物流管理信息化水平。

◆郴州市某某物流中心将物流和金融紧密融合，积极与金融企业合作开发各类涉及物流业的金融服务，应用各种金融手段，有效地组织和调剂物流过程中货币资金运动。

◆郴州市某某物流中心经营将采取联盟联合等措施，整合企业各环节资源，建立企业契约联盟，形成分工明确、发挥各自优势、专业化集约化程度高、覆盖全国主要城市的物流网络。

◆郴州市某某物流中心经营将利用先进的信息技术和物流装备，有机整合运输、储存、装卸、包装、流通加工、配送、信息处理、金融等环节，实现高效率、低成本、重安全、更专业的第三方物流服务。

1.6项目投资估算与资金筹措

1.6.1投资估算

本项目总投资为15000万元，其中：

工程费用10372.21万元，占总投资的69.15%；工程建设其他费用1283.50万元，占总投资的8.56%；预备费用582.29万元，占总投资的3.88%；建设期利息262.00万元，占总投资的1.75%；流动资金2500万元，占总投资的16.67%。

1.6.2资金筹措

项目总投资15000万元，其中11000万元由项目单位自筹解决，申请银行贷款4000万元。

1.7编制范围及依据

1.7.1项目编制范围

（1）通过对市场的分析研究以及对项目规划的研究，推荐项目的建设规模、方案，论证项目建设的合理性；

（2）根据建设场地的实际情况，进行总图布置方案研究；

（3）对工程方案进行研究，并提出工程招投标方案；

（4）对公用工程和辅助设施进行研究；

（5）对节能、环境保护、安全卫生与消防提出研究方案；

（6）对投资估算、资金筹措、经济效益进行定量分析，测算各种效益指标和项目的抗风险能力；

（7）可行性研究结论与建议。

1.7.2编制依据

（1）国家发改委关于编制可行性研究报告的有关规定；

年）》；

（3）《郴州市北湖区国民经济和社会发展第十二个五年规划（4）《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》

（5）《郴州市现代物流业发展规划》

（6）《湖南省物流业调整和振兴实施方案》

（7）《印发关于促进我国现代物流业发展的意见的通知》（发改运行（2004）1617号）；

（8）《投资项目可行性研究报告指南》（电力出版社出版）；

（9）国家发改委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

（11）项目单位提供的各项基础资料；

（12）郴州市自然、地理、气象、水文、地质、经济、社会、环保等基础资料。

1.7.3编制原则

（1）本报告的编制本着实事求是的科学态度，严格贯彻执行《关于建设项目可行性研究的试行管理办法》的有关规定，按照国家《建设项目可行性研究与经济评价手册》，对郴州市某某物流中心建设项目进行了可行性研究。

（2）以节能为重点，选择性能先进，运行可靠，便于维护，经济耐用，并且安全、环保、卫生的设备及各种配套的器具。

（3）选择效果好、易操作的“三废”治理方案，搞好环境保护。

1.8结论与建议

1.8.1结论

现代物流是一个多元发展的复合型新兴产业，是一个生产性的服务行业，加快发展现代物流业，建设共享物流信息平台，对提速郴州市城市化进程，推动产业、物流、商贸三大中心全面繁荣具有重大的现实意义。

项目通过运用全新现代服务业管理信息理念，完成郴州市的物流信息与周边各大城市的物流信息对接，实现信息共享，建成物联网络，为郴州市的工业及商业企业提供高效率、多功能、一体化综合性服务，有利于产销信息和市场信息的沟通，降低企业的物流成本，增加郴州市的末来发展的竞争能力，促进整个郴州市的经济社会发展。

近几年，随着郴州市经济的跨越式发展，郴州正处于新型工业化加速期和新型城市化的扩张期，有一大批关系郴州发展全局的重大项目上马，经济社会保持了较快的高速发展势头，工业经济的快速发展和城乡统筹一体化进程的加快推进，必然加速推进郴州市人流、物流、信息流和资金流的运转，这种初步意义上的物流需求将必然向现代高水平的物流需求转化。

因此，本项目的建设，是适应现代物流业发展趋势，推进郴州市工业化和城镇化进程的一项有利措施，是支持物流市场机制建立的需要，对有效带动项目区域商业市场的健康发展，优化资源配置，改善投资环境，实现经济社会可持续发展，提升城市综合实力和竞争力具有重要的意义。

通过对项目财务分析表明，年实现收入8400万元，年均实现净利润2359.47万元，上缴各项税收1239.25万元（其中上缴企业所得税786.49万元，营业税金及附加452.76万元），项目财务盈利能力较强，经济效益显著。

1.8.2建议

该项目经济效益可观，建议各级政府在政策和资金上给予扶持，使项目能够尽快实施，早日完成，更好地发挥作用。

1.9主要技术经济指标

表1-1主要技术经济指标表

序号

科目

单位

指标

备注

1

项目总投资

万元

15000

1.1

建设投资

万元

12238

1.2

建设期利息

万元

262

1.3

流动资金

万元

2500

2

年营业收入

万元

8400

正常年

3

年均总成本

万元

4633.28

3.1

年均固定成本

万元

1634.90

3.2

年均可变成本

万元

2998.37

4

年均经营成本

万元

3986.38

5

年均利税总额

万元

3598.73

5.1

年均营业税金及附加

万元

452.76

5.2

年均利润总额

万元

3145.97

6

财务内部收益率

%

18.51

税后

7

财务净现值

万元

6548.60

税后

8

税后投资回收期

年

7.2

9

财务内部收益率

%

24.31

税前

10

财务净现值

万元

11273.68

税前

11

税前投资回收期

年

5.3

12

总投资收益率

%

21.0