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房地产专业知识培训

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一、房地产基础专业知识

1、房地产：

指房产和地产的总称（又称不动产）。

附在土地上不可分割的建筑物，构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产。

（构筑物是指不能进入的建筑，如：

烟筒、树、路等）

2、房地产的三种存在形态：

单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体。

城市居住区一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模30000～50000人相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。

居住小区一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模7000～15000人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地

居住组团一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模1000～3000人相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。

3、房地产的特征：

  a、房地产位置的固定性（土地不可移，房屋也不可动）；

  b、房地产地域的差别性（每宗房地产的价值都不同）；

  c、房地产的高值、耐久性（价格贵、土地永久的）；

  d、房地产的保值、增值性（货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值）；

4、房产：

是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权利）。

5、房屋分类及使用年限：

土地使用年限：

指国家将土地使用权出让给土地使用者，双方约定土地使用者可以使用的年限。

  a、功能用途：

居住用地（70年），工业用地（50年），教育、科技、文化、卫生、体育用地（50年），商业、旅游、娱乐用地、（40年）综合或者其他用地（50年）；

6、地产：

是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权利）。

7、土地分类：

  a、开发利用：

生地和熟地；         b、建筑功能：

建筑用地和非建筑用地；

 8、房地产业：

指从事房产开发、经营、管理和服务的行业。

包括：

  a、土地开发；                          b、房屋建设、维修、管理；

  c、土地使用权的有偿划拔、转让；        d、房屋所有权的买卖、租赁；

  e、房地产抵押贷款；                    f、房地产市场；

9、土地使用权：

就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利（指依法对土地经营、利用和收益的权利）。

土地公有制采取了两种形式：

即集体所有制和国家所有制。

a）农村土地采用了集体所有制，属于农民集体所有；b）城市土地采取国家所有制的形式，属于全民所有；任何个人不能取得土地的所有权。

土地使用获得的方式：

   划拔：

无偿使用，如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程；

   出让：

从国家有偿取得使用权，方式：

协议（如200-250万/亩）、招标（提出底价，根据使用用途和价格取得）、拍卖（价高者竟得，不违法的前提下，通过正规渠道取得）；

10、房地产市场：

  a、一级市场：

又称土地出让市场。

这是国家垄断的市场；

  b、二级市场：

又称增量房地产市场。

是指生产者或者经营者把新建、初次使用的房屋向消费者转移，主要是生产者或者经营者与消费者之间的交易行为；

  c、三级市场：

又称存量房地产市场。

是指使用者之间、经营者之间、以及相互之间的交易行为；

（二、三级房地产市场是一级房地产市场的延伸和扩大，起促进市场繁荣的作用）

房地产市场结构一览表：

市场称谓

一级市场

二级市场

三级市场

土地使用权出让市场

土地使用权转让市场、增量商品房市场、住房一级市场等

土地使用权转让市场、存量商品房市场、二手房市场、住房二级市场等

市场主体

政府、开发企业（投资者）

开发企业、业主

业主

市场客体

国有土地使用权

增量商品房

存量商品房、已售旧公房、私房

交易方式

拍卖、招标、协议

出售、出租等

买卖、租赁、交换等

11、土地使用权出让：

指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。

出让交易双方是国家和用地单位或个人。

12、土地产权：

包括土地所有权、地上权、地役权、抵押权、典权、租赁权。

   地上权：

指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利，它的实质就是土地使用权；

   地役权：

指利用他人土地供自己使用的权利；

   抵押权：

指土地使用权获得者在其有效的使用期限内有以土地作抵押获取银行贷款或其它担保的权利；

   租赁权：

指土地使用权获得者在其有效使用期限内将土地租给他人使用以获取收益，承租人即取得该块土地的租赁权；

13、土地使用年限到期后如何处理：

a、国家有权无条件的收回该土地；

b、建筑主体经质控部门检验后不属危房；

c、项目的存在不影响城市规划，不影响市容，只要向政府缴纳土地出让金可以继续使用。

PS：

b、c条完全存在的情况下，以当时的地价购买使用年限，年限由政府规定，否则无条件收回；

14、商品房：

开发商以市场地价取得土地使用权后进行开发建设，并经国土局批准在市场上流通的房地产，它是在获取房产证后，可自行转让、出租、继承、抵押、交换的固定资产。

商品房的物业类型：

住宅、写字楼、商场、酒店、市场。

外销商品房：

由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人。

内销商品房：

由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。

准现房：

指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。

共同共有房产：

指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。

共有房产：

指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。

尾房：

又称扫尾房。

它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。

一般情况下，当商品住宅的销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产

烂尾房：

是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。

"烂尾"的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的，而是随着项目的不断推进，一步步显现。

15、商品房的预售制度：

五证二书

五证：

〈国有土地使用证〉、〈建设用地规划许可证〉、〈建设工程规划许可证〉、

〈建设工程施工许可证〉、〈商品房预售许可证〉

二书：

〈商品房质量保证书〉、〈商品房使用说明书〉、两书可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时向购房人提供的对商品房住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。

16、公共活动中心是配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。

配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。

道路红线：

城市道路（含居住区道路）用地控制线。

建筑线：

建筑基底位置控制线。

地基：

建筑物下面直接承受建筑物重量的土层。

基础：

承受建筑物全部重量，并将之分散传递给地基。

分为条形基础、筏形基础、箱型基础。

17、楼花：

指已经动工建造，但尚未建成的楼宇、房屋。

即指图纸上的楼宇，处于建筑施工的最初阶段，离交房时间长，价格优惠，买了后又可转卖，赚差价。

18、炒楼花：

买卖尚未建筑好的房屋。

（现在政府有规定，商品房5年内不许转让，交5%的营业税，为了控制炒房）

19、期房：

指具备预售条件，尚未竣工交付使用的商品房。

（价格低、选择空间大、户型齐全、可监督建筑材料、质量）

20、现房：

指已经工程质量监督部门验收，并取得质量合格证明文件，可以交付使用的商品房。

（即买即入住、价格高、户型过时、选择空间不大）

21、经济适用房：

指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房（带有社会保障性质的商品住宅，是有经济性和适用性）。

不是人人可以买到，必须符合当地政府所规定的条件，经过排号购买。

当地房口，25岁以上，65㎡以内以经济价购买，65㎡以外以商品房价购买，5年后才能转卖）。

22、二手房：

办好产权证，进行再次转让的房屋。

其它如：

公房、私房、集资房、廉租房、安置房等福利房。

23、诚意金：

指商品房在未取得预售证之前，开发商收取客户的可退回的款项（一般可以获得开发商的折扣承诺）。

24、定金：

定金：

以书面形式约定的担保金额，属于一种法律担保方式。

（目的是促使债权人履行义务，保障债权人的利益。

当事人在定金合同中应约定起始时间，定金不可超过总标的20℅

25、订金：

不能担保债权人的作用，能返还。

26、玄关：

登堂入室的第一张门进去的地方，开门区域。

27、公寓：

指2层以上，供多户人家居住的建筑。

28、纯办公楼：

专为各类公司日常运作提供办公活动的大楼。

29、综合楼：

居家、办公、商场、集合一体的大楼。

30、商住住宅：

SOHO，居家，办公于一体。

会所

就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。

会所具备的软硬件条件：

康体设施应该包括泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所；中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所；还应具有网吧、阅览室等其他服务设施。

以上一般都是对业主免费或少量收费开放。

外飘窗

指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度地感受自然、亲近自然，通常它的窗台较低甚至为落地窗。

中空玻璃

中空玻璃是对传统单玻门窗的革新，是现代门窗生产中的一项新的玻璃加工技术，它由两层甚至更多的玻璃密封组合，但最重要的是两层玻璃之间必须形成真空或气体（如加入惰性气体）状态，故称"中空玻璃"，这种技术的运用使门窗的隔音、阻热、密封、安全性能都大大提高。

剪力墙-------承受房屋重力的墙,不可任意敲打,若要敲打需申请

31、别墅：

指在郊外或风景区建造的供休养，住宿用的花园住宅，TOWRHOUSE（联体别墅、单排别墅）。

32、SHOPPINGMALL：

一站式购物，集购物、娱乐、休闲为一体的这么一个商业区域，起源于美国（也称第六商业业态）。

DM-------邮寄用的广告用品

MP-------报纸广告

CP--------电视广告

POP------户外看板

MG-------杂志广告

SP---------销售时,促使客户购买的假语言假动作

33、物业管理：

指由专业公司或机构，接受业主（或使用人）的委托，对物业实话专业化管理，并向业主（或使用人）提供高效、周到服务的行为。

34、物业管理内容：

对房屋及其附属设备管理、维修；对房屋区域内的清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路等实施管理；向业主提供其它综合性或特约的服务等。

物业管理属社区管理范畴。

35、业主大会：

指由物业管理区域内全体业主组成的，对本区域内物业管理具有决定权的组织形式。

36、业主代表大会：

由物业管理区域内业主代表组成的对本区域内物业管理具有决定权的组织。

37、业主委员会：

由物业管理区域内业主代表组成，代表全体业主对物业实施自治管理的组织，由业主代表大会或业主代表选举产生。

38、一次性付款：

指购房户在购买商品房时，在没有享受政策性贷款的情况下，将全部买房款一次性付给售房单位的付款方式。

39、分期付款：

购房者签约后，将购房款分成若干比例，按时间段或按施工进度分批交纳房款（针对期房），交房时，款项全部付清。

40、银行按揭：

指以购房合同或房屋产权作抵押获得购房贷款的方式。

即购房者在购房时，向银行提出担保的质押文件，在银行审核通过后，取得房屋总价的部分贷款，依抵押约定，按期按时间段向银行偿还贷款本息，并提供房地产作为偿还贷款的担保（一般的购房合同和产权证作为抵押，住房：

七成二十年；门面：

五成十年或六年十年）。

贷款形式：

公积金贷款、商业贷款、组合贷款。

还款形式：

等额本息还款和等额本金还款。

等额本息：

在贷款期内，每月以相同的额度平均偿还贷款本息。

等额本金：

在贷款期内，每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金减少而逐月减少。

房产税

是以房屋为征税对象、按照房屋的原值或房产租金向产权所有人征收的一种税。

配套费：

电话、天然气、有线电视、宽带、水电等初装和接入费用。

印花税

指对在经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋。

纳税保证金

指按照有关规定，个人将拥有合法产权的住房转让时，就其应纳税所得，按照个人所得税税率计算的，个人所得税纳税保证金。

房地产交易手续费

是指由政府依法设立的，由房地产主管部门设立的房地产交易机构为房屋权利人办理交易过户等手续所收取的费用。

房屋权属登记费

即房屋所有权登记费，是指县级以上地方人民政府行使房产行政管理职能的部门依法对房屋所有权进行登记，并核发房屋所有权证书时，向房屋所有权人收取的登记费，不包括房产测绘机构收取的房产测绘（或勘丈）费用。

土地收益金（土地增值费）

土地使用者将其所使用的土地使用权转让（含连同地面建筑物一同转让）给第三者时，就其转让土地交易额按规定比例向财政部门缴纳的价款，或土地使用者将其所使用的土地使用权出租（含连同地面建筑物一同出租）给其他使用者时，就其所获得的租金收入按规定比例向财政部门缴纳的价款。

土地出让金

各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。

土地使用税

是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，以实际占用的土地面积为计税依据，依照规定由土地所在地的税务机关征收的一种税赋。

耕地占用税

必须依法征收耕地占用税。

园地包括苗圃、花圃、茶园、果园、桑园和其他种植经济林木的土地。

是指由占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人向国家缴纳的一种税赋。

耕地包括国家所有和集体所有的耕地，指种植农作物的土地（包括菜地、园地），占用鱼塘及其他农用土地建房或从事其他非农业建设，也视同占用耕地。

变更登记

是指权利人名称变更和房屋现状发生下列情形之一的所进行的房屋

所有权登记。

　　——房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更的；

　　——房屋面积增加或者减少的；

　　——房屋翻建的；

　　——法律、法规规定的其他情形。

房屋抵押：

产权所有人以房契作为抵押，取得借款按期付息。

房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权人只按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契抵押即告终结。

过户：

即更换房屋承租人姓名。

注销登记

是指因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等进行的房屋权属登记。

房地产权登记：

通常称“产权登记”（包括房屋所有权登记和房屋他项权利登记）城镇房屋所有权登记是人民政府为了健全法制，加强城镇房屋的管理，依法确认房屋所有权的法定手续，在规定登记范围内的房屋所在地产权管理部门申请所有权登记，经审查确认产权后，由房屋管理机关发给房屋所有权证。

房屋所有权登记是房屋产权管理的主要行政手段，只有通过房屋所有权登记，才能对各类房屋产权实施有效的管理。

房屋产权：

泛指所有者对财产的占有、使用、收益处分，并排除他人干涉的全能，是物权的一种，房屋产权指房产所有者按照国家法律规定所有的权利。

房屋权属登记：

指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及上述权利产生的抵押权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。

房屋产权登记应遵循房屋的所有权和该房屋占有范围的土地使用权权利主题一致的原则。

41、公积金：

“住房公积金”，指城镇住房制度改革中，国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其它城镇企事业单位及其在职职工按国家规定缴存的，专项用于住房消费的资金（门面不行）。

缴存比例：

均不得低于职工上一年度月平均工资的5%，有条件的城市，可以适当提高缴存比例；缴存方式：

一是由职工个人缴存；二是由职工所在单位缴存；

42、个人住房公积金贷款：

指参加了住房公积金制度的职工，在购买、建筑、翻建和大修自住住房时，因资金不足愿以新购或其它住房产权作抵押而向住房公积金管理中心申请的贷款。

43、契税：

指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约，按房价的一定比例，向产权承受人征收的一次性税收（90㎡以下1﹪、90㎡-144㎡2%、144以上4%，根据当地政策而定）

44、公共维修基金：

指住宅、楼房的公共部位和公共设施设备的维修养护基金（普通住宅：

2%；电梯房、门面：

3%）。

45、生地：

指未经开发，尚未开成建设用地条件的农地或荒地。

46、起价：

即“起步价”是指物业所有房源中的最低销售价格（一般指户型、朝向、格局不好的楼房价格，各层的差价几十~几百元）。

平面价差--------平面方位不同产生的价格差异（位置）

主体价差--------不同楼层产生的价格差异

47、基价：

即“基础价”指经过核算而确定的每平方米商品房的基本价格。

是针对房地产定价方法而言的，与起步价没有关系（楼层、朝向不同价格也不同）。

48、均价：

即物业的平均销售价格，将本物业各套房子的销售价格相加之后的和除以各单位建筑面积的和数，即可得出每平方米的均价。

49、成本价：

指住房制度改革中，出售公有住房时按照建筑公有住宅的平均成本测定的价格。

  包括：

A、征地和拆迁补偿费；       B、勘察设计和前期工程费；

        C、建安工程费；             D、住宅小区基础设施建设费；

        E、管理费；                 F、贷款利息；     G、税金；

二、建筑基础知识：

1、三通一平：

是指在土地开发时进行的通水、通电、通路、土地平整。

2、七通一平：

上下水通、排污通、电力通、通讯通、燃气通、热力通、道路通和场地平整。

3、占地面积：

项目规划红线范围内的面积。

4、建筑面积：

指建筑物外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。

（商品房均按此面积销售）

5、销售面积：

指商品房按套出售，其销售面积为购房者所购买的套内建筑面积与应分摊面积的共有建筑面积之和。

6、使用面积：

指住宅各层面平中，直接供住户生活使用的净面积之和（在住房买卖中，一般不采用使用面积来计算价格）。

7、公摊面积：

指商品房销售中应分摊计入销售面积的商品房中公共建筑空间的面积，由两部分组成：

一室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室，建筑物内的垃圾房以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等；二套单元与公用建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积。

公用建筑面积分摊系数：

公用建筑面积/套内建筑面积之和。

8、实用面积：

建筑面积扣除公共分摊面积后的余额。

9、计租面积：

住宅用房按使用面积计算，非住宅用房按建筑面积计算。

10、套内建筑面积：

指商品房套内各部分建筑面积的总和。

   套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

   套内建筑面积=套内使用面积/标准层的使用面积系数

11、容积率：

总建筑面积/总用地面积（多层容积率大致为3，高层为5，超高层为7，别墅为0.3-0.45左右、容积率越低，居家环境越好、单价高、品质高；容积率越高，单价低、品质低）

12、建筑密度：

基底面积之和/总占地面积*100%

建筑系数：

“建筑占地系数”的简称，指建筑用地范围内所有建筑物占地的面积与用地总面积之比，以百分率计。

用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。

合理的建筑系数应在节约用地的原则下，尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的空间要求，并保证足够的道路、绿化和户外活动场地。

13、绿化率：

指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。

    公式：

植被垂直面积/占地面积*100%

14、绿地率：

所有住宅各类绿地面积与住宅总用地面积的比例。

新区建设中不应低于30%，旧区改造时不宜低于25%（不包括屋顶、晒台的人工绿地）。

绿化覆盖率＞绿化率（绿化所占面积）＞绿地率

15、得房率：

套内建筑面积/套建筑面积（销售面积）之比

  套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

  套建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积

16、开间：

面所朝方向的横向宽度。

            进深：

面所朝方向房屋的纵向深度。

17、层高：

指下层地板面到上层楼面的高度，包括楼板厚度，以米为单位。

18、净高：

指层高减去楼板厚度的净剩值，即楼板上表面至上层楼板下表面的距离。

19、绿地面积：

指能够用于绿化的土地面积，不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆盖土小于2平方米的土地。

20、跃层式商品房：

由上、下两层楼面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋。

21、复式楼：

是一种经济型房屋，在层高较高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼房。

22、错层：

户内楼板面高度不一样，错开出有楼梯连接，但未分成两层，适合大面积住宅。

23、建筑结构：

钢结构、钢混结构、砖混结构、砖木结构和其它；

砖混结构：

由砖和混凝土组成，承重墙（四面不能动，梁柱都不能动）。

框架结构：

指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，适合大规模工业化施工，效率较高，承重墙在梁柱，墙面可以自由打通。

其次还有：

砖木结构、钢筋混凝土、框剪结构、钢体结构等。

24、房屋的耐用年限：

指房屋能够维持正常使用的年限，与设计的标准、建筑的材料、施工质量、使用状况、维护保养相关。

   钢筋结构：

60-80年  砖混结构：

40-60年  砖木结构：

30-50年  其它：

15年以下

25、土地计量单位：

   1平方公里=100万平方米（km2）     1公顷=1万平方米（hm2）

   1公顷=15亩                       1亩=667平方米

26、住宅的楼层划分的规定：

   低层住宅为：

1-3层          多层住宅为：

4-6层         中高层住宅：

7-9层

   高层住宅为：

10-30层        超高层住宅为：

40层以上

三、房地产开发相关知识：

1、房地产开发：

在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施，房屋建筑的活动。

它包括从定点选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通电讯、通道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。

2、土地开发：

将生地（不具备使用条件的土地）开发成可供使用的土地。

3、房屋开发：

由买得土地使用权的发展商，对土地进行平整，修路铺设上下水管道及热力网，然后建造各类房屋以及公共设施。

4、房地产二次开发：

指先将生地开发成熟地（具备使用条件），然后再进行拍卖和出租，由买地者去建造房屋。

5、房地产一次开发：

一次性边土地、房屋开发完成。

6、能源系统：

包括供电、供热、供气（煤气、天然气、石油液化气）等设施。

7、给水、排水系统：

包括取水工程、输水工程、净水工程、配水管网（上下水道），排水管网（下水道）、污