餐饮店选址资料.docx

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餐饮店选址资料

餐饮店选址与调研

餐饮店的新址开发对于餐饮店成功树立品牌是至关重要的,一个好的店址可以很好地缓解后期的运营压力,并且能够对店面经营起到相应引导作用使餐厅具有长期的竞争。

所以,餐饮店店址的开发必须遵循一定的优先准则但是在开发过程中，每一个店面都有它自身的特点，我们必须善于总结并尊重每一个人的意见，养成以数据为导向的工作习惯，再运用逻辑推理和定性的说明，帮助大家更好地了解我们寻找的是什么，并帮助大家据此作出相应的判断。

选址城市调研工作指导

1、指导思想：

餐饮店开发人员对重点城市进行调研，是后续门店选址工作的前提和基础，只有这样，才能保证开发计划制订的真实性和准确性，才能达到较高的盈利水平。

二、调研目的：

1、详细了解当地商业市场及餐饮市场的真实状况，为开发计划的制订和实施提供准确依据。

2、根据调研结果，对比、分析XXX餐饮店进入该地市场的优势和劣势，确保制订出正确的开发计划和规划。

3、根据分析结果，在制订开发方案中体现扬长避短，克敌制胜的具体措施。

三、调研任务的期限：

根据各地市场状况的不同，一般以10——15天为宜，并在调研结束后5天内提交调研报告。

4、城市调研的实施：

根据调研所取得的数据及成果，确定对目标开发城市的选址布局及工作思路：

1、根据公司确定的开发任务，开发部门向开发人员下达《城市调查工作任务书》。

2、城市调研可分为专题调研和开发人员选址前期的基础调研两种。

3、城市调研是指开发人员到达指定的城市后进行的选址前期熟悉城市的基础信息收集工作。

4、城市调查一般为省会城市、计划单列市或沿海经济发达城市。

到达指定的城市后，开发人员应立即购置该城市的城区地图。

并对《城市调查工作任务书》进行分解、细化，写出城市调查工作时间表后逐项落实。

5、每日调研结束后，应将市调结果填制表格，整体调查任务结束后，将调查资料进行综合整理并撰写成调查报告，上报公司开发部，由开发部部长阅后，报拓展总监审阅。

餐饮店调研任务内容

一、城市基本状况调查：

◆城市行政区划及行政区人口数量。

◆各级政府名称、功能及权限。

◆城市主要道路状况。

◆城市主要商业区状况及特色。

◆城市居民就餐习惯趋势调查。

◆同行业工资水平。

◆地方消防规定。

◆城市核心商圈及次商圈主要业态调查。

◆城市餐饮行业分布及经营情况调查。

◆城市房地产行情及商业物业租金调查。

◆人均可支配收入水平。

◆城市高消费区的分布状态。

2、城市餐饮基本状况调查：

选择规模较大的10家餐饮店进行初步调研、调查主要包括以下内容：

1、餐饮店名称

2、所处位置

3、主要业态

4、公司性质

5、网点数量

6、所处楼层

7、隶属关系

8、员工数量

9、着装款式

10、成立时间

11、客流情况

12、顾客构成

13、主要价格

14、出品特色

15、经营价格

16、陈列布局

17、营业人员来源及工资标准

18、奖励办法

19、休息时间

20、服务承诺

21、经营面积

22、装修风格

23、客流情况

24、服务用语

25、广告方式

26、促销活动

27、营业时间

28、外力面之企业标识和广告形式

29、店内照明方式

三、媒体状况调研

1、当地主要媒体名称（按电台、电视、报纸、其他划分）。

2、各媒体隶属关系及主要负责人、广告部负责人。

3、报纸发行量及范围。

4、各媒体主要受众群体。

5、各地报纸零售价格及发行方式。

6、各报纸广告刊例及折扣率。

7、其他：

车身、路牌、车内语言、车内字幕、出租车标贴、出租车顶灯、夹报、团购网等等。

四、房地产情况调查

1、当地房地产发展程度和特点。

2、城市房地产发展现状和规划。

3、新兴商业区和住宅区的现状和发展趋势。

4、商业中心商业用房租金标准。

5、商业中心外延"公里的租金标准。

6、以上位置物业费收取标准。

7、水电费收费标准。

五、应搜集、分析的其他数据资料

1、市场规模及容量。

2、人口状况及受教育程度。

3、市场成熟度。

4、业态构成及各自发展状况。

5、购物习惯、购物心理及人文差异。

6、交通条件，包括对外交通和城市公共交通的发达度、便利度。

7、市场规范度及相关规定。

8、政府开放度及各项优惠政策。

9、供应商态度、区域目标、营销网络及主要通路。

10、消费心理成熟度。

11、经营成本及投资回报率预测。

12、机会成本。

13、媒体状况及影响力。

14、内部资源配置状况及控制能力。

5、调研数据的来源

1、国家或当地政府发布的经济指标统计数据。

2、相关行业协会或主管部门发布的统计数据。

3、相关企业对外公布的经营数据。

4、专业调查公司公布的相关数据资料。

5、自行安排的实地考察数据。

餐饮店选择的主要因素

1、选择的主旨：

迅速扩张的餐饮连锁企业，能否降低投资风险，实现良性发展，准确选择目标市场及最佳门店将是十分重要的因素。

因此。

开发工作中应严格按标准选择目标市场中的理想门店，同时兼顾地区和城市的不同特点，采取灵活机动的方针。

2、选择目标市场的基本原则：

1、足够的市场容量原则。

2、良好的盈利空间原则。

3、无同业态竞争者优先的原则。

4、对已纳入开发计划，符合上述基本原则且有备选店址的城市优先的原则。

3、选择目标城市的主要因数：

1、常住人口数量。

2、常住人口数量是决定餐饮行业市场容量的基本因数。

4、消费力强弱:

应认真分析掌握该城市人均年可支配收入指标,这是一个城市购买力基本保证指标,该指标应在10000元以上,否则将难以保证消费的连续性和持久性,必将延缓投资回收速度,增大经营风险。

5、盈利空间大小：

应认真研究、分析当居民餐饮消费习惯和趋势因素，这是关系到餐饮企业进入该市场后能否获得盈利空间和经营灵活度的重要指标。

市场发育越不成熟，就越便于公司迅速切入，站稳脚跟，同时还能确保较高的盈利能力。

6、当地餐饮经营现状和发展趋势

1、应分析近三年当地市场的相关经济指标了解当地竞争者的经营状况、业态以及规模等，掌握其发展趋势，应选择市场处于上升阶段，各项经济指标良好，竞争者处于相对劣势，能体现低成本扩张的经营原则

2、将各项费用支出预算同盈利能力进行对比测算综合费用支出能否控制在综合毛利的45%以内，如能达标，则可予以考虑。

3、应关注当地物价水平，特别要分析房租水平和人工费用水平

餐饮店商圈评估表

商圈资料

地址

表单编号

分区代号

行政区域

商圈类型

行人流量

每日高峰________时至________时________共________时________分，□A级□B级□C级

营业时间

平时_______点_______分至_______点_______分；周末_______点_______分至_______点_______分；假日_______点_______分至_______点_______分

道路条件

□双向线道□单行道（停车场□无□门前可停□收费□会拖吊）

竞争者资料

店名

距离

面积

形态

营业人数

年营业额

竞争等级

备注

主管审核

填表时间

填表人

餐饮店选择标准和店面要求

1、地理位置：

应依托各主要、次要商圈和餐饮业态集中的地带，以及高消费水平的大型城市住宅地区和高等教育密集区域，应考虑商圈核心向外延伸1000米的距离范围内，力求降低租金成本，又能利用商圈人气，吸引客流。

可考虑与国际知名连锁企业为邻，共同分享客流资源。

二、道路要求：

1、店址前应有一条一级街道，至少是双向四车道，最好是进出商圈的必经之路或主要通道，利于突出形象，便于吸纳客流。

2、店址方圆200米内，至少应有5条以上公交线路通过并有站点设置，站点的设置离店址越近越好，重点考察店址周边有无地铁轻轨及公交总站设置。

3、店址正面道路应是双向街道，不应是单行道、步行街或交通管制街，以保证交通畅通。

4、通过市政规划了解城市现状及未来的发展和变化，以确认店址在未来10年内不被拆迁。

3、店间距离

店间距离应在3——4公里为宜

4、单店辅射范围

1、单店辐射的有效消费群体应达到50万人口或以上。

2、店与店之间，对消费群体的有效辐射应避免重复。

5、租赁面积

1、标准门店的租赁面积约在1500——2000平方米左右，以实测面积为准。

2、如面积超出要求，但位置特别好、价格合适，可以考虑适当增加到2000——5000平方米之间。

6、租赁楼层

以首层为最佳，繁华商圈楼层可以考虑2——5层或在大型连锁超市中做店中店的形式。

7、物业结构

1、以适合于经营的框架结构为首选。

2、以独立经营的房屋为主。

八、租赁层高

营业区域装修吊顶后的空间高度至少不低于2.8米。

9、主要通道

至少有两部以上的步行梯通往不同楼层，每部宽度不应低于2米，步行梯应位于明显位置。

如有电动扶梯更佳。

10、租赁资源

1、出租方必须具备房屋产权，并出具产权证明。

2、出租方必须具备房屋出租权，出具房屋出租许可证，并承担纳税责任。

3、出租方最好是独立法人单位，具备独立对外签署租赁合同的资格或上级有效授权。

4、出租方必须允许承租方对承租场地进行独立装修、封闭管理、自主经营。

5、出租方应对承租方的经营给予支持和配合，出具必要的证明、手续。

6、出租方不得将其他场地租赁给与承租方经营范围相同的商家经营。

7、出租方应有能力帮助承租方处理与当地主管机关的公共关系。

8、出租方应提供符合国家要求的房屋租赁发票。

9、在同等房屋条件下，力争最低的租金价位。

10、出租方的房屋租金不能有租金年递增要求，根据谈判条件制订。

11、营业面积有扩大空间的，在同等条件下，优先考虑。

11、其他项目

1、应有符合国家消防标准的消防设备及附属设备。

2、应有符合国家标准的烟感报警系统。

3、应有符合标准的照明系统。

4、应有常规供水系统。

5、应有独立使用并可向顾客开放的洗手间。

6、应有足够的电话线路。

7、供电容量300千伏安。

8、具备餐饮专用的排风、排污和燃气等设施。

9、基础承载应在300公斤/平方米。

10、如在二层则需要局部承重达到800公斤。

11、店面前应具备30个以上停车位。

12、免费提供门前充足的促销活动场地（200平方米或以上）。

13、物业正面宽度应不少于30米.门店外部最好选择主大门横向面宽不低于6米,有比较通透的玻璃窗,便于展示店面形象。

14、物业正面应免费提供不少于50平方米的广告位置,用于设立企业招牌,物业正面应可独立装修,突出餐饮店统一的VI标识。

15、物业侧面和楼顶应争取尽可能多的广告位。

餐饮店选址的基本程序

1、信息处理：

由开发人员对收集的信息进行汇总，形成报告上报开发部门，并亲自到现场考察核实。

2、信息来源：

1、新闻媒体发布的物业房屋招租信息的收集。

2、通过房屋租赁中介机构提供房源信息的收集。

3、市调人员实地考察得到房源信息的收集。

4、对产权方推荐的物业信息的收集。

5、其他渠道得来的房源信息的收集。

3、房源信息所含基本要数：

1、房源名称。

2、地理位置。

3、楼层结构及使用面积。

4、房源状况平面图及外景照片。

5、设施、设备情况。

6、可租赁年限。

7、产权单位及出租单位名称、资质及其背景。

8、物业是否抵押或有他项权利。

9、外部交通状况。

10、门前场地状况。

11、关联场地租赁使用情况。

12、方圆两公里内商业环境及商家情况。

13、对方的报价（整租、分层、单位面积%）。

4、信息分析与评估：

1、对收集的信息，由开发部门进行汇总，并根据“选择新门店的标准”进行初选，对基本合格的房源整理出可行性方案，报公司审核。

2、对上报的可行性方案，开发部门将按照公司的审核，论证结果实施。

5、租赁方案的确认与实施：

1、由机构和相关人员对租赁方案进行论证，根据《选择新门店的标准》和开发战略需要进行确定。

2、租赁方案经确定后，由开发部门组织实施。

餐饮店选址开发工作流程及工作内容

1、餐饮店选址开发前的准备工作阶段：

1、相关资料及文件的准备阶段。

2、拟定开发城市的网络调查。

3、拟定开发城市门店选址开发渠道的准备。

2、餐饮店选址开发初期的城市调研阶段：

1、做好城市调研的准备。

2、开始进行城市调研。

3、完成城市调研报告并上报公司。

3、餐饮店选址开发中门店的考察阶段：

1、确定城市符合餐饮标准的开发商圈，并在确定的商圈内，按照公司的选址标准进行备选物业的初步排查。

2、对目标备选物业进行初步了解，并按照公司门店选址标准，填写备选物业情况调查表，包括物业的位置，周边商业环境情况，建筑结构、设施是否符合门店的需求，租金情况等，上报公司开发部。

4、餐饮店选址开发中与物业方初步接洽阶段：

与备选门店物业产权方或转租方进行初步的接洽，进一步清楚了解物业的情况及合作意向，并向其介绍XXX餐饮公司和租赁物业的主要标准。

5、备选餐饮门店物业的确认阶段：

开发人员将开发城市中备选物业情况通过调查表和情况报告的形式上报公司并得到确认后，即可请公司领导到开发城市进行现场考察和确认，并准备下一步与物业或转租方进行深入合同谈判阶段的工作。

6、与物业方深入沟通谈判租赁合同阶段：

1、公司主管领导考察备选物业结束后，按照领导对备选餐饮门店的指示，与物业或转租方进行租赁合同的初步谈判，并将谈判的结果及时上报。

2、谈判中不确定的问题如租金、租期、押金、转让费等重要条款要及时并如实反馈给公司，便于领导决策。

7、备选餐饮门店租赁合同上报审批阶段

1、备选物业得到公司领导确认后，租赁合同谈判初步达成一致后，按照公司合同审批程序将合同上报进行签约审核。

2、按照公司对合同审核的意见继续与物业方进行合同的第二轮谈判，并达成公司对合同的最终审核通过。

8、合同主要条款的确认及最后签订阶段

1、合同条款经过机构审核通过后，认真检查合同的文本文件，杜绝错漏和别字的出现。

2、同时按照合同的要求准备合同的附件、租赁房屋的平面图、物业产权证书、消防验收证书、签约人的委托书等。

3、填写合同签约审批单，催办合同签约的审批过程，并和物业或转租方约定签约时间。

9、物业方交房及其验收阶段

1、按照合同约定的交房时间和交房条件，督促物业方或转租方如期交房，同时，协调好公司的工程部门和门店的店长及相关人员做好交接店的准备工作。

2、配合新门店的领导及有关人员进行交房过程中的各项工作衔接及与物业相关部门的协调。

门店开发中的财务管理

1、前期开发费用的内容：

1、前期开发费用是指除开发人员个人工资外的开发款项，从开发人员进驻开发地区到开发人员与新开分部正式交接前所发生的所有费用。

2、超额支出、无规定或规定不明的，按照拓展总监特别批示办理。

2、前期开发费用的列支：

1、开发部人员根据总部领导的指示前往开发地前，需到总部财务部办理相关借款手续，财务部暂时将其作为其他应收款为开发部人员入账。

2、开发人员在开发过程中如需要公关招待和办公设施等超出规定外的支出时，要采取一事一请示的原则，经拓展总监审批方能执行。

3、借款审批程序：

1、经手人填写借款单→开发部经理审核→拓展总监审批→机构费用会计审核→机构出纳审核付款。

2、开发人员自所借款中支付除个人差旅费外的其他临时需要支付费用时（公关招待费），必须遵循一事一议的原则，逐笔以书面形式上报总部开发部，经开发部经理审核、拓展总监审批后方可对外付款，申请报告同时交总部财务中心备案留存。

4、销账审批程序：

1、开发人员应在每月月底前将本月发生的开发支出费用按照财务报销规定，填写报销凭证，所有支出均要提供国家正规发票。

2、开发结束后要将所发生的开发费用及时销账。

3、销账程序为：

开发人员粘贴填写报销凭证并核准报销金额→开发部经理审批→拓展总监审批签字→财务部核算中心审核→财务总监签字财→务部出纳支取

餐饮店新址审批流程

否

是

否

是

审批过程及结果

1、审批过程：

在召开新址评审会之前，所有参加会议的人员需提前7个工作日拿到评审资料，对新址概况有大致了解。

1、参会人员：

新址评审委员会、相关区域、开发部、营建部、财务中心。

2、参会成员根据新址的开发情况及财务投资预测情况进行讨论。

2、评审结果：

1、批准

对于符合条件的新址，由审批委员会通过，总经理审核批准。

2、有条件的批准

（1）在没有获得审批委员会签发的“同意书”之前，不能签署任何合同。

（2）如果发生下列任何一种情况，新址资料都需重报。

◆自审批委员会同意之日起的6个月内，合同因故而没有签署。

◆总投资金额超过原定投资额的10%或增加的投资致投资年限不符合标准。

◆租金价格或者租金条件方面有任何变化。

（3）如果价格或条件方面的变化引起净利润降低，资料需重报。

◆标准合同的主要条款发生变化或更动致不利于租赁时。

◆招牌的大小及设置有任何变化。

◆面积及座位数有任何变化，较大程度影响投资回收的。

（4）新址虽具有可开发性，但经委员会讨论认为条件尚未达到，相关的文件需要再整理上报。

（5）如果审批委员会所提出的任何条件因故不能达到的话，需要重报。

3、需要更多资料：

审批评审会认为需要更多资料，以便能作最后决定，需在会后准备资料以便重新报备。

4、退回

对不符合条件的资料，给予退回处理。

3、审批结束：

1、总部新址审批会会议记录

整理审批会会议记录于会后3天内送达参会的各个成员。

2、总部新址批准文件

获得“批准”的新址需有评审委员会关于同意开店的正式文件，方可签订房屋租赁合同。

4、相关说明

所有重新报备资料必须填写数据调整对比表并以红色注明更改内容，（见下一个表）

新址资料调整对比表

调整原因说明：

调整项目

___年___月___日批准内容

调整内容

差异

面积

座位数

租赁年限

租金描述

物业费及其他费用

上座率

客单价

预计总投入金额/万元

预计年营业额/万元

回收年限

门店合同的恰谈指导

1、合同洽谈的时机原则：

在全面掌握备选店址的信息并有正式审批文件后，开始正式进入合同洽谈阶段，在几个备选店址同时进入谈判的时候，以首选店址作为重点突破口，其他备选店址在张弛有度的状态下进行。

2、合同条款的节奏原则：

在合同洽谈过程中，对有分歧的条款可先放置，待其他条款通过后，再返回重新洽谈，这样就可根据整体情况掌握谈判进程的节奏，也有利于增强对方对我方的信心。

3、对于标准合同的修改和增减：

标准合同是公司提出要达到的水平，针对不同的物业，可能会有个别的调整，此时，应从全局出发，客观地分析标准合同的修改和增减对双方利益的平衡关系及双方的承受能力，对修改和增减的部分应单独列出，报开发部门审核。

4、合同条款的交换：

对双方都认为有异议的条款，可采取交换的方法取得双方的平衡。

比如：

用一条或数条对我方来说属于次要的条款来交换对我方来说属于主要或重要的条款，交换的条款内容要进行分析和计算，并报开发部审核，由公司法务部进行法律把关。

5、合同的审核和批准：

由开发部门进行合同的初审后，由公司的律师进行法律专业复审，初审和复审均通过后报董事长审批。

6、与机构各中心的信息传递：

1、新门店签约后，依据公司各中心的需求，在正常情况下，开发部每周以周报的形式向公司各相关部门通报开发进展情况，便于公司各部根据开发进展情况安排各项具体工作。

2、在特殊情况下，开发部将在第一时间向公司各中心通报最新情况以使开发工作和其他各项工作在有限的条件下进行充分的衔接。

合同谈判及签约和签约后的过度和交接

1、谈判的原则：

1、全面了解业主合作意向及主要的期望，试探谈判内容可能伸缩的空间。

2、全面了解物业主权及未来市政规划动态，应取得影印本，并应进行查证。

3、对较明显的问题点，应主动了解业主配合的可能（如房屋结构变动、电力供应、招牌位置等）。

4、避免任何承诺，尤其避免对租金或费用之承诺，如有必要还价，务必远低于市场行情，以保留未来的议价空间，并应表明仅为个人评估，不代表公司正式承诺。

5、务必在所有争议问题解决后，再进行价格谈判。

6、如有竞争风险，可先签订合约意向书，将已初步形成共识的要点形诸文字，意向书有效期应在3-6个月，并应表明对最终合约条件不具拘力。

2、与后期相关部门的协调和过度

1、开发人员到位后，立即投入所规定的工作，且以选址和谈判为首要业务工作。

2、签约后其他相关人员到位后，即时启动总部相应部门对新门店的管理程序，配合主要业务进度开始有序工作。

在保证首要业务工作的同时，开发人员将分别与不同部门的人员进行过渡性的交接。

3、开发交接总则：

作为专职的开发人员，在新门店开发的前期工作中，承担着大量的工作任务，签约后随着装修、注册等后续工作进展及相关人员的及时到位，平顺地做好门店前期的交接工作，关系到开发质量。

开发进度等一系列工作。

做得好，将直接导致经营成果的提升，此环节，望相关人员予以高度重视，

4、协助门店总经理协调物业方关系

1、按照不同的工作内容，开发人员将情况分别向不同部门的人员进行介绍，共同参与同对方的联系和会谈，以协助分部人员能够顺利地接洽相应的工作对象。

2、在新门店领导层到位时，配合门店领导进行相关物业方关系的协调和衔接，以便新门店的后续工作能够顺利进行

3、与工程部门的衔接，工程部人员到位后，向工程设计人员及施工人员介绍新门店的物业方，进行门店装修设计及施工中的物业方关系衔接和协调工作。

4、与营销部的衔接，营销部的人员到位后，开发人员将当地的新闻媒介情况向广告宣传部的人员介绍，移交全部的相关资料，并协助广告宣传部的人员与对方进行联系和会晤，营销部的人员能够直接联系合作对象开展正常工作时，开发人员将不介入广告宣传工作。

5、开发交接的程序和内容：

1、业务交接、非文字性交接、社会资源等交接工作在签约后，与新门店的总经理办理完交接后，总经理签字认可后上报，双方各存一份。

2、需移交的各类合同、协议包括：

房屋租赁合同、采购合同、装修协议、新闻广告合同等。

3、房屋租赁合同、装修协议由新门店负责人员负责清点。

4、以上提到的合同或协议原件由对口部门保管、新门店财务部留复印件存档。

5、在新门店总经理未到位的情况下，由公司指定的门店临时负责人在上述移交清单上签字确认。

新址开发评估要点

1、店址要基本符合开发要求：

1、位置好

2、楼层好

3、店址大小适中

4、能见度好

5、门面、通道敞亮

2、业主对该房屋是否拥有合法主权：

检查房产证等信息，查看业主对该房屋是否拥有合法主权

三、店址要基本符合营建要求：

1、房屋结构牢固

2、水、电方便

3、店面营运线安排是否合理

4、无明显、重大未来市政规划问题：

五年内无拆牵、整建等规划

餐饮店店址调查——基础调查表

基础资料

城市：

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