保障住房安置小区项目可行性研究报告.docx
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保障住房安置小区项目可行性研究报告
第12章招投标43
1总论
1.1项目背景
1、项目名称
火炬村保障住房安置小区项目
2、承办单位概况
单位名称：
长沙市芙蓉城市建设投资有限责任公司
单位性质：
国有独资
单位地址：
长沙市芙蓉区车站北路236号芙蓉国土局办公楼
法定代表人：
彭再魁
注册资金：
人民币10000万元
单位简介：
长沙市芙蓉城市建设投资有限责任公司（以下简称“公司”）是长沙市芙蓉区基础设施建设唯一的投融资平台，主要负责芙蓉区城市基础设施项目的资金筹措和相关债务清偿，承担芙蓉区政府下达的城市基础设施项目建设任务，负责城市基础设施资产的营运及相关开发，提高城市建设资金运行效益。
公司是芙蓉区政府负责城市基础设施建设融资和投资的骨干企业，拥有5家全资子公司，主要承担城区基础设施建设与土地开发整理两类业务。
公司出资人为长沙市芙蓉区人民政府，出资比例占公司总股本的100％，因此在政策、土地开发及融资渠道等方面具有一定的优势。
截至2008年12月31日，公司资产总额为281,088.24万元，负债总额为188,644.55万元，所有者权益为92,443.69万元。
2008年度，公司实现净利润4,364.89万元。
3、项目建议书编制依据
（1）与委托方签订的协议；
（2）委托方提交的项目相关资料；
（3）长沙市总体规划与控制性详规；
（4）《中华人民共和国土地管理法》；
（5）国土资源部财务司关于《土地开发整理项目预算编制暂行办法》的通知；
（6）中华人民共和国国家标准GB/T18508—2001《城镇土地估价规程》；
（7）长沙市人民政府第60号令和长沙市人民政府令第103号令；
（8）国家计委计办投资[2002]15号审定的《投资项目可行性研究指南（试用版）》；
（9）国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；
（10）其它相关文件、规范、规程及强制性条文。
4、编制范围
本报告的研究范围如下：
项目建设背景；需求分析；建设规模；建设场址；建设概念要点；拆迁方案；安置方案、项目管理与运作方案；投资估算和资金筹措方案；经济效益与社会效益；分析结论与建议。
5、项目建设的必要性
火炬村保障住房安置小区项目的建设，主要是对芙蓉区长善路以南、东二环以东、展览馆路以北沿万家丽路两侧的火炬村范围内422亩的棚户区（共9块地）进行拆迁、整理。
将位于长善路、万家丽路、火炬路、王家湖合围的1号块地用于建设安置小区和生产安置房，其余八块地进行挂牌出让。
其建设的必要性主要体现在以下几个方面：
（1）是加快芙蓉区“城中村”开发建设，完善城市功能的需要。
近年来，芙蓉区政府积极探索“两级政府，两级建设”的城建新模式，大力实施“强西拓东”的发展战略，大胆实践经营城市的新理念，强势推进城市化进程，城乡面貌日新月异，城市品位不断提升，经济实力不断增强，居民生活水平不断提高。
火炬村作为马王堆片区最后一个“城中村”，随着城市化进程的推进，目前开发建设已迫在眉睫，项目的开发不仅能提高棚户区内市民的生活质量，更能提升长沙的文化品位和美誉度。
（2）加强棚户区改造，是长沙市建设区域性中心城市的需要。
长沙作为省会城市，综合实力在全省具有显著优势，日益凸显其区域中心城市的地位和作用。
因此，适时适宜的改造老城棚户区，可巩固发展长沙对全省经济的示范和带动作用。
1.2项目概况
1、项目地点
拆迁地点
项目共涉及万家丽路两侧火炬村共九块地拆迁和平整，总用地面积422亩。
其中西侧三块地：
1号地块占地面积157亩（不含预留中学用地80亩）、2号地块占地面积12.2亩、3号地块占地面积23.6亩；东侧6块地：
4号地块占地面积38.9亩、5号地块占地面积25亩、6号地块占地面积62.51亩、7号地块占地面积30.62亩、8号地块占地面积40.68亩、9号地块占地面积29.08亩。
建设地点
建设项目主要为拆迁户生活安置房和生产安置用写字楼、酒店。
建设地点为1号地块，位于长善路以南、万家丽路以西、火炬路以北、王家湖路以东的地块，块占地面积157亩（不含预留中学用地80亩）。
注：
图中①、②、③、④、⑤、⑥、⑦、⑧、⑨为项目地点
2、建设规模与建设内容
①拆迁规模
可改造土地面积：
约422亩；
②拆迁内容
对建设范围内现有建筑物拆迁；
对拆迁后的地块进行整理，比如给排水、电力、天然气等进行重新规划，使之达到六通一平可用地标准。
③建设规模
建设项目位于1号地块，除去80亩预留中心用地，建设项目可用地面积157亩。
项目拟建设规模为200000平方米的住宅安置房和87500平方米的写字楼、酒店生活安置房。
3、主要建设条件
◇所涉及土地与房屋拆迁补偿已达成协议。
◇已与业主沟通落实，棚户区初步拆迁方案已完成。
◇项目建设所需道路、供电供水等条件具备。
4、总投资
该项目总投资119006万元，其中土地拆迁整理46030万元、安置用房建设成本68116万元、融资成本4860万元。
项目建设所需资金将通过银行贷款30,000万元，自筹17600万元，滚动开发资金71406万元。
5、建设进度
项目建设工期为2010年3月到2012年10月。
其中2010年3月-2011年3月完成土地的拆迁和平整；2011年4月-2012年10月完成土地的挂牌出让和拆迁户“两安”用房的建设。
1.3主要技术经济指标
序号
项目
单位
指标
1
总改造用地面积
亩
422
2
总拆迁范围
亩
422
3
土地挂牌面积
亩
265
4
“两安”建筑面积
㎡
287500
其中:
商务写字楼、酒店
㎡
87500
住宅
㎡
200000
5
安置人数
人
2500
6
建筑密度
%
7
容积率
8
绿地率
%
9
建设工期
年
3
10
项目总投资
万元
119006
11
投资回收期
年
12
财务内部收益率
%
13
财务净现值
万元
1.4分析结论及建议
1、结论
项目符合省市战略发展规划，具有很好的社会效益。
通过本项目的实施，能够激活城市经济，产生乘数效应，促进城市经济快速发展；能够合理高效利用土地，提高土地长期效益；有利于提升城市综合竞争力，增加城市品牌与形象。
总之，未来无论是在土地的合理利用、土地效用与增值空间以及宏观经济效益方面，均有广阔的前景。
2、建议
积极做好项目前期准备工作；以人为本，加强各利益主体的沟通；抓紧落实资金，整合资源，认真开展征地拆迁前与拆迁户的沟通、协调等工作；积极与政府相关部门沟通，积极争取政府更多的相关优惠政策，确保拆迁工作按时按量的顺利进行。
制定系统化管理制度，以保证项目有序运行。
加紧城市规划与控制性详规等技术性法律文件的形成。
棚户区改造是一项系统工程，政策性强，涉及棚户区人民群众的切身利益，关系到改革发展稳定大局，因此在拆迁过程中尽量做到有法可依、依法办事，尽量避免拆迁过程中产生冲突。
对项目拆迁后的生产生活安置要进行详细规划建设，结合项目周围实际情况和拆迁户实际需要，以取得预期效果。
2需求分析
2.1需求分析
1、长沙市简况
①总体概况
长沙是湖南省省会，全省政治、经济、文化、科教、信息中心，是国务院首批公布的历史文化名城和第一批对外开放的旅游城市。
辖芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花五区，长沙、望城、宁乡三县和浏阳市，全市土地总面积1.18万平方公里，市区面积556平方公里，建成区面积185平方公里；总人口637.36万人，城镇人口383.69万人,其中,长沙市市区城镇人口220万人。
2008年全年实现地区生产总值（GDP）3,000.98亿元，比上年增长15.1%。
分产业看，第一产业实现增加值172.38亿元，增长6.8%；第二产业实现增加值1,567.41亿元，增长16.8%，其中工业实现增加值1,311.27亿元，增长19.2%；第三产业实现增加值1,261.19亿元，增长14.3%。
按常住人口计算，人均GDP达45,765元，同比增长14.0%。
全年地方财政收入342.21亿元，比上年增长30.4%，其中财政一般预算收入205.57亿元，增长17.8%。
财政一般预算支出259.27亿元，增长18.8%。
全年城市居民人均可支配收入18,282元，比上年增加2,129元，增长13.2%，剔除物价因素，城市居民收入实际增长7.6%。
城市居民恩格尔系数为36.9%，受食品价格上涨较快影响，恩格尔系数比上年回升2.0个百分点。
全年实现社会消费品零售总额1,273.87亿元，比上年增长22.8%，增速提高3.0个百分点；剔除物价因素实际增长15.6%。
全年限额以上批发零售企业零售额比上年增长24.8%。
全年完成全社会固定资产投资1,873.33亿元，比上年增长29.6%。
；全年金融机构现金收入6,623.40亿元，比上年下降1.6%；金融机构现金支出6,521.09亿元，下降1.55%；货币回笼102.31亿元。
存贷款余额稳定增加，年末金融机构各项存款余额（本外币合计，下同）3,869.21亿元，比年初增加601.63亿元，其中城乡居民储蓄余额1,494.93亿元，比年初增加317.63亿元；年末金融机构各项贷款余额3,516.27亿元，比年初增加533.86亿元，其中短期贷款余额1,083.35亿元，比年初增加118.50亿元，中长期贷款2,275.10亿元，比年初增加367.56亿元。
全年保险机构原保险保费收入72.35亿元，比上年增长25.2%。
③城市发展目标
在“两型社会”的推力作用下，至2020年，长沙市重点打造城市大都市圈，推动长株潭融城，构筑“3+5”城市群城。
至2020年，长沙市城市建成区面积将由现在的185平方公里发展至310平方公里，户籍人口达到310万人，常住人口达到350万左右。
人均GDP达到6万元,城镇居民人均可支配收入达到3.2万元。
2、市场需求
芙蓉区“强西拓东”战略发展的需要
芙蓉区的“资源整合、提质增效、开放带动、强西拓东”的发展战略提出：
加大西部老城区的改造提质力度，不断完善城区功能，加快推进商务中心区建设。
将浏阳河以西长沙中心城区里的“粗放型”企业陆续迁往河东，腾出地方来集中发展总部经济和楼宇经济，而将把浏阳河西建设成为城区工业集中地以及与商贸业配套的物流基地。
本项目正是基于这样的需求提出。
芙蓉区空间规划布局的需要
根据不同地域的资源环境承载能力和开发需求，芙蓉区“十一五”规划中提出“一区（商务中心区）、一城（马王堆新城）、一园（隆平高科技园）、一带（浏阳河风光带）”的经济发展整体战略构想，确定全区“十一五”期间四大类空间开发区域。
火炬村项目位于规划中的综合开发区域。
该区域以城市商务次中心为定位，在现有发展基础上，加强规划控制，加快整合改造，完善基础设施，突出产业跟进，加快人流、物流、商流聚集，建设集现代特色商贸、高档住宅、行政办公、文化旅游、现代商务于一体的马王堆新城。
城市发展与经济发展的需求
随着城市的快速扩张与城市经济的高速发展，在现行城市用地相关法律法规约束下，未来城市发展用地将日趋紧张。
尤其是市中心城市用地，供需矛盾彰显。
城市结构多核化，功能专业细分化的需求
现代城市发展路径表明，随着城市日益膨胀，经济快速发展。
城市将由单一的同心圆式的环状城市发展模式，向多核心城市发展。
其城市功能结构呈现多样化与专业化。
人口日趋膨胀的需求
长沙市至2020年规划户籍人口达到310万人，净增90万人；人均住房面积规划达到34平方米，均增6平方米。
由此带来的刚性住房需求至少达到4500万平方米，进而对城市用地，产生2.4万亩的需求。
2.2建设规模与建设内容
规模
火炬村保障住房安置小区项目的建设，主要是对东二环以东、长善路以南、展览馆路以北沿万家丽路两侧的火炬村范围内422亩的棚户区（共9块地）进行拆迁、整理。
将位于长善路、万家丽路、火炬路、王家湖合围的1号块地用于建设安置小区和生产安置房，包括200000平方米的住宅安置房建设和87500平方米的写字楼、酒店安置房建设。
建设内容
对建设范围内现有建筑物拆除，并进行补偿；
对拆迁后的地块进行整理，比如给排水、电力、天然气等进行重新规划，使之达到六通一平可用地标准。
项目拆迁后，对该项目1号地块的157亩地进行“两安”用房的建设。
包括200000平方米的住宅安置房建设和87500平方米的写字楼、酒店安置房建设。
3场址选择
3.1地址现状
1、项目地点与地理位置
火炬村保障住房安置小区项目位于东二环以东、长善路以南、展览馆路以北沿万家丽路两侧的火炬村区域内，规划面积422亩。
注：
图中①、②、③、④、⑤、⑥、⑦、⑧、⑨为项目地点
2、土地利用现状
拟建场地主要为棚户居住区。
3.2场址基本条件
1、自然条件
长沙市处于东亚季风区内，属亚热带季风湿润气候，四季分明，气候温和，热量充足，雨水集中，河塘密布，土地肥沃，物产丰富，自古就有“鱼米之乡”的美称。
年平均气温16－18摄氏度，年平均日照1300－1800小时，无霜期345天，年平均降雨量1200－1500毫米。
全市森林覆盖率达47.5%，城区人均绿化面积35平方米，大气质量和饮用水源质量均达到了国家一类标准。
2、气象条件
长沙地处湖南省东部偏北地带，根据湖南气候区划图，长沙位于湘中气候区北部，该地区气象资料如下：
℃
℃
最低℃
相对湿度：
年平均80%
最热月平均75%
最冷月平均81%
最大积雪厚度20厘米
年平均降雪日数
全年日照时数
最大风速20米/秒
主导风向全年为西北风，夏季为南风
3、地质条件
据初步勘察，项目场地无不良地质现场，场地稳定。
场地类别为II类，为抗震一般场地。
4、地震烈度
根据《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001），长沙市的地震动峰值加速度分区g=0.05，对照项目建设场地地震基本烈度为Ⅵ度。
5、交通条件
项目周边被城市多条干道围合，并与城市外部交通形成了完整的网络联结，如城市南北大通道——东二环路、万家丽路，东西大通道——长善路和晚报大道，城市干道康乐路、火炬路等。
因此，项目建设交通条件很优。
6、施工条件
①工程用水用电条件
项目周边市政配套齐全，施工用水用电接驳点不超过100米。
②场地条件
项目施工场地较平整，无需回填土方，但需对场地进行平整。
整体上，基本无障碍物，施工面大、施工方便。
4项目拆迁方案
4.1拆迁责任主体
以长沙市芙蓉城市建设投资有限责任公司作为拆迁责任主体。
拆迁根据二次开发的需求情况，分片拆迁，分步实施。
4.2拆迁安置方式
项目为对拆迁户实施“两安”补偿安置。
生活用房：
项目区内拆迁住户每人有偿补偿住宅面积80平方米，购买价格为1200元/平方米；生产用房：
免费补偿产权式写字楼、酒店35平方米/人。
4.3拆迁规模
项目共涉及对东二环以东、长善路以南、展览馆路以北沿万家丽路两侧的火炬村范围内422亩的棚户区（共9块地）进行拆迁、整理。
其中万家丽路西侧三块地：
1号地块占地面积157亩（不含预留中学用地80亩）、2号地块占地面积12.2亩、3号地块占地面积23.6亩；万家丽路东侧6块地：
4号地块占地面积38.9亩、5号地块占地面积25亩、6号地块占地面积62.51亩、7号地块占地面积30.62亩、8号地块占地面积40.41亩、9号地块占地面积29.08亩。
5“两安”建设规模与建设方案
5.1建设地点
建设项目主要为拆迁户生活安置房和生产安置用写字楼、酒店，包括200000平方米的安置住宅和87500平方米的写字楼、酒店。
建设地点为1号地块，位于长善路以南、万家丽路以西、火炬路以北、王家湖路以东的地块，占地面积157亩（不含预留中学用地80亩）。
5.2建设规模
建设项目位于1号地块，除去80亩预留中心用地，建设项目可用地面积157亩。
根据委托方提供的人口统计数据，项目拆迁安置户人数为2500人，按每人80平方米的住宅安置补偿和35平方米的产权式酒店补偿标准。
项目拟建设规模为224000平方米的住宅安置房和98000平方米的写字楼、酒店生活安置房。
5.3建设方案
总占地面积104719平方米，规划总建筑面积287500平方米，以建筑内容为高层住宅和写字楼、酒店，总计2500户，共设停车位969个。
项目设计以人为本，注重空间环境设计，创造和丰富居住区外部城市形象。
同时，平面的丰富变化，使整个小区临街部分空间更具有层次感，成为城市景观中一道亮丽的风景线。
5.4建筑方案
1、主要规范及标准
《建筑结构荷载规范》GB50009-2001
《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002
《混凝土结构设计规范》GB50010-2002
《建筑抗震设计规范》GB50011-2001
《建筑桩基技术规范》JGJ94-94
《地下工程防水技术规范》GB50108-2001
《砌体结构设计规范》GB50007-2002
《高层建筑混凝土结构技术规程》JGJ3-2002
《高层建筑箱形与筏形基础技术规范》JGJ6-99
《建筑地基处理技术规范》JGJ79-2002
《人民防空地下室设计规范》GB50038-94
《钢筋混凝土连续梁和框架考虑内力重分布设计进规程》CECS51：
93
2、自然条件
①风荷载及雪荷载
按长沙市地区基本风压值和雪压值计取。
按重现期为50年，基本风压为0.35KN/㎡，基本雪压为0.45KN/㎡。
②抗震设防相关参数
抗震设防烈度6度，设计基本地震加速度值为0.05g，设计地震分组为第一组，建筑抗震设防分类为标准设防分类（丙类）。
3、使用荷载
活荷载：
楼层面均布活荷载按《建筑结构荷载规范》GB50009-2001的标准限值。
水箱及其他重大设备按实际荷载计算。
室外地面的活荷载标准值按10.0KN/㎡考虑。
4、交通组织设计
设两个主要的人行和车行出入口，步行系统进行全程无障碍设计，车行道贯穿社区，地下车库出入口沿路边设置，便于人车分流，方便社区生活，减少车辆对用地的占有和对步行人的威胁，小区建筑周边设有车行通道供消防车通行，车行道与人行道分开设置，以保证小区内有良好的交通秩序。
5、结构设计
选取合理结构形式，选择合理的构件截面民族尺寸，使钢筋用量控制在经济配筋以内，填充墙采用轻质砼砌块，以达到减轻结构自重，节约钢材用量。
6、消防设计
本组团建筑地面以上为高层住宅楼，属二类高层建筑，建筑耐火等级为地上二级，地下室一级。
住宅每单元设一台消防电梯和一台普通载客电梯，底层设有直通室外的出口，地下室设有6个防火区，每个防火区面积小于4000平方米，均设二个以上独立对外的出入口，防火分区之间采用防火墙，甲级防火门和防火卷帘分隔，防火区设有水泵房、生活水池和消防水池，高低压配电室等设备用房，设有两个直接对外的出口。
7、环保设计
小区采用分流制排水。
雨水、污水分别排放，生活粪便污水经化粪池处理，排入市政排水管道。
小区内由清洁管理人员负责室外垃圾的清扫、收集和转运，住户生活垃圾集中堆放在各单元固定的垃圾桶内，由小区物管人员负责收集，转运至小区垃圾中转站。
住户厨房内均设置排汕烟井道，直通屋顶，排入大气中，小区内不设置无油烟灶台。
所有水泵均放在地下层并进行减震、隔震处理。
8、户型设计
小区户型设计有二室二厅、三室二厅、四室二厅等多种户型，以二室二厅和三室二厅为主，面积从80-140平方米不等，每种户型均有良好的通风采光及日照，力求得最佳的景观效果。
9、竖向设计
小区设有一层地下室，层高4.0-4.2米，地上以22层住宅为主，住宅层高为2.8-2.9米，每栋住宅建筑设计室内标高+-0.000均比室外地坪高0.2米以上。
10、无障碍设计
住宅入口及商铺骑廊均设有残疾人坡道，在部分升高的场地周边也设坡道供残疾人使用，小区道路设有供残疾人行直的盲道和休闲空间。
11、亮化设计
为提高小区的生活品质，小区内部主要人行道及车行道两侧均作了亮化处理，在主要景点及树木下均设置彩色投射灯，同时在主要临街建筑设有投射灯来烘托建筑气氛，公共绿地还布置有庭院灯，便于夜间使用。
5.5辅助工程
1、给排水
①设计规范
Ⅰ《建筑给水排水设计规范》[GB50015-2003]（03年版）
Ⅱ《建筑灭火器配置设计规范》[GB50140-2005]
Ⅲ《自动喷水灭火系统设计规范》[GB50084-2001]（05年版）
Ⅳ《建筑设计防火规范》[GB50016-2006]
Ⅴ《室外给水设计规范》[GB50013-2006]
Ⅵ《室外排水设计规范》[GB50014-2006]
Ⅶ国家和本地区现行的有关规范、规程、标准等
②给水设计
Ⅰ水源概况
本工程生活、消防用水均由市政给水管网供水。
市政给水管网的供水流量能满足小区用水量要求；压力能保证小区低层建筑的压力要求。
Ⅱ用水量
生活用水量Q=1440M3/D（138M3/H）；室外消防用水量Q=20L/S。
Ⅲ给水系统
小区各栋建筑由室外给水管网直接供水。
Ⅳ消防系统
小区室外消防给水管网成环状布置，管径DN150。
小区室外有按规范设置室外消火栓。
③排水设计
小区采用分流制排水。
雨水、污水分别排放。
小区雨水经室外水管集中后，直接排入市政雨水管。
各栋生活污水经室外污水管集中后，先排入小区化粪池，经处理后，再排入市政下水道。
2、电力电信
Ⅰ负荷等级与电源情况。
本项目为火炬村保障住房安置项目，项目对供电要求较高，按二类负荷供电。
Ⅱ变配电设计
规划区内根据地块分布以及建筑物的使用功能，设置相应的变配电所，做到高压深入负荷中心，以提高供电质量。
高压采用环网供电，开环运行；低压部分采用单母线分段运行。
高压采用铠装移开式金属配电柜，低压采用抽屉式开关柜。
Ⅲ线路敷设
室外采用电力电缆放射式供电，电缆根数大于7根时，沿电缆沟敷设。
电缆根数小于7根时，采用直埋敷设方式。
各单体建筑内采用BV-500G型铜芯绝缘导线穿阻燃PVC硬管敷设。
Ⅳ防雷接地
室外采用三相四线制供电，室内采用三相五线制供电，采用保护接地，工作接地，防雷接地等共用接地装置，接地电阻满足最小接地电阻的要求。
小区内的建筑物为三类防雷建筑物，在各建筑物屋顶暗敷避雷网带。
Ⅴ弱电系统
电话、数据系统
根据本工程的建筑面积及功能特点，参考电信局的有关文件，根据规划区用房数量，拟从市话网引入一回通信缆线，在小区内设一总配线架，各单体建筑内设分配线架，并进行综合布线设计。
有线电视
规划有线电视系统引自城市有线电视网，各单体建筑内装设终端设备。
广播系统
规划区内设一套音响广播系统，平时接放背景音乐，事故时转为事故广播。
Ⅵ安防系统
在规划区的出入口，主要道路等处设置闭路电视监控系统、巡更系统，各单体建筑设可视对讲系统。
3、燃气
根据本工程的建筑面积及功能特点，参考有关燃气管理规定，根据规划区用房数量，市燃气管网引入小区，在小区内设一总配气站，各单体建筑内设分配线架，并进行综合布线设计。
4、安全防范系统
根据建筑设计及安全技术防范行业的有关标准和规定，按“以防为主”和安全防范工作实行“人防、物防、技防相结合”的原则，在本工程内建立一套完善的安全防范系统。
建立完善的物业管理服务和保安巡逻方式，保持一个安全、舒适的居住环境。
6环境影响评价
6.1编制依据
《污水综合排放标准》GB8978-1996；
《城市区域环境噪声标准》GB3096-93；
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