某市三旧改造工作实施方案最新.docx

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某市三旧改造工作实施方案最新

某市“三旧”改造工作实施方案（最新）

为深入推进我市旧城镇、旧厂房、旧村庄（以下简称“三旧”）改造工作，促进节约集约用地，释放土地潜能，满足我市经济社会发展需求，根据《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（X府〔X〕78号）、《X省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（X府〔2016〕96号）和《X省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造实施意见的通知》（X国土资规字〔X〕3号），参照《X市人民政府关于印发〈X市市区“三旧”改造实施意见（试行）〉的通知》（X府〔X〕19号）和《X市推进三旧改造工作领导小组办公室关于印发〈X省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造实施意见〉贯彻意见的通知》（X三旧办〔X〕17号），制定本实施意见。

一、“三旧”改造范围

“三旧”改造是指旧城镇、旧厂房、旧村庄的改造。

旧城镇改造主要是城镇国有土地的旧房屋改造。

城镇国有土地上建设年代久远、基础设施不全、影响城市功能、建筑结构陈旧、存在安全隐患以及因公共利益需要拆迁的房屋及其附属物应纳入旧城镇改造范围。

旧厂房改造主要是指城镇建设范围内影响城市合理功能及布局或因产业升级需要改造的旧厂区。

包括产业发展需要“退二进三”的工业用地，不符合安全生产、环保要求或因城市规划调整不再作为工业用途的厂房（厂区），国家产业目录规定的禁止类、淘汰类产业转为鼓励类产业或现代产业的原厂房用地。

旧村改造主要指“城中村”、“园中村”、“空心村”等在内的旧村庄改造。

旧村庄是指以集体建设用地为主,用途以宅基地为主,包括村属学校、巷道、晒场、村办公用房等公共设施用地。

一个改造项目的规划范围混含旧村庄、旧厂房、旧城镇的，旧村庄建设用地面积占规划总面积70%或以上的，可视为旧村庄改造。

二、“三旧”改造的主体

“三旧”改造按不同情况，以不同的方式确定改造主体。

（一）“三旧”改造中将旧厂房用地改造为商住或商业用地，应符合所在地块控制性详细规划和“三旧”改造单元规划。

原土地使用权人可申请自行改造或委托政府公开出让两种方式进行改造。

（二）旧城镇改造用地，应符合所在地块控制性详细规划和“三旧”改造单元规划。

原土地使用权人可申请自行改造或委托政府公开出让两种方式进行改造。

公有经济成分占主导地位的公司、企业资产处置的，必须按照国有资产处置程序处置后才可按“三旧”改造政策进行改造。

（三）旧村改造，可由旧村庄土地所属的农村集体经济组织通过“三旧”改造政策完善相关用地手续后，可采用自行改造、与有关单位合作改造或由政府组织实施改造等多种方式实施改造。

1.申请改造的旧村庄所在地块应已编制控制性详细规划和“三旧”改造单元规划。

2.鼓励旧村改造所属的农村集体经济组织自愿申请将旧村庄改造范围内的集体土地转为国有建设用地。

未转为国有建设用地的土地，不能用于商品房开发。

3.农村集体经济组织作为改造主体取得改造地块使用权后,可成立独资（或全资）项目公司开展旧村自行改造。

自行改造的村集体经济组织不得转让股权，转让股权的视为合作改造。

需引入社会资金合作开发的,合作主体的选择和合作方式、出资比例、利益分配等内容必须按村民组织法实施,召开村民大会或村民代表大会通过,并须通过集体资产交易平台公开选择合作者。

合作协议应当约定，未经村集体经济组织同意，合作者成立的项目公司不得变更股东、转让股权。

4.对合法征收手续或手续不完善的旧村庄用地，实际已征地的历史用地，落实处理（处罚）并完善征收手续后，以土地权利人作为改造主体；对无合法征收手续或手续不完善的村集体性质旧厂房用地（村级工业园），实际已征地的历史用地，落实处理（处罚）并完善征收手续后，可按“三旧”改造政策规定进行合作改造或自行改造。

签订征地协议后发生转让行为的，落实处理（处罚）并完善征收手续后，经三分之二以上村民或村民代表表决通过，以受让人作为申请主体，可按“三旧”改造政策规定进行合作改造或自行改造。

（四）“三旧”改造单元内项目拆除范围存在多个权利主体的，所有权利主体通过以下方式将房地产的相关权益转移到同一主体后，由该主体进行申报，实施改造。

1.权利主体以房地产作价入股成立或者加入公司；

2.权利主体与搬迁人签订搬迁补偿安置协议；

3.权利主体的房地产被收购方收购。

（五）经市政府批复同意改造方式的旧厂房自行改造项目不得变更项目改造主体。

三、“三旧”改造程序

（一）“三旧”改造地块标图入库。

1.“三旧”改造标图建库标准。

（1）纳入“三旧”改造地块数据库的地块应当以宗地为基本单元。

在旧村庄和旧城镇改造中，宗地数量多且面积小的，可以将相邻多个宗地作为整体入库。

对无合法用地手续的地块，按照历史用地协议约定的用地范围、规划功能单元、道路、河流及产权边界等因素合理确定入库地块范围。

（2）用地时间范围及上盖物占地比例。

X年12月31日前已建设使用的旧村庄、旧城镇、旧厂房地块上盖物基底面积占入库单元地块面积比例达30%以上,符合土地利用总体规划,经第二次全国土地调查（以下简称“二调”）和最新的土地利用现状图认定有建设用地、布局散乱、利用不充分、用途不合理、规划确定改造的低效存量建设用地，可按规定纳入“三旧”改造范围。

（3）上盖物基底面积占入库地块面积比例不足30%的旧村庄、旧城镇、旧厂房地块，经原土地权利人自愿申请,可按照X年12月31日前上盖物占地面积确定可纳入标图建库的用地面积。

已认定为闲置土地的，不得申请纳入改造范围。

（4）特殊情形处理。

上盖物占地比例符合建设用地规划许可证、土地供应法律文书等载明的规划条件，可不受30%限制。

属于生态修复类，可按规定纳入标图建库范围。

“二调”认定为非建设用地，但实地在X年12月31日前已经建设使用且符合上盖物比例要求，可按规定纳入标图建库范围，调出的土地由政府按基准地价标准收回。

2.落实标图建库调整与报备制度。

各镇（街）按要求将增补入库地块报市“三旧”办审核，再由市国土资源局汇总上报X市国土资源局。

地块通过审查后即可开展改造项目计划的制定、改造方案及用地报批工作。

对于拟删减的地块，需由相关镇（街）举证说明拟删减原因，确有正当合理理由的（如规划修改导致近期无法实施改造，改造地块原土地权利人明确表示不同意实施改造等），可以进行删减，但已按“三旧”政策完善用地手续，享受“三旧”改造相关政策优惠，或已计入往年改造成效的地块不得删减。

3.同步办理土地征收和标图建库手续。

“三旧”改造涉及土地征收审批权限已由省政府委托X市政府行使。

符合标图建库条件，改造条件成熟、改造需求迫切的地块，特别是贫困村改造用地，由市国土资源局将土地征收报批材料经本级市人民政府审核同意后，纳入标图建库申请材料，连同相关说明（包括项目性质、改造条件及同步办理土地征收和标图建库手续必要性等），上报X市“三旧”办审查，经其同意纳入标图建库范围后，按程序报批完善相关征地手续。

对于符合农用地转用、土地征收正常办理条件的新增建设用地，仍按照现行法律法规及政策规定进行相关报批。

严禁通过违规纳入“三旧”改造标图建库的方式，规避正常的征地审批程序。

（二）规划管控引导，推进连片改造。

1.将“三旧”改造规划纳入全市国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划和城乡规划。

进一步调整完善各镇（街）改造地块数据库，完善“三旧”改造专项规划修编工作。

2.合理确定“三旧”改造片区范围，整合分散的土地资源，鼓励推进连片整片改造。

以城乡规划和“三旧”改造专项规划为引领，地段控制性详细规划先行，编制“三旧”改造单元规划。

3.“三旧”改造单元是指“三旧”改造范围内，在尊重产权边界，保证基础设施和公共服务设施相对完整的前提下，按照有关技术规范，综合考虑道路、河流等自然要素所划定的具有一定面积（其中拆除重建的规模原则上不小于1公顷）、相对成片的“三旧”改造区域。

一个“三旧”改造单元可以包括一个或多个“三旧”改造项目。

4.加快推动连片改造实施,以城市规划、市“三旧”改造专项规划和地段控制性详细规划为依据，编制改造单元规划。

改造单元规划涉及现行控制性详细规划未覆盖或对现行控制性详细规划内容作出调整的，应先行组织编制或修编控制性详细规划。

改造单元规划不涉及现行控制性详细规划内容调整的，经市城乡规划局实质性审查，经市规划委员会控制性详细规划技术审查专业委员会审议通过后，报市政府批准实施。

5.“三旧”改造单元规划应当结合现行控制性详细规划进行编制，包括以下内容：

（1）改造单元具体范围、改造目标、功能定位、用地布局、改造类型、开发建设指标；

（2）与城市总体规划、土地利用总体规划、“三旧”改造专项规划及现行控制性详细规划的衔接说明；

（3）基础设施、公共服务设施布局；

（4）产业方向及其布局；

（5）改造单元的城市设计指引；

（6）分期实施安排；

（7）涉及历史街区、不可移动文物或历史建筑的保护方案；

（8）现行控制性详细规划未覆盖或对现行控制性详细规划的强制性内容作出调整的，应提供完善公共服务设施、交通影响评价及改造项目经济评估等专项报告；

（9）其他需要明确的内容。

6.“三旧”改造单元规划可在控制性详细规划或者相关上位规划的指引下，城区项目由市城乡规划局组织编制，镇属项目由属地镇政府组织编制。

明确改造单元内各项目地块的具体规划建设要求及公共服务设施建设责任。

“三旧”改造单元规划报市城乡规划委员会控制性详细规划技术审查专业委员会审议后报市政府批准实施。

7.控制开发强度，注重各类规划的对应衔接，充分预留产业发展用地、生态建设用地和公益事业用地，促进城市功能完善和产业转型升级。

“三旧”改造项目开发强度按现行控制性详细规划进行确定。

（三）“三旧”改造申请、计划及改造方案编制。

“三旧”改造项目立项时提交申请和改造计划，改造计划经相关单位（市发展改革局、市国土资源局、市环境保护局、市住房城乡建设局、市文广新局、市城管局、市城乡规划局、市“三旧”办）审核通过后，市“三旧”办请示市政府同意其公开出让或自行改造。

改造计划必须具备实质性改造内容，明确对上盖物的具体处置措施。

“三旧”改造项目的改造计划编制内容：

1.改造地块基本情况。

具体应包括土地位置、面积、土地权属情况、土地使用方式、房屋产权情况、临时建筑物或构筑物的面积及是否存在抵押、查封等情况。

2.规划情况。

包括改造地块是否符合土地利用总体规划和城乡规划，是否已纳入市“三旧”改造专项规划和年度实施计划，是否已编制控制性详细规划和“三旧”改造单元规划，明确改造范围是城区还是镇属项目。

3.土地利用现状情况。

包括该地块现用途情况，使用情况（属于不同用途的，分别列出用途、面积及使用单位）。

4.协议补偿情况。

包括地块中需完善征收手续的土地的征地补偿情况、被征地农民的意见、违法用地处罚情况或自行改造主体与土地原权属人达成的补偿或收购协议情况。

5.土地拟改造情况。

包括改造方式、改造后的土地用途（具体的用途和产业）、地块改造的规划建设要求、建设成本、实施计划、预计年产值（或改造后的综合效益情况），承担的公建配套设施及移交等情况。

市政府批复改造方式后，自行改造项目由改造主体按改造计划编制改造方案（方案由市“三旧”办组织市环境保护局、市国土资源局、市住房城乡建设局、市城乡规划局和相关镇（街）联审，市“三旧”办出具批复意见）。

公开出让项目委托市国土资源局编制土地出让方案，委托市住房城乡建设局组织有资质的测绘机构对地上建筑物面积进行测量确认、组织评估公司对地上建筑物进行评估。

根据“三旧”改造专项规划划定的改造范围，可以连片一次改造，也可以分期分项目实施。

分期分项目改造的，每期每项目必须按照改造方案实施，保持控制性详细规划的完整性，在经济上和社会效益上有利于整个规划范围的顺利实施，不允许只改易不改难。

具体分期分项目的范围由市“三旧”办组织市国土资源局、市城乡规划局审定。

“三旧”改造项目用地的合法建筑容量在项目改造后，按照城乡规划要求无法继续消化安排的，在符合城乡规划和产业发展规划