罗浮盛世小区可行性研究工程管理毕业设计.docx
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罗浮盛世小区可行性研究工程管理毕业设计
四川理工学院毕业设计
罗浮盛世小区可行性研究
专业：
工程管理
四川理工学院建筑工程学院
二O一三年六月
毕业设计（论文）原创性声明和使用授权说明
原创性声明
本人郑重承诺：
所呈交的毕业设计（论文），是我个人在指导教师的指导下进行的研究工作及取得的成果。
尽我所知，除文中特别加以标注和致谢的地方外，不包含其他人或组织已经发表或公布过的研究成果，也不包含我为获得及其它教育机构的学位或学历而使用过的材料。
对本研究提供过帮助和做出过贡献的个人或集体，均已在文中作了明确的说明并表示了谢意。
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学位论文原创性声明
本人郑重声明：
所呈交的论文是本人在导师的指导下独立进行研究所取得的研究成果。
除了文中特别加以标注引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写的成果作品。
对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。
本人完全意识到本声明的法律后果由本人承担。
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学位论文版权使用授权书
本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。
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涉密论文按学校规定处理。
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注意事项
1.设计（论文）的内容包括：
1）封面（按教务处制定的标准封面格式制作）
2）原创性声明
3）中文摘要（300字左右）、关键词
4）外文摘要、关键词
5）目次页（附件不统一编入）
6）论文主体部分：
引言（或绪论）、正文、结论
7）参考文献
8）致谢
9）附录（对论文支持必要时）
2.论文字数要求：
理工类设计（论文）正文字数不少于1万字（不包括图纸、程序清单等），文科类论文正文字数不少于1.2万字。
3.附件包括：
任务书、开题报告、外文译文、译文原文（复印件）。
4.文字、图表要求：
1）文字通顺，语言流畅，书写字迹工整，打印字体及大小符合要求，无错别字，不准请他人代写
2）工程设计类题目的图纸，要求部分用尺规绘制，部分用计算机绘制，所有图纸应符合国家技术标准规范。
图表整洁，布局合理，文字注释必须使用工程字书写，不准用徒手画
3）毕业论文须用A4单面打印，论文50页以上的双面打印
4）图表应绘制于无格子的页面上
5）软件工程类课题应有程序清单，并提供电子文档
5.装订顺序
1）设计（论文）
2）附件：
按照任务书、开题报告、外文译文、译文原文（复印件）次序装订
摘要
可行性研究是一门管理技术，决定项目在技术上、经济上是否可行所必须进行的技术经济分析论证的一种方法。
本文主要是为了论证罗浮盛世小区项目修建的必要性和可行性，而进行的可行性研究。
采用了可行性研究的方法，结合相关资料与文献，对乐山市罗浮盛世小区开发项目进行了理论分析，并对项目概况、进度计划、投资估算与资金筹措计划、财务评价进行了详细说明和分析，最后得出罗浮盛世小区项目可行的研究结论。
关键词：
可行性研究；项目进度；投资估算；财务评价
ABSTRACT
Feasibilitystudyisamanagementtechnology,determineprojectistechnicallyandeconomicallyfeasiblemustbeconductedbyamethodoftechnicalandeconomicanalysis.ThispaperistodemonstratetheLouvrenowplotthenecessityandfeasibilityofprojectconstruction,andcarriesonthefeasibilitystudy.Adoptedtheapproachofthefeasibilitystudy,combiningwithrelateddataandliterature,totheleshanLouvreshengshicommunitydevelopmentprojectsareanalyzedintheory,andtheprojectgeneralsituation,schedule,investmentestimationandfinancingplan,financialevaluationareanalyzedindetailand,luofushengshivillageprojectfeasibleresearchconclusionsfinally.
Keywords:
feasibilitystudies;projectprogress;investmentestimation;financialevaluation
1绪论
房地产投资受诸多不确定因素影响：
投资周期长、不确定性和风险程度高；市场供给缺乏弹性：
市场需求的广泛性和多样性；市场消费的层次性和发展性等等。
进行房地产项目的投资分析，需要根据房地产项目的实际情况，根据市场因素、经济因素等多方面的分析，做到项目决策的可行性、可操作性。
一个房地产开发项目，从提出到完成般经过6个阶段：
项目的设想、机会分析、可行性分析、投资决策、实施和总结。
在房地产项目开发周期的各阶段中，从房地产开发项目设想的提出到项目的评估决策是整个项目开发的核心，这一阶段工作的好坏直接影响到项目整体目标的完成。
一般情况下，可行性分析要研究的不仅仅是一个方案，而是同时分析多个方案，有时几个方案都可能是可行的，而且都很具有吸引力。
要在多个可行方案中优选出最优秀方案，只能是在可行性分析的基础上，综合考虑市场、资金、风险等各方面的问题，综合评价，合理取舍。
项目的可行性分析及投资效益是一个项目决策分析的基础，并为项目的投资决策分析提供充分的依据。
房地产业的关联产业多，建设周期长，建设人力、资金密集，影响因素多，而目前行业缺乏一个规范、全面、科学的可行性论证的操作模式和理论，项目投资决策依靠个人主观经验判断已经严重制约了行业的发展，因此针对项目的可行性研究就尤为重要。
房地产开发的成本应包括土地成本、建安成本、销售成本、管理运营成本以及财务成本等等。
与此同时，开发商还应通过有效途径来预测房地产项目的销售收入。
通过对比销售收入与所有开发成本的差值，来评估房地产项目投资与否，而上述所有这些工作，也就是房地产开发的可行性研究。
从房地产业多年的经验来看，只有通过广泛的市场调查后，进行有效的房地产项目可行性研究，通过比对和精确分析各种数据、指标等，开发企业才能确定是否进行投资和如何进行投资。
较为准确的可行性研究是房地产开发企业决策的基础，是项目建设单位决策性的文件。
也是其他投资者的合资理由根据。
本文将运用了建筑工程学、经济学等相关学科的知识，综合的分析来自政府、市场、行业及相关专业调查数据，以乐山市罗浮盛世小区房地产开发项目为对象，通过对数据的分析和处理，得出了罗浮盛世小区房地产开发的可行性。
2项目概况
2.1项目基本情况
2.1.1项目选址
“罗浮盛世”位于乐山市滨江路北段（乐山一中旁），由24层及33层的高层所组成，商住一体。
地处乐山市重点打造的通江板块内，同时也是城北最适宜居住的临江生态区，项目旁为政府规划的江心岛，为公共的国际生态公园，为投资自住最佳的选择。
城北已经逐步形成沿江人居“江景—滨江道路—公园—住宅区”新模式，为该片区实现政府规划的“高尚居住区”。
该片区整个大路网骨架已形成，凤凰路北段、通悦大道、竹林路（火炬一路）、杨山路等主干通道直接带动着周边发展。
“罗浮盛世”地理位置优越，周边教育配套设施完善，拥有乐山一中、乐山七中、乐山实验小学、乐山实验幼儿园等名校，从幼儿园到高中应有尽有，充分满足孩子教育要求。
交通方面，2路、6路、12路公交站台近在咫尺。
周围更有大型超市、百货、休闲商业步行街、星级酒店等配套设施，购物、生活极为便利。
小区内部精心打造，设立高级会所、架空层泛会所、豪华入户大堂，绿化率达35.5%，享受舒居生活。
图2-1项目选址图
2.1.2项目单位承办概况
单位名称：
四川金远实业集团有限公司
注册地址：
乐山市市中区柏杨西路165号1幢4楼
注册资本：
50000万人民币
法定代表人：
徐永亮
经营范围：
地产开发、建筑、物管、装饰、商贸、工业生产等多元化企业。
公司情况：
公司从业人员1500人，有高、中级职称在内的工程技术人员212人，其中，高级工程师11人，高级经济师2人，工程师38人，会计师2人，经济师3人。
各类上岗培训合格人员190人，各类管理人员280人。
公司以“团结奋进、诚实守信、服务社会、共同发展”为经营宗旨，凭借现代的科学管理，雄厚的经济实力，稳定的专业技术队伍，公司年开发、施工面积达十万平方米以上，并且具备承担“高、大、难、精”工程建设的水平。
公司自成立以来，投资建设、开发、施工的上百个工程项目一次性验收合格率100%，优良率75%以上，合同履约率100%。
工程项目曾荣获乐山市建设工程质量最高奖“嘉州杯”奖。
2.2项目现状
2.2.1土地状况
项目占地面积为42745.1㎡，约64.1亩，每亩价格680万元，土地费用共计43588万元，项目范围内地面较为平坦，交通便利易于开发。
土地等级为综合用地。
2.2.2项目开发规模与目标
罗浮盛世项目在产品设计上突出其功能性，在尽可能做到功能最大化、零浪费的户型设计理念。
在园林景观上，也充分考虑到了景观与运动结合。
项目计划按照总体规划和布局分二期实施，项目开发销售期为3年，其中建设期为2年，建设期与销售期重叠共3年。
2.2.3项目建设主要条件
（1）已签订“项目开发协议书”（2011年12月）。
（2）土地使用权出让金已经按合同约定开始支付，已取得部分土地使用权证，宗地拆迁工作已经进行。
（3）已开始进行项目前期的论证分析及立项工作。
并已着手开始进行项目的正式规划设计工作。
（4）项目市场调查工作已经在进行并已取得阶段性成果。
（5）项目建设资金已经准备到位。
（6）项目已取得当地政府有关领导和部门的肯定，并已取得同意立项的批复文件。
2.2.4项目主要技术经济指标表
主要经济技术指标见表2-1。
表2-1主要经济技术指标
规划建设净用地面积（㎡）
总建筑面积（㎡）
建筑占地面积（㎡）
建筑密度
容积率
道路规划面积（㎡）
绿地面积（㎡）
绿地率
地下停车库（个）
总户数
42745.1
256466.8
13849.41
32.4%
6.0
7245.24
15174.5
35.5%
900
3001
2.3可行性研究报告编制依据
在可行性研究中作为依据的法规、文件、资料、要列出名称、来源、发布日期。
并将其中必要的部分全文附后，作为可行性研究报告的附件，这些法规、文件、资料大致可分为四个部分：
项目主管部门对项目的建设要求所下达的指令性文件；对项目承办单位或可行性研究单位的请示报告的批复文件；可行性研究开始前已经形成的工作成果及文件；国家和拟建地区的政策、法令和法规。
根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料。
（1）《城市居住区规划设计规范》
（2）《乐山市城市拆迁管理条例》
（3）《城市居住区公共服务设施设置规定》
（4）《住宅设计规范》
（5）《住宅建筑设计标准》
（6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》
（7）《城市道路绿化规划及设计规范》
3项目市场分析
3.1市场开发现状
3.1.1乐山市概况
乐山市市中区位于四川盆地西南峨眉山麓，古称嘉州，是一座历经三千多年的古城，为全国99个国家级历史文化名城和44个对外开放城市之一。
市中区幅员面积825平方公里，辖10个乡15个镇，7个街道办事处，252个行政村、71个社区，总人口58万人。
市中区区位优势明显，境内基础设施完备，水陆交通便捷，拥有乐山港和500吨大件码头，可直达长江沿岸各大港口，距成昆铁路二类口岸30公里；125公里的成乐高速公路直通成都双流国际机场。
市中区地处乐山市打造“增长极、次枢纽、南中心、目的地”的中心，正在实施的以“两航、四铁、八高速”为重点的全市“千亿交通工程”线路均在区境内交汇，项目建成后，将形成市中区通达市域内各县（市、区）的“半小时核心圈”、“一小时经济圈”，两小时可通达重庆市和周边市州，4小时通达西南其他省会城市。
3.1.2城市发展情况
乐山GDP连续12年保持两位数增长，2012年实现GDP1037.75亿元，增速全省第三。
2012年，全市完成全社会投资651.38亿元，同比增长20.8%，全市完成社会消费品零售总额340.1亿元，同比增长16%。
2010-2015年间，乐山市地区生产总值增速达到13%，2015年地区生产总值达到1500亿元，人均生产总值约为43000元，三次产业结构调整为11:
56:
33。
全市人口自然增长率控制在3‰以内，2015年全市总人口控制在365万人以内，2020年全市总人口控制在375万人以内，2030年全市总人口控制在400万
人以内。
中心城区人口规模2015年达到80万人，2020年达到100万人，2030年达到140万人。
城市燃气普及率2015年达到90%，2020年达到95%，2030年达到95%。
城市生活污水处理率2015年达到95%，2020年达到98%，2030年达到100%。
城市垃圾无害化处理率2015年达到90%，2020年达到95%，2030年达到100%。
3.1.3城市板块划分
通过乐山市市政交通道路以及城市发展动态，结合房地产开发强度将乐山市房地产市场划分为城西板块，通江板块，新城区板块，老城区板块、肖坝板块和城东板块共六大板块详情见图3-1。
图3-1区域板块图
3.2行业发展趋势
乐山中心城区随着城市经济和区域格局的变化，城市片区功能逐渐强化。
乐山中心城区的乐山组团：
城市客厅、城市能量聚集地、城市休闲区等概念已逐渐形成。
中心城区西部及西南区域（含肖坝板块）是整个乐山提升发展最具可行的一个区域，这里在未来最有可能成为展现城市形象、打造人居环境的生活中心，这是城市发展的需要，也是人们生活品质提升的需求。
乐山的住宅消费还将继续保持稳步上升的趋势，在国家宏观调控下，住房供应结构得到明显改善，90平方米以上小户型供应比例大幅增长，使城市中低收入群体和年轻购房群体购房置业成为现实。
另外，乐山人居环境优越，城市基础设施越来越完善，宜居优势越来越突出，必将吸引更多的区县人士和外地人士来乐山购房定居，而乐山稳步发展的地方经济，则会吸引大量的大学毕业生来乐山创业、发展和定居，预计乐山住宅消费还将继续稳步增长。
3.3本市房地产市场分析
乐山市2012年国民经济和社会发展计划主要指标，见表3-1.乐山主要的消费客群还是以乐山本地人及周边乡镇客户为主，目前外地购房客户仍然较少，可见乐山房地产市场的投资比重仍然较低。
随着区域交通条件的改善，乐山与周边县市的联系势必更为紧密，而乐山的宜居环境较好，因此有利于吸取人群前来购房置。
与此同时，随着乐山城市化进程的推进，乐山潜在的购房客群也会随之增加。
表3-12012乐山市国民经济和社会发展计划表
指标
单位
2011年完成
2012年目标
绝对值
增长（%）
绝对值
增长（%）
经济增长
地区生产总值
亿元
918.06
16
1060
13
其中：
第一产业增加值
亿元
114.58
4
120
3
第二产业增加值
亿元
567.37
20.3
675
16
第三产业增加值
亿元
236.11
12.6
265
10
地方财政一般性收入
亿元
60.2
31.5
71
18
全社会固定资产投资
亿元
539.5
25
620
15
资源环境
单位地区生产总值能耗下降
%
—
3.7
全面完成省下目标任务
化学需氧量削减
吨
4081
—
二氧化硫削减
14625
—
民生改善
人口自然增长率
‰
—
2.5
—
3
城镇登记失业率
%
—
3.9
—
4.5
城镇居民人均可指标收入
元
17644
15.8
19761
12
根据以上市场分析和数据可以看出：
（1）乐山作为四川和川南地区重要的地级城市，其社会经济环境大环境对房地产的发展具有较大的支撑作用。
（2）随着乐山千亿产业项目的带动，乐山经济发展具有后续动力。
（3）随着乐山“两航、四铁、八高速”的逐渐实现，特别城际高铁的开通，对乐山社会经济的繁荣必将带来新的动力，也会使得房地产市场得到长足发展。
（4）乐山房地产市场供销均衡，房地产市场比较健康，投资和投机比例仍然较少，这在四川诸多二线城市中，具有比较优势。
4项目优劣势分析
4.1项目SWOT分析
SWOT分析法是一种通过综合考虑企业内部条件和外部环境的各种因素来进行系统评价，从而选择最佳经营战略的方法。
这里，S是指企业具有的优势，W是指企业具有的劣势，O是指企业外部环境的机会，T是指企业外部环境的威胁。
4.1.1优势分析（superiority）
（1）交通便利2路、6路、12路公交站台近在咫尺。
（2）地块占地64.1亩，且比较规整，便于开发利用。
（3）本项目地处乐山新城区绝对中心点，是今后乐山市商圈的核心，具有很高的商业价值、居住价值和城市标杆价值。
（4）地理位置优越，周边教育配套设施完善，拥有乐山一中、乐山七中、乐山实验小学、乐山实验幼儿园等名校，从幼儿园到高中应有尽有，充分满足孩子教育要求。
（5）小区内部精心打造，设立高级会所、架空层泛会所、豪华入户大堂，绿化率达35.5%，享受舒居生活。
为乐山地区少有，具有竞争优势。
（6）户型多样化，可以满足不同需求客户要求。
（7）罗浮盛世作为通江区滨江第一大盘，与不可复制的原生态“江心岛”隔岸相望，居住环境优雅，风景优美，是一大亮点。
4.1.2劣势分析（Weakness）
（1）6.0的容积率有点大，居住起来感觉有点拥挤。
（2）地价较高，导致开发成本过高，风险较大地价较高，导致开发成本过高，风险较大.
（3）该地段人员素质参差不齐，无浓厚的人文环境。
（4）周边新建楼盘较多，竞争激烈。
4.1.3机会分析（Opportunity）
（1）项目周边的各类项目动工，将会带来更多人气。
（2）近期内乐山市经济和房地产市场的稳步发展，市场前景看好。
（3）到老城和新城的交通网络顺畅，生活配套便利，是乐山城市规划的重点开发片区。
（4）周边成熟社区日趋增多，配套设施正在逐步完善中，对提升区域内房地产市场有帮助作用。
（5）简约风格相对更为环保，“少即是多”的布局和装饰可使整个屋子充满清新舒适的氛围，能够吸引更多的住户。
4.1.4威胁分析（Threat）
（1）政府对房地产的政策构成了房地产行业的系统性风险，对投资类客户心理影响较大，许多房地产消费者保持观望态度，影响项目的销售。
（2）项目周边新开盘建楼盘较多，激烈的竞争会造成部分目标客户群的流失。
（3）近期出台的物业税将会对投资者购房产生一定的影响。
4.2可类比项目研究
根据上述研究结果及项目开发风险，制定了开发高层住宅的方案。
为了深入研究，以下选择周边的多层住宅小区及高层住宅小区。
（1）领地亚马逊
表4-1领地亚马逊基本情况表
开发商
万兴集团
地址
乐山市市中区白燕路北段（邻乐山一中）
物业形态
教育社区，城市豪宅
占地面积
92000m2
总建筑面积
310000平方米
状况
在售
绿化率
30%
均价
6200元/平米
（2）嘉美龙湾水岸
表4-2嘉美龙湾水岸基本情况表
开发商
乐山嘉美房地产开发有限公司
地址
市中白燕路北段122号
物业形态
西班牙风情私家水岸社区
占地面积
21321m2
总建筑面积
95539平方米
状况
在售
绿化率
30%
均价
7000元/平米
（3）五洲汉唐
表4-3五洲汉唐基本情况表
开发商
乐山五洲置业发展有限公司
地址
乐山市中区白燕路汉唐公园旁
物业形态
教育住宅，配套完善
占地面积
24966m2
总建筑面积
440000平方米
状况
在售
绿化率
42%
均价
5300元/平米
上述房产销售均价为6167元/㎡,平均绿化率为34%。
其中领地亚马孙与本项目位置相邻。
本项目绿化率为35.5%，容积率为6.0，以上楼盘信息及乐山市房地产市场走势为参考，可以确定通江住宅社区的均价为6200元/㎡。
4.3产品定位
4.3.1结构定位
本项目的拟定方案中，24层与33层高层组成，商住一体，运用框架和框剪结构，其建筑平面布置灵活，可设置地下室，有利于户型多样性的设计。
在“5.12”地震后人们对于住宅的质量要求有明显的上升。
框架和框剪结构的高层建筑都具有良好的抗震性能。
故本项目拟将高层住宅根据地勘资料定位为框架结构或框剪结构。
4.3.2户型定位
市场调查显示：
户型区间大多在60-140m2，畅销户型集中在70-120m2区间，少于70m2或大于120m2就难销一点，特别是市面上尾盘大多集中在130m2以上，只有那铁城是以90以下的小户型设计的，市场反响较为不错。
市场调查显示，目前乐山市民普遍喜欢的户型为三室两厅，见图4-1。
图4-1户型比例图
故本项目主打户型定位为三室两厅两卫、三室两厅一卫、两室两厅一卫，大户小户同时具有。
三室两厅一卫中还有多种不同户型可供购房者参考。
依据调查数据，在考虑户型面积配比时，不仅要满足当前市场的主流需求，还要兼备适当的超前性，因而本项目的户型配比定位见表4-4。
表4-4户型配比定位
户型
二室二厅一卫
三室二厅一卫
三室二厅二卫
比例
25%
50%
25%
4.4价格定位
由于项目开发量较大，建议分两期开发。
项目的开发期为3年。
计划分两期高层住宅。
随着项目一期开发完成，项目品牌将得到提升，项目二期在形象和利润方面都会有较大的提升空间。
本项目第一期预计在2013年年中开始销售，第二期预计在2014年上半年开始销售。
根据本报告第二部分的结论得出的本项目一期和二期的定价为：
一期（2013年上半年）均价：
6400元/m2
二期（2014年上半年）均价：
7000元/m2
该定价不仅针对周边工作人群，也同样适合外来人口。
且考虑到未来经济的变化趋势，该定价一定程度上不会
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