准确把握土地使用权相关税收政策.docx

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准确把握土地使用权相关税收政策

准确把握土地使用权相关税收政策

[11月16日据汉海招融网]

一、土地的两类归属

我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。

城市市区的土地属于国家所有。

农村和城市郊区的土地，除法律另有规定的外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

二、土地权利证明

国家依法实行土地登记发证制度。

土地以宗地为单位进行登记。

宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。

土地登记簿是土地权利归属和内容的根据。

土地权利证书是土地权利人享有土地权利的证明和对使用权的确认。

土地权利证书包括：

（一）国有土地使用证；

（二）集体土地所有证；（三）集体土地使用证；（四）土地他项权利证明书。

三、土地的三种类型

土地分为农用地、建设用地和未利用地。

农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。

四、建设用地使用权

建设用地使用权：

建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。

国家对国有土地设立用益物权，合法使用建设用地的为用益物权人。

土地使用者应当依法缴纳或免缴土地使用税。

《国有土地使用证》是确认土地使用者使用权，证明土地使用者（单位或个人）使用国有土地的法律凭证，受法律保护。

五、建设用地使用权的取得及灭失

设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。

原则上应当以出让等有偿使用方式取得；严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。

（一）土地使用权出让：

是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

土地使用者在土地使用权存续期间，对受让的出让土地享有占有、使用、收益和部分处分权。

土地使用权出让最高年限：

居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。

住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期；非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。

依法以出让方式取得国有建设用地使用权的，有权取得该土地在一定年限内的使用权利，可以将该土地使用权在符合规定条件的前提下转让、出租或抵押。

（二）土地使用权划拨：

是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该宗土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的限制。

经县级以上人民政府依法批准，国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；法律、行政法规规定的其他用地等四类建设用地，可以以划拨方式取得。

《国有建设用地划拨决定书》（2008年7月1日以前为《国有土地划拨决定书》）是依法以划拨方式设立国有建设用地使用权、使用国有建设用地和申请土地登记的凭证。

划拨方式取得的土地使用权改变用途（俗称土地变性）的，经当地行政主管部门批准，依照规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金的，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押。

取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照规定予以出让。

（三）土地使用权终止：

土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止；或因取得的国有建设用地闲置超过两年被无偿收回。

建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。

登记机构应当收回建设用地使用权证书。

根据社会公共利益的需要，或者实施城市规划进行旧城区改建的需要，国家可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。

为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有因国防和外交的需要；由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要等法定情形，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定并公告。

建筑物、构筑物及其附属设施被征用的，该定着物占用范围内的建设用地使用权一并随之处分。

闲置土地：

国有建设用地使用权人超过有偿使用合同或者划拨决定书约定的动工期限满两年的，首先责令其限期动工开发；逾期不动工开发的，市、县国土资源主管部门报经本级人民政府批准后下达《收回国有建设用地使用权决定书》无偿收回国有建设用地使用权。

六、出让建设用地使用权的方式

国有建设用地使用权出让，可以采取拍卖、招标、挂牌出让或者双方协议的方式。

（一）必须以招标拍卖挂牌方式出让的国有建设用地使用权：

1．供应商业、旅游、娱乐、工业用地和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地。

2．其他土地供地计划公布后一宗地有两个或者两个以上意向用地者的。

3．划拨土地使用权转让或改变用用途，《国有建设用地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的。

4．出让土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让合同》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；

5．法律、法规、行政规定明确应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。

（二）可以采取协议方式出让的国有建设用地使用权：

1．供应商业、旅游、娱乐和商品住宅、工业用地等各类经营性用地以外用途的土地；

2．其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的；

3．原划拨、承租土地使用权申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有建设用地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；

4．划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有建设用地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；

5．出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式。

七、土地出让金：

国有土地使用权出让收入（俗称“土地出让金”）是指政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款。

实际上就是土地所有者出让土地使用权若干年限的地租之总和。

具体包括：

以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所取得的总成交价款（不含代收代缴的税费）；转让划拨国有土地使用权或依法利用原划拨土地进行经营性建设应当补缴的土地价款；处置抵押划拨国有土地使用权应当补缴的土地价款；转让房改房、经济适用住房按照规定应当补缴的土地价款；改变出让国有土地使用权土地用途、容积率等土地使用条件应当补缴的土地价款，以及其他和国有土地使用权出让或变更有关的收入等。

八、建设用地使用权的流转（使用、收益）形式

建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利。

除法律另有规定的外，建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押。

建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。

建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，其占用范围内的建设用地使用权一并处分。

（一）土地使用权转让：

是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。

土地使用权转让应当签订转让合同。

土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。

（二）土地使用权的出资、入股：

土地使用权人将以出让方式取得的土地使用权（可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产）作价，作为其认缴的出资额或认购的股份，同时应当依法办理其土地使用权的转移手续。

（不包括国家以土地使用权作价出资入股的情形）

（三）土地使用权出租：

是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

土地租赁权的基本内容：

土地租赁是土地使用权人在保留土地合法使用权的条件下，承租权人在一定期限内以支付租金为代价对土地进行使用和收益，土地承租权人不享有土地使用权，无权行使转让或者抵押等处分权。

因此，土地使用权出租的，其土地使用权仍属于土地使用人所有。

土地使用权出租属于用益性他项权利。

（四）土地使用权抵押：

土地抵押权是土地使用权人在法律许可的范围内不转移土地占有而将土地使用权作为债权担保，在债务人不履行债务时，债权人有权对土地使用权及其上建筑物、其他附着物依法进行处分，并以处分所得的价款优先受偿的担保性土地他项权利。

土地使用权抵押融资：

即以土地使用权为抵押物，进行融资担保，在债务人无法清偿到期债务时，债权人依法对土地使用权进行拍卖、变卖或者折价，以其价款优先受偿的行为。

土地抵押权是一种担保物权；同时土地抵押权又属于担保性他项权利。

土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。

地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。

符合抵押登记条件的，国土资源行政主管部门应当将抵押合同约定的有关事项在土地登记簿和土地权利证书上加以记载，并向抵押权人颁发土地他项权利证明书。

土地抵押权具有以下几个特点：

1．土地抵押不是实物抵押而是权利抵押。

2．抵押权的客体是法律允许转让的土地使用权，即权利客体的限制性。

3．抵押人必须是享有土地使用权的债务人或第三人。

4．土地使用权抵押不影响土地上其他权利人的权利。

九、与税务行政关系相关的其他概念

棚户区：

是指简易结构房屋较多、建筑密度较大、房屋使用年限较长、使用功能不全、基础设施简陋的区域，具体包括城市棚户区、国有工矿（含煤矿）棚户区、国有林区棚户区和国有林场危旧房、国有垦区危房。

棚户区改造：

是指列入省级人民政府批准的棚户区改造规划或年度改造计划的改造项目；

改造安置住房：

是指相关部门和单位与棚户区被征收人签订的房屋征收（拆迁）补偿协议或棚户区改造合同（协议）中明确用于安置被征收人的住房或通过改建、扩建、翻建等方式实施改造的住房。

公共租赁住房：

从2014年起，各地公共租赁住房和廉租住房（含购改租等方式筹集）并轨运行，并轨后统称为公共租赁住房。

公共租赁住房是指限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。

公共租赁住房可以是成套住房，也可以是宿舍型住房；单套建筑面积以40平方米左右的小户型为主，满足基本居住需要。

兰亭序

永和九年，岁在癸丑，暮春之初，会于会稽山阴之兰亭，修禊事也。

群贤毕至，少长咸集。

此地有崇山峻岭，茂林修竹；又有清流激湍，映带左右，引以为流觞曲水，列坐其次。

虽无丝竹管弦之盛，一觞一咏，亦足以畅叙幽情。

是日也，天朗气清，惠风和畅，仰观宇宙之大，俯察品类之盛，所以游目骋怀，足以极视听之娱，信可乐也。

    夫人之相与，俯仰一世，或取诸怀抱，晤言一室之内；或因寄所托，放浪形骸之外。

虽取舍万殊，静躁不同，当其欣于所遇，暂得于己，快然自足，不知老之将至。

及其所之既倦，情随事迁，感慨系之矣。

向之所欣，俯仰之间，已为陈迹，犹不能不以之兴怀。

况修短随化，终期于尽。

古人云：

“死生亦大矣。

”岂不痛哉！

    每览昔人兴感之由，若合一契，未尝不临文嗟悼，不能喻之于怀。

固知一死生为虚诞，齐彭殇为妄作。

后之视今，亦犹今之视昔。

悲夫！

故列叙时人，录其所述，虽世殊事异，所以兴怀，其致一也。

后之览者，亦将有感于斯文。