公共设备管理程序.docx
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公共设备管理程序
公共设备管理程序
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1.0目的
为规范对公共设施设备的管理，保持公共设施设备的良好运行状态，确保所管辖区域为实现服务所需要的公共设施设备发挥正常功能，特制定本管理程序。
2.0范围
适用于四川万晟物业服务有限公司所管辖各物业服务中心公共设备管理
3.0职责
3.1项目经理：
3.1.1负责对项目房屋本体、设施设备年度维保计划的审核，执行情况的监督。
3.1.2负责对重大房屋本体改造、设施设备大修进行监督。
3.2工程维护部主管：
3.2.1负责编制项目房屋本体、设施设备年度维保计划，并对执行情况进行监督。
3.2.2负责组织对公共设施建立编号和设备台帐并完善设备标识。
3.2.3负责公共设施设备管理的检查、监督工作。
3.3工程维护部领班：
负责公共设施设备维护、保养工作的组织、安排和实施，建立设施设备台帐，解决技术难题、草拟技术改造方案。
3.4工程维护员：
3.4.1负责责任范围内各类公共设施设备维护保养的日常工作。
3.4.2按照客户服务部填写《派工单》对公共设施设备进行维修。
3.5品质管理部：
负责不定期抽查设施设备保养情况及相关质量记录，监督基础设施设备的大修及重要维护工作，对检修质量进行品质鉴定。
4.0工作内容
4.1公用设施设备的分类：
4.1.1供配电系统：
高压柜、变压器、低压配电柜、动力柜、控制柜（箱）、公共照明、供电线路等。
4.1.2给排水系统：
水箱、水池、雨水井、污水井、化粪池、供水管网、排污管网、水泵等。
4.1.3消防系统：
烟雾/温度探测器、报警装置、消防控制主机、联动柜、消防水泵、消火栓、喷淋系统、防排烟系统、二氧化碳自动灭火系统等。
4.1.4空调系统：
热交换器、分水器、集水器、空调泵类、空气处理机、新风机、风机盘管、自控箱、其它类空调等。
4.1.5弱电系统：
无线对讲、闭路监控、停车场管理、门禁对讲、周界防越系统等。
4.1.6维修设备及工具：
电焊机、切割机、角磨机、冲击钻、手电钻、万用表、摇表等。
4.1.7房屋本体及附属设施设备：
防雷系统、外墙面、楼梯间、通道、屋面、道路、连廊等。
4.2设施设备的管理：
4.2.1各类设施设备的图纸、档案资料齐全。
4.2.2设施设备运行正常，有完善的保养、检修制度。
4.2.3工程维护员严格按照操作规程执行。
4.2.4消防系统设施设备完好，可随时启用。
4.3设施设备的承接查验：
4.3.1在接管物业设施设备时，由工程维护部负责按设施设备使用说明书、施工图、竣工图和相关资料对接管的设施设备进行接管、验收。
4.3.2设施设备接管后应及时确定工程维护员，由工程维护员负责将设施设备的操作规程编制完成并现场张贴，维护保养和故障处理规程在设施设备接管后及时完成。
4.4设施设备的档案管理：
4.4.1验收合格的设施设备由工程维护部进行编号，在《设施设备机具台账》上登记，并建立设施设备档案。
4.4.2设施设备的分类和编号参照《设施设备的分类和编码规定》执行。
4.4.3设备台帐应保持与设备现行状态一致，工程维护部应将设备封存、停用、现在使用范围、迁移、报废和更换零部件及检修情况及时在设备台帐和设备卡上予以记录。
4.4.4及时统计设备的完好率情况，填写《设备完好率统计表》，并在每月报品质管理部备案，便于对设备的运行进行全面了解和监控。
4.4.5设备完好的标准是：
设备性能达到规定指标，无缺件、不缺油，安装牢固，随时可投入使用（外部条件除外），设备见本色，运行无杂音、无泄漏现象。
设备完好率＝（设备完好器件数或台数／设备拥有器件数或台数）＊100％的公式计算，小区设施设备综合完好率为所有设施设备完好率加权平均率。
其中设备拥有台数包括在用、备用、停用设备，不含闲置封存的设备。
4.5设施设备的使用、保养和维修：
4.5.1工程维护员负责每天巡查设施设备，发现问题及时处理，并记录在《***巡查记录表》上。
4.5.2工程维护部主管每周负责检查监督各类公用设施设备的保养维护工作，发现问题及时要求工程维护员处理，并记录在《***巡查记录表》上。
4.5.3工程维护部主管每月对各类公用设施设备的状态及其质量记录进行一次全面检查，发现问题及时明确整改处理的责任人、完成日期，完成后由工程维护部主管进行复查。
4.5.4设施设备检修等级按以下分类进行：
4.5.4.1中修：
对设施设备进行局部解体，除进行月检的工作范围外，应着重恢复设施设备的电气性能、机械和精度，检修或更换主要零、部件及附属装置。
4.5.4.2大修：
属彻底性修理。
对设施设备进行全部解体，全面检查、试验、探伤、调试，更换全部不合格零、部件及附属装置。
大修应结合服务项目的发展需要进行技术改造。
4.5.4.3工程维护部主管应视设施设备运行情况及时提交设施设备中、大修报告，经项目经理审核后报业委会和相关部门批准执行。
4.5.4.4供方保养维护：
依据合同内容，进行定期保养及故障的处理，并按要求填写《设施设备外包维修保养情况评价表》。
4.5.5工程维护部应将公用设施设备及其设施设备检修情况和重要零、部件更换情况在《***巡查记录表》中予以记录，以便今后维护工作更好地开展。
4.5.6对于设备的抢修和大修应将相关情况记录在《设备故障处理记录表》上。
4.5.7工程维护部主管应根据检修计划和维护内容，做好维护前的调查准备工作及防范措施。
涉及人身安全和与生活、办公等密切相关、易引起顾客投诉或影响公司形象的重要维护工作，项目经理需到场指挥、协调、组织。
4.5.8设施设备大修，工程维护部主管应到现场进行维护状态检查、督导检修人员按工艺要求检修，解决技术难题，保证检修质量。
4.5.9《设施设备年度检修计划》由工程维护部主管在项目接管后，每年12月底前上报项目经理、品质管理部经理、财务管理部负责人、分管副总经理审核，报公司总经理审批。
应严格执行检修计划，如有特殊原因需变更检修计划时间，应提前一周上报公司总经理批准。
4.5.10品质管理部定期对设施设备运行、保养维修和质量记录情况进行检查。
对检查情况进行总结，对存在问题限期整改，并进行复检。
4.5.11工程维护部应根据《设施设备年度检修计划》，对各专业的设备运行、保养维修和质量记录情况进行检查，对存在问题限期整改。
对于专业性较强的，品质管理部应协助解决或请专业公司处理。
4.6设备状态标识管理：
4.6.1工程维护员应对设备状态进行标识，以防止因设备误操作造成人员伤害和设备损坏。
4.6.2设备状态分运行、备用、停用、封存报废、检修及严禁合闸等。
4.6.3设备状态改变，标识随之改变。
4.7供配电管理：
4.7.1检修供配电设备安全注意事项：
4.7.1.1检修供配电线路时，须做好停电措施。
如需在配电房内的高、低压配电柜上采取停电措施时，按要求填写《停/送电操作令》及《倒闸操作票》，并依照《倒闸操作票》的相关手续采取停电措施并挂上“有人工作，严禁合闸”的标识后，才能进行线路的检修工作。
4.7.1.2值班人员进入配电室须按规范穿绝缘鞋，在停送高压配电线路时须穿戴绝缘手套。
4.7.1.3严禁在带电感性负载的主回路中或电流互感器的二次回路中作业。
4.7.1.4检修完毕，由配电值班人员拆去接地线，同时拆去“有人工作，严禁合闸”的标识。
4.7.1.5工程维护员对整个检修情况作详细记录，并填写《***巡查记录表》。
4.7.2供配电运行操作安全注意事项：
4.7.2.1在供电方式为一主一备，两路电源的进线柜设立电气连锁的情况下，当主供电源停止时，只有在主供电源的受电开关分闸后，备用电源的受电开关方可合闸，同时应当在主供电源开关上悬挂“严禁合闸”警示牌。
4.7.2.2停电拉闸操作须按照先负荷后母线隔离开关顺序依次操作，送电合闸的顺序与此相反。
高低压停、送电时，应当遵循停电时先停低压后停高压，送电时则顺序相反。
4.7.2.3为了避免并列运行，当两路电源的某一路停电，需要另一路电源实行全供时，应当先将停电回路电源退出运行状态，悬挂“严禁合闸”警示牌，然后将联络柜进入运行状态，并合闸供电。
4.7.2.4为防止发电机向变压器倒送电，应确保自备发电机组联锁装置（电气和机械）可靠。
只有在市电的受电开关完全分闸后，发电机受电开关方能合闸。
当发电机供电时，市电受电开关应退出运行状态，并悬挂“严禁合闸”的警示牌。
当市电恢复供电时，只有在发电机输出线路的受电开关分闸后，市电的受电开关方能合闸。
4.8给排水系统管理：
4.8.1有自动切换功能的水泵每两周做1次主、备泵自动切换试验，并保持转换开关处于“自动”位置，以保证正常供水。
4.8.2雨水泵、污水泵每年四月前进行年检，根据实际情况决定是否解体检查。
4.8.3生活水管的防腐涂层及管网支架的检修，应视情况而定，但至少5年应重新涂刷1次。
4.8.4泵房控制柜日常维护由工程维护员负责，并每年清洁保养2次。
4.8.5污水井每半年清洁1次，清除井底沉积物。
4.9消防系统管理：
4.9.1报警装置、联动装置、管网末端试水装置的试验须由工程维护员或专业技术人员在场，试验时不应妨碍服务项目办公、商务及生活秩序，报警装置的试验在下班时间或不影响住户的时间内进行。
4.9.2每年应对消防系统进行全面检查和测试，并填写《***巡查记录表》。
4.9.3消防管道上各类阀门每月检查1次，阀门应处于“常开”位置，消防管道防腐涂层及管网支架的检修，应视情况而定，但至少5年应重新涂刷1次。
4.9.4烟感、温感探头2年清洁、测试1次。
4.9.5送风阀、排烟阀、排烟防火阀、防火卷帘门及消防喷头每季度清洁1次，保证表面清洁，油漆完好无损，转动轴灵活，复位正常，在自动状态下，联动正常。
4.9.6报警按钮每季检查1次，保持报警按钮外表清洁，字迹清晰，玻璃完好无损，具有报警功能。
4.9.7送风、排烟风机每季清洁外部1次，保证运行正常。
4.9.8消防泵、喷淋泵每月试运行1次，保证手动、自动启动正常。
4.9.9以上保养维修工作在《***巡查记录表》上予以记录。
4.10电梯系统管理：
4.10.1电梯管理员须持证上岗，负责电梯的日常巡查和清洁工作，发现问题及时处理。
并对服务供方的维修及定期保养工作质量进行监督，填写相关质量记录。
积极配合技术监督局认真做好年检工作,在轿厢内应张贴由质量技术监督局颁发的《电梯使用标志》。
停用电梯时，须把轿厢停放至最顶层。
4.10.2项目移交后，由工程维护员负责督促保养方提出年度检修计划，报总经理审批，并作为保养合同的附件。
4.10.3与服务供方签订保养合同时，应明确相关扣款条款，半保合同中应明确零配件的价格。
4.10.4工程维护部对服务区域内电梯的运行、保养及故障情况进行总结，并对服务供方的保养计划内容和完成情况综合评价。
每月由工程维护员根据合同规定和质量记录对服务供方保养情况进行评估，以此作为是否扣除一定比例的保养费或终止保养合同的依据，结果及建议书面知会服务供方。
4.10.5免保期或保养合同到期前2个月，物业服务中心应对服务供方的工作进行评估，决定续签合同或更换服务供方。
合同签订后，工程维护部主管应将保养条款书面知会工程维护员。
4.10.6电梯机房须悬挂《电梯故障应急作业指导书》。
4.10.7工程维护员每天按电梯巡视检查操作规程对电梯进行1次巡查，发现问题及时处理或联络电梯维保公司处理。
4.10.8日巡视标准：
每天以看、听、嗅、摸为手段，对运行中电梯的主要部位进行巡视检查。
发现异常及时处理。
持续引导乘客正常使用电梯。
巡视内容为：
4.10.8.1电动机、主机油色、油位、油温（不超过85℃）、声音是否正常，有无振动、异味，通风是否良好，清洁。
4.10.8.2减速箱轴头温升小于75℃、油温小于85℃、油色、气味、声音是否正常，有无振动，外部清洁。
4.10.8.3指示仪表相应指示是否正确。
各继电器、接触器动作是否正常，有无异味及异常声音。
4.10.8.4电气、电阻器、电抗器温度是否正常，有无过热现象或过热痕迹。
4.10.8.5制动器动作是否正常，制动器线圈是否过热（温升小于60℃），制动轮上是否有油污。
4.10.8.6牵引轮、牵引绳索，限速器运行是否正常，有无打滑、异响等异常现象。
4.10.8.7机房内温℃是否超过规定（5—40℃），清洁状况良好，机房内不得堆放易燃物和散发腐蚀性气味的物品，不得堆放与电梯无关的物品。
4.10.8.8消防器材完好齐备，无消防设施难以修复就屏蔽或废除现象。
4.10.8.9通迅设备应灵敏畅通，照明良好。
指示牌、标示牌应准确无误。
盘车手轮、开闸板手放置明显位置。
4.10.8.10减速器油位，要求在标尺上下限之间，或油镜中线。
轴头漏油情况，盘根式轴头漏油量为1滴/（3—5）min。
橡胶圈密封应不漏油。
4.10.8.11装置动作准确，交流双速梯额定速度小于等于0.63m/s时平层准确度为正负15mm。
额定速度小于等于1.00m/s时平层准确度为正负30mm。
额定速度小于等于2.50m/s时平层准确度为正负10mm。
起制动时间应适度。
4.10.8.12监控/消防控制中心值班员24小时对电梯运行情况进行监控，发现异常情况时，应及时通知工程维护部或电梯维保公司进行处理。
4.10.9维修及保养：
4.10.9.1工程维护员负责电梯设备的按期保养工作，并配合、检查、督促电梯维保公司按《电梯保养合同》对电梯做好月、季、年的定期保养工作，并按合同规定填写相应的维修保养记录。
4.10.9.2工程维护部主管不定期检查电梯维保公司的维修保养质量和电梯保养工作单的记录情况是否属实。
4.10.9.3当电梯年检日期接近时，工程维护部主管应按规定提前20天申报年检，配合“特种设备检测所”的年检工作，核对年检费用正确无误，按时缴纳电梯年检费用，并提醒工程维护员督促维保公司做好电梯年检前的自查及整改工作，确保按期取得电梯年检合格证。
4.10.9.4维修、保养等原因造成停梯，应做好安全防护，并在首层及工作层放置警告牌（如需打开楼层门工作，还须设置防护围栏）。
4.10.9.5当电梯发生困人时，按《电梯故障应急作业指导书》执行，工程维护员到达现场的时间应不超过20min。
4.10.10电梯安全操作规程：
4.10.10.1维修保养时，须切断电源，以免触电、卷入引绳轮等造成人身伤亡和设备事故。
4.10.10.2因维修保养需停梯时，须确认轿厢内无乘客方可停梯。
4.10.10.3在维修保养中须注意工作协调和配合，有人协同工作时，开梯、停梯都必须扬声，得到对方的回答后方可操作。
4.10.10.4在轿顶作检修、保养工作时，除判断故障和调试需要外，禁行快车。
4.10.10.5在井坑作业时，禁止关闭厅门，厅门口须摆设告示牌，防止无关人员靠近。
4.10.10.6在井坑作业时，首先开亮井底灯，按下井底安全掣，须佩戴安全帽。
4.10.10.7任何人不得在电梯机房、轿厢、井道吸烟。
机房、井道、井坑因工作需要进行动火作业时，须遵守动火作业规定，指定专人监视，事后清理火种，严防火灾发生。
4.10.10.8维修保养结束时，须认真清理现场，清点工具和物品。
4.11空调系统管理：
4.11.1空调系统的一般故障如热交换器、集水器、分配器、高压停机、油泵异常、电磁阀失控、楼层风柜等故障，工程维护员应及时处理并报告工程维护部主管。
4.11.2中央空调温度达不到要求、热交换器、分配器、集水器故障和冷冻机组控制部分故障等应通知工程维护部主管到现场处理。
换主机电路板，须通报品质管理部工程专业人员到场，与工程维护部主管共同监督，由专业维修人员更换。
4.11.3安全阀出现爆裂应采取紧急措施，或请有资格的技术人员处理。
4.11.4自动控制系统网络和控制模块出现故障，工程维护员未经工程维护部主管同意不得私自拆修，应及时邀请自动控制系统原分包方或有资格的技术人员处理。
4.11.5每半年对网络控制器及集散控制箱模块进行保养。
4.11.6送风机、排风机、排气扇每季度清洁外部1次，保证运行正常。
4.11.7送风阀、排风阀、风口每季度由工程维护员清洁1次，保证表面清洁，完好无损，转动轴灵活，复位正常，在自动状况下联动正常。
4.11.8小型空调故障的处理应由专业技术员维修。
4.12弱电系统管理：
4.12.1确保内部电话线路、对讲系统、紧急广播系统状态良好，每月对紧急广播、对讲主机进行清洁除尘1次。
4.12.2每半年对紧急广播、对讲系统进行1次效果测试，发现问题及时通知系统原分包方或有资格的技术人员处理。
并填写《***巡查记录表》。
4.13停车场系统管理
4.13.1每月对停车场系统机械检查保养1次，发现问题及时处理，并填写《***巡查记录表》。
4.13.2每周对停车场的出卡机、读卡器、UPS电源、电脑操作软件进行调试检查，并填写《***巡查记录表》。
4.13.3每月对网络光端机接口确认连接口的可靠性，发现问题及时上报工程维护部主管进行处理。
4.14安防系统管理：
4.14.1闭路监控系统：
4.14.1.1监控/消防控制中心值班人员通过显示器画面情况，掌握闭路监控系统工作状态，发现问题及时报工程维护部处理。
4.14.1.2检查视频电源控制器、信号选切器、视频分配器、画面处理器、录像机、解码器，进行外表及控制台后部除尘，确认各插接口连接可靠，保证信号正常传输，并填写《***巡查记录表》。
4.14.1.3每季度应对摄像镜头进行清洁保养，效果不好的重新进行调整，并由秩序维护部确认监控范围符合安防要求。
4.14.1.4监控/消防控制中心每周应对监控主机的编程进行确认，对上周的硬盘录像效果进行检查，并填写《值班记录表》。
4.14.1.5每月应对门禁系统进行1次检查，并填写《***巡查记录表》。
4.14.1.6周界电子围栏系统每日由监控/消防控制中心负责进行1次全面测试，确保报警功能完好。
并填写《值班记录表》。
4.15维修设备工具管理：
4.15.1电焊机、切割机、钻床、砂轮机、台虎钳、电锤、手枪钻等工具需分门别类，摆放在指定、方便使用的位置。
由工程维护部按照设备保养规定进行定期保养，按相关说明书正确使用，使用完毕放回原位置。
4.15.2加工场地所使用电器应符合用电安全技术要求。
4.15.3加工场地应配足消防器材。
4.16房屋本体的管理及维护：
4.16.1对于服务项目红线内的公用设施、以及房屋本体的公用部分，应指定专人每日巡查，发现问题，及时向工程维护部主管汇报。
工程维护部主管视存在问题的复杂程度，如属保修期内，通知施工单位维修，如超过保修期，按照相关法规要求，完善手续后，合理安排自修或委托他方维修，并填写《***巡查记录表》。
4.16.2天台、阳台、外墙、窗台等渗水在保修期内的，通知施工单位及时处理并对工程进度进行跟踪，保修期以外的，经业主同意后，联系专业防水补漏公司查明原因后处理，并做好协调工作。
4.16.3楼梯间的墙面、台阶、扶手等设施应当每5年至少修缮粉刷1次；天面和外墙应当每10年至少修缮粉刷1次。
维修所需款项报业主委员会和房管局审批，同意支付费用后实施。
4.16.4房屋本体防雷系统应在每年4月上旬进行1次全面检查避雷装置焊接点连接是否可靠，并请专业检测单位对接地电阻进行1次测试（接地电阻阻值应不大于10Ω），同时对避雷带进行除锈刷漆，确保接地体的可靠接地，并填写《供方设备保养维修记录表》。
4.16.5沟、井、渠盖、木、铁围栏、公园椅、旗杆、大型吊灯等视具体情况进行油漆翻新或彻底清洁。
5.0相关支撑性文件
《维修资金使用管理办法》
《电业安全工作规程》
《倒闸操作票制度》
《工程遗留问题处理程序》
《房屋质量保修书》
《消防保养合同》
《电梯保养合同》
6.0相关记录
《工程值班记录表》
《电梯使用标志》
《派工单》
《电梯日巡查记录表》
《高压配电房巡查记录表》
《弱电系统巡查记录表》
《共用设施巡查记录表》
《设施设备机具台帐》
《设备完好率统计表》
《设施设备外包维修保养情况评价表》
《供方设备保养维修记录表》
《倒闸操作票》
工程值班记录表
项目/区域名称：
【】（）日期：
年月日天气：
NO.
值班时间
日时分至日时分
值班人
接班人
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客户签名：
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接单部门
电梯日巡查记录表
部门：
电梯编号：
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年月NO.
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30
31
1
机房温度（℃）
2
机房清洁
3
机房照明、通风设备、灭火器
4
门窗、门锁
5
盘车工具、救援规程
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