中山港口镇农村集体资产.docx

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中山港口镇农村集体资产

中山市港口镇农村集体资产

交易管理办法

第一章总则

第一条为规范农村集体资产交易行为，确保农村集体资产交易过程的公开、公平、公正，保护农村集体经济组织成员合法权益，维护农村基层社会的和谐稳定，促进农村经济发展，根据《中华人民共和国村民委员会组织法》、《广东省农村集体经济组织管理规定》、《广东省农村集体资产管理条例》、《农业部关于进一步加强农村集体资金资产资源管理指导的意见》（农经发[2009]4号）、以及《中山市人民政府办公室关于加强我市农村集体资产管理的意见》（中府办〔2015〕50号）等有关规定，结合我市推进和完善农村集体资产监管交易管理平台建设要求，制定本办法。

第二条在我镇行政区域范围内，以农村集体经济组织为交易方进行的农用土地发包、集体土地出租；集体各种物业资产、土地资源的租赁、抵押、拍卖、出售、出让、转让以及利用农村集体资产折价入股、合作建设等交易行为，适用本办法。

农村集体经济组织包括：

村级股份合作经济联合社、村级经济联合社、以村集体资产为依托成立的资产经营公司；组级股份合作经济社，组级经济合作社。

第三条本办法所称农村集体资产交易，是指农村集体经济组织将其拥有所有权的生产资料和生产经营项目、以及依法取得使用权的国有资产和资源，在依法核实相关资料、做好资料登记和档案管理的基础上，通过民主议事、民主决策、民主监督、立项登记等程序，有偿出租、发包、转让、出让给本集体组织成员或组织外的个人、公司企业和其他合法交易主体从事生产经营，并订立经济合同以确定双方当事人权利和义务的全过程行为。

第四条农村集体资产交易应当遵循平等自愿、诚实守信、有偿等价、有序竞争和公开、公平、公正的原则，不得侵犯他人的合法权益和损害社会公共利益。

第五条农村集体经济组织开展集体资产管理和交易，必须接受镇主管部门的指导和监管；接受上级业务主管部门的监督。

第二章设立机构

第六条镇设立农村集体资金、资产、资源“三资”管理的专门机构，负责辖区内农村集体经济组织的资产管理和交易行为的指导和监管，提供农村集体资产管理交易过程的政策指导、立项登记、见证交易等服务。

镇“三资”管理机构的职能：

（一）制定和完善农村集体资产交易管理办法和规章制度；

（二）指导村（居）集体经济组织建立和完善资产、资源管理台账，并进行动态管理；

（三）指导村（居）、组级集体进行资产交易申报；

（四）对村（居）集体经过民主议事、民主决策、民主监督的资产交易方案进行审核，并出具审核意见；

（五）协助集体经济组织资产交易信息的发布，提供咨询服务。

（六）监督村（居）集体资产交易的进程，并协助其做好经济合同的签订；

（七）对村（居）集体在资产交易过程产生的纠纷、投诉进行调解处理。

（八）监督村（居）集体操作使用资产监管交易平台情况；

（九）指导村（居）集体做好集体资产交易档案资料的整理和归档工作。

（十）法律、法规赋予的其他职责和上级部门交办的其他事项。

第七条村（居）成立农村集体资产交易工作站（以下简称“交易站”）。

交易站是集体经济组织对集体资产进行管理和交易的机构，由村（居）经（股）联社的社长或者理事长、资产管理人员、民主理财监督组（监事会）、村（居）务监督委员会等相关人员组成；交易站为村（居）开展资产交易活动提供合适的场所，实施规范的管理。

交易站的职能：

（一）执行镇制定的农村集体资产交易管理办法和规章制度。

（二）做好农村集体资产、资源、经济合同资料的核实和录入工作，建立规范的集体资产、资源管理台账，履行农村集体资产日常管理工作，接受镇主管部门监管。

（三）当村（居）、组级集体开展资产交易活动时，对其行为是否按照民主议事、民主决策、民主监督的要求进行初审，并提交镇“三资”管理机构出具意见，按规定的立项、公示、交易、存档等程序执行。

（四）及时将村（居）集体资产交易的相关资料报送镇主管部门备案。

（五）发布农村集体资产交易信息，回答社员有关集体资产管理方面的咨询。

（六）为村（居）开展资产交易活动提供交易场所，组织开展资产交易工作。

（七）做好集体资产交易资料的整理和存档工作。

（八）法律、法规赋予的其他职责和上级部门交办的其他事项。

第三章资产交易

第八条通过交易站进行管理和交易的集体资产包括：

（一）农村集体经济组织所有的经营性资产：

厂房、仓库、员工宿舍、货运场、商业街、市场、商铺、酒楼、宾馆、水电排灌设施、机器设备等，以及各种流动资产、固定资产、长期投资、无形资产和其他资产。

（二）农村集体经济组织所有的非经营性资产：

村办公楼、学校、幼（托）儿园、老人活动站、卫生服务站、宗族祠堂等，以及其他公益性资产。

（三）农村集体经济组织所有的资源性资产：

一是农用地。

包括耕地、园地、林地、草地、交通用地（农村道路）、水域及水利设施用地（鱼塘、水塘、山塘）等；二是未利用地。

包括滩涂（沿海、内陆）、河流水面、空闲地等土地；三是集体建设用地。

农村集体经济组织将农民宅基地、特殊用地、公共服务用地等其它土地纳入集体资产管理范畴。

（四）农村集体经济组织与企业或其他组织、个人按照合作协议及实际出资形成的资产所占的股份。

第九条农村集体经济组织必须建立资产台账、经济合同台账，详细记录资产增加、减少、日常使用、维修保养、报废、以及经济合同执行等情况，与资产监管和交易管理平台衔接，实行集体资产运作的全程动态跟踪与管理。

第十条农村集体经济组织有权依法自主决定其资产的经营方式，集体资产交易根据资产处置性质要求、以及资产标的额的不同，分为市级公开交易、镇级监督交易、交易站公开交易和自行组织交易等四种方式，实行分级管理。

第十一条根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》（省人民政府令第100号）、《关于印发中山市土地使用权公开交易管理办法的通知》（中府〔2007〕124号）的规定，出让、出租和抵押集体建设用地使用权的交易项目，其立项登记、民主议决、信息公开的步骤不变，应参照国有土地使用权公开交易的程序和办法，通过市土地交易机构招标、拍卖、挂牌等方式进行交易：

1、农村集体经济组织以集体建设用地使用权作价入股（出资），与他人合作、联营等形式共同兴办企业的项目，视同集体建设用地使用权出让；

2、农村集体经济组织集体建设用地使用权的出让、出租用于工业及商业、旅游、娱乐等经营性项目；

3、农村集体经济组织土地使用权转让项目（含以土地使用权为条件进行的联营或合作建房项目）。

第十二条村（居）集体资产交易符合以下其中之一条件的，在有镇工作人员现场监督下,采取公开竞投方式进行交易：

1、村（居）集体建设用地使用权的出租；

2、单宗合同土地面积200亩以上，及出租年限在10年以上的耕地、园地、鱼塘（山塘）、山地、林地、滩涂等农业土地承包经营权的交易；

3、单宗合同标的额100万元以上，及出租年限在5年以上、建筑面积2000平方米以上的商场、市场、酒楼、宾馆、商业楼宇等物业使用权或经营权的交易；

4、单宗合同期限在5年以上，及建筑面积5000平方米以上的厂房、仓库使用权或经营权的交易；

5、单宗合同期限在5年以上，及年租金收入100万元以上的市场摊位、商铺等资产的经营权交易；

6、其他在镇范围内影响较大的集体资产的交易。

第十三条符合下列资产交易标的额的交易业务，依照本管理办法规定的资产交易流程，在交易站进行公开交易：

1、单宗合同土地面积200亩以下，及出租年限在10年以下的耕地、园地、鱼塘（山塘）、山地、林地、滩涂等农业土地承包经营权的交易；

2、单宗合同标的额100万元以下，及出租年限在5年以下、建筑面积2000平方米以下的商场、市场、酒楼、宾馆、商业楼宇等物业使用权或经营权的交易；

3、单宗合同期限在5年以下，及建筑面积5000平方米以下的厂房、仓库使用权或经营权的交易；

4、单宗合同期限在5年以下，及年租金收入100万元以下的市场摊位、商铺等资产的经营权交易。

第十四条村（居）自行组织交易的集体资产，应根据该项资产以往的交易价格，参照周边同类资产的市场价格制定交易底价制定资产交易方案，按照相关民主决策程序进行表决、公示，报送镇“三资”管理机构备案，接受镇的指导和监督。

村（居）集体对以下资产自行组织交易：

1、租期在一年以内，租赁人员变动比较频繁的员工宿舍、商铺的出租项目;

2、单宗合同土地面积5亩以下的耕地、园地、鱼塘等农业土地承包经营权的交易;

3、单宗合同标的额5万元以下的商场、市场、酒楼、宾馆、商业楼宇等物业使用权或经营权的交易；

4、经镇主管部门同意的具有明确合作伙伴的交易项目;

5、其他经镇主管部门同意的适合由村（居）自行组织交易的集体资产。

第十五条符合下列条件的优质承租户（企业），村（居）集体在合同到期后可与其协议续约并自行组织交易：

1、原承租或承包租金符合市场价格水平；

2、原承租厂房、市场、商铺等物业资产的经营者信誉良好，承包经营期间准时缴纳承包租金，无偷税漏税、拖欠员工工资、拖欠租金记录；

3、原承租物业资产的经营者，在经营期间投入巨资修缮场所采购设备，通过改善生产、生活环境实施长期经营运作。

村（居）集体对于涉及厂房、宿舍、市场、商铺等物业资产的续租自行组织交易项目，应实行每年定期的民主议事制度，制定具体交易方案，经相关民主决策程序进行表决通过后，及时公布相关信息，并将议决的租赁方案、交租情况的相关举证材料送交镇“三资”管理机构备案。

如若公示期间有1/10以上有选举权股东联名提出异议，村（居）集体应收回有争议的续租交易方案，重新制定方案。

第十六条农村集体资产必须进入交易站进行交易，严禁擅自将集体资产标的金额、面积或期限分拆，规避进入交易站交易。

（一）采取公开竞投方式进行交易的集体资产，依据交易标的物的属性情况，选择以下竞价方式：

1、采取交易站现场举牌（或口头）竞价，以价高者得以中标成交的方式；

2、采取规定时间进行书面密封报价，交易站现场竞投当日当众启封登记报价，以价高者得以中标成交的方式。

（二）符合下列情形的集体资产项目，在镇“三资”管理机构监督指导下，可采取协商谈判方式进行交易：

1、村办幼儿园、老人福利院、村（社区）保洁服务等涉及民生及公益事业项目；

2、政府投资并与村（居）集体发生经济关系的公共设施建设项目

3、村（居）集体自行组织交易的项目，属于与经营者协商谈判方式进行交易的范畴。

第四章交易过程要求

第十七条农村集体经济组织实施资产经营交易包括：

立项登记、民主议决、信息发布、组织交易、成交确认、交易结果公示、签订合同、交易资料存档等八个步骤。

交易过程的具体要求如下：

（一）立项登记。

集体经济组织对即将到期的经济合同进行梳理，与村（居）务监督委员会一起商议相关资产交易合同续签（新签）的交易方案和合同样本，填写《村（居）集体资产交易意向立项登记表》，并将交易方案、合同样本、《立项登记表》报送镇“三资”管理机构。

镇“三资”管理机构收到村（居）提交的资产交易意向立项资料，结合当地土地规划、产业准入、环境保护、安全生产、建设用地政策、民主议事等情况出具意见，确认资产交易的级别、方式和发布的范围，尽快处理、回复村（居）报送资料，并在资产交易平台系统中如实登记反映。

涉及村（居）重大的集体资产交易项目，镇农业、国土、环保、工商、财政、安监等职能部门加强对集体资产交易的联审，从土地、规划、产业、环保、安全等方面提出意见和建议，落实资产监管工作部门联动机制，积极协助、配合村（居）集体做好资产交易管理工作，及时处理解决隐患问题，促进农村集体经济健康有序发展。

（二）民主议决。

立项登记通过后，集体经济组织依据资产交易的规模、方式、范围等要素，按照民主决策制度和议事规则，将交易方案提交村民（股东）代表会议或村民（股东）大会上进行讨论、表决。

讨论表决事项的内容如下：

1、交易资产项目详细信息；

2、交易（竞价）方式及竞投人资