物业工程管理技术.docx

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物业工程管理技术

物业工程管理技术

1.设备设施管理制度

一．公共设施管理制度

为使小区环境整洁，实现物业管理使物业保值、增值，延长房屋使用期限的目的，不降低原房屋设计时对房屋防风、防震、防雷暴等自然灾害的能力，保证房屋的安全使用，制定本制度：

1房屋外观应完好、整洁，不妨碍市容和观瞻，不允许封闭的阳台不得自行封闭。

2若改变房屋用途的，要报有关部门批准。

3室内装修时，楼房的承重结构（承重墙、柱、梁、板等）不得随意凿打，更不能开洞或开门。

4楼房原设计的燃气、消防等设施、管道，不得私自改动。

5不得占用或损坏楼梯通道、屋面等公共场所，不得进行乱搭建、乱张贴。

6房屋内不得存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品，不得饲养家禽。

7房屋自交付使用时起（以竣工验收日为准），根据有关规定，凡因施工原因引起的质量问题（不包括人为损坏），由发展商负责对土木建筑保修一年，水电设施保修半年，管理处可代为业主进行联系。

8由于属自然灾害，自然损耗，或业主使用不当所致的质量问题需维修，不在保修范围内，管理处将尽力为业主提供有偿服务。

9保修期之后的日常房屋维修，根据北京市的有关规定。

业主室内部分费用由业主负责，毗邻部分费用由相关业主分摊，公用部分费用由管理处负责。

10房屋的公有部位凡属人为损坏的，由损坏者负责修复，并承担有关费用。

11严禁高空抛垃圾、杂物，倾倒污水，若导致楼下人员受到伤害的，追究肇事者的责任。

12禁止将垃圾、布屑、胶袋等杂物投入厕所或下水管，如导致堵塞、损坏，住户应负担修理费。

13定期对屋面的防水情况进行检查。

14定期对屋面、落水口、雨水管、天沟进行清理。

15加强屋面设施管理，禁止上屋面，非上人屋面上人检查口及爬梯应设有标志，标明非工作人员禁止上屋面，禁止堆放杂物等。

16及时做好屋面维修，由专业维修施工队，按经济有效的原则，对损坏部位进行维修。

二．公共设备管理制度

为了加强设备的管理，保证设备正常运行，设备管理坚持“安全第一、规范操作、科学运行、保障及时、定期维护、注重节约”的原则。

根据有关规定，结合实际，特制定如下管理制度：

1设备专人专管,设备操作人员由公司或工程部指定。

非公司指定设备操作人不得操作设备。

2如非公司指定人员擅动设备导致损坏,由责任人照价赔偿，并承担相应责任。

3设备操作人员每天做好设备运行记录。

4设备操作人应按规定完成日常巡视、检查、保养、工作,并做好相关工作记录。

5设备如发生故障,操作人应及时进行维修并作好维修记录。

6如发生操作人不能维修的故障,操作人应及时请示上报,协助做好恢复工作，以免延误生产。

7设备操作人应持证上岗，并经公司培训考核合格。

三．设备分类规定

根据设备的重要程度和对物业正常运行的影响，对物业设备进行分级管理，为配合管理需要，将设备分为一级、二级、三级：

一级设备：

是指为保证物业正常运行、提供基本工作、生活保障的核心设备，在物业设备管理中，处于最重要部位，如电梯、空调主机、生活给水泵（冷热）、消防泵、喷淋泵、火灾自动控制系统、高压柜、变压器、锅炉、采暖循环泵、热水循环泵、天然气调压站、纯净水系统等。

二级设备：

是指为保证物业正常运行、与核心设备相配套的周边设备，在物业设备管理中，处于重要部位，如低压配电柜、各种控制柜、冷却塔、空调室内机、水箱、可视监控对讲系统、门禁系统、远传三表抄送系统、喷淋系统、排送风机等。

三级设备：

除I、II级以外所有设备、防火卷闸门、潜排污水泵、消火栓、警铃、风阀、电表箱、消防灯等。

四．设备报废管理制度

为确保物业设备的安全、正常运行，保证人员及财产安全，对无法保证正常运行，又无修复价值的设备应予报废,并制定以下制度：

报废的标准：

a、不能安全正常运行，存在事故隐患；b、修复成本较高，使用价值不高；c、无修复价值的设备。

1设备报废应由工程部主管如实汇报设备运行使用情况，详细说明报废的原因等，并向部门经理提出报废申请。

2部门经理在接到申请后，及时了解、检查设备运行管理等相关情况，对运行管理人员进行核实，并做出是否报废及报废原因的鉴定。

3得到报废许可后，应填写报废单，由部门经理签字后，经公司总经理批准后实施。

4需报废设备在未获报废批准、实施前，应悬挂“待报废”标识。

5报废设备应及时撤离原安装或使用场所，未撤离前应悬挂“报废”标识。

6工程部应将批准的报废审批表报公司财务或其他主管部门

2.电器设备管理制度

一．高低压电房管理制度

为贯彻“安全用电”的方针，确保小区供电系统正常运行，特制定本制度：

1负责供电运作和维修的人员必须持证上岗，配电房的值班员必须熟悉电器设备情况和有关安全措施、操作程序与规章制度。

2配电房建立24小时运行值班制度，对配电装置及高压室进行巡查，做好每日巡视记录，发现问题及时上报管理处和园区主管。

3配电设备由专职人员管理和值班，配电设备的停送电由值班电工操作，非值班电工禁止操作，值班员必须做好值班记录，认真执行交接班制度。

4供电线路严禁超载供电，配电房内禁止乱接线路，在供电高峰时，应按负荷的需求，有计划地切换变压器。

5停电时，应提前向用户发出通知，恢复送电时在确认供电线路正常，电器设备完好后方可送电。

6配电房内设备及线路变改，要经公司工程部同意，重大变更，要上报公司领导批准。

7配电房内消防设施应确保完好，并有手持式气体灭火器，注意防止小动物进入，无关人员禁止进入，外来人员须经管理处办公室及公司许可方可进入，并做好外来人员登记工作。

8加强日常维护、检修，保证配电房内公共照明、显示灯等设备完好。

9市电停电时，值班人员应立即检查，同时与供电部门取得联系。

10运行过程中，分路开关跳闸，先查明原因，可试送一次，若不成功则不能再送，并报告工程班长查明原因，排除故障后才能送电。

11系统和设备在运行或检修时，应挂上相应警示牌严防误操作。

12保持配电室的清洁卫生和干燥。

二．设备房值班制度

为了规范设备房的安全管理，特制定设备值班制度如下：

1值班人员要按部门规定的值班方式和时间表进行值班，如需要改应由部门经理批准。

2值班人员严格执行各项规章制度，不迟到早退不擅自离岗，在值班时间内应坚守工作岗位。

如需离开时要经主管部门领导批准，同时应有代班人员替值班。

3值班人员应了解和熟悉系统设备情况，随时检查和处理异常状态，发现问题及时处理、记录，不得做与运行无关的事情。

4值班人员除维护设备、巡视设备和相关设备操作外不得随意离开控制室。

5在值班时间内不准会客，非值班人员不得随意进出设备房，如遇特殊情况须经领导同意，经批准进入人员一律登记备查，记录其进入时间、姓名、单位。

6值班人员在班前和班中严禁饮酒。

接班时提前到达工作岗位做好准备工作，若接班员未按时接班，交班员应坚守岗位并向上级汇报，以做好工作安排。

7交接班时尽量避免倒闸操作和许可工作，在交接过程中发生事故或异常，原则上由交班人员负责处理，但接班人员应积极协助处理，事故完毕或告一段落方可进行交接班。

8认真做好清洁工作，保持设备房的卫生整洁。

9认真填写值班记录，做到交接两清并签字确认。

三．水泵房设备管理制度

为了保证水泵房设备的正常使用，特制定以下管理制度。

1小区水泵房为小区主要设备房之一，应有专人负责。

2水泵房应保持清洁卫生，做到每日清扫，保持空气流通，禁止吸烟。

3水泵房内设各种管道、阀门、焊口、接头等应做到不渗、不漏、不锈，做好维修和保养工作。

4水泵房的门、窗和各原预留洞口应加纱铁网以避免各种小动物进入水泵房。

5每天应对水泵房进行巡逻，检查水泵的运行情况，有无异声、异味，温升、电流变化、压力运行、检查供电设备和供电箱等是否运行正常。

泵房的排水系统应保证正常运行，保证水泵房的安全、可靠。

6水泵房严禁非工作人员随意进入，外人进入须持副经理级以上人员批示方可进入。

7做好水泵房的日检、周检、季检和年检工作，并做好详细维修记录。

8生活饮用水箱盖必须加锁、钥匙并由工程部保管。

9水箱内应保持清洁卫生，不得有杂物和悬浮物，并定期进行清理、消毒，清洗人员必须是专业人员，持有健康证和专业证书。

10水箱的透气管和泄水、溢水管应加铁网，避免小动物爬入水箱内。

水箱盖平时应盖好加锁，钥匙由专人负责保管。

11水箱内浮球应定期检查，避免浮球失灵造成事故，水箱无水安全系统应给予试验调试，消毒柜应正常使用并定期检查和更换灯管。

12生活水泵应每星期轮换一次、接触器主开关每月检查一次。

13起动后检查压力是否达到设定压力，电流是否在常规状态，泵体是否平稳运行，噪音是否过大，电机是否过热等现象。

14查看在压力达到设定压力时水泵工作数据是否正常。

15严禁在出水阀未开启时水泵长时间运行。

16泵房每周打扫一次、泵及管道每月稽查一次。

四．二次供水水箱卫生管理制度

依据政府有关规定，制定水箱间卫生管理制度如下：

1从事供水、管水人员和饮用水箱清洗、消毒等卫生维护工作人员都必须遵守本制度。

2管水员和从事水箱设施的清洗、消毒等卫生维护工作人员，要按规定进行健康检查和卫生知识培训，持证上岗。

3二次供水箱、盖、门必须上锁，钥匙由专人负责保管，不得随便打开，避免落入灰尘，掉进杂物，污染水质。

4二次供水蓄水箱需定期清洗、消毒，并对水质进行检验，及时发现和消除污染隐患，确保业主（居民）饮水卫生。

5专人负责巡视并做好检查。

6二次供水箱使用卫生合格许可证必须贴上墙以便检查，定期检查。

7水箱透气管和泄水、溢水管口应加盖铁筛网，避免小动物、害虫爬入水箱内。

8严禁非工作人员进入，外人进入须持经理以上领导批示方可进入。

9水箱内不得有漂浮物、并定期进行清洗、消毒

10做好二次供水水箱的日检、周检、月检和年检工作，并做好详细的维修保养记录。

五．排水系统管理制度

1雨水管道、雨箅子、集水坑池等设施，应定期安排人员进行检查及清掏。

2在每年的雨季前后，应着重对物业管理公司所管辖范围内的管网进行检查。

3在遇雨季或暴雨时，须着重巡视园区的排水情况，并视情况及时处理，如遇无法处理的问题须及时上报相关领导；

4生活污水管道、污水井等排污设备须定期巡视，发现有堵塞情况时，应立即着手进行清掏。

5园区化粪池、集水坑等设施应定期进行清掏，外单位承包的项目在清掏作业时应做好监督工作，确保清掏的质量。

6园区空调冷凝水管道、管口等和下水口在夏季使用期间,应经常对其进行巡查，发现积水、堵塞等问题时应及时通知住户后组织人员处理。

7对排水系统重点部位如屋面、集水坑、设备房等，应安排专人负责并监督落实，确保重点部位的排水正常。

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六．电梯管理制度

电梯机房管理制度

1电梯机房应做到随时上锁，门锁钥匙应由主管人员保管。

2机房应通风良好，照明满足要求，门窗关闭灵活，任何季节机房内温度应保持在摄氏5度—40度之间。

3机房内应保持干净、整洁，严禁存放易燃易爆或危险物品，不准堆放其他杂物。

4机房内消防器材应放在显著位置，并保证齐备良好，在有效期内。

5电梯机房应每周打扫一次卫生。

6闲杂人员不准进入机房，若因工作需要确定进入时，须经主管人员批准，并在专业人员陪同下进入机房。

7未取得《特种设备操作证》人员，不得随意动用，操作电梯设备。

8由专业人员依据《安全操作规程》规定，保持机房内设备设施表面无积尘、无锈蚀、无油渍、无污物。

保证电梯的正常运行。

9电梯机房因维修、保养等造成停梯时，应在基站挂出告示牌。

电梯轿厢管理制度

为了规范电梯轿厢的管理，保障电梯的正常运行，特制定如下制度：

1乘梯时，须等电梯开门到位后方可出入电梯。

2禁止站在电梯门中间或用手挡住电梯，等待其他人或装卸货物。

3乘梯时，禁止靠住轿厢门，禁止在轿厢内打闹。

4禁止拍打、撞击、破坏电梯的操作按钮和设施。

5当乘梯被困时，切勿惊慌，不要自扒轿门或自行解救，请按操纵盘左上角