武汉东西湖房地产住宅市场总结分析.docx

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武汉东西湖房地产住宅市场总结分析

武汉东西湖房地产住宅市场总结分析

数据来源：

武汉市房地产市场信息网、湖北中原地产研究部

一、区域概况

东西湖区位于武汉市西北部，属于城郊板块，北接孝感，西临汉川，东起黄陂区而南承江汉区，可以说是武汉市的北大门。

但东西湖区与江汉区相接，离江汉中心城区也不过5分钟路程，与其他城郊板块相比具有较明显的地理位置优势。

机场路、市中环线、市外环线、金山大道、环湖路等城市干道共同构建了区内“蛛网”形立体交通；区域内道路通畅，11公里的“三横”、“三纵”六条网络式水泥道路形成区内交通网络。

同时武汉城市轻轨1号线二期（宗关—三店）已开始动工，全长11.5公里，预计2006年建成。

连接已经通车的一期（宗关—黄浦路），将东西湖区与汉口中心城区连成一个整体。

从东西湖区的规划发展来看，东西湖区域凭借它得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及优美的自然环境等优势在过去的两年内房地产开发量稳居武汉市第一位，而且同其他地区相比，其价格指数连续两年一直呈持续的上升状态，这种发展趋势和房地产变化格局使众多的海内外知名发展商云集于此，他们大手笔的运作使东西湖区域形成一个集物流、工业和旅游为一体化的大型城郊中央住宅区。

二、市场概况

随着2006年武汉市整体市场的快速发展，房地产市场价格持续上扬，而东西湖区域价格也随之水涨船高。

下表是全市房地产市场价格与东西湖区市场价格的在2005年和2006年的对比：

数据来源：

武汉市房地产信息网项目备案价格

从上表可见，2006年全市均价与东西湖区域均价涨幅分别达到13.4%和19.9%！

东西湖区域价格涨幅超过了全市均价涨幅，可见本区域房地产市场的发展潜力。

东西湖区域内目前的项目数量较多，泰跃"金河、耀江"丽景湾、银湖翡翠、万科"西半岛、鑫海花城等等，且体量都较大，区域内项目的密集性为全市范围内所罕见，而这也使得东西湖区域供应量相当充足。

2006年东西湖区域总供应量达到157.84万㎡，其中2005年剩余体量73.42万㎡，2006年新增项目供应量85.42万㎡。

由于2006年房地产市场空前严峻的宏观调控，市场销售状况或多或少受到影响。

反映在东西湖区域的销售状况，则是46.5%的销售率，使得2006年剩余量达到91.27万㎡，而2007年众多大盘的后续量将持续上市，且有个别大规模项目，这将加剧整个东西湖区域市场的激烈竞争形势。

三、板块分析

   根据区域内房地产发展状况，基本可以将其分为三个板块：

金银湖板块、吴家山板块和城西板块。

金银湖板块指张公堤以北、张柏路以东的区域，吴家山板块指张柏路以西、金山大道以南的区域，城西板块指张柏路以西、金山大道以北的区域。

1、金银湖板块

金银湖板块住宅项目规划在1000亩以上的住宅项目接近总量的三成，规划在500亩至1000亩之间的住宅项目超过总量的半数，可见该区域的确是名副其实的大盘聚集地。

区域市场经过几年的发展，多个项目的联片开发，区域内逐步形成了规模化、容积率低、高绿化的住宅群。

而众多房产大企的陆续进驻，金银湖区域品牌优势局部得以展现，生态、精神文明、社区文化、休闲、高档等特色营销理念日渐深入人心，居住氛围日益成熟。

◇区域市场概况

金银湖区域市场应该说是从2000年“碧海花园”项目的开发作为起点，在2005年则达到开发高峰期。

项目的集中上市造成了区域供应体量的放大，而2006年的新盘上市导致了供应持续增加。

就金银湖区域来说，2006年供应量主要是由两种情况构成：

2005年以前结转项目的存量和2006年新增项目的新推量。

具体情况见下图：

2006年金银湖板块总供应量达到127.69万平方米，占整个东西湖区域总供应量的80.8%。

2006年金银湖板块销售量为52.32万平方米，销售去化率41%。

由于区域内项目多为大体量项目，后续存量较大，这将加大区域市场压力。

◇价格变化

2005年房地产市场的行情看好使得整体市场价格上涨较快，这点在金银湖板块的项目体现的尤为明显。

2005年东西湖区域房地产均价为2603元/㎡，而同期金银湖板块房地产均价则达到2935元/㎡，超出区域均价12%，显示出金银湖板块在东西湖区域内的重要地位。

    数据来源：

武汉市房地产信息网项目备案价格

从上图可以看出2006年价格与2005年价格相比上涨了7.8%，板块价格涨幅低于东西湖区域12个百分点，但价格仍高于东西湖区域整体均价。

这是由于2005年金银湖板块房地产市场的快速发展，其生活配套和交通没有及时的解决，使得06年板块价值上涨速度下降，反而是区域内其他板块受轻轨，这一利好消息的刺激价格上涨较快。

金银湖板块内项目可以分为两类：

一类是环湖路沿线楼盘，一类是板块内金山大道沿线楼盘。

前者的开发属于数量和体量上的扎堆，其配套和交通相对处于劣势，因此价格都属于中等偏低水平，形成了区域特点；而后者开发更注重项目自身品质的打造，且交通条件比前者更加便利，因此价位多属于中高水平。

◇面积分布

从图中可看出金银湖板块供应市场面积区间分布特征，在面积供应上现阶段还是以中大面积户型为主。

而由于2006年政策的调控因素，加上区域价值的挖掘，相信今后该板块的小面积户型将逐渐增多。

金银湖板块在售项目一览表

2、吴家山板块

近年来吴家山片区已显现与金银湖片区汇合的趋势。

从2003年开始，吴家山板块多个开发规模在10万方以上的项目逐渐启动，山水星辰、园艺花城等立足优越的自然资源，在规划、设计和园林设计等方面都下足功夫，楼盘开发品质提高很大。

2006年轻轨线二期工程开工，终点便是吴家山，改善区域交通的同时，更大的是提升了吴家山板块在楼市中的地位，促进区域市场的快速发展。

◇市场概况

目前吴家山板块在售的楼盘主要是航天嘉园、西湖庭苑和园艺花城三期，此外还有嘉禾园、富丽雅花园、山水星辰等项目未消化完全的尾量。

   从上表可见，06年吴家山板块全年总供应量为23.71万㎡，而从销售状况来看，销售率达到50.4%。

吴家山板块目前在售楼盘都是中小规模的项目，最大的航天嘉园虽总体规模有上百万㎡，但05-06年项目一期的推量只有12万㎡。

◇价格变化

随着住宅品质的不断提升，加上交通改造的利好消息，吴家山板块的住宅价格在过去的一年上涨较快。

  数据来源：

武汉市房地产信息网项目备案价格

从上图可以看出2006年价格与2005年价格相比上涨了16.5%，远远超过东西湖区域的平均涨幅，但与东西湖区域平均价格相比，仍然有差距。

相信随着轻轨二期的建设，吴家山板块有着更大的发展前景和潜力。

◇面积分布

由于在售楼盘较少，因此吴家山板块的各面积区间分布特征也比较明显，90-140㎡这个面积段占到板块总量的88%，其他则为140㎡以上的大户型。

吴家山板块在售主要项目一览表

3、城西板块

东西湖区域经过近几年的发展，周边地块的住宅项目均已成气候，同时，这块区域的商品住宅用地资源已所剩不多。

在开发商们开始向周边寻找土地的过程中，三店黄狮海吸引了他们的注意。

因为此地从地理位置看，与吴家山板块和金银湖之间事实上是联成一体的，也可看成是其向西的自然延展。

故称之为“城西板块”。

城西板块从某种意义上说是大城西板块的概念或泛金银湖板块的延伸，东西湖是城西板块之内湖。

具体来看，它东临金银湖生态保护区，西连巨龙湖，南接吴家山中心区，包括水面面积在内，达33.5平方公里。

其优越的自然生活环境和成熟的生活配套，吸引来了众多的投资者及开发商，规划中的轻轨总站、客运西站也将坐落于此。

为区域房地产市场的发展创造了良好的外部环境。

◇市场概况

2004年鑫海花城一期的推出使得城西板块开始为人所关注，且板块内2006年前在售项目只有鑫海花城一期。

进入2006年，鑫海花城二期适时推出。

而城西板块房地产市场在鑫海花城项目的带动下已经开始发展，秀水佳园也于2006年底上市，而大体量项目沿海赛洛城也将与2007年正式推出。

从上表可见，06年城西板块全年总供应量为6.44万㎡，而从销售状况来看，销售率达到35.5%。

这是由于鑫海花城二期2006年9月开盘，而秀水佳园项目上市时间不长，其销售状况目前比较一般。

2007年，沿海赛洛城将挟145万㎡之超大规模优势，进一步加大区域销售压力，但同时这也将扩大城西板块的影响，引起市场的关注，促进城西板块房地产市场的发展。

◇价格走势

2005年城西板块在售楼盘只有鑫海花城一期，也即当时城西板块的平均价格。

而城西板块得到市场关注开始起步发展后，鑫海花城二期和秀水佳园的上市，区域价值升值明显。

  数据来源：

武汉市房地产信息网项目备案价格

上图可见城西板块在经历了04-05年的初期发展后，虽然目前均价也还是低于东西湖区域和区域内其他板块的平均价格，但06年价格上涨了33.7％，由此可见此板块发展态势之迅猛，当然这也与城西板块房地产市场的增量和轻轨二期的建设，有着及其密切的联系。

随着板块内项目在市场上影响力的扩大，相信该板块还是具有较大的发展空间。

◇面积分布

城西板块项目较少，且起步较晚，因此面积分布相对比较简单。

而鑫海花城在经过一期的热销后面积开始多样化，涵盖面积区间较广，甚至出现了57㎡的小户型，即使是在金银湖板块有这样小面积户型的项目也是很少见的。

在目前区域内在售的两个项目中，都是以中小面积为主，120㎡以下的户型占到总量的56.2%。

在东西湖区域整体面积较大的背景下，区域项目的产品特点显示出今后的房地产市场走向。

城西板块在售项目一览表

注：

此价格为现各项目对外公布售价

四、总结

逐步把东西湖区建设成为新型工业园、现代物流区、生态居住区和水乡旅游区，这是东西湖近阶段的发展奋斗目标。

由于东西湖区域拥有得天独厚的优美的自然环境，因此生态居住区是比较符合实际的目标。

随着武汉市房地产市场的发展，城区可供开发土地越来越少，住宅城郊化趋势越来越明显。

而城区开发量的趋少也间接使得城区房地产价格的上涨，而东西湖区域房地产市场价格目前相对处于较低的水平，这也将为区域房地产市场的发展带来契机。

特别是金银湖板块以其优美的自然环境、多样的建筑风格和良好的居住品质形成了其独特的项目特点，低密度是该板块内项目的典型特征。

而由于与中心城区的交通不畅，使得该板块在市民中的心理距离远远大于实际距离，而这也是限制金银湖板块发展的瓶颈。

但随着2005年底王家墩CBD的动工，离CBD中央商务区只有十几分钟路程的金银湖板块将迎来发展的新契机，相信随着金银湖板块房地产市场越来越成熟，生活配套和交通设施将不再是制约区域发展的主要因素。

总的说来，2006年东西湖区域市场呈现出以下特点：

1、大盘大企保持信心

   自从万科进入东西湖区域以来，不断有在国内知名房地产企业进驻。

而这些大企之间的共同点是拿地规模都相当大，2006年泰跃地产项目正式推出，而沿海集团项目预计在明年上半年推出。

这说明了发展商对东西湖区域房地产市场的信心。

2、金银湖板块地位更明显

   金银湖板块2006年总供应量占到东西湖区域的70.4%，而区域价格也是高于东西湖板块平均价格。

板块内庞大的项目体量成为东西湖区域市场发展的最大推动力，其在东西湖区域的地位不言而喻。

3、城市西扩趋势显现

   汉口城区城市建设目前虽致力发展，但受地域限制，在城区新建住宅项目已经越来越较难，而东西湖地区与汉口接壤，因此有较好的开发和规划条件。

而随着汉口中心城区与东西湖区域交通条件的改善，尤其是轨道交通的开工，对东西湖区域市场的发展是绝对的利好消息，城市西扩趋势逐渐显现。

4、重量转向重质

   市场的发展带来品质的提升。

东西湖区域前几年项目竞相上市，导致众多产品同质化现象严重。

而随着市场的发展，如今东西湖区域已经呈现“重质不重量”的现象，即年度内区域推出