从物权思想和业主权益重新剖析《物业管理条例》.docx
《从物权思想和业主权益重新剖析《物业管理条例》.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《从物权思想和业主权益重新剖析《物业管理条例》.docx（16页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
从物权思想和业主权益重新剖析《物业管理条例》
从物权思想和业主权益重新剖析《物业管理条例》
有些人在《条例》出台时就大呼“《条例》出台未获得一致喝彩”而预计《条例》将是短命的，而我认为恰恰是《条例》综合了政府、业主、物业管理企业等各方的利益，由于不是倾向于某一方利益的法律，因此没有人“喝彩”是正常的，这就说明没有人因失去得太多而悲伤，也没有人因得到太多而喝彩。
可能一个物业管理企业对公共区域的管理非常好，但是对业主委托出租的物业却没有尽职尽责。
这个时候，应该引导业主选择其他专项权利委托人。
但是，我们应该坚决反对相反的情况，即对业主单独付费委托的事项办理得尽善尽美，而对公共利益的管理和服务却不到位，这就是本末倒置了。
一、基本概念以及《物业管理条例》的出台过程
1、基本概念
世界从法律体系上，主要分为以法德为代表的“大陆法系”和以英美为代表的“英美法系”（也有称“海洋法系”）。
大陆法系是“成文法”，就是一切法律要由立法机关（议会、全国人大）制定成条文后，按照立法程序颁布生效;而英美法系是“判例法”，除了立法机关制定的法律外，法官对某个新案件的判例，也可以成为可以参照的法律。
简单说就是法官可以立法。
中国属于大陆法系，立法权在全国人大，最高人民法院的司法解释也有法律的效力。
而行政法规和部门规章则规定:
法人除受到法律的约束外，还要受到政府行政管理部门规章的约束。
比如发展商在房屋建设过程中要受到规划部门、建委等多个部门规章的管理;物业管理企业主要受房地局规章的管理和约束。
但是行政规章是不具有强制力的，是可以就行政行为提起行政诉讼的。
而最终的司法判决是有强制力的裁定。
我国《物业管理条例》的立法基础是《物权法》，此部法律还在酝酿起草当中。
作为私有物权的房产，一般有两种形式存在:
（1）?
完全单独拥有全部土地使用权和地面建筑物以及相关设施的独立业主单独拥有权力;其物权的处分，在国家其他法律、法规的约束下，由独立业主“说了算”。
（2）共同拥有土地和物业以及相关设施的多个业主共同拥有权力。
在一些立法体系中，把这种物权形式称为“建筑物区分所有权”。
引用法律专家解释这种所有权形式即为:
物业中专有部分的所有权、共用部分的持份权和业主共同利益组织（即业主大会）的成员权。
因此，此种物权处分则必须面对多个业主权力划分、行使的问题（据了解，尽管在法律界对这种所有权形式还有各种学术争论，但是中国的《物权法》中将引用这一物权形式概念。
我们最终的行为，都将以成文的法律条文为准。
我们不是法律专家，我们只是理解和执行法律的自然人和法人）。
2、条例出台及其意义
既然《条例》的上位法是《物权法》，那为什么在没有上位法的情况下就出台了下位法呢？
根据目前房地产的发展速度，市场、社会不允许再等待了！
其实，《条例》的立法工作早在4年前就开始了（《物业管理条例》是1999年3月在深圳成立立法小组，当时，建设部在深圳召开第三次全国物业管理会议，与会代表当时提出此建议，引起了大家的共鸣，建设部经请示国务院得到批准后成立了立法小组），说明政府有关部门还是看到了社会的发展对法律的需求。
改革开放以来，房地产业从政府的管理、实施转向政府依法管理、市场运作，走过了将近20年。
特别是最近几年，物业管理纠纷日益增多，已经发展到影响社会稳定的地步。
因此，在没有《物权法》的情况下，将以物权为基础的《物业管理条例》出台，也是不得已而为之。
因此，《条例》只能赋予业主“物业管理的权力”（后面详细讲解）。
而其他权力，只能在《物权法》中赋予。
《条例》（草案）于2002年10月22日授权《法制日报》全文刊登，向社会公开征求意见。
这是中国立法历史上第一次“开门立法”的尝试。
效果非常好:
（1）普法:
让百姓关注一部将和自己权力直接相关的法律。
毕竟物业管理目前主要是居住物业的管理，它关乎到“千家万户”的问题，搞不好会引起社会的连锁反应。
（2）规范物业管理活动。
物业管理是从居住类物业开始，即从房管所改制开始。
居住物业从房屋的国家所有，改为个人所有的过程，即是业主变化的过程。
原来国家财产的所有者（房产单位）和管理者（房管部门）之间的上下级关系，将因《条例》而被业主和物业管理者之间的委托服务关系所取代。
而类似中央电视台大厦在内的各类写字楼的管理，都是由产权人自我管理，自我处分的。
无需任何法律调整所谓的“关系”。
只需要在管理过程中，对设备设施和政府管理的有关专业项目（如水、电、暖、通、制冷、燃气等等）依照有关行政法规和规定执行即可。
《条例》彻底将业主和物业管理者的法律地位明确分离。
因此，在写字楼的管理上，《条例》不是滞后的，反而是超前，至少是合适的。
毕竟，现实中越来越多的写字楼已经不属于某一个产权人了。
业主和物业管理者之间的关系，必须正视了，《条例》已经为我们的工作打好了法律基础。
（3）防止执法困难:
无论是专家起草法律，还是议员起草法律都无法平衡各方面的关系。
因此，法律在不同人群中就会产生“善法”和“恶法”的理解。
而为了维持法律的钢性和权威性，在立法过程中，应尽量使相关各方的利益由他们自己进行妥协，这样形成的法律和制度，是双方乃至各方在现实状况下都认可的，这将促进法律的实施。
由于《条例》（草案）是由政府官员、物业管理专业人士（商人）、律师等进行的起草工作，再经过公开征集意见（共收到4000多条意见，《条例》几乎全部进行了改动）。
这样出台的法律，就是我们今天看到的，社会没有太多的逆反思想。
在我们的制度设计中，各方的妥协结果是制度设计的基础，否则制度无法执行。
（4）政府从管制、管理逐步转向指导、服务。
《条例》的开门立法，使得政府的开明形象进一步提升，无论是物业管理企业还是业主，都能接受这部法律对其行为的调整。
政府也不再以“父母官”自居，因此也少承担很多责任，少惹很多麻烦。
最最重要的是，司法审判机关在审理相关案件时，有法可依了。
由于行政法规本身都不具有强制力，因此不能作为法院审理案件的依据，仅仅是参考。
并且事实上由于我国行政系统复杂，条块分割严重，不同部门的行政规章之间都有很多矛盾和隐性的权利纠纷，纠纷双方会依据不同部门的不同规章来进行抗辩，因此，法院急需一部具有权威性的法律来调整业主和物业管理企业乃至政府部门的关系。
《条例》的司法意义即在此。
因此，《条例》的出台，既无奈，也及时。
其内容既考虑到现实的状况，也考虑到将来的发展。
有些人在《条例》出台时就大呼“《条例》出台未获得一致喝彩”而预计《条例》将是短命的，而我认为恰恰是《条例》综合了政府、业主、物业管理企业等各方的利益，由于不是倾向于某一方利益的法律，因此没有人“喝彩”是正常的，这就说明没有人因失去得太多而悲伤，也没有人因得到太多而喝彩。
政府要的就是社会稳定，他得到了。
二、《物业管理条例》的总则及其适用范围
《物业管理条例》类似香港特别行政区的《建筑物管理条例》。
是对“物业”定义下包括建筑物在内的一切形式的物业的管理条例。
而不是物业管理的条例，更不是物业管理企业或者行业的管理条例。
他实际上是调整物业本身管理过程中的各个主体之间的各种因物业权力而产生的关系。
对《条例》（草案）就有一种“《条例》是物业管理行业的保护条例”的说法，那是因为由设计、起草《条例》的人员组成，使得《条例》（草案）的起草本身，就决定了它的目的。
因此，经过修改的、目前实施的《条例》我是举双手赞成的，《条例》中对业主权力赋予的不足，也是适时、适当的。
1、《条例》的适用。
任何法律都有个“适用”范围
《条例》只适用“业主选聘物业管理企业，按物业服务照合同进行的”活动。
不选聘物业管理企业，不适用本《条例》，不签署合同，不适用本《条例》。
当然，司法机关可能会参照。
2、业主、业主大会及业主委员会
物业管理企业是物业管理的专家。
可无论是现实还是理论，这个“专家”的地位不被社会认可，不被业主认可。
业主是物业管理的主体，但绝对不是物业管理专家。
可现实的状况是业主中很多人觉得自己是专家，觉得物业管理没有什么专业含量，就是保安、保洁等服务项目，改善这种状况的途径就是物业管理企业提高自身水平，工作能让业主放心;对业主积极宣传引导，逐步改变他们的思维观念;
业主权利的来源。
是物权的权利人体现。
物是死的，即便有权利也无法实施。
而业主是物权的具体处分人。
不同的人享有相同的权利，这是公平。
可不同的业主，享有相同的权利，这就是不公平。
应该说，业主的权利和义务，是因其所持物业投票权的多少而占有的。
应严格区分物权持有人所持有的物权与其本身的人权的区别。
物权主要有对物的使用、占有、收益和处分等权利。
行使该权利的主体是业主。
但是，在建筑物区分所有权状态下的物权，除“物业中专有部分的所有权”外，“共用部分的持份权和业主共同利益组织（即业主大会）的成员权”对中国的公民是个完全崭新的概念和区域。
这其实也是物业管理的基础理论。
因此，物权和物权行使人的权利（人权）是物业管理过程中，必须区分清楚的概念。
特别是中国目前的大部分业主，不十分了解人的权利和行使，更不了解物权。
往往在行使物权的时候，夹杂着人权范畴的权利（比如主人的概念，那是人的概念，不是物权的概念）。
不认真的普及物权知识，不认真的对待中国公民思维水平的现状，就管理不好中国公民的物业。
如何依据《条例》来实现具有中国特色的物业管理模式，是摆在有志于中国物业管理发展研究和实践的人士面前的一个重要课题。
我们今天讲的这些内容，在美国，在香港，也许不是所有的人能够讲明白其中的道理，但是他们从小接受这种制度，觉得是天经地义的事情。
因此可能会觉得我们是在说“废话”，这是大家都知道的事情。
在资本主义社会中，人从出生那天起，就面对私有财产、共有财产和公有财产的处分形式，这些对他们来说是再“自然而然”不过的东西了。
而我们还在研究、宣传阶段。
中国公民，只有虚幻的公有财产（即国有财产）概念。
比如天安门，是全中国12亿公民共有的财产，可任何一个人却无法感觉到这个权利的存在。
特别是在进入WTO以后，对其他国家的“公民待遇”使得参观天安门的时候，中国的公民、天安门的所有权人之一居然和外国公民需要尽相同的义务，即买同样价格的门票。
这就更使公有财产让人民无法感受。
尽管共产主义和私有制格格不入，但是私有财产的概念也一直保留在中国公民的脑子里，随着改革开放，随着社会主义初级阶段的确立，私有财产中从过去只听说爷爷奶奶被共产的祖传宝贝，到自己能够实实在在购买到的家具、电器乃至汽车，使得中国公民实实在在感觉到了私有财产。
可是，他们真的不了解共有财产——多个业主共同拥有的财产。
房地产市场的开放，政府房屋分配制度的改革，使得共有财产，这个大私有财产，又不得不摆在中国公民的面前。
如何管理，如何收益，如何处分，如何使用……，对中国公民来说，都是一个新课题。
让我们简单比较一下资本主义社会的资产状况和我国的资产状况，就不难理解法治在那里实施的合理性和必然性。
中国的国有资产是共产党带领全国人民，从旧社会的地主、买办、金融寡头等资产拥有者手中“打”下来的。
正所谓，“天下是我党带领全国人民打下的江山”，在“枪杆子里面出政权”的同时，不仅仅出了政权，还出了资产。
从那个时候起，中国的一切资产都逐渐变成了国有和农民集体所有的。
如果当时仅仅是出了政权，而政权不占有资产，那么中国将不会是今天的中国。
随着改革开放，中国才有了私有财产，《宪法》的修改，也承认并保护了私有财产。
尽管我们在说“民营经济”而回避“私有经济”，但那实际上是一回事。
中国的首富个人资产已经高达75亿人民币（2003年10月，胡润颁布）。
中国前100名富翁的总资产更高达1577亿人民币，相当于去年中国GDP的2%！
此外，还有千千万万的中等富翁，小富翁，老百姓……。
他们的私有财产到底是怎么来的？
如果不改革开放，这些财产会是谁的呢？
因此，中国老百姓的私有财产，实际上是旧体制下国有资产的一部分，是从旧体制下国有资产中“挖”出来的，有的甚至是“偷”出来的。
而以美国为例，国有资产主要是靠税收和捐赠获得。
几乎一切资产都是私人所有并且可以买卖。
人类热爱自己的私有财产就像异性吸引一样的那么天经地义，是人类的自然属性。
可由于国有资产的根基是私有资产，因此，在美国，爱国和爱自己没有什么区别。
爱国就是爱自己，国就是由全体美国公民的私有财产组合而成的。
但在中国，爱国就是一句理想的话，至少爱国是不能和爱自己划等号的，甚至一些不法商人用嘴上高喊“爱国”来掩盖他们“窃取”国有资产的违法行为，把“爱国”当成一味可以骗过国有资产守门人的蒙汗药。
因此，中国人对国有资产的漠视、对民主权利的漠视都来源于财产权利的丧失。
孟子说过:
有恒产者有恒心。
正因为中国人民不容易实实在在感觉到国有资产，所以就容易对国家事物冷漠。
而私有财产、特别是房产的获得，使得他们万分激动，终于开始关注自己的权利了。
但是，由于其固有的私有财产观念，就产生了只关心使用面积，不关心公摊面积;只关心房屋内部的装修，而不理睬公共区域的状况……，而物业管理企业所面对的，恰恰是这部分属于全体业主私有的共有财产，理论上国家不再关心也不再在乎这些财产本身，而只在乎因这些财产的处分导致的社会问题。
在业主也不在乎、不理睬的今天，物业管理企业的工作就显得没有道理，人家业主都不在乎，你干嘛那么在乎？
这是目前物业管理行业中，业主共有财产概念的缺失导致的无奈。
因此，在业主不了解共有财产权利的时代，“聪明”的物业管理企业就利用这些本来属于业主的权利，大获其利;那些“老实”的企业就只能干当“受气的小媳妇”。
《条例》的出台，将从根本上解决这个问题。
综上所述，物业管理，是业主的权利。
接受委托是物业管理企业的权利。
谁也不是政府派的，业主的寄生，业主的下级单位……。
中海物业管理公司主动撤离欧陆经典的举动，就如实反映了这种互相依赖、互相依存的“共生”和必须“双赢”的市场关系。
3.《条例》中所称业主和若干业主中的某一个业主的关系
房屋的所有权人为业主（《条例》第六条）。
因此，大房屋的所有权人是业主，小房屋的所有权人也是业主;拥有整座楼房的那个所有权人还是业主;和别人共同拥有同一个房屋的所有共有人也都是业主。
业主不是物，是人，是拥有物权的人，他们是自然人或者法人。
《条例》第六条中所规定业主权利和第七条所规定的义务，是赋予了共有物业中单个、部分乃至全体业主的权利和义务。
是因为他们对物的占有，而因此法律赋予了他们那些权利和义务。
但是这些权利和义务和业主大会的权利义务（《条例》中称为“职责”，在第十一条）不完全是一回事。
因此，物业管理企业面对的业主有两个完全不同的概念:
作为企业法人，与你签署物业服务合约的，是业主，即业主大会通过授权业主委员会来进行。
即表现了“业主与物业管理企业的合约关系”。
作为企业法人或者其中的任何员工，与你日常工作发生关系的人群中，有业主，租客，访客等不同自然人。
这里的业主和上面的业主具有因量的不同导致的质的不同。
简单说就是:
物业管理企业所对的业主，在一定范围内（签约等）是所有业主组成的业主大会和其授权的业主委员会;在另外一些范围（管理、服务）内是个别、部分业主以及他们的租客和访客。
后者的权利和前者的权利是有区别的。
这一点，不但物业管理企业员工不清楚，业主更不清楚。
不弄清楚这一点，就无法从根本上解决物业管理纠纷。
4、中国物业管理的沿革，以及物业管理行为因委托人（业主）的变化而发生的变化
早期，物业管理企业无论是在理论上，还是在行为上，都非常强调管理。
这本没有任何错误。
因为，物业管理企业作为业主的委托人和授权人，对物业范围内进行的管理，是对业主负责。
这对于那些从房管所改制的物业管理企业来说，似乎是原来的工作。
尽管形式一样，可权力来源却从根本上发生了变化。
原来是上级命令你管理物业以及违反制度的行为。
现在是业主大会授权你进行管理。
中期和现在，物业管理企业被“业主是老爷”，“业主养活了我们”的感情观念所束缚，加之一些发展商为了促进销售而过分强调“物业服务”，使得我们的物业管理企业（的员工）惟某个业主的命是从。
而不再考虑共有财产的整体利益。
只强调服务，不强调管理。
物业管理企业应该是:
受全体业主委托，对物业管理区域进行:
（1）管理:
包括对物业（楼宇、设备、设施以及物业管理区域内的一切共有财产）的管理;还必须包括对违反物业管理制度的行为人（主要是访客等）的管理;更必须包括对违反《业主公约》（后面要讲公约的作用）和授权对业主行为进行约束的管理制度的行为人的管理，这部分管理的对象主要是业主、家属、租客等，也是最困难的。
管理制度、行为、活动设计本身的目的，也是为了向业主提供一种物业保值、增值服务（停车管理，外来人员登记管理，违反公约行为的管理，设备设施等的财产管理等）
（2）服务:
在保持物业管理区域良好秩序（因管理产生秩序）的条件下，依据物业服务合同，公平的对所有合同中约定的权利人进行合同中约定的服务项目，并且必须符合合同中约定的标准。
同时，可以根据与部分接受服务对象签订的特约服务协议进行专项服务，并收取服务费用。
但是，这种特约服务所耗费的资源成本，不应该由全体业主（即物业管理费）来承担，因此在设计服务价格的时候，应该考虑到人力等各种资源的耗费。
对全体业主的物业服务合同
建筑物、设备设施管理
人员管理
行为管理
对部分（甚至全部）使用人的服务
最终的目的都是完成对全体业主的物业服务合同
物业管理的对象。
明白了单个、部分业主在物业管理活动中的权利以及他们对物业管理企业的影响，就明白了物业管理企业就企业来说，实际上面对的只是一个机构:
即业主大会，而这种面对是通过业主大会授权的业主委员会来完成。
物业管理企业应该研究业主大会和业主委员会，也必须研究个别业主和部分业主。
因为，是他们组成了业主大会。
他们的倡议、提议和行动，将导致业主大会做出对物业管理企业有影响的决定。
物业管理企业既不能“怕”个别业主的“闹事”，也不能因为是个别业主就不顾及;既不能保证所有业主都满意，也不必害怕因部分业主的不满而丢了饭碗。
《条例》对业主权力取得的司法设计，也恰恰是保护了物业管理企业为多数业主的利益而可能得罪少数业主的现实，维护了此种情况下物业管理企业的饭碗，最终也是维护了包括那些少数业主在内的全体业主的利益。
业主在物业管理活动中的权利是绝对的权利，但是绝对不是某部分业主可以单独行使的权利。
开发商作为单个业主期间（未交付出售房屋时）的情形除外。
5、业主大会和业主委员会
业主大会以物业管理区域为其权利的物理边界。
一个物业管理区域，成立一个业主大会。
业主委员会是业主大会的执行机构（《条例》第十五条），其本身没有任何权力，有的只是职责。
◆召集业主大会，报告物业管理的实施情况;
◆代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同（所谓“代表业主”，就是代表全体业主即代表业主大会;所谓“业主大会选聘”的，就是业主大会决议选聘物业公司以后，按照业主大会的决议或者《条例》的规定选聘物业管理企业。
《条例》二十四条规定:
“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业”。
但是写字楼项目的有关约束性法律法规现在还没有。
相信选择招投标的形式，将成为业主的不二选择。
◆了解业主意见，监督、协助物业管理企业履行物业服务合同;
◆监督业主公约的实施;
◆其他由业主大会赋予的职责。
因此，业主委员会没有任何权力。
一方面，它只能在业主大会的授权下，从有形的工作形式上履行业主大会的职责;另一方面，只能向业主大会报告物业管理的实施情况，就是给业主大会打物业管理企业的“小报告”。
6、业主委员会委员的组成
（1）只要是具有完全民事行为能力的业主，无论其是否居住或者使用自己的房产，均有资格出任委员;这个问题在写字楼项目中不明显。
在住宅类项目中，很多业主都要求业委会成员必须居住在小区。
这就和居民委员会对委员的要求混淆了。
（2）遵守业主公约。
这一条就决定了委员必须按时交纳物业管理费。
因为该项义务是业主公约中对业主的要求。
（3）《业主大会规程》中的其他要求。
比如热心公益事业和具有必要的工作时间等:
业主委员会委员应该是一群模范遵守业主公约和国家法律的公益工作者。
执行业主大会的决定，履行《条例》中赋予的职责，而没有任何特别的权力。
仅有一个业主（本身就是业主大会）和业主较少并且一致同意不成立业主大会，也可以由全体业主共同履行业主大会的职责（《条例》第十条）。
业主投票权的划分，当然是依照物权的多少来划分。
《条例》规定各省市应自己制定。
其参考的因素主要有:
（1）业主拥有的建筑面积。
即物权的多少。
（2）住宅套数。
虽然不能区分大小住宅物权的多少，但是比较方便业主大会的选票统计工作。
在目前北京市未制定具体办法的情况下，由业主按法律规定的原则自己确定。
其法理是:
法无禁止则可为。
即法律没有规定在各省市未制定相关具体办法时，业主可以自己制定。
这也是非政府和政府公务员在依法活动时的基本概念。
（此文发表时，北京的相关规定已经出台，规定了“首次业主大会业主的投票权，暂按其拥有的房屋建筑面积计算”）
（3）物权处分的“全民公决”形式。
并且这是法律规定的唯一形式。
即民主治理物权的全体业主公决的形式。
7、物业管理区域的划分
（1）首先是考虑物业区域内的共用设备设施。
避免发生不同业主利益群体共同使用同一设备设施而造成的纠纷。
如采暖、燃气、供水设备设施等。
（2）考虑建筑物的规模。
如果一个项目上百万平方米，几千个业主，则实现“公决”的难度加大。
最终导致因业主无法实现权力而采取其他违法行为。
（3）考虑社区建设。
这一点是考虑中国的居民管理的国情，特别专对居住类物业的管理区域而设计的。
毕竟房屋是有人居住的，居民和业主之间的利益一定会发生交叉。
防止出现一个利益集合是另外两个利益集合的子集而无法确定其利益的矛盾产生，在划分物业管理区域的时候，考虑居民、社区的划分是应该的。
8、政府在物业管理活动中对业主和业主大会的作用
（1）政府房地产行政主管部门应该指导业主成立业主大会和选举业委会。
但是指导不是指令，不是命令。
业主大会和业委会应该主动接受指导。
具体形式可以多种多样，以公开的方式为好。
（2）配合公安机关做物业管理区域内的治安工作;（《条例》第二十条）
（3）政府不再管理业主及其物业管理区域（对应街道办事处管理居民的现状而言）
政府房地产行政主管部门，有权也必须要求改正或者撤销业主大会、业主委员会的违法决定。
并通告全体业主。
《条例》赋予政府部门对业主大会、业委会决议违法的纠正权力。
同时《条例》赋予业主监督政府部门纠正业主大会、业主委员会违法决议的权力。
防止政府的不作为现象的发生。
9、居民组织（居委会）在物业管理活动中对业主和业主大会的作用
政府的基层派出机构是街道办事处，居委会是居民的自治组织（尽管现实中居委会还是街道办事处的“下级单位”）。
按照目前北京市政府的工作安排。
居委会中的6大委员会之一是物业管理委员会，即业主委员会。
因此，政府管理权力、居民自治权力和业主的财产权力的关系，也是一定要弄清楚的。
配合居民委员会（暂时的状况实际上是街道办事处）维护社区治安;配合其履行居民自治管理，支持其开展工作，并接受其指导和监督（《条例》第二十条）。
业主大会、业主委员会的决定，应当告知相关的居委会（法规强制要求）和认真听取居委会的建议（虽然是强制要求“听取”，但不是强制要求“执行”）。
10、民主治理的风险和效率
政治权力有代议民主、全民公决、独裁等多种形式。
物权的管理选择哪种形式也是必须认真考虑的。
效率高的制度，风险就高;效率低的制度，风险也较低。
《条例》放弃了独裁的道理是显而易见的;由少数人独裁的处分多数人的权利，特别是在处分私人财产权利的时候，权利的被处分人一旦觉得不公平，就会产生严重的后果。
放弃了代议制民主（即业主代表大会）形式也是适应了中国的国情。
毕竟公民还不习惯代议制民主形式。
只因为自己没有亲自同意就对代议制形式产生的决议不执行;或者因为自己成为代议制的代表而用独裁的办法来行使权利，却无人监督和无法改变这种不正常的状况。
由于这些民主决议的强制力都极其有限。
因此，《条例》选择了最低效率的“公决”形式也是无奈之举，也是适
升级会员 