房地产营销策划书.docx

房地产营销策划书.docx

《房地产营销策划书.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产营销策划书.docx（6页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

房地产营销策划书

房地产营销策划书

由于房地产与一般商品具有异质性，如其资金投入巨大、生产周期短、具有价值升值和货币功能、能够半品销售、品质基本不能提升、入市价格低、开盘多、竞争激烈等等。

随着房地产竞争的日趋激烈，相应的营销策划也十分火暴，因此策划创新成为制胜之道。

对于房地产的营销策划，主要是围绕消费者的消费行为、生活方式在产品设计、提升产品价值、营销传播、支付方式等方面进行创新，激发潜在消费需求或争夺现有顾客，其创新可以体现在创造一种新产品（如规划设计方面的独特性）;提供一种服务模式（如管家式的物业服务）;倡导一种生活方式（如运动、健康、休闲、品位等）;营造一种文化等等。

　　一、未来发展趋势　　一方面是房地产已经进入品牌竞争时代，房地产市场的竞争已从价格竞争、概念竞争转而进入品牌竞争阶段，企业更注重对品牌的培养与利用。

因此应注重对品牌的不断强化，输出品牌核心价值，进行统一品牌之下的分品牌战略;同时广告意识要超前，推广手段整合性强，利用一切可以利用的传播资源强化产品的概念。

另一方面是消费市场日趋理性和个性化，近年经济持续放缓，居民收入（包括预期收入）持续下降，实惠性的心理占据主导地位;消费者经过长期的广告浸淫，偶然性、冲动性购买行为减弱，理性购买行为增强;各种不同类型的消费者对楼盘的选择逐渐建立自己的标准和喜好，消费者对商品房的选择会更趋“个性化”，会更加考虑自己的心理需求，寻找更加适合自己的楼盘。

随着房地产市场竞争的加剧，大型化、集约化楼盘将成为未来市场竞争的热点;针对不同消费者的市场细分趋势日趋明朗，以满足不同类型消费需求的消费群;“设计时代”开始回归，发展商更加重视产品的开发，对楼盘的前期规划和设计将更加重视。

竞争手段将会全方位、多元化，如一些大型的楼盘具备综合的竞争优势，而中小型盘就必须以其个性化和特色需求也在市场占据一席之地。

在未来的发展过程中，将进一步追求境界（如历史、人文、文化等）;追求近距离（如与商务区、高效、车站等接近）;追求洁净（对光线、绿化、天然气配备等）;追求宁静（密度低、生态景观台等）等等，不仅对配套设施的需求提高，而且对房地产开发商的品牌高要求;不仅对设计有相应要求，可能还会对社区居民的生活群和社交卷具有相应要求;不仅对楼盘的品牌有要求，可能对设计和制造过程中的环节比较关注。

在市场竞争形势进一步白热化的情况下，如何进一步挖掘自身楼盘的附加价值，稳定价格、吸引客　　源?

如何根据目标消费群的理性购买需求，进一步深化自身楼盘的优点，使目标消费群产生“物有所值”的感觉?

如何继续建立自己独特的品牌个性，突破强劲对手的包围，在市场上继续掀起一股新的旋风?

如何适应“个人置业时代”的新趋势?

这些都迫使开发商需要进行系统的全程营销策划。

　　二、房地产全程营销策划　　一是策划为先。

在整个项目开发过程中，从思维上应该策划在先，包括项目认证、风险评估、资金渠道、市场定位、规划设计、施工招标、工程管理、材料选择、形象包装、开盘销售、广告宣传、营销策略、物业管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系统策划，策划是建立在相应的市场调查的基础上，调查既可以是一手的资料，也可是二手的，如包括政府统计口径、银行统计口径、统计局、商业局、房管局、国土局、税务局等部门的统计年鉴，了解和分析市场购买力及消费趋势等等。

根据不同的环节有针对性的展开调查，如围绕消费者的生活形态，围绕区域的楼盘情况，围绕促销策略等等。

二是创新为赢。

在整个策划过程中均应该进行营销策划创新，包括建筑形态、布局规划、户型设计、整合营销、广告宣传、公关活动、物业管理、融资方式等等，如在支付方式上，与金融有效结合;在价格制定上，有效利用消费者的心理;在宣传和定位上，利用消费者好奇、虚伪等心理。

如关注小孩教育、与名人做邻居、零首付、组合销售、在促销上合家欢礼品组合：

丈夫赠送健身礼券、妻子赠送美容礼券、儿女赠送少年宫课程一门、老人赠送全面身体检查一次等等。

同时要全程为握，房地产开发的全程策划，每个环节、每道工序、每个细节都相当重要。

如市场调研、市场分析、市场定位、市场形象、市场促销。

　　三是塑造差异。

差异化能够创造竞争优势，在房地产策划过程中，应在不同层面塑造差异，如建筑风格、外立面、风系设计、光系设计、户型设计、布局空间设计、功能设计、智能化设计、逃生设计等等。

在差异的塑造过程中，应在价值提升、吸引眼球、新颖性和成本方面权衡考虑，因为企业的目的是营利为本。

　　四是整合营销。

一方面房地产企业在项目开发或经营中要体现人性化意识，关注企业形象、项目形象、员工形象、产品用料、营销方式等等，另一方面要善于整合，在定价方式、开盘起价、价格策略、付款方式、营销主题、广告创意、投放媒体、投放时间、媒体选择、卖点营造、物管承诺等方面都应该组合和整合。

如引进组合家电、组合厨房;社区综合配套，整合内外部资源等等。

在传播方面，从炒地段到炒升值潜力，从炒概念到炒设计和户型;从软文到单叶，从电视广告到车体、广播和户外广告等，在生活方式、生活品味等方面区塑造创意点。

在品牌定位方面，根据消费形态和楼盘实际情况，寻找相应的目标消费群体，同时要善于培育楼盘的子品牌。

当然，对于房地产销售力的实现，单纯靠品牌概念的输出无法达成，实在的产品和价格才是实现销售力的关键所在，因此应输出多元化的产品信息，提升楼盘的价值感，打动更加理性的消费群，为产品注入一些新的元素，赋予产品更加新鲜的形象，从而保持品牌的新鲜感。

　　总之，未来的社区将更加在产品自身方面加以关注：

如园林设计好，有较大的休闲活动空间;间隔合理、实用率高、采光好、空气流通;楼距较大，有开敞的空间和视野;完善的小区配套，物业管理好，最好是封闭式管理;交通、购物方便，使房子成为有文化气息的房子，成为有创造力的房子。

在营销传播上：

抓住目标消费者的心态，务求直指人心，在销售策略、广告策略投其所好，促成他们购买，同时根据目标消费群的特性，配合产品的特点，使广告投入针对性更强更直接。

一方面是组合利用软文、公关和不同形式的广告，在设计和投放过程中创新，另一方面是有效把握目标消费群体的消费心理和行为，关注其消费形态，从而有针对性地开展相应地传播和促销活动。

　一..婚礼前一天准备　.1.与婚礼的所有项目关系人沟通　2.就准备情况和婚礼当天分工与筹备组作最后确认　3.确认婚礼当天要发言人的准备情况　4.主证婚人发言准备情况　5来宾代表发言准备情况　6.最后确认婚礼当天所有物品准备情况　7.最后检查所有物品并交于专人保管　.新娘的新鞋、结婚证书、戒指、红包、.要佩戴的首饰、.新娘补妆盒、.糖、烟、酒、茶、饮料、火柴、四彩礼（葱、一刀肉、粉条、活鱼）、红糖水、喜字、压井盖的红纸、鞭炮、喷花。

用气球扎一个拱门。

　8最重要的是确定一个第二天领车的总负责人，准备一个路线图（新房——新娘家——新房——酒店。

包括联系人的电话），复印数份，发到每名司机手中。

　9把新房布置好，摆好瓜子、水果等，有专人负责接待事宜。

　10窗帘和石英钟挂好，石英钟不装电池　二.婚礼当天流程　1早晨天亮在新房门、楼门、小区门贴喜字并用红纸压井盖子。

　2准备红糖水、小果、瓜子等摆盘。

　3组织车队，并去花店装饰头车。

　4准备的气球拱门摆挂在楼门口。

　5清理楼道，保持整洁。

　6新人化妆，新郎也要化一个淡妆。

　7负责新房接待人员准备所有细节。

　8摄影师、车队负责人、录像师在7时到位。

　9录像师拍摄新房（把结婚证、新人结婚相册放在床上）。

　10在7：

30迎亲人员到位（包括两名长辈、两名同辈、童男童女）。

　11在8：

00迎亲队伍出发（出发前新郎的父母或哥嫂要为新郎穿上西装，并叮嘱新郎去迎接美好生活之类的话，录像师一定要录这段的）。

　三迎娶新娘　1.8：

00伴郎准备好鲜花、红包、手捧花　.2.8：

30到新娘娘家，新娘应化完妆。

　.3.8：

40新郎在岳父岳母面前改口，向老人鞠躬并叫爸妈，给老人戴上胸花，老人给红包。

　.4.8：

45敲门、盘问、塞红包、挤门　5.8：

55新郎把手捧花献给新娘，向女方家人承诺　6.9：

00吃面条　.7.9：

05新郎、新娘与娘家人合影　8.9：

15车队出发。

新郎抱新娘上车并给新娘穿上新鞋。

　9车队负责人安排娘家人上车，新娘父母乘坐头车后一辆车。

　10车队负责人向新房负责接待人员报告车队出发，请新房接待人员作好准备。

　四.迎新娘　1.9：

30车队到达男方家　29：

35新郎父母在楼门口迎接。

　燃放鞭炮、踩气球、奏乐。

　39：

40新娘改口，叫爸叫妈，给老人鞠躬并给公婆戴胸花，老人给见面礼。

　49：

45新人双方父母握手，新郎父母请亲家及娘家来宾参观新房。

　5.9：

50新郎、新娘到新房给石英钟装上电池，新生活正式开始（录像）。

　.69：

55新娘与婆婆拥抱，嫂子给新娘端上红糖水（录像）。

　7负责接待人员给娘家人端水，敬烟、拿水果。

　8在新房新人与娘家客人合影留念。

　五.酒店准备　在婚礼现场一定要注意座次的安排，将重要人物（新人的父母、单位领导）等安排在主宾席。

　1将糖、烟、酒、茶、饮料等带至酒店香烟火柴　2最后检查酒席安排、音响、签到处等细节　3准备好新郎新娘迎宾　4..酒店迎宾　5新郎新娘到酒店，彩带、鞭炮迎宾　6签到处人员就位　7引导人员门口就位　8新郎新娘伴郎伴娘门口迎宾　9婚礼仪式　10主持人准备　11音响准备　12结婚证书、戒指准备　13气球、彩带到位　14奏乐，新人入场，彩带、踩气球、撒花瓣　主持人介绍　主婚人致词　证婚人宣读结婚证书　新人父母上台　新郎新娘交换戒指，三鞠躬　新人给父母献花　双方父母代表讲话　双方父母退场　新人开香槟、喝交杯酒、点燃蜡烛　新人退场，请向来宾抛小礼物，增加现场气氛。

事先准备小吉祥物，由专人送上主席台。

　六婚宴正式开始　1新郎新娘退场，新娘换礼服　2新郎新娘逐桌敬酒（顺序是首先给新娘的父母——新娘家长辈——娘家客人——新郎家长辈——新郎方客有）。

在敬烟过程中，如果在新娘家客人，由新娘发烟，新郎点火。

　3新郎父母给亲家点烟敬酒。

　4宴席结束，宾客与新人合影　5欢送新娘家亲属，由车队负责人安排车辆，由负责接待人员把准备的四彩礼及烟糖拿给新娘客人。

　6开团圆饭，参加者为新郎家直系亲属。

　7清点所剩烟酒糖等主办：

人力资源部　　协办：

厂务部　　技术营业部　　财务部　　一、主题　　展辰达·二次创业·我　　二、介绍　　本次大赛是北展公司“展辰达·二次创业·我”主题活动的第一响礼炮。

通过演讲的交流，从心里上激发员工对展辰事业的热爱，从情感上教育职员工，使大家对公司对展辰事业的荣誉感更加强烈。

　　“有限公司的创立与发展凝聚了我们企业所有伙伴的智慧与汗水，也承载了我们的梦想。

自1996年至xx年，七年风雨!

我们取得了发展的基础，但我们也到了二次创业的关键时刻，此时此刻，如何统一我们的思想，集合我们的智慧，明确我们发展的方向及企业所处的位置，将对我们及我们的企业产生深刻的影响。

”（陈金山总经理《对北京展辰达化工有限公司发展的思考—供我的伙伴们讨论》）。

希望通进此次比赛能够引起全体职员工的共鸣，激发全体职员工立足本职、齐心向上，为推进展辰达新一轮创业而努力奋斗!

　　让全体职员工的甜美笑容共同编织起展辰公司最亮丽的风景线吧!

　　三、顾问　　陈金山孙金秋　　四、策划　　人力资源部　　五、指导　　熊光文　　六、赛程安排　　1、比赛地点：

公司培训室　　2、比赛时间：

（待定）　　3、参赛选手：

①各部门主管、副经理;②各部门、各班组选派的职员工代表。

　　4、比赛形式：

①主题演讲;②即兴演讲。

　　七、奖励　　大赛设一等奖1名，二等奖2名，三等奖3名，优胜奖若干名（分别颁发荣誉证书和奖金）。

　　八、操作要求（详见具体工作安排部分）　　九、比赛程序　　

（一）宣布比赛开始　　

（二）全体起立　　（三）介绍来宾，评委及本次大赛情况　　（四）比赛开始（3-5分钟/人）　　（五）比赛进行中穿插3次厂史厂情有奖知识问答　　（六）讲评　　（七）总经理讲话（同时统分）　　（八）发奖仪式（陈总、孙副总为获奖选手颁奖）　　（九）领导、来宾和评委退场　　（十）宣布比赛结束，其他职员工按序退场　　十、大赛评委（暂定）　　

（一）总经理陈金山　　

（二）常务副总经理孙金秋　　（三）厂务部经理邹波　　（四）技术营业部经理刘建平　　十一、特邀嘉宾（待定）　　十三、宣传联络（待定）　　演讲期间各项工作的具体要求和分工　　一、宣传工作要求　　

（一）海报（提前一天打出，由……负责）　　其中包括：

1、名单公布;1、时间、地点;3、产生介绍;4、祝语;5、造气氛。

（二）横幅“第二届‘展辰杯’演讲大赛”字样（提前三天打出，由……负责）　　二、音响、灯光、舞台、拍照等　　

（一）音响设备：

由×××负责（由×××负责）　　

（二）灯光要求：

前台亮，人不走动（由×××负责）　　（三）赛场布置：

赛场背景的制作、舞台设计、观众席摆设（提前一天完成，由……负责）　　（四）拍照要求：

宣传栏及栏前人群，现场盛况等（由×××负责）　　三、接待工作　　

（一）陈总、孙副总，联系好到达时间，由熊光文等接待　　

（二）刘经理、邹经理，联系好到达时间，由张红征等接待　　四、演讲选手及听众　　

（一）参赛选手，应在赛前三天将打印好的演讲稿交人力资源部（由张红征接收）　　

（二）听众果品由邹宇明负责购买，交张红征等发放　　五、主持人及记分员　　

（一）为公正起见，位置安排在主席台右侧（由×××负责）　

（二）主持人×××考虑好同评委的联络和大赛程序（×××协助）　　（三）记分由×××负责，评分表的设计与印制（由×××负责）　　（四）评委、嘉宾牌的制作（由×××负责）　　六、发奖仪式　　

（一）奖金，由×××负责　　

（二）证书，由×××负责，×××协助　　七、领导、嘉宾评委的进一步联系落实　　

（一）陈金山　　

（二）孙金秋　　（三）邹波　　（四）刘建平　　……　　八、听众（要有一定的组织性）　　

（一）领导及嘉宾　　

（二）全体职员工　　附：

　　有限公司　　第二届“展辰杯”演讲大赛评分标准