北海公寓项目可行性研究报告.docx
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北海公寓项目可行性研究报告
目 录
第一章总论………………………………………………1
第二章项目建设必要性…………………………………6
第三章建设条件与建设地址……………………………13
第四章工程方案…………………………………………18
第五章环境保护…………………………………………37
第六章节能………………………………………………42
第七章物业管理…………………………………………46
第八章实施计划与工程管理……………………………47
第九章投资估算与资金筹措……………………………49
第十章效益分析…………………………………………52
附件附图
1、企业法人营业执照
2、房地产开发企业资质证书
3、土地证明
4、规划证明
5、环保立项证明
6、建设项目招标方案
7、区域位置图
8、总平面布置图
第一章总论
一、项目名称及承办单位
1、项目名称
北海公寓项目
2、项目建设性质
新建
3、项目建设单位
实业总公司
二、工作依据
1、潍坊hhh实业总公司与山东宏嘉工程造价咨询事务所有限公司签订的工程咨询委托书与合同书
2、《中华人民共和国城市规划法》
3、《城市规划编制办法》
4、《城市居住区规划设计规范》
5、《潍坊市城市总体规划》
6、项目用地范围内现状及周围环境等基础资料。
7、有关部门提供的证明和资料等
三、研究范围
1、项目建设必要性
2、建设条件与地址
3、规划设计方案
4、物业管理
5、环境保护与消防
6、节能
7、实施计划与工程管理
8、投资估算与资金筹措
9、经济和社会效益分析
四、工作概况
山东宏嘉工程造价咨询事务所有限公司在接受潍坊hhh实业总公司关于建设潍坊龙泽·名都项目的工程咨询委托后，立即成立了研究小组，小组本着客观、科学和对项目负责的精神，多次进行实地考察，搜集资料，对项目建设的必要性进行了多方面的调查研究，会同有关部门，对项目建设方案进行了认真、细致地研究、讨论，根据目前潍坊市商业领域和住宅状况以及城市分区规划的有关要求，确定了项目的建设规模和实施方案，在此基础上编制了该报告。
五、建设单位概况
潍坊hhh实业总公司是一家集房地产开发、经营、租赁、物业管理于一身的全民股份制中型房地产企业，法人代表李宪元。
公司成立于92年8月份，公司注册资本5000万元，公司股权构成为山东省经济技术投资公司1668万元，占33.36%；潍坊市经济技术投资公司1666万元，占33.32%；潍坊开发区发展总公司1666万元，占33.32%。
公司具有二级房地产开发资质，独立承担国家级高新区起步区两平方公里地产开发任务，已完成开发建设总投入3.2亿多元，使开发区起步区实现了“七通一平”。
自一九九八年，公司主要开发任务由地产转向房产，先后开发了鸢飞小区、东明小区、hhh家园、大学生高科技创业园、龙居苑小区、金马小区、安丘莲花山小区等项目，累计完成开发建筑面积50多万平方米，累计完成开发建设投资5.4亿多元，实现了经济效益和社会效益的协调发展。
历年获山东省、潍坊市重合同、守信用企业，开发区先进企业、经济效益杯企业称号。
公司成立十年以来，经过自己的不断努力，已发展成为我市较有实力的房地产开发商。
公司管理严格，内部管理制度和财务管理制度十分健全，奖罚激励措施较为完善，多年来造就和培养了一批专业知识高、技术能力强的专业人才。
公司现有技术管理人员40人，具有专业技术职称的32人，其中高级工程师5人，中级职称的16人（工程师10人，会计师5人，经济师1人），初级职称11人，员工整体素质较高。
六、研究结论
1、建设地址
该项目位于潍坊市高新技术产业开发区，蓉花路以东，玉清东街以北地块。
该区域基础设施配套完善，交通、通讯等条件便捷，是开发建设商住区的理想地段。
2、建设规模
该项目规划用地面积33281m2，净用地面积25072平方米，总建筑面积72597.9m2，其中住宅建筑面积65176.9m2，商业建筑面积2219.4m2，地下车库建筑面积5201.6m2。
总户数584户，停车位216个。
项目建成后，将形成一个布局合理、配套齐全、功能完善的居住社区。
3、物业管理
该项目建成后，通过招标择优选择一家物业管理公司负责进行物业管理，中标公司应严格按照《物业管理条例》的有关规定为商家提供多层次、全方位、细致周到的物业管理服务。
4、实施进度计划
该项目建设期计划为2年，工程拟于2007年8月份开工，预计2009年8月份竣工。
5、投资估算
该项目建设总投资为17809.1万元，其中工程费用10016.3万元，土地费用3004.8万元，其他费用353.8万元，不可预见费518.5万元，财务费用405万元，税费3068.6万元，销售费用442.1万元。
项目建设资本金6234万元。
6、资金筹措
⑴申请银行贷款3000万元；
⑵其余建设资金由建设单位自筹解决。
7、经济和社会效益分析
该项目的开发建设符合国家产业政策和潍坊市城市发展规划，对于改善城市面貌，加快城市化进程具有积极的作用。
提高和改善了潍坊市区的居住环境，为居民提供一处功能齐全、设施完善、环境优美的现代化居住社区。
同时可带动潍坊市建材工业和第三产业的发展。
企业年实现利润总额4297.2万元，具有良好的经济效益和社会效益。
主要经济技术指标表
序号
项目
单位
指标
1
销售收入
万元
22106.2
2
销售税金及附加
万元
1226.9
3
土地增值税
万元
1841.7
4
总投资
万元
17809.1
5
利润总额
万元
4297.2
6
所得税
万元
1418.1
7
税后利润
万元
2879.1
8
投资利润率
%
24.1
9
投资利税率
%
41.4
10
投资净利润率
%
16.2
11
所得税后全部资金内部收益率
%
24.9
12
财务净现值（Ic=12%）
万元
507.5
13
投资回收期
年
2.5
第二章项目建设必要性
一、项目提出背景
随着改革开放的深化和经济的快速稳定发展，人民群众的生活水平得到了显著提高，但同衣、食、行等方面相比，居民的居住水平特别是城镇居民居住水平的改善和提高相对缓慢，因此加快房地产体制改革，提高市民的居住条件已成为各级政府面临的迫切任务。
近年来，我国房地产业保持了健康、快速的发展态势，培育住房消费，发展住宅建设，将是今后一段时期我国住宅与房地产业的中心工作。
2003年国家在武汉召开了全国住宅与房地产工作会议，提出了加强房地产市场的宏观调控，整顿和规范市场秩序，促进房地产业健康、协调发展，开放搞活二级市场，推进住房分配货币化，全面落实住房公积金制度，改进物业管理，进一步培育住宅消费。
该项目位于潍坊市高新技术产业开发区内，规划用地属性为二类居住用地、行政办公用地、商业用地。
该地块基础设施配套完善，交通、通讯等条件便捷，是开发建设中档综合居住社区的理想地段。
二、潍坊市房地产概况
2006年，尽管受国家“房产新政”影响，潍坊楼市一度有所震荡，但一个健康的正走向成熟的市场依然表现出了顽强的发展轨迹，2006年潍坊楼市依然活力十足，热点频频。
热点一：
“高层”政策推行，多层热，高层温
与“住宅郊区化”同步，在传统的市中心黄金地段，2006年，新建多层住宅小区已难觅踪影，由于2005年市政府有关政策的贯彻推行，“两片四带”一带一律要规划建设高层建筑，由此市中心仅存无几的少量多层住宅在2005年的市面上变得极为稀缺，由于潍坊人长年喜住多层的居住习惯短时间难以改变，加之高层存在价高、公摊大、物业费用高等情况，2005年出现了多层紧俏热销，升值幅度较大的行情，即便是一些远郊楼盘也大受追捧，多次调高了价格而高层住宅相较之下显得温温的，房价增幅较小，一些高层楼盘推出了优惠让利的措施。
热点二：
潍坊户型“减肥”，中小户型数量增多
前几年潍坊的新建商品住宅户型一直明显偏大，90多平方米就算是潍坊的小户型，甚至出现了不少180-200平方米的超大户型。
相比较2004年的楼盘，本年度潍坊新起楼盘的户型面积明显“减肥”，户型由上年的90-150平方米，以130-150大户型为主，已经缩减到70-140平方米，以80-120平方米左右为主，有的小区还设计了少量60多平方米的小户型。
而“酒店式小套房”30-50平米的超小户型在本年度更是大行其道。
究其因，一方面是2005年国家政策的调整使然，140平方米以上的大户型受到了限制，另一方面也是市场自身调节的结果，过大的面积必然带来过高的总价和相应的高额费用，对此潍坊市场缺乏有力的需求支撑。
当然，相对潍坊普通百姓的购买力和生活需求而言，80平方米以下，60平方米的左右的居家型小户型所占数量仍然十分短缺。
热点三：
大鳄入潍，房企走向品牌化
如同商业领域银座商城进驻潍坊，省内省外一些专业化程度很高的名牌房企在2006年更多地进入潍坊，如海信地产、中房、普利等，南方来的品牌房企则有浙商、闽商两大阵容。
与此同时，本地的房企也在2006年加速了品牌化的进程。
潍坊房企的品牌化，使得项目操作更加规范、专业、科学，楼盘开发更加注重质量和品牌形象，开发企业的诚信度，责任感大为加强，潍坊百姓将享受更好的住宅产品，并得到更好的物业服务。
热点四：
加料不加价，潍坊住宅品质进一步提高
2006年潍坊楼市受国家新政影响，购房者更为理性谨慎，对候选楼盘更加挑剔，要求开发商进一步提高品质，同时更加先进的开发理念由一些品牌企业引入潍坊，故而2006新建住宅的品质进一步提高，细节上更加讲求完美、人性化并更加符合潍坊的实际，2003、2004年多出现在中高档商品房中的中空玻璃、南向客厅、落地飘窗在2005年已普及到所有普通住宅，楼顶、墙体更多采用隔热保温的新式节能建材，景观绿化更加讲求“均好性”，户型不但普遍达到了新式户型的通透，而且更加讲求全明设计，有的楼盘甚至达到了100%全明设计，作为主力户型的100平方米左右户型面宽明显加大，尤其主卧室的宽敞舒适度得到了重视和加强，出现了一些面宽在4米左右的主卧室。
设计的精细度、房内面积的有效利用率大大提高。
2006年，潍坊市首次出现了更为舒适的带电梯的多层住宅，“下沉式客厅”、“下沉式庭院”“八角窗”、“拐角窗”等设计新元素也频频出现，这些都使得2006年的楼盘更加完美、舒适、现代时尚。
热点五：
商业地产热度不减产权商铺向专业市场转变
由于国家“新政”对商业地产的影响较小，2006年潍坊的商业地产依然热度不减，商业地产项目数目多、规模大，与2004年不同的是，曾一度蜂拥而上的“产权式商铺”在本年度大有收敛，商业地产的热点转向大型专业化市场的开发。
2005年，豪德广场、恒易星河轻纺城、健康街上的汽车装饰城、家居装饰城等专业化市场纷纷涌现。
同时2005年也是潍坊大型购物中心火爆登场的一年，山东最大单体MALL财富广场开盘，潍坊又一个SHOPPING-MALL项目世纪泰华三期泰华城奠基。
热点六：
住宅“郊区化”，“居住片区”概念出现
经过2003、2004年的开发，市中心最为核心的金钻地段——奎文区、高新区、或白浪河沿岸范围内的东风街、胜利街、福寿街之间地块，可供开发住宅地已十分稀缺难寻，2006年面市的楼盘中，健康街、北宫街，或是东风街、胜利街的东西两头已属于优选地段，北到玄武街，南到宝通街甚至过了胶济铁路南的也为数不少，已不足为奇。
在私家车的加速普及进程中，2006的潍坊新楼盘出现了明显的“郊区化”倾向。
与此同时，潍坊市已逐步形成了一些新的“居住片区”。
如白浪河两岸，虞河两岸形成了水景住宅带；如北宫街、健康街沿线；如北海路沿线作为新潍坊的交通轴和发展轴，在其东西两侧及南北两头已明显形成了潍坊的高尚住宅区，包括北头的经济
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