成都房地产年度专题报告.docx

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成都房地产年度专题报告

成都房地产年度报告

成都市供应土地556宗，共计面积约45772亩，同比分别增长136宗和7502亩。

全市共计成交土地464宗，面积约36999亩，较分别增长了102宗和4952亩。

　　政策点评：

　　以来，中华人民共和国楼市调控历经：

打压投资——稳定经济构造性泡沫——次贷危机保增长——回归民生四阶段；将来重要面临持续性回归民生性调控政策影响，但住宅投资和大面积高品位物业是调控重要对象。

2、重要政策

　　政策点评：

　　通过信贷政策，抑制需求和增长供应成为调控重要手段，该调控手段虽然在短期内达到一定效果，但从中长期来看，市场必有报复性反弹，市场也许浮现大起大落状况，对整个市场发展带来较大影响。

　　二、土地市场

　　成都市供应土地556宗，共计面积约45772亩，同比分别增长136宗和7502亩。

全市共计成交土地464宗，面积约36999亩，较分别增长了102宗和4952亩。

　　虽然楼市调控政策屡屡出台，但对土地市场影响仅仅在5-7月份，成都土地市场整体较为活跃，迎来了招商、香港置地、南京朗诗、世茂、阳光100、上海天祥等地产巨头。

　　地价呈上涨趋势，主城区综合地价约729.2万元/亩，同比上涨30.9%；主城区城乡混合住宅用地楼面地价约4544元/平方米，同比上涨42.8%。

　　1、主城区土地市场

（1）、年度趋势

　　土地成交量有所放大

　　以来，成都主城区土地成交逐渐增长，成交面积约4748亩，同比增长约340亩。

　　城乡混合住宅用地楼面地价不断攀升

　　近三年来，成都主城区城乡混合住宅楼面地价约4544元/平方米，同比上涨42.8%。

依照楼面地价预估，这些项目综合成本约在7500-8500元/平方米，与成都当前住宅均价基本持平。

可见，因土地成本攀升因素，成都房价仍将上涨。

（2）、主城区土地供应状况

　　，成都主城区供应土地82宗，共计面积约5682亩，同比分别增长7宗和约610亩。

　　四季度土地供应放量

　　土地供应与政策调控有较大关系，“新国十条”之后5-7月成都土地市场（一级市场）较为低迷；二级市场于8月中旬开始反弹，始终持续到年末，此间土地屡屡推出，12月达到年度高峰，供应21宗，共计面积1766.5亩。

　　以住宅兼容商业类用地为主

　　数据显示，住宅兼容商业用地供应37宗，共计面积约2204亩；商业兼容住宅用地供应23宗，共计面积2286.9亩。

同步商业用地和商业金融用地分别供应428.7亩和719.3亩。

　　可见，土地用途以商业为主，将来商业类物业供应将大幅增长。

　　以50亩如下中小地块为主

　　在供应82宗土地中，50亩如下地块达到了48亩，占到了总量58.5%；另一方面是50-100亩和100-150亩分别有16宗和8宗。

此外200亩以上地块有7宗，但均是商业为主用地。

　　以中小规模地块为主，可以有效地增长市场供应，缓和市场供需压力，同步地块规模小，为资金实力有限中小开发商提供了生存空间。

　　高新区土地供应一枝独秀

　　上图显示，高新区土地供应达到31宗，面积约1973亩，远远超过其她主城区域。

另一方面是武侯区，达到14宗，共计面积842.2亩。

　　随着天府新城和武侯新城建设力度加大，两大区域土地放量，市场竞争将日益加剧。

　　高新区商业兼容住宅用地供应最多

注：

括号内为土地供应宗数

　　住宅兼容商业用地中，武侯区供应11宗，面积约513.7亩，位居首位；另一方面是成华区，为10宗，面积约855亩。

　　商业兼容住宅中，高新区供应数量和面积居首位，分别为18宗和1484.3亩。

同步商业用地和商业金融用地亦以高新区供应量最多。

　　（3）主城区土地成交状况

　　土地成交方面，全年主城区成交地块74宗，面积约4748亩，较分别增长8宗和约340亩。

　　土地总体交易均价约729.2万元/亩，同比上涨30.9%

　　住宅和商业类物业可建面积基本相称

　　依照成交地块相称指标计算，成交地块可建面积约1242.4万平方米，其中住宅约628.6万平方米，商业类物业约613.8万平方米。

　　据记录，成都主城区成交住宅面积约830万平方米，成交地块可建住宅尚局限性成都主城区一年住宅销售量。

若这一状况不得以变化，可以预测，-成都主城区住宅将呈现供不应求局面。

　　与住宅相反，商业类物业则呈现供不不大于求状况，市场竞争压力将加剧。

　　成华区成交土地达1106亩

　　成华区以1106.6亩土地成交量，位居各区之首，重要位于成华青龙乡区域；

　　高新区和武侯区别别成交19宗和18宗土地，分别集中在天府新城和武侯新城。

　　位于春熙路商圈华兴街地块，以11000元/平方米楼面地价，夺取年度楼面地价地王。

　　在楼面地价TOP10中，市中心（内环内）2宗，城东二三环间4宗，城西二三环间2宗，城北内一环间和城西一二环间各一宗。

重要区域土地成交状况

　　天府新城、武侯新城、攀成钢和成华青龙片区成为成都主城区土地成交量最多四大区域，这些区域集中了众多品牌开发商，将成为将来成都房地产市场热点、重点区域。

品牌房企拿地状况

　　在品牌开发商中，仅保利、蓝光、华润、绿地、华宇和九龙仓在土地市场有所斩获，重要新进区域为攀成钢、武侯新城、建设路、城北青龙乡等区域。

新入蓉开发商拿地状况

　　，共有阳光100、世茂、太古、远洋、招商、香港置地、朗诗等十余家国内地产巨头进驻成都，拿到土地；重要区域集中在攀成钢、武侯新城、成华迎晖路等区域。

　　（4）、各郊县土地供应状况

　　成都各郊区县供应土地474宗，共计面积约40090亩，同比分别增长129宗和6891亩。

　　大邑县以供应103宗，7105亩天量土地，位居各郊区县首位，位列二、三位分别是新都和崇州，土地供应量分别为59宗、5410亩和58宗、5814亩。

　　近郊重要热点区县，如温江和龙泉驿土地供应量均局限性亩。

　　各郊区县土地成交状况

　　全年各郊县共计成交土地390宗，面积约32251亩，较分别增长了94宗和4611亩。

　　大邑成交土地6731亩

　　大邑以6731亩成交量位居各区县首位，崇州和新都分列二、三位，交易面积分别为5129亩和3998亩。

　　龙泉驿、温江和双流三大热点区域土地成交量均在1800亩如下，郫县土地成交达到2248亩。

　　大邑可建面积超过千万平

　　依照地块有关指标，大邑以超1000万平方米可建量位居首位，另一方面是新都，约934万平方米，青白江和郫县可建量约600万平方米左右。

崇州区域可建面积超过400万平方米。

　　各郊县住宅用地成交状况

　　大邑、崇州和新都分列住宅成交面积前三位，分别为66.6亩、3676亩和3159亩。

近郊郫县成交约1758亩，双流约1039亩，温江和龙泉驿在700亩左右。

　　各郊县住宅可建面积

　　大邑以987万平方米天量，位列首位。

新都、青白江和郫县分列二至四位，分别为602万平方米、519万平方米和500万平方米。

金堂、龙泉驿、都江堰、新都、彭州和蒲江可建面积在200万平方米如下。

　　都江堰住宅楼面地价约1450元/平方米

　　都江堰、新津、郫县、崇州和龙泉驿位居住宅楼面地价前五位，分别为1450元/平方米、1377元平方米、1172元/平方米和1049元/平方米和1017元/平方米。

其她各区县楼面地价均在1000元/平方米如下。