村民安置房新都汇小区建设可行性研究报告.docx

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村民安置房新都汇小区建设可行性研究报告

第一章总论

一、项目基本情况………………………………………………………5

二、编制依据……………………………………………………………5

三、编制原则……………………………………………………………6

四、编制内容……………………………………………………………7

五、xx市基本概况……………………………………………………7

六、城市变迁及现状城市形态…………………………………………12

七、社会经济状况………………………………………………………12

八、市区现状与用地特征……………………………………………13

第二章项目建设背景及建设的必要性

一、项目建设的背景……………………………………………………14

二、项目建设的必要性和可行性………………………………………15

第三章项目建设地址及市政配套条件

一、项目建设地址………………………………………………………19

二、市政配套条件………………………………………………………19

第四章项目规划及建设内容

一、项目规划……………………………………………………………21

二、建设规模、内容……………………………………………………22

三、功能设置……………………………………………………………23

第五章建筑、消防设计

一、建筑设计……………………………………………………………24

二、规划、建筑消防设计………………………………………………27

三、给排水消防设计……………………………………………………27

四、电气消防设计………………………………………………………28

第六章资源节能

一、设计依据……………………………………………………………29

二、节地…………………………………………………………………29

三、节能…………………………………………………………………30

四、节水…………………………………………………………………30

五、节电…………………………………………………………………31

第七章环境影响评价

一、项目区域周围环境质量现状………………………………………32

二、项目建设及使用对环境的影响……………………………………32

三、环境保护标准………………………………………………………32

四、环境影响初步分析…………………………………………………33

五、环境影响及对策……………………………………………………34

六、环境影响分析结论及建设…………………………………………36

第八章劳动安全卫生

一、影响劳动安全与卫生的因素………………………………………37

二、安全防护措施………………………………………………………37

第九章组织机构及项目实施方案

一、机构配套及智能……………………………………………………38

二、实施步骤……………………………………………………………39

三、项目建设工期及进度安排…………………………………………40

第十章项目招标计划

一、项目招标计划………………………………………………………41

第十一章投资估算与资金筹措

一、工程投资估算概况…………………………………………………42

二、编制依据……………………………………………………………42

三、工程总投资估算表…………………………………………………43

四、资金筹措及资金来源………………………………………………43

五、资金管理……………………………………………………………43

第十二章社会效益评价

一、社会效益分析………………………………………………………44

第十三章结论及建议

一、结论…………………………………………………………………50

第一章总论

一、项目基本情况

项目名称：

xx市新城办董村村民安置房（“新都汇”小区）建设项目

工程地址：

xx市新城区乔南路中段

实施单位：

xx市新城区办事处董村村委会

项目法人：

该建设项目位于xx市新城区，东接寿康医院，西靠农贸大厅，南邻铁路小区，北临乔南路，规划用地面积约12亩（7961.78平方米），属于xx市新城区办事处董村村委会集体所有的为村民安置工程建设的置换地。

该项目总建筑面积32812.09平方米，建筑占地面积2571.10平方米，其中住宅建筑面积23737.74平方米；商业建筑面积3860.62平方米；地下建筑面积5907.73平方米。

建筑密度32.29%，绿地率34.2%，按206户设计，容积率3.47，建设配套地上车位145个，地下车位24个。

二、编制依据

1、项目承办单位委托书；

2、建设单位关于委托编制本项目可行性研究报告的技术咨询合同；

3、《中华人民共和国建筑法》；

4、《城市居住规划设计规范》【GB50011-2001】；

5、《xx市城市总体规划》；

6.省、市、区建设工程收费依据和收费标准；

7.建设单位提供的经济技术资料；

8.其它有关国家政策及信息资料。

9、《建筑设计防火规范》GB50016-2006；

10、《建设项目环境保护管理条例》；

11、国家有关设计规范及法规；

三、编制原则

1.以创造二十一世纪文明的居住环境为主导，以推进住宅企业现代化，不断提高居住区综合开发建设水平和综合功能质量为目标。

2.充分体现“以人为本”的思想，针对二十一世纪居民经济水平提高和生活方式的更新，以满足居民的生理、心理上的各种需求，努力创造富有特色的城市景观和富有吸引力的生活居住环境。

3.坚持节地、节能和统一规划、合理布局，因地制宜综合开发配套建设相结合的原则，在建设中兼顾实际，立足长远，做到设计新颖、布局合理、环境优美、配套齐全、具有超前性、先导性、示范性的原则，达到高起点、高标准。

4.根据城市规模的标准，本着舒适、经济、安全、美观的原则考虑设计方案，突出舒适性、生态性、信息性、文化性、智能化的原则。

5.坚持科技进步，择优选择设计方案，采用“新材料、新工艺、新技术、新设备”四新技术，节约投资、减少成本，降低能耗。

6.坚持环境生态化的原则，在满足日照、通风的基础上，着重进行环境和绿地系统的设计建设，最大程度使居民接近自然，享受自然，同时按照可持续发展的原则，建立人与自然有机、和谐的统一。

四、编制内容

项目研究的主要内容为：

项目建设的必要性，建设规模，建设地址及条件分析，总体规划，建设方案，环境保护及消防、安全，建设管理与组织机构，项目实施进度，投资估算与资金筹措等。

五、xx市基本概况

xx市位于黄河中游，地处陕西东部，（从高速公路）距省会西安210公里。

南与合阳县接壤，西、北与黄龙、宜川县毗邻，东隔黄河与山西省河津市、万荣县相望。

跨北纬35°18′50″—35°52′08″，东经110°07′19″—110°37′24″。

境内南北长50.2公里，东西宽42.2公里，总面积为1621平方公里。

1.自然环境

xx处于暖温带半干早区域，属大陆性季风气候，四季分明，气候温和，光照充足，雨量较多。

年平均气温13.5℃，≥10℃积温为4626℃。

平均年降水量559.7毫米，无霜期208天，日照2436小时，有利于发展农业生产。

但雨量不均，多集中于7、8、9月份。

春夏季易发生干早，夏季阵雨多、强度大。

2.地质地貌条件

xx位于祁、吕、贺山字形构造的前孤东翼与新华夏构造体系，第三沉降带的复合部位。

以东北—西南的山前大断裂（即xx大断层）为界，东南面属渭河地堑，西北面属鄂尔多斯台向斜的陕北盆缘褶皱区。

属7度地震烈度区，是国家重点的地震监测区。

xx地势西北高、东南低。

由于地质构造运动和长期侵蚀作用的影响，大致以东北—西南走向的大断层为界，将全市分为山、原两大区。

大断层西部除有小面积的河谷地带外，为中低山和黄土残原区；东侧为黄土台塬及河谷地带，地势比较平坦。

最高处在西部的大岭，海拔为1783米；最低处为南部的芝川口，海拔357米。

复杂的地形，多变的地貌，构成了“七山一水二分田”的格局。

3.人文历史

xx是我国伟大的史学家、文学家、思想家司马迁的故乡，地面地下文物丰富，民俗民居具有特色，古城建筑格局与传统风貌保存完好，1986年被国务院列为国家历史文化名城。

xx素有文史之乡之称。

战国初，孔子高徒子夏来韩设教。

两千多年来，xx办学之风兴盛，民重耕读，因而人才辈出。

一代史圣、两朝状元、三朝宰相、四代世家、父子御史、父子知州、祖孙巡抚、兄弟侍郎、南北尚书、一母三进士一举一贡生等，传为佳话。

春秋时的赵武，“两袖清风回xx”的清代丞相王杰，还有现代著名作家杜鹏程。

明清两代科举中试者1396人，其中进士119人，举人550人，贡生727人。

官居五品以上者130余人。

科举夺魁者仅清代就有状元1人、会元2人、解元11人，三元皆有，被誉为“解状盛区”、“士风醇茂”。

4.土地资源

根据《xx市土地利用总体规划》（1997—2010年），1996年全市域土地总面积为241.0万亩，其中耕地为50.38万亩，占总土地面积的20.9%；园地为1.4万亩，占0.58%；林地为79.91万亩，占33.5%；牧草地为18.18万亩，占7.54%；居民点及工矿用地为10.46万亩，占4.34%；独立工矿用地为1.75万亩，占0.7%；交通用地为3.01万亩，占1.25%；水域面积为23.27万亩，占9.7%，未利用土地为54.44万亩，占22.6%。

xx市土地资源的特点是：

土地类型多样，适宜综合开发利用。

根据xx的自然条件及土地资源特点，可以分为：

中低山地区、黄土残原区、黄土台塬区及河谷川道区，多样的土地类型决定了多样的土地利用特征：

中低山地区以发展林牧业为主；黄土残原区以发展林业、果园和矿产为主；黄土台塬区和河谷川道区以粮、棉、菜、瓜果为主，是城镇和工业发展的集中区域。

5.旅游资源

据历年普查资料，xx市境内共发现各类文物遗存300余处，现已公布为各级重点文物保护单位的有190多处，其中国家级重点文物保护单位7处；省级的11处；市级的180多处，为陕西之最。

xx文物古迹荟萃。

从数万年前的禹门洞穴到别具一格的司马迁祠墓，从素有“小北京”之称的古城风貌到被誉为“世界民居之瑰宝，人类文明活化石”的民居古建村落党家村，唐、宋、元、明、清、两周历朝古建筑保存完整，规模宏大。

黄河天险龙门，也称禹门，相传为大禹所开，山河壮观，地势险要。

特别是2005年，陕西省30年来又一重大考古新发现的xx梁带村未经盗掘的商周时期高等级贵族墓地，有墓葬103座、车马坑17座，属于规模大、级别高、保存好、布局完整的两周遗址。

在这些重点文物中，有古遗址27处，古墓葬120处，石刻5处，古建筑157处，革命纪念建筑2处。

在各级重点文物保护单位中，古建筑占有突出地位，其建筑年代久远，唐宋元明清历年建筑具备，形成一个完整的系列。

而又以元代建筑保存最丰，居陕西省之最，在全国亦占有重要地位。

xx老城改造：

以文化为依托，以旅游为核心，以城市板块开发为支撑，把握史圣、黄河、古城三大题材，整合、提升资源价值，形成主题特色突出、融古城体验、文化创意休闲、娱乐、宜居生活于一体的大型文化产品。

在古城到司马迁祠这一区域内，通过“三区、一带、一面”（三区：

即古城商旅区、司马迁祠及黄河湿地区、黄河河心岛区；一带：

即以居水河改造为依托的黄河文化大观系统，融黄河人家、微缩漂流、自驾游、渭北民俗园、湿地温泉、黄河科普探险、《黄河》球幕电影为一体；一面：

即九公里长，60—80米高的土崖雕塑《史记》），将xx建成集文物游、文化游、黄河山水游和农业观光游四位一体的综合性旅游目的地。

6.矿产资源

xx位于祁、吕、贺山字型构造前弧东翼边缘的内弯部和新华夏系第三沉积带的东部，以及秦岭、阴山两个纬向构造带之间，在长期的地质构造演变中，沉积了较为丰富的矿产资源，其种类有：

煤、铁、石灰石、白云岩、铝土、粘土、大理石、石英砂岩、沙土以及与煤、铁伴生的磷灰石、稀有分散元素等。

其中煤炭储量达103亿吨，已探明27.74亿吨，占渭北煤田的35.5%。

铁矿保有储量为3014万吨，铝土矿保有储量为19.58万吨，石灰石启遍布全市沿山地区，据华子山和西原两处探测，保有量为4444万吨。

煤层气资源总量为2080亿立方米，达到开采品位的资源量为1907.6亿立方米，是渭北最大的气田。

xx水资源丰富，境内主要河流有九条：

芝水、居水、泌水、汶水、盘河、白矾河、凿开河、院子河、堰庄河。

另有支流六条，均属黄河水系。

黄河流经市境东部，流程65公里。

地下水资源也极为丰富。

全市水资源总量3.6亿立方米，其中自产水资源总量为2.7亿立方米，客水资源总量为0.9亿立方米，合计可利用量2.5亿立方米，人均903立方米，亩均510立方米。

在我国北方属比较优越的地区。

境内黄河流程74公里，水资源总量为3.6亿立方米，可利用量为2.5亿立方米。

7.工、农业经济发展概况

xx境内有山、原、川、滩，资源丰富，环境优美，西北为山区，占全市总面积的78％，林地面积67万亩，深山以用材林为主，浅山以经济林为主，盛产花椒、核桃、柿子、苹果。

特别是“大红袍”花椒以粒大、色红、浓香驰名，年产100多万公斤。

中部和东部为川原区，人口密集，土地肥沃，主产小麦、棉花、玉米、蔬菜等。

xx市已经形成了以煤炭、电力、冶铁、炼焦、建材为主的，包括纺织、机械、化工、食品等主要行业的工业体系。

近几年，xx市经济快速发展。

矿产资源主要有煤、石灰石、铁矿石、铝矾土、粘土矿等。

已探明煤储量27亿吨以上，远景储量108亿吨，有渭北“黑腰带”上的明珠之称。

xx已成为陕西重要的煤炭、电力能源工业城市之一。

六、城市变迁及现状城市形态

历史上xx城区多有变化，夏商时xx称“龙门”，周初号“韩国”，后为“梁（伯）国”，春秋战国称“少梁”，秦惠文王二十一年（前327）更名“夏阳”，隋开皇十八年（598），根据《诗经》“溥彼xx”之意更名“xx县”，建城于今老城区，已有1400多年历史。

1970年xx矿务局成立，带来了xx工业的迅猛发展，以矿务局机关为核心建成了象山区，以机械加工、水泥制造为核心建成了苏山区。

改革开放初期的1984年xx县改市，1986年xx列为全国第二批“历史文化名城”序列。

xx市政府科学决策，作出了“保护古城，建设新城，发展与保护并重”的策略，在古城以北70米高的塬上建起了新城区，新老城区相互依托，相得益彰。

在新老城结合部耸立着金代的宝塔，并由新修的石桥相连。

从金塔向南望去，一座古朴典雅、耐人寻味的千年古城一收眼前；从金塔向北望去，一座色彩斑斓、形式多样的现代化城市令人感慨万千。

专家赞其为“古城古，新城新，双桥分内外，金塔赏古今。

”

七、社会经济状况

xx市区距渭南市180公里，距西安市200公里。

截止2011年底，xx市国民生产总值实现175亿元，是2007年的2.2倍；人均生产总值由1.9万元提高到4.5万元。

地方财政收入完成8.7亿元，是2007年的2.8倍。

农民人均纯收入达到7140元，城镇居民人均可支配收入21290元，分别比2007年净增3930元和11560元。

四年实施重点项目168个，累计完成投资342亿元，是“十五”时期的3.3倍。

市域经济实力连续八年位列西部百强，经济综合实力始终站在全省前列。

八、市区现状与用地特征

建成区现状用地主要分布在，xx、芝川、龙门三点一线带状城市的格局上。

中心城区：

东至黄河西岸，西至xx－电厂，北至小曲沟，南至居水河南岸，总面积46.22平方公里。

为国家级历史文化名城，陕西关中东北部经济中心城市，以发展旅游、科教、商贸为主的园林城市。

“十五”期间，又开始建设了以发展能源、冶金、建材工业为主的龙门工业园区和西昝煤化工业园区，形成了较为集中的工业示范区域。

第二章项目建设背景及建设的必要性

一、项目建设背景

在xx新市区的版图上，镶嵌着一颗日渐耀眼的明星—新城办董村。

全村三个村民小组，共220户，1080口人，村址面积0.9平方公里。

从北宋开始建村，直到解放后的三十年间，祖祖辈辈的董村人当农民，居农门，干农业，过着“日出而作，日落而息”的古朴生活。

贫穷、落后是生活的主色调。

历史翻开了新的一页。

改革开放的春风沐浴着董村。

近几年来，村党支部、村委会在市委的正确领导下，紧紧抓住城市扩张机遇，充分利用地缘优势，解放思想，大胆创业，带领村民迈步小康。

2010年，村办企业完成总产值8500万元，固定资产达到4000万元，村集体财产积累达到3500万元。

2010年，村民每户拥有门面房三部，户均非财产性收入每年5万元以上，村民人均纯收入2万元。

村民依托城市，享受着城市发展带来的实惠，城市的基础设施向村内延伸，城市的公共服务向村内覆盖，城市的现代文明向村内传播。

土地被征用后，村民的生活发生了巨大的变化。

首先，村民失去土地也就失去了工作，失地农民们需要重新就业，实现劳动力向第二、第三产业的转换。

由于失地农民文化素质和劳动技能有限，许多失地农民不能成功实现职业转化，变成了城市失业人口，没有稳定的工作收入，生活压力增大。

其次，土地是农民的重要财产，征地为失地农民提供了一笔初始资本，土地由固定资产转为货币资产，失地农民手中掌握的货币资产增加，而且，土地征用以前农民必须投入一定的资产用于农业生产，失地后农业生产的投资取消，失地农民在其他方面的投资能力增强。

第三，房屋出租收益地位强化，当失去稳定的工作收入来源后，房屋出租收益占家庭收入的比重增大。

一些村民将自建房屋出租给外来务工人员，然而由于村落形成年代久远，房屋建设年代差别较大，缺少统一规划，有瓦房、砖混结构平房及二层楼房、部分房屋破旧不堪，村子的违规乱搭乱建现象突出，巷道狭窄，曲折不直，交通极为不便。

无排水设施，无供暖设施和天然气供应，居住环境较差。

大部分房屋无抗震措施，不仅影响市容市貌，而且存在着严重的安全隐患。

因此，本项目的实施是响应群众的要求，有利于增强xx市城区功能和提升城市形象。

二、项目建设的必要性和可行性

近年来,我国各地正处于城市化和工业化加速发展的过程中,有越来越多的农民在失去土地的同时也失去了安居乐业的住宅。

住房是失地农民最基本的生存保障,“安居乐业”是构建和谐社会的基础。

在我国城市化进程中,如果不认真研究和解决好失地农民的住房问题,并为其提供切实可行的制度安排,势必会导致失地农民因住房致贫、生计恶化并衍生出“灰色社会”与“街角社区”,从而引发新的社会矛盾。

城市化进程是一把“双刃剑”。

它在推进农村城市化与农业现代化的同时，也给广大农民的生活带来了前所未有的影响。

大规模的征地以惊人的速度制造了大批失地农民。

居住是人类最基本的需求，失地引起的居住模式的改变和其他相关问题关系失地农民的切身利益。

并且，政府在征用农民的土地后，有意识的引导失地农民将固定资金转化为住房。

由此，住房由基本的生活资料转变为重要的固定资产，成为失地农民的主要投资渠道和收入来源。

建设部负责人表示：

“住房是人的一种基本权利，是一种基本的社会保障。

”在快速发展的城市中，一方面房屋拆迁紧锣密鼓，一方面房价狂飙突进。

解决人民群众特别是低收入群体住房困难，改善住房条件，是缩小收入和生活差距、维护社会稳定的迫切需要。

妥善安置失地农民的生产生活，事关改革发展稳定大局。

为壮大村集体经济，使失地农民获得长期稳定的收入来源，我市实行留地安置政策，即按一定比例向土地被征用的村返还建设用地，用于发展二、三产业。

近年来党中央、国务院要求，加大保障和改善民生工作力度，有序推进城市建设，提高人民生活水平和质量，促进经济平稳较快发展。

借政策之优势，“新都汇”小区的建设，直接关系人民的利益，是实践“三个代表”重要思想，全面落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的重要举措，对改善城中村群众的生活条件，增强资源型城市经济活力具有十分重要的意义。

“新都汇”小区建设遵循以人为本的原则，以科学规划为前提，以改善人民的居住和生活条件为目标，以维护社会稳定为根本，代表广大人民群众的利益，是一项民心工程、德政工程，是构建社会主义和谐社会的重要举措。

1、促进xx市房地产市场发展需要，本项目建设符合房地产未来发展趋势，并促进城市快速发展，改善人们休闲居住环境的需要。

2、”新都汇”小区建设真正把改革开放和经济建设的成果惠及新城办董村村民。

新城办董村现大多数在村里居住的居民生活环境差，房屋密度大，而且大部分在城区有住房的村民将自己原有农居出租给外来务工人员，部分没有经济能力在城区购买房屋的村民继续居住在原有住宅，而这些房屋大部分基础设施薄弱，上下水管网不健全，导致居住环境恶劣，而且存在着严重的安全隐患；直接影响了这一部分村民的生活质量，他们的居住条件急需改善。

3、实施”新都汇”小区建设是贯彻落实科学发展观、构建和谐社会的客观要求。

在加快发展中实现科学发展、和谐发展，不仅要统筹城乡和区域发展，而且要注重城市发展与资源、环境的协调，注重城市困难群众的基本生活保障。

本项目的建设，将使相当一部分群众享受到改革发展的成果，不仅大大改善困难群众的居住条件，还将推动住房制度改革的深入，进一步完善社会救助机制和保障体系，实现社会公平、促进社会和谐。

同时，本项目建设还要按照城镇总体规划，配套进行道路、绿化等基础设施建设，这将进一步完善城镇整体功能，促进城镇建设和发展，而且还有利于集约高效利用土地资源。

4、本项目改零星分散建设为集中成片建设，村民娱乐服务设施与住宅同步实施；应用现代建筑技术、现代通信技术、现代控制技术和现代计算机技术，使住宅结构、设备、服务和管理形成最优组合；实现人居与自然的高度和谐，为住户提供舒适、安全、便利的人性化居住环境，形成小区建设的整体效益。

这对于改变村庄建设中的“散、乱、差”现象，建设环境优美的村庄，创建社会文明和进步的窗口。

5、近年来xx市城市道路发展较快，已完成改扩建道路有秦晋大道、盘河路、桢州大街、黄河大街、龙门大街、太史大街、复兴路、金塔路、盘乐路、乔南路等城市道路，本项目所新建的城市道路与现有城市道路网络相连接，使城市规划区内交通网络更加完善合理。

综上所述，xx市新城办董村村民安置房“新都汇”小区的建设提高了失地农民的生活质量，优化和提升了周边的生活环境，而且城市化的居住条件有利于推动农民对于社区环境的维护意识、生活方式和思想观念等一列的变革，无论是从社会效益、生态效益以及对改善人民群众的生活环境都具有很大的意义。

第三章项目建设地址及市政配套条件

一、项目建设地址

该建设项目位于xx市乔南路中段，该小区总建筑面积32812.09平方米，其中住宅建筑面积23737.74平方米；商业建筑面积3860.62平方米；地下建筑面积5907.73平方米。

二、市政配套条件

1）、供电

本项目电源由苏东变电所直接接入，其能力可以满足本项目用电需要。

2）、市政道路

该建设项目位于xx市新城区，东接寿康医院，西靠农贸大厅，南邻铁路小区，北临乔南路，交通便利。

3）、给排水

项目场区水源由xx市自来水公司城市供水主管网供给，供水能力可以满足本项目用水需要。

本项目可方便与城市乔南路市政排水主管网连接，排水能力可以满足本项目排水需要。

4）、燃气

规划区域按城市市政规划铺设天然气管道到小区，本项目可就近接入使用；

5）、供热

规划区无集中供热设施，由小区自建供热设施解决，热源采用天然气。

6）、通讯

规划区域内电信服务商有中国电信、中国移动、中国联通，其通讯网覆盖全区，宽带信息网络完善，基本上实现了网络数字化、传输光纤化，本项目建设可方便接入，通讯条件极为方便。

第四章项目规划及建设内容

一、项目规划

1、规划原则

1）、严格执行国家现行法律、法规和设计规范，并符合城市总体规划；

2）、遵循前瞻性、标准性、扩展性、适用性和持续发展原则，做到总体规划、布局合理、配套完善；

3）、注重贯彻绿化、环保、节能的有关管理条例，保证绿化