怀化市城区保障性住房分配和运营管理办法.docx

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怀化市城区保障性住房分配和运营管理办法

怀化市城区保障性住房分配和运营管理办法

（征求意见稿）

第一章总  则

 第一条为规范怀化市城市规划区保障性住房管理，根据《湖南省保障性住房分配和运营管理暂行办法》以及国家有关住房保障政策规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条怀化市城市规划区内保障性住房的配租配售、运营、使用、退出和管理，适用本办法。

第三条 本办法所称保障性住房，是指限定建设标准和租售价格，面向符合规定条件的城镇低收入、中等偏下收入住房困难家庭，新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租或出售，具有保障性质的住房,主要包括廉租住房、公共租赁住房和经济适用住房。

第四条市房产管理局负责怀化市城市规划区保障性住房指导、监督、管理等工作。

市房产管理局的所属住房保障机构和实施机构分别承担保障性住房管理、运营的具体工作。

鹤城区人民政府、经开区管委会应当建立健全住房保障管理机构和实施机构，充实工作人员，落实工作经费。

街道办事处、乡（镇）人民政府应当明确住房保障工作人员，负责本辖区内保障性住房申请的受理和初审等工作。

市发改、监察、财政、审计、国土资源、民政、物价、公安、税务、电力、供水等部门根据各自职责，负责保障性住房管理相关工作。

第五条 保障性住房管理工作作为保障性安居工程的重要内容，纳入保障性安居工程年度目标绩效考核、表彰和奖励范围。

 第二章 保障对象、方式和标准 

 第六条 廉租住房、经济适用住房的保障对象为城镇低收入住房困难家庭。

公共租赁住房的保障对象为城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员。

第七条公共租赁住房可以向廉租住房保障对象供应。

符合廉租住房保障条件的家庭按规定承租公共租赁住房的，可以申请廉租住房租赁补贴。

第八条市房产管理局、市物价局、市财政局、市统计局应根据城区经济社会发展水平、财政承受能力、居民收入、住房状况等因素，合理制定确定保障对象的住房、家庭收入（财产）标准以及保障面积和租赁补贴的具体标准，报市人民政府批准后公布实施。

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第三章  申请与审核

  第九条城镇住房困难家庭申请保障性住房的，应当由申请家庭户主作为申请人，户主不具有完全民事行为能力的，应推举具有完全民事行为能力的其他家庭成员作为申请人。

新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员申请保障性住房的，由本人作为申请人。

    申请保障性住房的家庭其成员都不具有完全民事行为能力，或新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员不具有完全民事行为能力的，由其法定监护人代为申请。

第十条 申请保障性住房，应当符合以下条件：

1、申请家庭成员具有城镇户口或在城区工作的城镇居民；

2、申请家庭无自有住房或人均住房建筑面积低于13平方米以下；

3、申请家庭经民政部门认定为最低生活保障家庭或低收入家庭；

4、申请公共租赁住房的外来务工人员，应当稳定就业2年以上，属大中专院校毕业生的，参加工作不满5年，且无自有住房。

5、法律法规规章规定的其他条件。

 第十二条城区住房困难家庭申请保障性住房的，应当向户籍所在地街道办事处或乡（镇）人民政府提出申请。

新就业无房职工和在本城区稳定就业的外来务工人员申请公共租赁住房的，本人向用人单位提出申请，用人单位代表本单位职工统一向住房保障部门申请；无用人单位的，向就业所在地街道或乡（镇）人民政府提出申请。

对在开发区和工业园集中建设面向用工单位或者园区就业人员配租的公共租赁住房，用人单位可以代表本单位职工申请。

第十三条 申请人应当如实提交家庭住房、人口、收入、财产状况等有关材料，并对提交材料的真实性负责。

申请人应当书面同意审核机关调查核实其申报信息。

第十四条保障性住房申请按照下列程序进行审核和公示：

（一）街道办事处、乡（镇）人民政府应当自受理申请之日起30个工作日内，组织社区居委会对申请人家庭收入、财产和住房状况等是否符合条件进行调查核实，提出初审意见，并在申请人所在社区居民委员会公示，在公示期满后7个工作日内将初审意见和申请材料上报鹤城区、经开区住房保障管理机构复核。

鹤城区、经开区住房保障管理机构应当自收到申请材料之日起30个工作日内进行复核。

鹤城区、经开区住房保障管理机构在复核时，将申请人家庭收入、财产状况资料转民政部门审查。

民政部门自收到复核资料之日起15个工作日内出具审查意见，并反馈给鹤城区、经开区住房保障管理机构。

鹤城区、经开区住房保障管理机构将复核意见及申请材料一并报市房产管理局。

（二） 市房产管理局自收到审查意见和申请材料之日起15个工作日内，审核是否符合住房保障条件。

经审核，对符合条件的申请人予以公示，公期期为15日；经公示无异议或异议不成立的，登记为住房保障轮候对象，并向社会公布；对不符合条件的申请人，应当书面通知申请人并说明理由。

（三）申请人对审核结果有异议的，可以向市房产管理局申请复核。

市房产管理局应当会同有关部门进行复核，并在15个工作日内将复核结果书面告知申请人。

第四章  轮候与分配

第十五条市房产管理局应当根据本地区经济社会发展水平和保障性住房需求，合理确定保障性住房轮候期，报市人民政府批准后实施，并向社会公布。

轮候期一般不超过5年。

对登记为轮候对象的申请人，应当在轮候期内安排保障性住房。

轮候期间，轮候对象收入和住房等情况发生变化，经审核不再符合住房保障条件的，由市房产管理局取消其轮候资格，并书面告知。

第十六条市房产管理局应当综合考虑轮候对象的收入水平、住房困难程度和申请顺序以及个人申请的保障方式等，确定相应的保障方式及轮候顺序，并向社会公示。

第十七条轮候对象中享受城镇最低生活保障的家庭、孤老病残人员、烈士家属、伤残病退军人、劳动模范、见义勇为人员等，可优先安排。

具体办法由市房产管理局制定，报市人民政府批准后实施，并向社会公开

第十八条企事业单位投资建设的公共租赁住房优先本单位保障对象，在开发区、园区集中建设的公共租赁住房优先保障用工单位或者园区就业人员。

剩余房源由市房产管理局调剂安置本地其他轮候对象。

 第十九条保障性住房房源确定后，市房产管理局应当制定分配方案并向社会公布。

分配方案应当包括房源的位置、数量、户型、面积，租金或价格标准，保障对象范围，意向登记时限和地点等内容。

第二十条轮候对象可以按照分配方案，在规定的时限和地点进行意向登记。

市房产管理局应当会同有关部门，在15个工作日内对意向登记的轮候对象进行复审。

对不符合条件的，书面通知并说明理由。

对复审通过的轮候对象，市房产管理局可以采取综合评分、随机摇号、抽签等方式，确定分配对象与分配排序。

综合评分办法，摇号、抽签及评分，摇号、抽签的过程和结果，应当向社会公开。

分配对象与分配排序确定后应当予以公示。

公示无异议或者异议不成立的，分配对象按照分配排序选择住房。

分配结果向社会公开。

第二十一条企事业单位投资建设和在开发区、园区集中建设的公共租赁住房，由产权单位、开发区、园区管理机构或其委托的运营管理机构制定分配方案。

分配方案报市房产管理局审核批准后，向符合保障条件的申请人分配。

分配结果报市房产管理局备案。

第五章使用与退出

第二十二条保障性住房分配对象选择保障性住房后，保障性住房所有权人或者其委托的运营管理机构，应当与保障性住房分配对象签订保障性住房租赁或者销售合同。

合同签订后，房屋所有权人或者其委托的运营管理机构应当在30日内将合同报市房产管理局备案。

保障性住房租赁合同应当载明保障性住房的位置、用途、面积、结构、室内设施和设备状况，租赁期限、租金数额和支付方式，使用要求及物业服务、房屋维修责任，收回（退回）住房的情形、违约责任及争议解决办法等内容。

保障性住房销售合同应当载明政府与购买人的资产份额、房屋处置收益分配，收回（退回）住房的情形、违约责任及争议解决办法等内容。

廉租住房和公共租赁住房的租赁期限为两年。

租赁期满需要续租的，承租人应当在租赁期满3个月前向房屋所有权人或者其委托的运营管理机构申请续租。

经审核符合条件的，准予续租，并签订续租合同。

 第二十三条保障性住房的租金标准、销售价格，由市物价局会同市住房保障部门统筹考虑当地住房市场租金水平、建设成本、供应对象支付能力等因素合理确定，报市人民政府批准后实施，定期调整并向社会公布。

廉租住房、公共租赁住房也可参照市场价格确定统一租金标准，按不同保障对象分档予以租金补贴，实行租补分离。

租金标准、补贴办法经市人民政府批准后实施。

廉租住房和公共租赁住房承租人应当根据合同约定，按时支付租金。

承租人可以申请提取所缴存的住房公积金支付租金。

对承租人拖欠租金的，可以按规定通报其所在单位从其工资收入中划扣。

 第二十四条廉租住房、公共租赁住房由房屋所有权人与承租人共同管理。

房屋所有权人及其委托的运营管理机构应当负责廉租住房、公共租赁住房及其配套设施设备的维修养护，确保房屋的正常使用；组织承租人承担保障性住房小区公共区域的安全秩序、卫生保洁等物业管理责任，承租人按合同约定承担相关费用。

第二十五条房屋所有权人及其委托的运营管理机构可以通过招标投标或者协议方式选聘具有相应资质、社会信誉好的物业服务企业实施物业管理；也可组织承租人自我管理，自我服务。

　　第二十六条 廉租住房、政府投资的公共租赁住房的租金收入实行“收支两条线”管理。

廉租住房租金专项用于廉租住房及配套设施的维护和管理，不足部分由市财政预算安排；政府投资的公共租赁住房的租金专项用于偿还公共租赁住房贷款本息及公共租赁住房的维护、管理，租金收入及配套商业服务设施租金收入不足房屋维修养护部分，由市财政预算安排解决。

社会力量投资建设的公共租赁住房，其租金收入和配套设施的经营性收入归投资者所有，房屋维修养护费用由所有权人及其委托的运营管理机构承担。

第二十七条 廉租住房、公共租赁住房的所有权人及其委托的运营管理机构不得擅自改变保障性住房性质、用途及其配套设施的规划用途。

第二十八条 廉租住房、公共租赁住房的所有权人及其委托的运营管理机构在确保辖区内廉租住房保障对象住房需求的基础上，经市房产管理局批准后，廉租住房可转换为公共租赁住房。

当廉租住房对象承租公共租赁住房时，则按廉租住房租金标准收取租金；当公共租赁住房住房对象承租廉租住房时，则按公共租赁住房租金标准收取租金。

承租廉租住房的保障对象不再符合廉租住房保障条件，但符合公共租赁住房保障条件且仍需租住的，其所承租的廉租住房按照公共租赁住房租金标准收取，并按公共租赁住房管理。

第二十九条　因就业、子女就学等原因需要调换廉租住房的，经市房产管理局批准，承租人之间可以互换所承租的廉租住房。

需调换公共租赁住房的，经公共租赁住房所有权人或者其委托的运营管理机构同意，承租人之间可以互换所承租的公共租赁住房。

公共租赁住房所有权人或者其委托的运营管理机构应及时报市房产管理局备案。

 第三十条鹤城区、经开区住房保障管理机构应当每年组织街道办事处、乡（镇）人民政府将保障性住房人员名单在社区内公示一次，接受社会监督举报。

公示期结束后，鹤城区、经开区住房保障管理机构负责将公示后的人员名单上报市房产管理局审核。

经市房产管理局审核后，向社会公示。

公示期满后无异议的，为年审合格人员。

年查合格的，继续承租；不合格的，按照有关规定清退。

第三十一条 承租人不得转借、转租、擅自装修所承租的保障性住房或改变其用途。

承租人确需装修的，应当取得保障性住房所有权人或其委托的运营管理机构同意。

 第三十二条承租人承租其他保障性住房，或者通过购买、受赠、继承等方式获得住房，或者收入等情况发生变化，不再符合住房保障条件的，应当在规定搬迁期内腾退所承租的保障性住房。

搬迁期满不腾退保障性住房的承租人，确无其他住房的，应当按照市场价格缴纳租金；承租人有其他住房的，市房产管理局、住房所有权人或者其委托的运营管理机构可以向人民法院提起诉讼，要求承租人腾退保障性住房。

 第三十三条承租人有下列行为之一的，应当退回所承租的保障性住房：

（一）转借、转租或者擅自调换所承租保障性住房的；

（二）改变所承租保障性住房用途的；

　　（三）破坏或者擅自装修所承租保障性住房，拒不恢复原状的；

　　（四）在保障性住房内从事违法活动的；

　　（五）无正当理由连续6个月以上闲置保障性住房的。

（六）法律法规规章规定的其它情形。

承租人拒不退回保障性住房的，市房产管理局应当责令其限期退回；逾期不退回的，市房产管理局可以申请人民法院强制执行。

 第三十四条无正当理由承租人累计6个月以上拖欠租金的，应当腾退所承租的保障性住房；拒不腾退的，房屋所有权人或者其委托的运营管理机构可以向人民法院提起诉讼，要求承租人腾退保障性住房。

 第三十五条房地产经纪机构及其经纪人员不得提供廉租住房、公共租赁住房出租、转租、出售等经纪业务。

 第三十六条保障性住房居民区的社会管理纳入住房所在地社区综合管理。

街道办事处、乡（镇）人民政府和公安、民政、人口计生、人力资源与社会保障、教育、城管等部门应当按照各自职责，做好相关工作。

第六章 权属管理

第三十七条 保障性住房应明确其权属，办理房屋权属登记。

在房屋登记簿和所有权证上注明房屋类型和用地性质。

第三十八条政府投资建设、企业和其他机构捐建及房地产开发项目中配建并依据土地出让条件和合同约定收回或回购的廉租住房，产权归当地人民政府所有。

房屋产权人登记为当地住房保障主管部门或当地人民政府授权的国有资产管理机构。

规范廉租住房共有产权管理。

可结合实际，坚持与准入脱钩和保障对象自愿的原则，在保障对象符合廉租住房保障条件并纳入廉租住房实物配租的基础上，实施廉租住房共有产权。

共有产权廉租住房，房屋权属登记部门应在房屋登记簿和所有权证上注明“共有产权廉租住房”字样，并注明政府及购买人所占的产权比例。

廉租住房保障范围的家庭内成员可作为共有权人进行登记。

如共有产权廉租住房保障对象要出让的，按相关规定和程序办理，政府优先回购。

第三十九条 经济适用住房购买人拥有有限产权。

经济适用住房配售时，应当明确界定政府与购买人的资产份额，确定经济适用住房出售所得价款的分配比例。

居民个人购买经济适用住房后，应当按照规定办理权属登记。

房屋、土地登记部门在办理权属登记时，应当分别注明经济适用住房、划拨土地。

经济适用住房购买不满５年的，不得上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

购买满５年，购房人上市转让的，应按照经济适用住房出售所得价款的分配比例，向当地政府上交相关价款；购房人也可以按照当地政府所定的标准交纳相关价款后，取得完全产权。

 第四十条公共租赁住房应当按投资主体确定房屋权属。

市、区人民政府、经开区、市工业园直接投资建设的公共租赁住房，其产权归市、区人民政府、经开区管委会、市工业园管委会所有。

企事业单位和其他社会力量投资建设的公共租赁住房，政府投资补助总额占项目总投资的比例超过50%的，转作政府直接投资或资本金注入方式管理，占有相应产权。

房地产开发项目中配建的公共租赁住房，依据土地出让条件和合同约定确定其权属。

公共租赁住房权属登记时，应在房屋登记簿和所有权证上注明“公共租赁住房”字样，并注明房屋产权人及所占产权份额。

第七章 监督管理

第四十一条市房产管理局应当建立住房保障诚信制度，完善失信惩戒机制。

对申请人隐瞒有关情况、提供虚假材料或者以其他不正当手段，申请保障性住房的，不予受理；已登记为轮候对象的，取消其登记；已承租、承购保障性住房的，依法收回，并取消其在5年内再次申请租赁或购买保障性住房资格。

第四十二条市房产管理局应当加强对保障性住房所有权人及其委托的运营管理机构的监督管理，依法查处其违法违规行为；对有关单位和个人为保障性住房申请人或者其家庭成员出具虚假证明材料的，责令限期改正，并依法追究其法律责任。

第四十三条市房产管理局和其他有关部门、街道办事处、乡（镇）人民政府应当建立保障性住房管理举报、投诉制度。

任何单位和个人对保障性住房管理中的违法违纪行为都有权举报和投诉。

有关部门和单位收到举报、投诉后，应当依法及时核实、处理。

第四十四条住房保障和其他有关部门及其工作人员，不履行工作职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，应当依法对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八章 附  则

第四十五条本办法自公布之日起施行。