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房地产开发经济评价
语文课本中的文章都是精选的比较优秀的文章,还有不少名家名篇。
如果有选择循序渐进地让学生背诵一些优秀篇目、精彩段落,对提高学生的水平会大有裨益。
现在,不少语文教师在分析课文时,把文章解体的支离破碎,总在文章的技巧方面下功夫。
结果教师费劲,学生头疼。
分析完之后,学生收效甚微,没过几天便忘的一干二净。
造成这种事倍功半的尴尬局面的关键就是对文章读的不熟。
常言道“书读百遍,其义自见”,如果有目的、有计划地引导学生反复阅读课文,或细读、默读、跳读,或听读、范读、轮读、分角色朗读,学生便可以在读中自然领悟文章的思想内容和写作技巧,可以在读中自然加强语感,增强语言的感受力。
久而久之,这种思想内容、写作技巧和语感就会自然渗透到学生的语言意识之中,就会在写作中自觉不自觉地加以运用、创造和发展。
1.项目概述
要练说，得练看。
看与说是统一的，看不准就难以说得好。
练看，就是训练幼儿的观察能力，扩大幼儿的认知范围，让幼儿在观察事物、观察生活、观察自然的活动中，积累词汇、理解词义、发展语言。
在运用观察法组织活动时，我着眼观察于观察对象的选择，着力于观察过程的指导，着重于幼儿观察能力和语言表达能力的提高。
项目占地20.86万平方米，建筑面积49781平方米，建设工期4年，销售期6年。
课本、报刊杂志中的成语、名言警句等俯首皆是,但学生写作文运用到文章中的甚少,即使运用也很难做到恰如其分。
为什么?
还是没有彻底“记死”的缘故。
要解决这个问题,方法很简单,每天花3-5分钟左右的时间记一条成语、一则名言警句即可。
可以写在后黑板的“积累专栏”上每日一换,可以在每天课前的3分钟让学生轮流讲解,也可让学生个人搜集,每天往笔记本上抄写,教师定期检查等等。
这样,一年就可记300多条成语、300多则名言警句,日积月累,终究会成为一笔不小的财富。
这些成语典故“贮藏”在学生脑中,自然会出口成章,写作时便会随心所欲地“提取”出来,使文章增色添辉。
开发商还计划在牡丹园内建一个建筑面积1000平方米的综合商场，为项目区的住户提供各类商在月季园内建一个建筑面积1200平方米的休养所，供本单位人员到该市度假用。
2.基础数据
2.1项目用地
整个项目用地情况见表1。
表1土地平衡表单位：
平方米
项目
规划用地
住宅
其他建筑
道路
绿化
牡丹园
100000
17958
461
27827
53754
月季园
85440
10613
792
21663
52372
芍药园
23200
1563
901
20736
合计
208640
30134
1253
50391
126862
2.2主要建筑物
各区的建筑物和配套设施的安排见表2。
表2主要建筑物一览表
名称
数量
/幢
建筑面积
/（平方米/幢）
小计
/平方米
牡丹园
211
26163
C型中档
18
203.56
3664
D型高档
22
246.92
5432
E型中档
28
151.46
4241
F型普通
142
83.28
11826
综合商场
1
1000.00
1000
月季园
91
20792
A型高档
19
276.33
5250
B型中档
32
179.79
5753
C型中档
24
203.56
4885
D型高档
15
246.92
3704
休养所
1
1200.00
1200
芍药园
13
2826
C型中档
13
217.38
2826
合计
315
49781
按住宅的档次分类，整个项目开发各类房屋及面积汇总见表3。
2.3建筑与装修
各档住宅的建筑与装修条件如表3。
表3房屋类型及面积表
房屋类型
数量／幢
面积／平方米
普通住宅
142
11826
中档住宅
115
21369
高档住宅
56
14386
休养所
1
1200
综合商场
1
1000
普通住宅：
建筑面积80~120平方米，院落200平方米以下，无车库，水泥檩条楼板，黏土砖墙，普通屋面瓦，普通木门窗，水泥地面，局部地砖，清水墙，厨房卫生间贴1.5米高瓷砖，普通洁具。
按建筑面积平均建筑装修价格为871.5元/平方米，道路和绿化的费用为174.3元/平方米。
中档住宅：
建筑面积150~220平方米，院落200~300平方米，有车库，水泥檩条楼板，局部现浇，黏土砖墙，屋面为度锌彩瓦，普通木门，铝合金窗，松木吊顶，地砖，局部木地板，内外墙刷普通涂料，厨房卫生间贴1.８米高瓷砖，中档洁具。
按建筑面积平均建筑装修价格为1411元/平方米，道路和绿化的费用为282.2元/平方米。
高档住宅：
建筑面积240平方米以上，院落400平方米以上，有车库，现浇混凝土楼板，水泥空心砖墙，屋面为度锌彩瓦，高级木门，铝合金窗，桑木吊顶，木地板，内外刷高级涂料，厨房卫生间贴满瓷砖，高档卫生洁具。
按建筑面积平局建筑装修价格为1660元/平方米，道路和绿化的费用为332元/平方米。
休养所和综合商场为中档建筑装修水平，按建筑面积平局建筑装修价格分别为1037.5元/平方米和1245元/平方米，道路和绿化的费用为207元/平方米。
2.4开发进度和项目计算期
项目整个工期为4年，前3年为三通一平，道路施工，小区内基础设施建设，土建工程和水电安装；后1年为户外工程，扫尾及绿化。
第5、6年为售后服务和销售资金回笼。
考虑到牡丹园内综合商场为开发商自营，项目计算期定为10年。
2.5项目投资及用款计划
项目投资为13057万元，包括房地产开发投资和自营资产固定资产投资。
房地产开发投资共12866万元，包括土地费用、前期费用、建筑安装费用、销售费用、管理费用、不可预见费用、财务费用等。
其中土地费用为1252万元，前期费用684万元；房地产开发部分的建筑安装费6558万元，基础设施工程费为1312万元，销售费用按售房收入2.96%计算，管理费用为前几项目合计的5%，工程监理费等其他费用为235万元，涨价及不可预见费率合计为11%，详见表4和附表1。
表4房地产开发建设投资估算表单位：
元
序号
费用名称
金额
备注
房地产开发建设总投资
12866
1
土地费用
1252
20.87万平方米
1.1
土地购置费
1200
1.2
手续费
52
2
前期费用
684
2.1
2.2
2.3
2.4
可行性研究费
斟查设计费
场地准备费
其他费用
30
162
478
14
考察、调研费
含土方、三通一平
3
建造费用
7870
3.1
3.2
建筑安装费
配套设施
6558
1312
道路、绿化、水电增容
4
销售费用
495
按首犯房收入的2.96%
5
管理费用
515
1~4项和的5%
6
其他费用
235
7
涨价及不可预见费
1216
1~6项和的11%
8
财务费用
599
自营资产固定资产投资181万元，用于建设1000平方米的商场。
其中建筑工程费按1245元/平方米计算，计124.5万元，设备购置安装费30万元，建设期物价上涨率为3%，不可预见费率为8%。
另需经营资金8万元。
2.6项目用款计划
项目施工用款计划见表5。
除施工用款外的其他项目用款计划见表6。
2.7资金筹借与借款偿还
本项目投资的资金来源于有：
开发商资本金900万元，第1年注入540万元，第2年注入360万元；申请房地产投资人民币借款4500万元，第1年借款3500万元，第2年借款1000万元，贷款名义年率4%单利宽限期2年，分3年等本还款；其余不足部分用预售房款按实际需要补足，详见附录表2。
表5施工用款计划表单位：
万元
年份
项目
1
2
3
4
合计
普通住宅
573
298
160
1031
中档住宅
574
1060
923
457
3015
高档住宅
429
714
588
656
2388
休养所
125
125
综合商场
106
75
181
合计
1807
2174
1671
1113
6740
表6其他项目用款计划表单位：
万元
年份
项目
1
2
3
4
5
6
合计
土地费用
1252
1252
前期费用
684
684
基础设施建设费
150
340
414
334
73
1312
管理费用
194
115
100
65
41
515
销售费用
220
160
80
20
8
7
495
开发期税费
其他费用
90
90
55
235
不可预见费
200
370
250
280
30
86
1216
财务费用
71
162
183
122
61
599
自营资产固定资产投资申请人民币贷款，借款额20万元，贷款名义年利率为4%，在第3年一次偿还。
自营资产经营资金全部申请人民币借款，借款额8万元，项目结束时收回。
商场经营资金中存货和应付账款的周转天数为15天，应收账款和现金的周转天数为20天。
还款资金来源于利润、折旧和可利用的租售收入。
2.8销售计划及价格
所有住宅均准予预销，预售从项目大规模土建施工开始，允许分3年付款，预计各年销售资金回笼分贝占售房合同额的28%、45%和27%。
根据开发总成本和预期的利润，并考虑当地和外地其他同类项目的售价，开发商确定各类住宅和休养所的平均租售价格为：
普通住宅2158元/平方米；高档住宅4316元/平方米；中档住宅3718元/平方米；休养所租价3500元/（年。
平方米）。
以上价格为分类综合单价，实际操作时可根据具体防的布局、位置、院落大小、付款方式、附带条件等在小范围内变动调整。
由于该项目地理条件优越，建筑设计合理，风格典雅，发展商看好市场，预计销售比例逐年上升，销售计划见表7。
表7销售计划表（%）
年份
项目
1
2
3
4
合计
全部
23
25
44
8
100
普通住宅
36
39
25
100
中档住宅
19
21
49
10
100
高档住宅
18
20
52
10
100
按照一般宾馆出租率的水平，休养所的出租率为80%，从第3年开始营业。
综合商场的年平均营业额估计为120万元，采购成本为60万元，水电费为10万元，人工费为10万元，修理费按固定资产的2.5%提取。
商场建筑物按20年折旧，残值率5%；设备按10年折旧，残值率5%。
综合商场从第3年开始营业，当年达到正常营业额的80%，第4年以后正常营业。
2.9有关税费率
营业税税率5%，城市维护建设税税率7%，教育费附加费率3%，企业所得税率33%，增值税税率（一般）4%，房产税税率按租金12%，盈余公积按10%提取，公益金按5%提取。
3.财务评价
3.1盈利能力分析
项目在计算期内经营收入20193万元，可获利润1399万元，扣除所得税1452万元、公益金147万元、公积金293万元后，还有2507万元可分配利润。
项目缴纳的经营税金及附加为1061万元，企业所得税为1452万元，土地增值税为867万元，合计缴纳税金3381万元。
祥见附录表3~表6。
项目全部投资内部收益率（所得税前）为23.8%，在预期可接受内部收益率为20%时，项目净现值为393万元，项目投资回收期为3.9年。
资本金内部收益率为65.9%，项目净现值为831万元。
祥见附录表7和表8。
商品房投资利润率=利润总额/总投资×100%=4230/12866×100%=32.9%
商品房资本金净利润率=税后利润/资本金×100%=2947/900×100%=327%
3.2清偿能力分析
按照项目的借款条件和还款计划，房地产投资借款从第3年开始分3年等额偿还本金，每年还1500万元；自营资产投资借款第3年一次还清，借款利息每年照付，总计付利息601万元。
项目的清偿能力还是可以的。
祥见附录表9。
3.3资金平衡分析和资产负债分析
在项目计算期内，各期资金的来源与运用是平衡有余的。
从第1年起，资产负债率是逐年降低的，即前4年的资产负债率依次为85%、79%、64%、39%。
因此，从总体上看，在项目计算期内，项目的资产负债结构是合理的。
祥见附录表10和表11。
3.4敏感性分析
敏感性分析是财务评价的重要内容。
从本项目的情况来看，影响项目收益的主要因素有：
固定资产与开发产品投资，商品房销售价格，出租房的出租价格，预售款回笼进度和自营资产经营达纲的比例。
表9.8给出了以上几个因素上下变动10%时，主要评估经济指标的变动情况。
图9.1绘出了各敏感因素变动的趋势。
从该图中亦可看出售房价格和固定资产与开发产品投资是项目最为敏感的因素。
如果开发产品投资和售房价格分别向不利方面变动10%，则全部投资内部收益率将分别下降至16.0%和15.7%，净现值分别下降至—458万元和—462万元，投资回收期则增加到4.4年。
预售款回笼进度相对较不敏感。
最不敏感的是租房价格，这是因为租房是从第4年才开始出租，租房收益占整个项目收益的比重较小。
3.5临界点分析
临界点分析是项目评价的另一重要方面，它反映在预期可接受的投资内部收益率下，投资方能承受的各种重要因素向不利方向变动的极限值。
假定投资者期望的内部收益率为20%，在这种情况下，开发产品投资的临界点为13659万元，增加603万元；平均售房价格的临界点为3350元/平方米，下降161元/平方米；土地费用的临界点为1775万元，增加523万元；售房面积的临界点为42748平方米，减少4833平方米。
见表9。
表8敏感性分析表
序号
项目
变动幅度
/%
全部投资（所得税前）
内部收益率/%
净现值/万元
投资回收期/年
0
基本方案
24.6
393
3.9
1
固定资产及开发产品投资
+10
16.0
-458
4.4
-10
33.7
1243
3.5
2
售房价格
+10
33.5
1247
3.5
-10
15.7
-462
4.4
3
预售款回笼进度
+10
25.6
537
3.7
-10
20.9
101
4.2
4
租房价格
+10
24.4
455
3.9
-10
23.3
331
3.9
5
经营达纲
+10
23.9
401
3.9
-10
23.7
385
3.9
表9临界点分析表
敏感因素
基本方案结果
临界点计算
内部收益率/%
23.8
期望值
20
开发投资额/万元
13056
最高值
13659
售房价格/（元/平方米）
3511
最低值
3350
租房价格/[元/（年*平方米）]
3750
最高值
1374
土地费用/万元
1252
最高值
1775
售房面积/平方米
47581
最低值
42748
4.评价结论
本项目是某市为促进城市经济发展建立的一个房地产开发项目,项目本身盈利能力较强，全部投资内部收益率为23.8%，投资回收期为3.9年，商品房投资利润率为32.8%，商品房本金利润率为327%，项目资金和资产负债平衡状况良好，从临界点分析看，项目有一定潜力，项目在财务上是可行的。
考虑到项目投资部分资金来源是预售房款，为防范风险，应加强营销工作，做好售房资金回收的组织工作。
项目评价综合指标见表9.10。
表10财务分析综合指标表
序号
名称
单位
数据
备注
I建设规模
1
房地产开发产品总建筑面积
平方米
49781
1.1
1.2
1.3
商品房销售
普通住宅
中档住宅
高档住宅
出租房
休养所
自营资产
综合商场
平方米
平方米
平方米
平方米
平方米
平方米
47581
11826
21369
14386
1200
1000
2
自营收入
万元
120
常年营业额
II经济数据
1
总投资
万元
13057
2
自营资产固定资产投资
万元
181
3
自营资产固定资产投资建设期利息
万元
1
4
自营资产经营资金
万元
8
5
开发产品投资
其中：
财务费用
万元
万元
12866
599
6
资金筹措
其中：
资本金
借款
预售房款
万元
万元
万元
万元
13057
900
4528
7629
7
经营收入
万元
2520
年平均
8
经营税金及附加
万元
133
年平均
9
总成本费用
万元
1728
年平均
10
利润总额
万元
551
年平均
11
所得税
万元
182
年平均
12
税后利润
万元
369
年平均
13
土地增值税
万元
108
年平均
14
商品销售增值税
万元
5
年平均
III财务评价指标
1
投资利润率
%
4.2
2
投资利税率
%
6.4
3
资本金净利润率
%
41.0
4
商品房投资利润率
%
32.9
5
商品房投资利税率
%
327
6
全部投资内部收益率（所得税前）
%
23.8
7
全部投资投资回收期（所得税前）
年
3.9
8
全部投资内部收益率（所得税后）
%
17.7
9
全部投资投资回收期（所得税后）
年
4.2
10
资本金内部收益率
%
65.9
11
长期借款偿还期（自营资产投资）
年
3.0
建设期起
12
长期借款偿还期（房地产投资）
年
5.0
建设期起
13
自营部分盈亏平衡点（经营达纲率）
%
55.7
附表
表1项目总投资估算表单位：
万元
序号
项目
总投资
估算说明
1
开发建设投资
12866
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
1.6
1.7
1.8
1.9
1.10
1.11
1.12
土地费用
前期工程费
基础设施建设费
建筑安装工程费
公共配套设施建设费
开发建设费
管理费用
销售费用
开发期税费
其他费用
不可预见费
财务费用
1252
684
1312
6558
515
495
235
1216
599
2
经营资金
8
3
项目总投资
13057
3.1
3.2
3.3
开发产品成本
固定资产投资
经营资金
12866
181
8
表2投资使用计划与资金筹措表单位：
万元
序号
项目
合计
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
1
总投资
13057
4669
3386
2761
1936
212
93
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
自营资产投资
自营资产投资借款建设期利息
自营资产投资方向调节税
经营资金
开发产品投资
其中：
不含财务费用
财务费用
181
1
8
12866
12267
599
106
…
4563
4492
71
75
1
3310
3148
162
6
2754
2571
183
2
1934
1813
122
212
152
61
93
93
2
资金筹措
13057
4669
3386
2761
1936
212
93
2.1
2.2
2.3
2.4
2.5
2.5.1
2.5.2
2.5.3
资本金
预售收入
预租收入
其他收入
借款
固定资产投资长期借款
自营资产投资人民币借款
房地产投资人民币借款
自营资产投资外币借款
房地产投资外币借款
自营资产投资建设期利息借款
经营资金人民币借款
900
7629
4528
4520
20
4500
8
540
609
3520
3520
20
3500
360
2026
1000
1000
1000
2754
6
6
1934
2
2
212
93
表3售房收入与经营税金及附加估算表单位：
万元
序号
项目
合计
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
1
售房收入
16707
991
2690
4901
4972
2759
394
1.1
1.2
1.3
可销售面积∕平方米
平均售价∕（元∕平方米）
销售比例∕%
47581
100
10869
3256
23
12019
3263
25
21018
3707
44
36783963
8
2
经营税金及附加
919
54
148
270
273
152
22
2.1
2.2
2.3
营业税
城市建设维护税
教育费附加
835
58
25
50
3
1
134
9
4
245
17
7
249
17
7
138
10
4
20
1
1
3
土地增值税
867
45
123
247
270
158
24
4
商品房销售净收入
14921
891
2419
4384
4428
2449
348
表4租房收入与经营税金及附加估算表单位：
万元
序号
项目
合计
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
1
租房收入
2520
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