复星蜂巢城市.docx

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复星蜂巢城市

复星“蜂巢”城市

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二、复星“蜂巢城市”

（一）、复星“蜂巢城市”的定义

“蜂巢城市”模式是复星为新型城镇化发展量身定制的“产城一体”整体解决方案。

复星的蜂巢城市产品几乎是可以提供全部城市功能的复合模式。

无论是健康、金融、文化、旅游还是物贸，蜂巢城市是传统的单功能、独立发展的卫星城的升级版本。

与传统的城市综合体不同，蜂巢城市将具备功能多样、模块组合、无缝拼接、区域带动等更优化的发展特质。

在规划蜂巢城市时，还会给创新创业的企业留足空间。

蜂巢城市的精髓是“以产促城、产城融合”。

复星将结合自身的产业优势协助地方政府建设城市所需要的核心功能。

根据不同城市需要的不同功能，对蜂巢城市的功能进行定制与强化。

　　围绕核心功能，复星将为城市导入三个不同层次的产业，分别为复星牵头导入的核心产业、为核心产业配套的衍生产业以及生活配套产业，倡导产城结合，打造工作、消费、生活一体化的24小时活力社区，以产业带动就业和城市生长的模块化、自由组合的新型城区。

拥有这些功能的新型城镇应该像“蜂巢”一样，城市的各个功能板块可以有机融合，拥有自身的生命力。

（二）、复星“蜂巢城市”的分类

“蜂巢城市”的五大蜂巢模型具体分为：

大金融蜂巢、大健康蜂巢、大文化蜂巢、大旅游蜂巢和大物贸蜂巢。

“大金融蜂巢”包含了金融大厦、金融中心、金融城三大系列产品；

“大健康蜂巢”全力打造城市健康服务综合体、健康城两大系列产品；

“大文化蜂巢”着力于发掘城市文化特色，形成城市综合体、商旅文综合体、都市文化区三大类产品；

“大旅游蜂巢”推出核心城市以及风景名胜地区周边“旅游小镇”及“主题度假区”两大产品系列；

“大物贸蜂巢”独立开发了智慧城、天贸城、美好广场三大系列产品。

（三）、复星“蜂巢城市”的现状

目前“蜂巢城市”概念已落地，包括上海外滩金融中心BFC（金融蜂巢）、上海星堡养老社区（健康蜂巢）、沈阳豫珑城（文化蜂巢）、三亚亚特兰蒂斯（旅游蜂巢）、襄阳天贸城（物贸蜂巢）等复星在全国各地开发的项目。

上海外滩金融中心BFC（金融蜂巢）

外滩金融中心·BFC是外滩金融集聚带的“城市国际会客厅”，是承载中国百年金融梦想的世界舞台。

BFC坐落于外滩金融聚集带核心位置，北邻老外滩，西接上海老城区，东与陆家嘴隔江相望，南有世博会园区，西北方向有人民广场、南京路、淮海路商圈，地理位置十分优越。

拥揽上海优秀景观资源，总建筑面积约42万平方米。

外滩金融中心定位为外滩金融集聚带首个"城市国际会客厅"，汇聚金融、商业、旅游、文化、艺术等多种功能，涵盖企业会馆、企业总部、购物中心、艺术中心及精品酒店等业态。

上海星堡养老社区（健康蜂巢）

上海星堡养老社区是由复星集团和美国峰堡集团共同盒子成立的养老社区，于2013年5月正式成立。

峰堡（Fortress）是一家全球领先的投资管理集团，旗下拥有三家美国最大的养老产业运营商。

峰堡在美国和加拿大拥有1000多家连锁养老社区，目前有十几万会员入住，拥有30多年丰富的养老服务经验。

星堡养老社区位于上海市宝山区大场镇，内部规划有独立的养老社区和餐厅适老健身中心、艺术工作室、电脑室、美容美发沙龙等公共服务设施。

项目运营方有着美国的专业优势和领先的国际管理运营经验,将为长者提供完善的配套设施、丰富的文娱活动,专业的医疗服务,让中国长者的晚年生活变得丰富。

沈阳豫珑城（文化蜂巢）

沈阳豫珑城位于沈阳市中心核心地块，开发面积16万平方米，建筑面积19.3万平方米，总投资16.4亿元，建成后可提供2000个就业岗位。

复星集团为该项目打造了“融汇贯通”四大主题，每个主题关联不同商业业态。

项目还围绕“罕王宫”遗址保护，打造极具有满汉文化特色的历史博物馆、会所、茶馆、演艺区等文化体验消费区、文创艺术品聚集区、美食聚集区等。

三亚亚特兰蒂斯（旅游蜂巢）

三亚亚特兰蒂斯项目是复星落地的首个旅游蜂巢项目。

总用地约800亩，总建筑面积52万平方米，总投资100亿，建成后可提供4000个就业岗位，预计游客每年200万人次。

据公开数据显示，复星亚特兰蒂斯项目是世界上最大的海洋主题度假区，包含5.8万平方米的世界级水上乐园和全球最大的海洋馆、奢侈品购物街、23个国家的餐饮城、七星级亚特兰蒂斯酒店，这些多元功能为三亚市提供了核心旅游功能和多个衍生功能。

更为重要的是，项目围绕区域的整体发展，外围逐渐形成产业支撑体系，包括商务、健康、文创办公等多个领域，可同时为周边居民提供生活消费服务等。

襄阳天贸城（物贸蜂巢）

襄阳天贸城是复星集团在三线城市打造的首个物贸蜂巢项目，是面向未来移动互联网电商环境的新型O2O城市物贸中心。

总用地682亩，总建筑面积超过150万平方米，总投资60亿元，建成后可提供4万个就业岗位，由线下展示区、网商园、订单履约区、数据金融服务区、生活配套区五大功能模块组成。

天贸城以“全业态、全覆盖、线上线下相结合”为开发理念，以硬件和业态优势改变传统商贸格局。

此前由于襄阳市开发区已拥有巨大体量的住宅，但物流功能建设相对滞后，襄阳天贸城将为襄阳市提供核心物贸功能，其衍生功能则是面向移动互联网的O2O业态，导入网上办公、快递、物流仓储、金融服务、原产地特色产品就地上网流转等产业。

另外复星集团于2014年10月份在山东青岛又推出复星·天贸城蜂巢项目，该项目占地3690亩，总建筑面积268万平方米，计划投资150亿元。

这又将是“物贸蜂巢”的又一力作。

（四）、复星“蜂巢城市”发展的优势

1、复星集团的产业资源做支撑

复星力图在一个蜂巢产品里涵盖全部的城市功能，所以去中心化多中心化是蜂巢模式的核心。

“蜂巢城市”不是简单地造城，而是需要形成完备的配套产业链。

复星经过20多年的发展，已经积累了丰富的产业资源，可以为“蜂巢模式”提供有力的支撑。

据2013年复星国际的年报显示，“蜂巢城市”通过导入复星既有的产业资源，整合全国全球资源，建设城市升级和产业升级急需的核心功能，例如直接金融功能、健康医疗功能、文化体验旅游功能、物贸物流功能等，打造工作、生活、消费三个场景为一体。

　　例如，在医药健康领域，复星既有高端医疗服务的企业——和睦家，也有养老养生的星堡社区；有全国领先的零售药房网络——金象大药房、复美大药房和国大药房，也有全球领先的激光美容器械公司，源于以色列的AlmaLasersLtd.。

在物流商贸领域，复星是菜鸟网络的重要投资者，还投资了韵达快递等，并与国药就全国性医药物流网络建设开展合作。

在文化产业领域，复星投资了一批创新性的公司，如分众传媒、博纳影业等；

在旅游地产领域，复星除了投资ClubMed，成为中国国旅重要股东外，还在海南三亚建造全球第三个亚特兰蒂斯酒店。

此外，复星还在商业领域积累了众多品牌资源，从时尚领域的FolliFollie到黄金领域的老庙黄金/亚一金店，从餐饮领域的望湘园到零售领域的百联集团。

所有这些资源都有机会成为蜂巢城市的组成部分，从而打造出一个具备复合功能，产城一体的新型社区乃至城区。

复星的筑巢和万达现在的大型旅游文化综合体有着相似之处，就是把产业融入房地产，打造一个完整的大型城市综合体。

2、低成本的资金护航

蜂巢城市注重城市功能的升级，这将会极大地考验复星的资本组合能力。

谈及蜂巢城市战略的资金来源，复星集团副董事长兼首席执行官梁信军说，“目前蜂巢城市所需资金，首先由集团提供，其次可发行地产基金或项目基金，最后还可以与国内外险资对接或与其他机构合作。

”

据公开资料显示，复星非常注重融资管理能力的提升。

以险资合作为例，2012年-2013年，复星完成了对永安等保险资产的收购，2013年就实现净利润5.23亿元；去年复星又并购葡萄牙保险资产，使得保险资产占据复星集团2900亿元资产的39%，保险板块贡献的利润也将大幅增加。

同时，可用于投资的保险资金，达到1144亿元。

2011年3月，复星在现有的PE投资平台上成立“复星资产管理集团”作为资产管理业务平台。

至今为止这个平台共管理了6只基金，分别为复星保德信、复星凯雷、复星创富、复星创泓、复地房地产系列基金、星浩资本，资产管理规模已达100多亿元人民币。

　　此外，复星集团还在银行、小额贷款、融资租赁、担保等领域都有重要投资企业。

除了自有的资金，复星还引入了PPP模式。

所谓PPP模式，即公私伙伴模式，它是政府和私人企业之间为提供公共产品和服务，基于具体项目的一种合作融资模式。

它的优势在于能吸引社会资本，减少政府的财政支出和债务负担，同时加快发展城市基础设施和核心功能。

　　梁信军将复星集团在PPP模式下推出的蜂巢城市产品的精髓，归纳为“以产促城、产城融合”。

复星将结合自身的产业优势协助地方政府建设城市所需要的核心功能。

围绕核心功能，复星将为城市导入三个不同层次的产业：

第一，复星牵头导入核心产业；第二，进一步引进为核心产业配套的衍生产业；第三，倡导产城结合，打造工作、消费、生活一体化的24小时活力社区，以产业带动就业和城市生长的模块化、自由组合的新型城区。

（五）、复星“蜂巢城市”未来的发展

1、复星蜂巢城市的规划

既要实现蜂巢城市的多元功能，又要解决产城融合，复星集团蜂巢城市的选址标准是什么？

蜂巢城市未来的发展规划又如何？

“蜂巢可大可小。

”梁信军说，城市去中心之后，会形成几个蜂巢，同质无缝连接，共享更完备的功能，蜂巢群落构成一个城市。

复星在以上海为核心的长三角宁杭线，以京津为中心的环渤海线，以广州为核心的珠三角线，以武汉为核心的华中线为主，共筛选了50个重点布局城市，其中20个城市将作为蜂巢城市首期拓展目标。

除物贸主要战场集中于三、四线城市外，金融、文化、旅游、健康蜂巢将主要定位于一线城市及发达的二三线城市。

目前复星已经将30多个蜂巢项目纳入潜在的投资视线，复星地产规划研究院正在同时进行规划设计推进。

“蜂巢城市功能适合组团式错峰发展，例如迪士尼落户上海，环球影城落户北京。

”梁信军称，备选蜂巢城市应具有上述五大功能的需求，人口规模是净流入，城市有可持续增长空间。

他指出，蜂巢城市理论的实践关键在2015年。

今年将在产业综合能力和城市发展融通架接方面，进行深度研究。

2、蜂巢城市面临的挑战

2014年是整个复星在地产板块战略转型以后对外布局的元年，也是蜂巢城市投资和实践的元年。

　　面对复星提出的蜂巢城市，不少业内人士表示，万达主要是依靠自己的旅游文化产业和商业产业链推动城市综合体的发展。

但复星是以零星项目组合为主，能量有限，项目落地能力有待进一步观察。

　　与蜂巢城市理论同步，复星集团蜂巢城市项目已有数个项目落地，三亚的亚特兰蒂斯项目、襄阳的天贸城和沈阳豫珑城等。

而蜂巢城市的建设一般前期投入的资金会非常巨大，持续开发的时间也会很漫长，项目容易受困资金链而遇阻。

　　此外，蜂巢城市能否吸引足够的人流也充满不确定性。

硬件的建设并不是蜂巢城市的最大挑战，最核心的莫过于人流。

就像鄂尔多斯的康巴什，没有足够的人流就会沦为空城。