国家康居住宅示范工程建设技术要点.docx
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国家康居住宅示范工程建设技术要点
二○○○年十二月十三日
国家康居住宅示工程建设技术要点
1 总 则
1.1 为了贯彻《国务院办公厅转发建设部各部门关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干意见的通知》（国办发〔1999〕72号文），为了落实《国家康居示工程实施大纲》（建住房〔1999〕98号文）所确定的工作容，为了指导国家康居住宅示工程（简称"示工程"）的建设，特制订本"技术要点"。
凡列入示工程的小区，均应依照本要点的技术体系，结合当地的产业化现状和发展计划，制定切实可行的建设实施方案。
1.2 示工程的建设应突出体现住宅产业现代化的发展方向，显示当代住宅产业中的科学技术成果；要求把先进适用的成套技术加以集成，应用于示工程中，以加速对传统住宅产业的更新改造；要求通过科技创新，促进科技成果向现实生产力转化，有效地提高劳动生产率，实现住宅建设质量的全面提高，同时带动相关产业的发展。
1.3 示工程应该在以下7个方面取得明显进步：
（1）住宅科研应转向系统的创新研究和开发。
（2）住宅技术应转向成套技术的优化、集成、推广和应用。
（3）住宅部品应转向标准化设计、系列化开发、集约化生产、商品化配套供应。
（4）住宅建造应转向工业化生产、装配化施工。
（5）住宅综合质量（从设计、施工、管理等）应转向规化的系统控制管理。
（6）住宅性能应转向指标化的科学认定。
（7）住宅物业管理应转向智能化的信息管理系统。
1.4 示工程要促进住宅建设的产业链的形成和发展。
（1）示工程应实行规模开发建设，引导地方住宅市场的消费，促进地方经济的发展和产业结构的调整。
（2）建立和完善技术创新体制，住宅产业技术创新应贯穿在示工程建设中的每一个环节。
工程开发建设单位、施工单位、部品生产供应企业及设计科研单位，应进行多种形式的联合，选择对提高住宅综合性能起关键作用的项目，集中力量开发和推广，以促进地方新型产业基地的形成。
（3）在建设示工程的同时，大力扶持一批以从事住宅建设和住宅产品生产为主业的企业集团，促进产品的升级换代，提高住宅产业标准化、工业化、集约化的整体水平。
（4）示工程开发建设企业应通过精心策划、精心施工，创建自己的品牌，并通过品牌产品、品牌技术和品牌服务，带动住宅市场的良性竞争，引导住宅产业的健康发展。
1.5 示工程在实施过程中，要符合以下方面的技术要求：
（1）住宅设计；
（2）住宅成套技术体系；
（3）住宅部品体系；
（4）住宅性能认定。
2 住宅设计
2.1 基本要求
2.1.1 示工程的建设标准，应适应所在地区社会经济发展水平，满足多层次、多类型和不同标准的市场需求。
同时，要通过设计整合成套技术，建造新型住宅，在市场上形成新的卖点，发挥其先导作用。
2.1.2 必须严格按照保证住宅全寿命周期质量的原则进行设计，应把耐久性能、安全性能作为住宅设计质量保障的基础，要执行相关的建筑、结构、抗震、防火、热工、节能、隔声、采光、照明、给排水、暖通空调、电气等各专业现行的标准和规及地方相关法规。
通过专家评审的规划建筑设计方案，应按程序进行初步设计和施工图设计。
在施工过程中应按施工规要施建设。
2.1.3 示工程的设计应充分体现以人为本的设计思想，充分体现当今住宅设计领域中的最新理念、最新设计手法和最新技术手段。
设计创新，是示工程建设中重要的指导原则。
2.1.4 示工程的设计要突出强调均好性、多样性和协调性。
均好性--要求从户型、居住环境、景观、公用设施、设备配置、材料部品的选择和物业管理等诸方面使每个住户都能受到同等的关注，都能获得公平的价值回报。
多样性--应注重小区（社区）服务对象的多层次、多方面需求，力争在建筑风格、户型布局、空间组合、色彩构成等诸方面具有特色。
反映地方特点和文化传统，避免风格单一和雷同。
协调性--应注重住宅与历史文脉相协调；与当前时代精神相一致；与未来发展相适应；与周边环境相融合。
2.1.5 示工程的规划和建设设计应达到以下3项要求：
（1）综合设计水平应高于《2000年小康型城乡住宅科技产业工程城市示小区规划设计导则》和《城市住宅小区建设扩大试点工作大纲》的要求。
示工程规划、建筑设计方案评审结果分成4个等级（即优秀、良好、通过、不通过），要求达到通过以上的等级水平。
（2）达到申报的住宅性能认定中相应的等级水平（即：
1A、2A、3A级）。
（3）达到并落实项目产业化技术可行性研究报告中所制定的产业化成套技术水平（即：
一般、较先进、先进水平）。
2.2 规划设计
2.2.1 小区选址应符合城市总体规划要求，符合居住区控制性详细规划要求，要避开城市有害环境因素对居民的干扰。
2.2.2 小区规划应满足小区物业管理及其服务方式的要求。
要为居住小区的现代化管理提供必要条件。
2.2.3 小区道路及场地设计必须符合残疾人无障碍通行要求。
2.2.4 小区静态交通组织应避免干扰居民的日常生活和侵占绿地，可采用多种停车方式，宜优先采用地下停车方式。
地下停车或汽车楼（库）的停车比例不应小于小区总停车位的50%，尽量做到就近停车。
小汽车停车位，应根据所在地区经济发展水平及小汽车发展预测确定。
一般情况按住户的50%以上的拥有量设置。
2.2.5 小区动态交通组织与道路布置应重点解决好居民活动与自行车和汽车流向的关系，避免或减少相互交叉干扰。
2.2.6 住宅间距应满足国家规定的日照、通风要求。
应尽可能使更多的住宅具有良好的景观视野。
2.2.7 应合理控制居住小区的建筑密度和容积率。
重视节约用地。
严禁在规划区超强度开发建设。
2.2.8 小区公共服务设施的配置，应结合居住社区建设的需要，符合居民的活动规律和日常使用，适应家务劳动社会化的趋势和市场需求。
做到配套完善，布局合理。
公共建筑的布局应避免对居民生活形成干扰，保证环境的洁净和安宁，并兼顾其经营管理的合理性和经济性。
2.2.9 小区管网应合理规划，统一布置，统一施工。
各种管线应地下敷设并积极采用共沟技术。
2.3 建筑设计
2.3.1 住宅设计要依据市场需求，正确定位定级，有针对性地设计出不同档次、不同面积标准的套型，供居民选择。
2.3.2 住宅设计应执行模数协调原则和方法，促进住宅部品的标准化、系列化和通用化。
2.3.3 住宅设计应贯彻节能、节地、节材的原则，合理确定住宅开间和进深尺寸，节约土地。
户型设计应适应本地区气候特点和居民生活习惯。
2.3.4 合理组织套功能空间，动静分区，洁污分区，合理处理公共空间与私密空间、就餐空间与居寝空间、居寝空间与工作空间、便浴空间与盥洗洗涤空间的关系。
2.3.5 各功能空间应具有适宜的尺度，避免房间形态上的比例失调。
室交通组织应短捷，不穿行主要功能空间。
要符合人的生活行为规律。
2.3.6 起居厅（室）应直接采光，自然通风，宽敞明亮，有良好的视野。
厅应尽量少开门，应有可放置家具的较长的连续墙面和稳定的活动空间。
卫生间的门不宜直接开向厅。
可采取局部增加层高的方式，提高厅的净高，扩展厅的视觉感受，提高舒适程度。
2.3.7 大套型住宅可在起居厅之外增设家庭娱乐室、工作室（书房）、健身房、化妆更衣间、走入式壁柜等。
可设置独立的洗衣间。
也可采取跃层和错层方式，将不同功能的房间设置在不同平面上，丰富室空间效果，但要同时考虑老年人的行走安全。
2.3.8 户门宜设门斗类过渡空间，用来更衣换鞋、存放雨具和整装，避免户外通视，提高私密性。
2.3.9 设有工人房的套型，应将工人房设在独立的服务区域，并满足采光通风要求。
工人房不宜直接开向起居厅。
2.3.10 阳台作为室外之间的联系空间，每套住宅宜设阳台。
但空气污染和噪声污染较严重的地方，可根据实际情况或取消阳台，或设置室等，改变封闭阳台作为贮藏空间的简单化做法。
2.3.11 避免户与户、楼与楼之间的视线干扰。
2.3.12 小区可设置老年人活动中心、老年人公寓和残疾人专用住宅，向社会提供特殊服务。
2.2.13 提倡创造富有地方特色的现代民居的建筑新风格。
2.4 环境设计
2.4.1 国家康居住宅示工程的环境设计需要按照《国家康居住宅示工程管理办法》中的有关规定进行专项审查，获准通过后实施。
2.4.2 小区环境设计应充分体现所在地域的自然环境特征及历史、文化渊源，因地制宜进行景观环境的创作，力求创造出具有时代特点与地域特征的环境空间。
2.4.3 小区环境设计有别于公园设计。
应注重功能性、实用性和经济性，兼顾观赏性，贴近居民生活，尺度亲切宜人。
2.4.4 小区环境绿化与环境配置要突出居住条件的均好性和共享性，为居民提供户外休闲、观赏和改善生态环境的绿化空间。
小区绿地率不应小于35%。
2.4.5 环境设计应以绿色植物为主，小区应形成点、线、面相结合的完整绿化系统。
植物配置应适应气候特点和居住环境要求，形成良好的植物群落。
应尽可能保留场地中原有树木。
严禁砍伐和移植古树和名贵树种，并加以保护利用。
2.4.6 环境设计应能体现社区文化，要为居民提供休息交往空间和休闲娱乐场所，应设置儿童活动、老年人休息和健身锻炼的场地。
2.4.7 小区的主要出入口区、视线通廊区、步行街区、中心广场区、集中绿地区、围合庭院区应作为环境设计的重点。
小区出入口应有明显标志，形式应简洁、美观，避免盲目追求豪华、气派。
2.4.8 小区环境设施应起到点缀和强化景观效果的作用，同时应具有功能性。
建筑小品等硬质景观设计应突出观赏性和趣味性，体量和尺度适宜，宜少而精；标志设计应简洁醒目；照明设计应营造安静优雅的生活气氛；游戏器械必须符合儿童的尺度和安全要求。
2.4.9 小区水景设计必须结合当地气候特点和水源情况，适当确定水体面积、深度和形状，采取多种手法创造以水为中心的动态和静态景观。
北方地区要考虑季节性的枯水景观。
2.5 装修设计
2.5.1 住宅装修必须坚持专业化设计和专业化施工的原则，由小区物业管理机构统一组织设计、施工，进行有序的一条龙服务。
2.5.2 示工程中1A级住宅的厨房、卫生间要求达到一次整体装修到位；2A级住宅除厨房、卫生间一次整体装修到位外，还要求对室其他房间进行有住户参与的菜单式装修；3A级住宅应做到全部房间一次性装修到位。
一次装修到位的住宅，必须合理确定装修档次，避免入住后的再次更换。
2.5.3 住宅装修部品应尽量做到工厂化成批生产，成套供应，现场组装，减少现场手工加工作业，以节约材料，缩短工期，保证质量。
2.5.4 住宅装修应选择对人体无害的环保材料。
厨房、卫生间地面、墙面、饰面材料应达到防水、防潮要求。
铺地材料应具有防滑耐磨特性。
2.5.5 装修不得损坏建筑结构，不得损害煤气管线和强弱电干线。
吊顶中的电线必须采用绝缘套管保护。
装修荷载不得超过设计承载力。
2.5.6 住宅装修时，电器和照明配线必须暗埋，并留出接线盒或插座。
上下水管必须安装到位，以便就近连接。
3 住宅成套技术体系
3.1 建筑与结构技术
3.1.1 承重结构
按建设部等四部委局联合发的"建住房〔1999〕295号"文件规定禁用粘土实心砖的地区和其他有条件的地区，应积极发展多种结构类型的住宅建筑体系。
（1）推广混凝土小型空心砌块和非粘土砖砌体结构住宅建筑体系，认真解决当前砌体结构存在的技术、质量问题，完善配套技术，提高总体质量。
（2）推广大开间现浇钢筋混凝土框架、异形柱框架结构和剪力墙、短肢剪力墙结构的住宅，积极采用预应力技术，增大现浇板和预制板的跨度。
（3）积极采用钢结构住宅，发挥钢结构住宅灵活、快速、装配等优势实现工厂生产、现场组装、缩短工期、提高质量、降低成本的目标。
3.1.2 围护结构
（1）在禁止使用粘土实心砖，严格限制使用粘土空心砖的地区，推广使用黄河淤泥砖、页岩砖、粉煤灰砖等新型墙材和轻质板材，大力发展高效保温围护材料。
（2）鼓励使用工业化生产的复合墙体和外饰面材料，完善和提高墙体的抗渗，抗冲刷能力。
（3）积极采用承重、围护、保温合一的免拆模板的混凝土结构（如模网结构）和以轻钢龙骨为支撑体系的承重和围护结构。
全面提高墙体的物理性能。
（4）住宅屋面除应达到防水要求外，必须满足节能隔热及保温要求，要充分合理利用坡顶空间。
3.1.3 隔断结构
（1）大量推广施工方便、性能良好的轻质隔断及其配套产品，达到互换通用。
便于室空间灵活分隔，既要满足标准化的特点，又要满足多样化的要求。
（2）轻质隔断应符合室隔声要求，并具有防火、防潮、抗冲击能力，适应于多种饰面材料。
（3）研究解决轻质隔断墙存在的质量通病，解决隔断墙与承重结构、隔断墙与门窗、隔断墙与顶棚的标准化连接问题，做到定型生产、装配施工。
3.2 节能及新能源利用技术
3.2.1 基本要求：
（1）示工程严格依照建设部发布的《民用建筑节能管理规定》（建设部第76号令）的各项要求进行建设。
建设单位应按照节能强制性标准委托工程设计并保证节能措施的实施。
（2）示工程要促进引进吸收国外先进的建筑节能技术，禁止引进国外落后的建筑用能技术、材料和设备。
3.2.2 围护结构节能：
（1）墙体节能
①地处采暖区的示工程，必须严格执行建设部颁发的《民用建筑节能设计标准》（采暖居住建筑部分）和各地编制的实施细则。
②地处非采暖区，尤其是过渡地区的示工程要求外墙采取保温隔热措施，以提高室舒适度，降低防暑降温的能耗。
③应大量采用夹芯保温、外保温和保温的复合外墙，大幅度地降低外墙的传热系数。
重点发展高效的外保温复合外墙。
④采用单一材料的节能外墙，应注意配套砌筑材料的防水、保温、粘结等性能，以减少热应力和冷桥的出现。
（2）门窗节能
①窗户要达到国家对节能窗的评价指标，应具有抗雨水渗漏、抗风压、抗空气渗透和保温等四性。
要大量采用门窗密闭材料和成套技术，有效地提高安装质量。
②合理控制窗墙比。
示工程中所有住宅外窗应一律采用双层玻璃。
有条件的地区可采用中空玻璃、隔热玻璃和反热玻璃。
③应大量采用绝热性能好的塑钢门窗、保温铝合金门窗和彩板钢门窗等。
④住宅分户门应具有防盗、隔声、保温、防火等性能。
（3）屋面地面节能
①屋面保温要求一般高于外墙。
应推广采用复合屋面，其保温隔热材料要求轻质高效，吸水率低，并具有一定强度。
②采暖区的楼板下方为室外或不采暖的房间时，楼面应采取保温措施。
③采用地面辐射供暖技术的楼地板必须采取有效的保温做法。
3.2.3 供暖系统节能
（1）采用以平衡阀及其专用智能仪表为核心的管网水力平衡技术，改善供暖质量，节约能源。
集中采暖系统应当使用双管系统。
（2）采用热量按户计量及温度控制调节装置，以达到改善住宅室热环境和节能的双重效果。
应实行按热量收费。
（3）推广采用高效节能散热器，充分发挥热效率。
室外供暖管道必须采取保温措施，以减少热损失。
（4）积极在暖通空调工程中引入热泵节能技术。
推广小型节能高效集中空调设备。
3.2.4 电气设备节能
（1）要求选用低耗能的电气设备（如可控硅调速节能电梯、节能变电器、节能空调机等）。
（2）大量采用节能高效的新型灯具，淘汰过时的照明设备，公共区域必须采用延时或声控开关，减少无用电耗。
3.2.5 新能源利用
（1）积极扩下热能和冷能等可再生能源在示工程中的应用水平和规模。
促进新能源实验基地的形成。
（2）利用并完善太阳能电池及热水供应技术，满足全天候使用要求。
太阳能利用系统设计应与主体工程设计同步进行、同步施工，集热器与建筑物的屋面要有机结合，协调美观。
（3）推广热、电、冷联产联供技术，积极利用工业废热向住宅提供采暖空调热源，利用垃圾资源化技术供热或发电。
（4）电力资源充足的地区，宜采用以电为能源的低温辐射供暖系统，并可自行控制供暖温度，具有无污染、无噪音的优点。
3.3 厨卫技术
3.3.1 树立厨卫整体设计和标准设计的观念，在完善与提高厨卫功能的基础上，推行厨卫系列化、多档次的定型设计。
按照模数协调的原则，优化设计参数，确保建筑与部品之间的连接配合。
3.3.2 厨卫设备安装和建筑装修应同步一次完成。
3.3.3 厨房、卫生间要求采用新型防噪声塑料管材，卫生间应采用节水型座便器与优质水箱配件。
3.3.4 厨房与餐厅应就近布置。
餐室式厨房或开放式厨房在考虑炊事操作空间外，还应留出完整稳定的就餐空间。
大套型住宅，可设公用卫生间和主卧自用卫生间。
公用卫生间宜设盥洗用前室，与便浴室分离。
3.3.5 厨房、卫生间应设置水平或竖向通风道。
通风口断面应根据排气量计算选定。
通风道应具有在机械通风和自然通风两种状态下都能自动防止串烟、串味的功能。
燃气热水器应设置独立的通风系统。
3.3.6 厨房、卫生间设备应优选成套定型产品，可采用工业化生产的整体卫生间。
3.4 管线技术
3.4.1 住宅的管线配置应满足现代居住和使用功能要求，尽可能选择先进、新型、无毒害、使用寿命较长的管线，各种管线除要达到自身系列的配套化外，还要考虑与其他产品的连接。
设备与管线，管线与管线之间的配合要采取统一设计、统一施工的方法。
管线与设备要靠近，管线之间要符合安全与安装要求，避免交叉和重叠。
3.4.2 为了使室环境整齐美观，管道应尽可能集中隐蔽设置，可设立集中管井，管道间和水平管道区，方便管理和维修，各户的排水支管应不出户。
3.4.3 安装分户式采暖燃气炉的住宅，可采用散热器或地板辐射散热方式。
室地面应当留出预埋复合软管的厚度并标注管线走向位置，以利装修。
采暖燃气炉宜设在厨房、阳台上或专用房间。
热水炉通风管必须通至室外。
3.4.4 采用分户中央热风采暖炉或集中空调的住宅，应对主机安装空间进行隔声降噪处理。
送风管道采用密封连接并应暗设。
室送风口不应直接吹向人体。
3.4.5 管道纯净水入户系统必须配有自动化监控和灭菌设备，必须采用无污染的专用输水管材。
纯净水应始终处于循环状态。
3.4.6 智能化住宅应实行综合布线，合理设置接口或插头的位置和数量，达到使用灵活方便。
3.4.7 提高小区供热系统的效率，减少能耗。
采用管网流量自动控制调节技术，解决管网水力失调造成的室温不均匀问题。
采用导热系数小、容重轻、吸水率低、抗腐蚀力强、少维修的直埋供热管道，减少热损失。
3.4.8 安装空调设备的住宅，必须在外墙上设置整齐划一的空调机固定平台，做到管线和室外机隐蔽安装。
3.4.9 家庭生活配电线路的断面要考虑未来增长的用电需求。
每户用电回路设置不应少于6个。
3.4.10 大空间结构住宅在设置房间插座时，要考虑增加布线和插座的数量，以适应空间灵活分隔的要求。
3.5 环境及其保障技术
3.5.1 绿化种植系统
（1）满足绿化率要求，选择适应当地气候条件的树木花草进行优化种植。
（2）采用先进的种植技术和防止病虫害技术，提高植物的成活率。
采用地面、层面、平台和垂直绿化方式，增大绿化覆盖率，起到清洁空气、降低噪声、调节气候的作用。
（3）尽量减少硬铺装，选择具有透气、透水性能的地面铺装材料，既扩大绿地面积，又保证了人和车辆的通行方便。
3.5.2 水压水质保障系统
（1）选择带变频调速装置的水泵加压设备，保证用户水压稳定。
（2）设置能防污染、能自动清洁、消毒的水箱装置，防止生活用水二次污染。
（3）有条件的地区或水质不良的地区，宜采用分质供水技术，统一敷设管道，集中消毒净化。
（4）居住区生活污水应达标排放或处理回用，用中水清洗路面、刷洗汽车、浇灌草木等，达到节水目的。
（5）推广雨水收集处理技术，开发水源。
3.5.3 生活垃圾收运处理系统
（1）垃圾应袋装、分类收集。
防止污染，利于环境清洁。
（2）建立小型压缩式垃圾收集转运站。
易于建设，方便管理。
（3）大力提倡有机垃圾机械粉碎、管道排放技术或进行资源化处理。
如采用堆肥和发酵处理设备，提高机械化程度和处理效率，既不影响居民生活，又减少垃圾清运费用。
（4）离城市较远的小区，可采取垃圾焚烧技术。
3.5.4 防止污染技术
（1）研究开发室换气技术和净化技术，避免有害气体对人体的侵害。
（2）在工程设计中，对交通噪声、室设备噪声、商业、娱乐、学校、生活噪声和建筑施工噪声，必须采取防噪、降噪、消声等成套技术，进行综合治理。
（3）建筑材料和装修材料，要符合环境保护的要求，应大量采用绿色建材，防止放射性物质对人体的不良影响。
（4）住宅、公共建筑都不宜使用大面积玻璃幕墙，防止光污染。
3.6 智能化技术
3.6.1 示工程小区必须按建设部33号令《城市新建住宅小区管理办法》的规定，对小区实施社会化、专业化管理，小区物业管理水平应达到"全国优秀物业管理小区"的标准。
示工程应建立现代化智能管理系统，为居民构筑安全、舒适和便利的信息化居住环境。
3.6.2 小区现代智能化管理设备的配置水平，应根据工程投资情况和居住功能要求，确定合理的档次。
示工程将智能化系统配置分为三个档次，即一星级（普及型），二星级（提高型），三星级（超前型）。
列入示工程实施项目计划的小区必须满足一星级的配置要求。
作为单项示的智能化示工程小区，其系统配置水平必须满足二星级或三星级的配置要求。
3.6.3 不同等级的智能化功能配置容如下：
1、一星级
（1）安全防系统
①出入口管理及周界防越报警；
②闭路电视监控；
③对讲与防盗门控；
④住户报警（包括呼救报警、煤气报警等）；
⑤保安巡更管理。
（2）信息管理系统
①对安全防系统实行监控；
②水、电、气、热等表具远程抄收与管理或IC卡电子计量；
③车辆出入与停车管理；
④对部分供电设备、公共照明、电梯、供水等设备实施监控管理；
⑤紧急广播与背景音乐系统；
⑥物业管理计算机系统。
（3）信息网络系统
①为实现上述功能科学合理面线；
②每户不少于两对线和两个有线电视插座；
③建立有线电视网。
2、二星级
应具备一星级的全部功能。
在安全防系统和信息管理系统的建设方面，其功能及技术水平应有较大提升。
信息传输通道应采用高速宽带数据网作为主干网。
物业管理计算机系统应配置局部网络，并可供住户联网使用。
采用互联网络，实现小区外
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