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市场环境调研报告
金府路项目市场环境调研报告（摘要）
第二章、项目区域环境与街区功能分析
精要提示：
区位、区域环境、街区功能分析、结论综述
房地产商品一个最重要的本质特点，就是其不做物理运动的地域特性。
对项目所处地域及街区环境功能的全面调查与研究，是如何与项目开发及产品定位发生关系的，在此就显得非常关键。
为此我们对本项目所处区域及街区环境和功能进行了如下调研。
一、区位、所属地、街道名
1、区位：
位于成都市城区西北面，二环路与三环路之间，茶店子及金府路西侧。
2、所属地：
成都市金牛区茶店子街道办事处。
3、街道名：
成都市金府路。
`
二、项目用地与街区功能分析
㈠、项目地块概况
1、项目临界现状
本项目地块位于成都市西北面金府路与三环路之间，东临金府路、原白帝城火锅并与茶店子相望；南靠成都市微波局；西接三环路金牛立交桥与著名国宾馆——金牛宾馆相邻；北连四川省摩托车微型汽车服务中心、成都吉翔汽车销售有限公司和原金牛区政府所在地。
2、地块形状
本项目地块呈较规则矩形状，南北较长，东西较短。
3、地块现状
地块目前为二幢临街2层营业用房，其底层为汽车配件、汽车维修、汽车美容及装饰、汽车轮胎经营店；二层为部分写字间、仓储用房等。
4、地段分析
项目所处区位属城乡结合地带，周边建筑以企业厂房、农舍及部分公建设施（如微波发射塔、加油站）为主，道路两侧的营业房也多为零散的个体商铺，缺乏统一的规划布局；加上金府路属城市主要物流干道（大件路），来往车辆量大，其中尤以重型货车居多，空气及噪音污染较为严重。
就目前而言，整个区域市场环境尚待改善。
㈡、项目主要经济技术指标（以下数据为甲方提供）
1、项目总用地面积：
12.79亩（8528.71㎡），其中使用面积：
7264.04㎡；
2、地价：
1234.8868万元（1700元/㎡）；
3、用地性质：
市场用地；
4、项目地块控规指标：
（资料来源：
成都市规划设计院《西南第一村控制性详细规划》清理版）
内容
指标
用地性质
市场用地
容积率
4
建筑限高
35米
建筑密度
≤45%
建筑退红线
西：
13米、南：
5米、北3米
绿地率
≥25%
停车位
738个
㈢、街区功能分析的范围和依据
本项目的占地规模虽然不大，但因位于金府生产资料交易区范围内，而交易区的规划范围即为成灌公路以北、商贸大道以南、三环路外侧至金府路内侧区域。
因此，本项目的市场辐射面应与交易区的市场辐射面相一致，故本街区功能分析的范围即为整个生资交易区的规划范围。
㈣、区域现状分析
1、面积与人口
该区域覆盖面积2.5平方公里，幅射人口600万人以上。
2、周边道路现状及性质
项目地块位于金府生产资料交易区（一条街）内，往南与老成灌路交汇，是成都通往郫县、都江堰的重要交通要道；往北与交大路、九里堤路、新成彭路、商贸大道等众多市政道路汇合，区域内有“三横”（三环路、金府路、二环路）、“四纵”（成灌路、沙湾路延伸线、成彭路、商贸大道）、“两线”（大西南建材城铁路专用线、四川建筑机械厂铁路专用线），具有快捷便利的运输优势，形成一个道路完善，纵横交错的交通网状系统。
现将项目周边主要道路介绍如下：
1、金府路
属市政主要交通干道，宽40米。
整条道路已形成如“金府装饰城”、“长久机电交易市场”、“金府灯具城”等众多功能完善、品种不一的专业市场一条街，为金牛区重点规划的生产资料交易区。
由于不少专业市场还处于规划之中，道路两旁目前尚有众多农舍、老厂房，加上金府路的机动车道、非机动车道、人行道混杂在一起，车流量又较大，目前整条道路显得杂乱无章，空气污染也较为严重。
2、老成灌路
已建成的主要市政道路，宽度为40米，是成灌高速公路通车前成都通往郫县、都江堰的主要交通干道。
3、交大路
已建成的主要市政道路，宽度为40米。
4、三环路
三环路是成都市总体规划的城市快速干道，是成都市有史以来规划最宽的城市主干道之一，它与成都市13条主要放射性道路一起构成城市交通骨架网，它对成都城市向东向南发展战略起着举足轻重的作用，是成都联系对外公路和城区城市道路的枢纽。
规划三环路道路半径8公里，全长51.08公里，红线宽80米，布置为四块板断面形式，为双向八车道，为解决三环路主车道上行驶的车辆出行或区间车辆进入三环路的问题，在三环路两侧各设置一条宽为12米的机非混行辅道。
规划三环路与各类道路相交99处，其中立交26处，平交73处。
在三环路快车道两侧绿带下面设置地下公用管线共7种16根，预计总投资66亿元人民币，将于2002年全部完工交投入使用。
三环路的规划、设计与建设是成都市"五路一桥"工程中的重中之重，是跨世纪的宏伟工程，也是西部大开发重要基础设施建设的组成部分。
3、交通状况与通畅情况
1、交通方式：
主要为公交车、出租车、人力三轮车。
⑵、途经项目及周边公交车营运一览表
途经项目及周边公交车次、起止点、时间、车价一览表
车次
起止点
收发车时间
车价
63路
青龙场中心站——老区委——送仙桥艺术城
6：
30——20：
00
1元
89路
西南交大——金府路西——文家场
7：
00——19：
00
1元
44路
火车北站——老区委——黄忠小区
6：
15——20：
00
1元
金乡2路
江安桥站——老区委站——五块石汽车总站
1元
401路
火车北站——干休所——金沙车站
1元
403路
植物园——干休所——金沙车站
1元
503路
五块石汽车站——总参干休所——临江阁
1元
43路
土桥——茶店子西——天府广场
6：
10——20：
30
普通1元
空调2元
98路
土桥新街——茶店子西——建材路南
6：
30——20：
00
普通1元
空调2元
4路
郎家山花卉市场——茶店子西——五桂桥
7：
00——19：
00
1元
100路
金卉路中——茶店子西——石羊中心站
6：
30——20：
00
1元
101路
金卉路中——茶店子西——桂溪公交站
6：
30——20：
00
1元
⑶、其他交通方式：
长途汽车（茶店子长途汽车站）。
⑷、该项目与相关重要地点距离
项目地块距天府广场约7200米，距内环线约4300米，距一环路约3400米，距二环路约2460米，距三环路约300米，距金牛宾馆约1530米，距老金牛区政府（临邛集团）约200米，距金牛乡友谊小学约680米，距金北路小学约2000米，距二十中约1200米，距西南交大约1600米，距金府装饰城约1360米，距锦西老年公园约930米，距金牛区人民医院约1200米，距火车北站约6000米。
⑸、周边道路车流量统计
①、测量时间：
2002年8月30日
②、测量的道路及数据（加权平均）
A、金府路
上午9：
30-10：
30，车流：
2000辆/小时；中午13：
00-13：
30，车流：
1800辆/小时。
该道路属城区外交通主干道，其中重型货车较多，道路比较通畅，很少塞车。
B、老成灌路
上午9：
30-10：
30，车流：
3288辆/小时；中午13：
00-13：
30，车流：
3000辆/小时。
该道路属城区通往郫县、都江堰的重要交通干道。
C、茶店子街
上午9：
30-10：
30，车流：
1800辆/小时；中午13：
00-13：
30，车流：
1500辆/小时。
D、交大路
下午16：
00-16：
30，车流：
2420辆/小时。
整个片区城市交通方式较齐备，车流人流量较大，但交通较为通畅。
因此，本项目所在地交通异常方便，出入十分便捷。
4、市政公共配套：
水、电、气、视、讯、排污等均与城市管网相配套，已经相当完善。
其他市政配套情况见下表：
周边区域市政配套情况调查一览表
序号
调查项目
调查结果（自行车10分钟范围内项目）
1
小学
金牛乡友谊小学、茶店子小学、金北路小学、成都锦西外国语实验小学等
2
中学
金桥学校、二十中、交大附中、成都磨石外语学校、西藏军区成都八一学校等
3
大中院校
西南交通大学、四川新华科技学院、川师大电影电视学院、成都水利水电职工大学、成都师范学校、市房地产中专学校、省商业服务学校等
4
公园
金牛公园、锦西老年公园等
5
农贸市场
茶店子农贸市场、子云路综合市场、郎家山石花鸟大市场等
6
酒店、宾馆
金牛宾馆、安蓉大酒店、天奥宾馆等
7
餐饮
通达大酒店、红月居大酒楼、菜根香酒楼、金池鱼庄（原白帝城火锅）、羊西线餐饮一条街等
8
运动娱乐场所
金牛体育中心、金牛山庄、金牛区工人文化宫、金牛区文化艺术中心、金牛电影娱乐中心等
9
购物
互惠超市等
10
医院
武警水电第三总队医院、成都市金牛区人民医院（成都市脑外伤抢救中心）、四川天祥骨科医院、九四医院、成都眼科医院、金捷牙科等
11
金融证券
金牛信用社、农业银行等
12
机关、单位
四川省微波局、中国联通四川分公司、金牛区民政局、金牛区国土局、金牛粮食分局、金牛区公安分局（巡警大队、防暴大队）、中国人民解放军总参成都干休所、茶店子干休所、成都吉翔汽车销售有限公司、临邛集团、成都美尔坚实业有限责任公司、中国石化销售三川公司、万康汽车维修有限公司、四川江铃汽车销售有限公司、成都铁路神龙汽车销售服务公司、互惠商业总公司、省金娇卫生用品有限公司、成都保乐实业有限责任公司、光荣集团工业区、市金牛跃进储运中心、跃进自来水厂、成都叉车总厂、四川港宏车辆贸易有限公司、长安汽车专用车四川专卖店、庆铃汽车商用车四川总代理、成都通海销售服务店（海南马自达专卖店）等
13
紧临建成道路
金府路、交大路、成灌公路、茶店子街、二环路、三环路（即将通车）等
14
城市公建
沃特加油站、川铁国际加气站、中国邮政、中国电信茶店子营业厅等
5、项目周边主要市政配套关系示意图
6、区域内经济发展水平
整个区域已规划为金牛区生产资料交易区，其规划面积2.5平方公里，是由已建、在建和规划建设20余个专业分市场组成的超级生产资料大市场，目前，整个生产资料交易区项目已全面启动。
经过二十余年的发展，金牛区已成为西部地区生产资料市场布局密集、品种齐全、交易活跃的区域。
截至去年底，金牛区已办理登记手续的生产资料市场共有45个，占成都同类市场的30.2%，占五城区的53.6%；2001年交易额57.4亿元，分别占成都地区和五城区的39.2%和50%。
市场数量和成交金额在成都市、四川省乃至西部地区均名列前茅，是名符其实的生产资料市场大区和市场强区。
此次启动的“金府超级大市场”被称为“金府生产资料交易区”，它是成都市、金牛区两级政府规划建设生资市场的重点区域，位于成灌公路以北、商贸大道以南、三环路外侧至金府路内侧区域，覆盖面积2.5平方公里，已有建成市场12个，总建筑面积35万平方米。
商品种类包括钢材、建材、建辅、五金机电及装饰材料等。
㈤、街区规划方向
据金牛区建设局规划科工作人员介绍，在沿三环路两侧，基本规划思路已十分明晰：
从老成灌路到洞子口的三环路两侧，将规划为市场带，其中从老成灌路到交大路之间的三环路两侧，将规划为汽车产业带，汽车专卖和汽车配件市场将集中于此。
交大路到洞子口段的三环路两侧将规划为各类专业市场区，并最终与原金府路沿线的市场群连成一片；洞子口以东的三环路两侧将根据实际情况，规划有大型体育公园、精品住宅区和块状绿地等。
其中三环路外的凤凰山区将规划有大型别墅区和休闲娱乐区，五块石商圈也将向洞子口段的三环路内侧沿伸。
综上所述，由于本项目地块处于金府生产资料市场发展区（金牛区政府重点规划区域）的最南面，加之四通八达的交通路网（三环路年底铁定通车）和已初步形成的自发市场作支撑，因此在此建造专业市场的时机和条件已成熟。
第三章、项目区域目标客户需求调研
三、区域目标客户消费特征综合分析
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