新形势下农民自建房情况调研报告.docx

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新形势下农民自建房情况调研报告

新形势下农民自建房情况调研报告

近年来，随着农村生活水平的提高，不断富裕起来的农民建房热情也随之高涨，绝大多数农村村庄的规模正迅速向外扩展，趋向城镇化的快速发展阶段。

与此同时，国家、省、市县重点工程建设项目的落地，大量的征收集体土地拆迁农村村民房屋，农村村民需重新择址新建，拆迁安置过程出现了不少问题，由此引起的民间纠纷和群体上访呈上升趋势，严重影响我县社会稳定，成为当前我县经济发展不容忽视的障碍。

一、我县农村村民建房的现状

1、城镇规划区内建房。

近年来随着城市化的推进，城市框架的拉开及工业园区的建设，这些街道和村都有大量的土地被征收，好多村民点已被城市所包围或被城市所逼近，城市规划区范围，已与城区联成一片，成为建成区的组成部分。

传统的生产方式、生活方式正逐渐被打破，村民建房面临重新选址，好多还需要改革建房方式，在形态上接轨城市、融入城市。

因城市建设和发展需要，村民建房受城市规划、土地利用、重点项目建设等的制约较大。

对这些街道、社区而言，村民建房不再象其它农村那样方便、随意，这样日积月累下来，矛盾暴露得十分明显，如紫巾社区9、10、11组，先农社区3、4组等因城市规划原因近十年了未能办理居民建房手续。

2、圈外选址的重点工程项目用地征地拆迁，农村村民需重新择址新建。

据统计，我县近年来武广高速铁路、潭衡西线高速公路、南岳高速公路在我县境内共计路程106.8公里，共计征收土地8237.4亩，途经累计17个乡镇、84个村、371个村民小组，拆迁农村村民房屋1231栋，造成拆迁户60%需占用耕地建房。

像武广高速铁路拆迁开云镇新坪村滂湖组17户、师古村群力组19户，潭衡西线高速公路拆迁白果镇建筑村38户、岳北村21户、马迹镇牌楼村34户、贯塘乡新塘村47户，南岳高速公路拆迁店门镇桂花村万工桥组35户、康家湾组34户他们全组原宅基地需拆迁而跨村组安置。

近三年来我县按村民建房批次上报市人民政府批准317户，批准面积41201平方米，因我县建设用地指标和占补平衡耕地补充指标的不足，尚有477户、58624平方米（其中卫片执法208户、26197平方米）未能上报市局。

村民建房实际情况是一部分未占耕地的村民建房由国土分局、中心所把建房用地手续办理到位，未出现上访现象；另有一部分属重点工程建设征地拆迁户、卫片执法占耕地的已建房，对超出法律政策的面积又不能为其办理用地手续。

近年来村民建房，受选址、批次建房、耕地补充指标、乡村规划及村组户界线调整等因素的影响，村民建房无法审批。

3、妥善处理

村级组织和国土分局、中心所管理关系。

其他正常性农民建房，村民建房顺利与否，村级组织和分局、中心所起着关键作用。

哪个地方的村班子团结及国土分局、中心所管理工作抓到位的，哪个地方的村民建房落实得就快就好，反之村民建房的矛盾也就相对突出。

二、农村村民建房管理存在的主要问题

1、土地浪费较为严重。

近一些农民混淆了土地所有权和土地使用权的区别，把土地看成私有财产，误认为集体分给自己的责任田，想拿来种田就种田，想用来建房就建房，谁也干涉不了。

年来，富裕起来的农民建新房的愿望越来越高，很多农户都有两处或多处以上的宅基地或房屋。

许多富裕起来的农民在建新房屋时不考虑实际的需要，建房往往选在公路旁，建在农田中，一味图大求宽，又不拆掉旧房，致使老宅闲置着，又在耕地和基本农田上建新房,>

2、影响社会和谐隐患增多。

一是邻里纠纷增多，部分村民常常与邻里比台阶、争柱顶的高低，占用道路等公用地邻里之间纠纷不断；还有不少因宅基地权属问题而引发各种矛盾纠纷。

二是安全隐患增多，农村建房工程一般由当地施工队伍承建，无资质、无图纸、无完整安全设备的三无型施工队是农村住房建设的主力军。

建房中所使用的建筑工具多是一些原始或比较简陋的建筑工具，建筑用料全凭施工经验测算，建房、承包人和施工人员安全意识不强，安全防护措施不到位，导致在农村建房中安全事故时有发生。

3、村庄、居民点布局散乱。

农民原来建房基本上没有统一规划，集中建设，选址多数选择在自家的自留地、承包地或交通较为便利的县乡村道两侧，绝大多数的农民新房建设见缝插针，哪里地势好、风水好就在哪里建，造成新房旧宅斑驳错杂，房子大小、高矮参差不齐，极为混乱。

既影响了村容村貌，又严重浪费了土地资源。

三、农民建房无序管理的原因及分析

1、农民自身的法律意识、房屋安全意识淡薄。

长期以来，农民在兴建房屋时往往仅满足于居有其屋，对于房屋是否需要规划、设计、验收等，均未能有足够的认识，又由于相关政策法规宣传落实不够，农民自身的法律意识、房屋安全意识淡薄。

2、农村建设用地流转难。

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长期以来，一户一宅政策未执行到位，一户多宅现象普遍，空置住宅难拆除。

3、建房审批难，审批环节多，时间长。

一是农民建房的正常审批程序，从村民个人提出申请，村组召开村民（村民代表）大会通过后，由行政村签署意见送到乡镇国土分局、国土所，乡镇国土分局、国土所现场勘察后符合建房条件的再由乡镇政府审查后送到县国土局审核，县国土局审核后报县政府审批；二是而占用耕地的报批方式单一，各区县国土资源局不能一宗一报，而是按乡镇汇总后，以批次的形式向市人民政府申报，还受农村个人建房用地指标分配和占补平衡补充耕地指标的约束，其时间跨度比较长，许多农民耐不住长时间的等待，便先行建房，造成未批先占现象的发生。

四、农民建房管理的对策建议

1、加大《土地法》和《城乡规划法》的贯彻力度。

土地是不可再生资源，既要合理开发利用，又要对耕地进行保护。

乡镇对土地利用的总体规划、占补平衡措施的实施、土地用途的管制、建设用地面积的控制、宅基地审批的流程等方面，进行重点监控。

真正深入到农村一线，与农民面对面地开展法律宣传活动，做到土地管理的政策法规家喻户晓。

无论是地方政府还是国土部门，都要站在维护群众利益的角度搞好村民建房管理工作，多手段、多途径帮助群众了解自已有关土地的权益，在发现群众可能丧失自已权益的情况，应主动帮其了解实情，并告之相关政策。

发扬民主促管理，村务真公开。

对宅基地审批等重大事项做到公开、公平，发扬民主。

及时搞好村务公开，主动让群众参与监督，使广大农民群众真正拥有知情权、参与权、监督权，做到科学规划，合理安排，要结合旧村改造，鼓励村民拆旧建新，要严格控制村民超标准占地建房，对超标占地的，要严肃查处。

2、处理农民建房历史遗留问题。

根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律法规规定，本着尊重历史、方便群众、妥善处理、逐步规范的原则，对符合土地利用总体规划和村庄规划、建房申请资格的建房户及时补办用地手续，经地类确认为农用地（耕地）的应先补办农转用报批后，再补办用地手续。

对历年来的城市拆迁、重点项目拆迁等符合建房条件未批先建的，属符合村庄规划和土地利用总体规划的，并补办相关手续；对其他正常性农民建房，在补办用地手续前，必须按现行规定立案处理。

农民建房历史遗留问题处理，涉及面广、政策性强，各有关部门、各镇人民政府应各司其职，密切配合，共同做好处理工作，以保证该项工作顺

利开展,以免留下后遗症。

3、严格用地条件，切实保护土地资源

农村村民占用集体土地建房严格实行一户一宅，即一户村民只能拥有一处不超过标准的宅基地。

宅基地面积包括附属用房、庭院用地等场地，属于拆旧建新的，必须先拆后建。

新建、扩建、改建个人住房的，必须符合下列土地和建房条件：

（1）每户原有住宅占地面积超过140平方米的，原则上不予批准新宅基；人均占地面积达到30平方米或人均建筑面积达到50平方米，不予批准新宅基。

农村村民出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准。

（2）农村村民新建房屋（包括危房户、受灾户和无房户）使用农用地的，每户不得超过140平方米（含附属设施）；使用未利用土地（建设用地）的，每户用地不得超过200平方米（含附属设施）。

超过标准的不得审批。

（3）单位和个人不得非法租用、征用、购买、占用农村集体所有土地进行房地产开发。

4、依法报批用地，规范建房审批程序

各乡镇要按照《县村镇建设管理暂行办法》的规定，科学编制村庄土地利用规划、集镇和村庄建设规划，指导和引导农民依法依规科学建房，合理布局，节约集约用地。

对农民新建（翻建）住宅的，必须选址建造在村庄建设规划划定的区域内，并严格落实拆旧建新、一户一宅的要求，把好农民建房的统一规划关、建筑设计关、审查批准关、实地放线关、跟踪管理关和复查验收关。

对符合规定批准建设用地的个人建房按照以下程序进行审批：

（1）申请建房的农村村民向所在地的村民委员会提出书面建房申请，并提供现有住房、家庭成员、户籍关系等情况。

（2）村民委员会集体讨论建房申请，并予以张榜公示。

期满后无异议、且符合本文件规定的，由村民委员会签署意见，同时附具村民委员会与申请建房农村村民签订的原有住房拆除协议或无偿交由村民委员会统一管理的协议，报当地乡（镇）人民政府村镇建设管理办公室、国土资源管理所现场核实，并踏勘用地现场是否符合村镇规划，绘制建设地点图，填写农村个人建房用地呈报表并提出初审意见。

（3）农村个人建房实行一把手负责制。

对符合规划的，乡（镇）村镇建设管理办公室、国土资源管理所对申报材料的真实性和完整性进行审查，由分管领导审核并签署初审意见后报乡（镇）长审批。

严格使用《县村镇建设管理暂行办法》规定的全县农村个人建房统一审批表，发放一书一证。

国土资源管理所依据一书一证下发用地通知书。

（4）建房户取得用地审批手续和其他相关审批手续后，在规定时间内自行确定日期报请乡（镇

）建设管理办公室放线动工。

乡（镇）村镇建设管理办公室接到农户申请后，组织乡镇国土资源管理所等相关单位参加放线。

5、强化工作措施，确保各项工作落实

（1）加强组织领导。

乡镇人民政府是农村个人建房管理工作的责任主体。

要实行乡镇一把手负总责制度，明确一名班子成员兼任乡（镇）建设管理办公室主任，在现有干部中配备2名以上专职工作人员专门从事农村建筑市场监管工作。

（2）严格审批程序。

各乡镇要制定农村宅基地管理、农村个人建房的具体规定，加强房屋式样、规划、土地、建设批前、批中、批后的管理，杜绝违法占地行为。

要严格坚持户报、村评、办（乡建办）审、乡镇长批和谁审批、谁负责的原则，认真执行审批一支笔制度，切实规范我县农村个人建房秩序。

（3）加大违法查处。

各乡镇建设管理办公室、国土资源管理所要认真执行政策，加强对群众的宣传引导，强化依法用地意识，加大对违反村镇建设规划、道路交通建设规划、私下买卖土地、未批先建、乱占滥用土地、乱搭滥建等违法行为的查处力度，制止未批先建、批少建多等违法行为，从源头上遏制违法违章等突出问题。

对违法修建和不服从管理的建房户，乡（镇）建设管理办公室要报请乡镇人民政府采取强有力的措施控制违法建设。

（4）严格责任追究。

县政府各有关部门、各乡镇人民政府及乡（镇）建设管理工作人员要廉洁勤政，秉公执法，严格农民建房审批，有效控制农村建房用地，切实保护土地资源。

对滥用职权、徇私舞弊、越权审批建房、违规收费、纵容违法建设的乡（镇）直单位、乡镇、村干部，纪检、监察部门要按照相关规定严肃处理。

对辖区内村民违法建设行为放任不管、制止不力、玩忽职守而造成违法建筑多发、信访问题不断的，要严肃追究乡镇单位、乡镇干部、村级管理工作人员的责任。

对因工作措施不力、监管审批不严造成违法占地、违章建筑、房屋建设式样混乱的，乡镇主要负责人要向县政府做出书面检查，并在规定时间内整改。

违法建设主体是公务员或行政机关工作人员的，由其主管部门或监察机关依照有关规定予以处理。

县国土资源局每季度要对各乡镇国土资源管理所进行检查和自查，及时抓好整改；县政府每半年组织对各乡镇农村个人建房管理情况进行一次巡查，对不符合规定的严肃追究相关单位、个人的责任。