惠州大亚湾经济技术开发区.docx
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惠州大亚湾经济技术开发区
惠州市大亚湾经济技术开发区
土地整治规划编制说明
（2016-2020年）
惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局
二〇一八年三月
目录
第一章规划编制背景与过程1
第一节规划编制背景1
第二节规划编制方法3
第三节规划编制简要过程5
第二章土地整治实施评价7
第一节上一轮土地整治实施情况7
第二节上一轮土地整治取得的成效12
第三节上一轮土地整治存在的问题13
第三章规划编制基础说明15
第一节规划基础数据15
第二节规划基础图件18
第四章土地整治潜力调查评价与测算20
第一节农用地整理潜力调查评价与测算20
第二节高标准基本农田建设潜力调查评价与测算24
第三节垦造水田潜力调查评价与测算24
第三节农村建设用地整理潜力调查评价与测算25
第四节城镇工矿用地整理潜力调查评价与测算27
第五节土地复垦潜力调查评价与测算30
第六节宜耕后备土地资源开发潜力调查评价与测算33
第五章规划目标37
第一节确定规划目标的依据37
第二节规划目标确定37
第六章项目安排39
第一节土地整治项目的确定39
第二节农用地整理项目40
第三节建设用地整理项目40
第四节综合整治项目41
第七章投资与效益42
第一节资金测算42
第二节土地整治效益分析46
第三节规划实施可行性分析51
第八章规划协调53
第一节与相关规划的协调53
第二节部门协调与公众参与55
第九章土地整治规划实施保障体系57
第一节构建规划实施保障措施体系的总体思路57
第二节保障规划实施的措施58
第一章规划编制背景与过程
第一节规划编制背景
十八大以来，党中央、国务院高度重视耕地保护和土地整治工作，站在国家安全战略高度提出，要坚持最严格的耕地保护制度，坚守耕地红线，实施藏粮于地战略；坚持最严格的节约用地制度，优化建设用地结构布局，推动城乡区域协调发展；坚持保护环境的基本国策，筑牢生态安全屏障，促进人与自然和谐共生；坚持以人民为中心的发展思想，完善共建、共治、共享机制，不断提高人民群众的满意度。
十三五土地整治规划要求紧密围绕全面建成小康社会的目标要求，遵循新发展理念，实施藏粮于地和节约优先战略，大力推进农用地整理和高标准农田建设，夯实农业现代化基础；以促进城乡统筹发展为导向，大力推进城乡散乱、闲置、低效建设用地整理，推动美丽宜居乡村建设、特色小镇建设和新型城镇化发展；以精准扶贫、精准脱贫为要求，大力推进贫困地区土地综合整治，加大政策、项目、资金支持，助力脱贫攻坚；以保护生态环境为前提，大力推进废弃、退化、损毁土地的治理、改良和修复，促进土地资源永续利用。
《大亚湾经济技术开发区土地整治规划（2010-2015年）》实施以来，在促进城乡统筹发展、强化土地管理的法律效力、控制建设用地盲目扩张、保护基本农田、确保耕地占补平衡及保护生态环境等方面起到了重要作用。
随着大亚湾区经济社会的持续快速发展，上轮规划的战略定位、实施背景发生了深刻变化，对土地管理参与宏观调控的要求也越来越高，急需重新编制土地整治规划，以促进全区经济社会与土地资源协调发展。
上轮规划实施以来，大亚湾区经济社会发展形势发生了巨大变化。
国家确立了以人为本的科学发展观，转变经济增长方式，经济增长速度由高速向中高速转变，经济发展方式由规模速度型粗放增长向质量效率型集约增长转变，经济结构由增量扩能为主向调整存量、做优增量并举转变，经济发展动力由要素驱动向创新驱动转变，经济向结构更合理、形态更高级、分工更有效的阶段迈进，经济发展长期向好的基本面没有变，新的增长动力正在孕育形成，发展前景十分广阔。
但结构性矛盾和周期性矛盾交织，工业产能过剩、劳动力成本快速上涨、财政金融风险有所上升、局部地区生态环境恶化等问题日益凸显。
在这种背景下，上轮规划已经出现了许多不适应新形势的地方，规划思路和内容需要调整和更新，需要及时进行规划调整，以保证全区经济社会又好又快发展。
为顺应国家土地管理形势需要，在《广东省土地整治规划（2016-2020年）》和《惠州市土地整治规划（2016-2020年）》编制后，惠州市大亚湾经济技术开发区将土地整治规划工作纳入“十三五”国民经济和社会发展规划及相关专项规划，从本区的实际需要出发，通过开展土地整治规划的编制，科学引导国土资源综合整治，逐步完善农业基础设施，改善生态环境，提高农业的生产能力和综合效益，促进农业经济发展和社会主义新农村建设，转变增长方式，为惠州市大亚湾经济技术开发区社会经济发展做出贡献。
第二节规划编制方法
一、规划编制方法
规划主要采用的方法如下：
（一）定性分析法
深入分析大亚湾区经济社会发展基础和需求，生态环境建设和保护要求等，确定经济社会发展对土地整治的要求和土地利用战略。
（二）定量分析法
采用相关分析法、趋势外推法、层次分析法、回归分析法等多种定量分析方法对各类土地整治类型潜力进行预测。
（三）公众参与
利用媒体和网站等宣传媒介，对土地整治规划进展、目标和主要内容进行宣传，为确保编制工作顺利进行，成果符合公众发展需求，广泛征询社会公众意见。
（四）GIS分析法
借助地理信息系统平台，建立土地利用现状数据库，对土地整治空间和属性数据进行分析，编制土地整治规划图件。
二、规划编制路线
大亚湾经济技术开发区土地整治规划编制程序
第三节规划编制简要过程
一、准备阶段
2018年1月，建立由大亚湾区人民政府负责，国土资源、发展改革、财政、农业、规划、环保、水利等部门参加的规划编制工作领导小组，负责协调重大问题、落实规划工作技术队伍、制定工作计划、审查规划方案和落实编制经费等。
由区国土资源分局牵头设立规划编制工作组，负责规划编制具体工作。
二、调查分析阶段
2018年1月项目组开始大亚湾区土地整治规划的资料收集、外业调查和分析工作：
①收集基础资料，主要收集国土资源、发展改革、财政、农业、规划、环保、水利等部门的相关规划，耕地后备资源调查评价、农用地分等定级、“三旧”改造、城乡建设用地增减挂钩、自然生态环境、人口和社会经济发展等资料；②资料整理与补充调查，审核所收集资料的合法性、真实性和可靠性，按类别和性质进行整理，在充分利用现有资料的前提下，根据需要开展补充调查，对土地整治地块的面积、现状进行核实，掌握了大量第一手资料，为编制规划奠定了良好的基础；③分析评价，通过分析自然资源状况、社会经济等条件，阐明了土地整治的有利和不利条件，明确存在的问题，根据调查的问题，采用科学的方法评价土地整治潜力的类型、级别、数量和分布。
表1-1大亚湾区土地整治规划基础资料收集内容
基础资料
具体内容
自然条件
气候、地形地貌、土壤、水文、植被、自然灾害等资料
资源状况
土地资源、水资源、生物资源、矿产资源、自然景观资源等资料
土地利用状况
土地利用总体规划（调整完善）、第二次全国调查及年度土地变更调查数据、土地整治实施情况、农用地分等定级、耕地后备资源调查评价、农用地产能核算成果，“三旧”改造、城乡建设用地增减挂钩等资料
经济社会状况
人口、经济发展水平、产业结构、农业农村、区域交通、农田水利、民风民俗、历史文化资源等资料
生态环境状况
盐碱化、土地污染、水土流失、地质灾害及生态环境评估、监测等资料
有关规划、标准及调查成果
土地整治涉及的土地、农业、林业、牧业、城乡建设、交通、水利、环境保护、旅游、文化等部门规划、标准及调查等资料
其他
相关政策性文件、区域发展规划、工作报告、学术文献等资料
三、方案编制、协调和论证阶段
在土地整治潜力评价和相关重大问题研究的基础上，根据广东省土地整治规划的要求、惠州市土地整治的目标和任务要求，以及区域经济发展情况，在与相关规划衔接的基础上，明确大亚湾区的土地整治战略，确定以农村建设用地整理和城镇低效用地再开发、围填海为重点的土地整治的目标与任务，提出统筹区域土地整治的要求，安排土地整治重点项目，进行资金供需平衡分析和测算，开展规划环境影响评价，拟定土地整治规划方案，提出规划实施保障措施，并与包括省、市土地整治规划在内的相关规划相协调与衔接。
第二章土地整治实施评价
第一节上一轮土地整治实施情况
一、农用地整理情况
（一）农用地开发整理复垦项目情况
在“十二五”土地整治期间，大亚湾区积极推进农业现代化建设，提高田、渠、路、林的综合协调能力，改善农田排灌等基础设施、农业生产条件、农民生活质量和生态环境。
在此期间，共安排并完成了4个高标准基本农田建设项目，建设总面积为157.62公顷，共投资1181.35万元，单位投资7.50万元/公顷（4996.70元/亩），资金来源于大亚湾区管委会自筹资金。
建设工程包括土地平整、修建灌溉排水工程、田间道路工程、农田防护与生态环境保持工程。
项目共新修或整修灌溉设施14188米，新修或整修田间道路9149米。
通过项目建设，加强农田基础设施建设，完善农田配套工程，改善农业生产条件，提高劳动生产率，极大改善了项目区的环境条件。
（二）耕地占补平衡情况
根据2015年土地变更调查，大亚湾区在“十二五”期间，经依法批准的新增建设用地占用耕地面积60.89公顷，使用本地开发储备指标；大亚湾区2009-2015年期间，通过异地购买补充耕地储备指标333.30公顷，并经省国土资源厅确认，剩余可用耕地面积272.41公顷。
表2-1大亚湾区耕地占补平衡情况
单位：
公顷
备案编号
补充耕地项目名称
验收文号
补充耕地指标有偿转让确认文号
受让耕地面积
占补耕地的建设用地项目项目名称
使用耕地面积
剩余耕地面积
44088220110008
雷州市调风镇水屋村土地开发补充耕地项目
湛国土资（验）函[2011]4号
粤国土资耕保函[2011]2969号
72.47
环大亚湾公路大亚湾段石化大道东段二期改建造工程
5.73
63.37
惠州大亚湾区2013年度第八批次建设用地
3.37
44088220100042
湛江农垦金星农场19队等四个队土地开发补充耕地项目
湛国土资（验）函[2010]6号
粤国土资耕保函[2011]2969号
31.82
惠州大亚湾区2013年度第四批次建设用地
2.32
29.37
惠州大亚湾区2013年度第二批次建设用地
0.13
44088220110026
湛江农垦东方红农场3、6队土地开发补充耕地项目
湛国土资（验）函[2011]4号
粤国土资耕保函[2011]2969号
29.04
惠州大亚湾区2013年度第一批次建设用地
0.13
22.42
惠州大亚湾区2013年度第五批次建设用地
6.49
44132420100019
龙门县2009年度龙华镇长滩等三个村园地山坡地补充耕地项目
惠市国土资函[2010]51号
惠市国土资函[2011]100号
20.00
0.00
20.00
44132420100015
龙门县2009年度龙江镇石前村（黄瓜冚水库）园地山坡地补充耕地项目
惠市国土资函[2010]51号
惠市国土资函[2011]100号
11.67
2014年第16批次建设用地报批
8.38
3.29
44132420100009
龙门县2009年度龙田镇赖屋村李洞村园地山坡地补充耕地项目
惠市国土资函[2010]51号
惠市国土资函[2011]100号
11.66
2013年第23批次建设用地报批
9.84
1.82
44132420100006
龙门县2009年度龙华镇长滩村园地山坡地补充耕地项目
惠市国土资函[2010]51号
惠市国土资函[2011]100号
6.52
2016年第三批次建设用地报批
0.43
1.86
2013年第10批次建设用地报批
4.23
44132420100021
龙门县2009年度龙华镇龙华村园地山坡地补充耕地项目
惠市国土资函[2010]51号
惠市国土资函[2011]100号
75.07
0.00
75.07
44132420100016
龙门县2009年度龙华镇水口村（光大）园地山坡地补充耕地项目
惠市国土资函[2010]51号
惠市国土资函[2011]100号
8.86
2014年第10批次建设用地报批
5.21
0.03
2013年第27批次建设用地报批
2.05
2014年第2批次建设用地报批
1.57
44132420100020
龙门县2009年度麻榨镇中心村园地山坡地补充耕地项目
惠市国土资函[2010]51号
惠市国土资函[2011]100号
2.87
2011年第10批次建设用地报批
1.41
0.64
2017年第3批次建设用地报批
0.82
44132420100013
龙门县2009年度地派镇渡头村园地山坡地补充耕地项目
惠市国土资函[2010]51号
惠市国土资函[2011]100号
19.96
0.00
19.96
44132420100028
龙门县2009年度龙田镇江冚村园地山坡地补充耕地项目
惠市国土资函[2010]51号
惠市国土资函[2011]100号
2.75
2012年第6批次建设用地报批
2.21
0.54
44132420100002
龙门县2009年度龙华镇龙石头村（将坑村）园地山坡地补充耕地项目
惠市国土资函[2010]51号
惠市国土资函[2011]100号
24.59
0.00
24.59
44132420100030
龙门县2009年度龙潭镇石坋村（石塘边）园地山坡地补充耕地项目
惠市国土资函[2010]51号
惠市国土资函[2011]100号
4.12
0.00
4.12
44132420100025
龙门县2009年度龙城街道办事处鸬鹚村园地山坡地补充耕地项目
惠市国土资函[2010]51号
惠市国土资函[2011]100号
8.57
2013年第6批次建设用地报批
4.36
4.21
44132420100023
龙门县2009年度龙城街道办事处甘香村（种养场）园地山坡地补充耕地项目
惠市国土资函[2010]51号
惠市国土资函[2011]100号
3.33
2013年第9批次建设用地报批
2.21
1.12
合计
333.30
60.89
272.41
二、“三旧”改造情况
惠州市从2010年初开始准备“三旧”改造相关工作，并编制了《惠州市惠城——仲恺区域“三旧”改造专项规划》。
该专项规划对惠州中心城区确立“七片四线”的“三旧”改造重点。
至2015年底，大亚湾区上报省厅“三旧”改造项目有44宗、面积171.17公顷，其中旧城镇改造项目9宗、面积16.75公顷；旧厂房改造项目4宗、面积25.63公顷；旧村庄改造项目31宗、面积128.80公顷。
大亚湾区充分利用“三旧”改造优惠政策，积极为全区重点区域重点项目服务。
到2015年底，大亚湾区批复和正在组织实施的“三旧”改造项目共16个，其中旧厂房项目1个，11个旧村庄和4个旧城镇。
表2-2大亚湾区“三旧”改造项目统计表
单位：
公顷
图斑编号
改造类型
座落单位名称
权属单位名称
现土地用途
时间
用地面积
44130382035
旧城镇
黄鱼涌村
中央公园
建制镇
2014年完成
5.24
44130382038
旧城镇
妈庙村
四洲蜜方
建制镇
2014年完成
0.90
44130383010
旧村庄
上角村
上角村
村庄
2014年完成
0.42
44130383011
旧村庄
上角村
上角村
村庄
2014年完成
0.70
44130381003
旧村庄
老畲村
三大屋村
村庄,建制镇
2015年完成
1.70
44130383001
旧厂房
义联村
义联村
村庄
2015年完成
0.79
44130381016
旧村庄
上田村
上田村
村庄,建制镇,
2015年启动
5.35
44130382034
旧城镇
妈庙村
爱丁堡学校
建制镇
2015年启动
1.78
44130382020
旧村庄
小桂村
陈屋村
村庄
2015年启动
0.29
44130382019
旧村庄
小桂村
黎屋村
村庄
2015年启动
0.81
44130382021
旧村庄
小桂村
黎屋村
村庄
2015年启动
0.86
44130382022
旧村庄
小桂村
陈屋村
村庄
2015年启动
1.43
44130381040
旧村庄
老畲村
双龙村
村庄,建制镇
2015年启动
2.73
44130381041
旧村庄
老畲村
双龙村
村庄,建制镇
2015年启动
1.47
44130382011
旧城镇
澳头围村
澳头围村
建制镇
2015年启动
0.99
44130383007
旧村庄
三门岛
北扣村
村庄
2015年启动
0.77
合计
26.23
第二节上一轮土地整治取得的成效
一、改善了农业生产条件，提高了农民生活水平
通过对田、水、路、林、村进行综合整治，改造中低产田，实现了耕地“集中连片、田块平整、渠网配套、道路畅通”，一般耕地和基本农田质量得到改善，提高了农业综合生产能力，经过整理的耕地亩均产量普遍提高10～20%。
通过土地整理，促进了农田集中，为规模经营和农业产业化发展创造了条件。
同时，土地整理降低了农业生产成本，增加了人均耕地，促进了农民增收，改善了农民生产生活条件。
二、优化了农业生态环境，提高了对自然灾害的抵御能力
通过土地开发整理，使农田成方、绿树成行、渠路成网，土地环境进一步优化，农业生态环境得到整体优化。
提高了植被覆盖率，使荒山、荒坡、荒滩变成了绿色植被，有效减少了水土流失，增加了土地蓄水、增肥的能力，提高了对自然灾害的抵御能力。
三、建设用地节约集约利用水平明显提高
通过建设用地整理，有效减少各类建设用地占用耕地，实现以较少的耕地资源消耗支撑更大规模的经济增长。
积极开展“三旧”改造工作，完成了“三旧”改造标图建库与规划编制工作。
2015年以来，“三旧”改造项目共16个，其中旧厂项目1个，旧村和旧城镇改造项目15个。
“三旧”改造项目的实施，为大亚湾区统筹城乡建设用地发展空间、有效盘活存量低效建设用地和提高土地节约集约利用水平探索出了新途径。
四、土地整理迈向土地综合整治，土地整理目标多元化
自2010年以来，随着工业化和城镇化的推进，全国众多地区开始大力推进涵盖农村建设用地整理的“三集中”，与此同时，国土资源部城乡建设用地增减挂钩试点政策出台，使土地整理真正走向“田、水、路、林、村”综合整治方向。
土地整理成为统筹城乡、保障工业化和城镇化发展的重要支撑，大亚湾区也顺应发展形势，积极开展土地综合整治。
为支持大亚湾区建设，带动区域城镇化发展，结合开发区的空间结构和土地利用情况，通过集中安置，不仅可以改善农民生活条件，而且节余建设用地；围绕建设“功能区分清晰、产业特色明显、村容村貌整洁、服务设施完善、生态环保和谐、基层组织坚强、村民就业充分、农民持续增收”的社会主义新农村，深入开展美丽乡村试点建设，并借此契机，全面整治和优化农村土地利用，完善基础设施建设，走新型城镇化发展道路，实现城镇化发展和新农村建设的协调互动。
第三节上一轮土地整治存在的问题
一、整治体系不健全，项目实施目标单一
2010-2015年，大亚湾区已实施的土地整治项目以农用地整理为主，整治目标相对单一，对生态环境建设、改善农村居民生活条件，低效建设用地整理较少涉及，与国家要求的通过土地整治提高集约节约用地水平、促进城乡统筹发展和社会主义新农村建设有较大差距，土地整治的综合效益未能充分发挥。
二、农村建设用地整理进度缓慢
由于农村居民点整理涉及土地权属调整、农民就业方式转变等问题，因此，上轮规划期间，农村居民点整理几乎未能很好实施。
并且，建设用地不断以外延扩张为主，城镇、农村居民点及独立工矿用地利用不够充分合理，单、低层建筑比重大，容积率低；村镇建设缺乏统一规划，农村居民点布局散乱，随着经济发展，部分农村居民点开始出现“空心村”现象。
工矿企业用地浪费，集约用地的机制还没有完全形成。
三、土地整治资金运行体制不完善，项目资金来源单一
惠州市大亚湾区土地开发整理规划项目资金投入以政府投资为主，土地整理开发运作机制较为单一，土地整理开发未能充分发挥农民和农村集体的主体地位，未引入社会资金的参与。
四、土地整治内容不全面，土地权属调整困难
“十二五”土地整治期间，大亚湾区已开展的土地整治项目以农用地整治为主，仍然以田块平整、水利配套、完善道路为主，很少涉及土地权属的调整。
由于部分项目实施后，新建的沟渠、道路等基础设施会造成原有承包户耕地面积减少；在土地平整时，也会涉及到整理后的耕地要实行土地集约利用，原有的位置和面积势必会发生改变，这些都需要对土地权属进行调整。
但在具体实施中，土地权属调整困难，因此整治后的破碎化程度仍然较高，达不到一定的集中连片规模，无法满足规模化经营的要求。
第三章规划编制基础说明
第一节规划基础数据
一、规划基础数据来源说明
《大亚湾经济技术开发区土地整治规划（2016-2020年）》编制的基础资料主要包括行政区与区位条件、自然条件与资源、人口情况、经济社会、生态环境、土地利用状况、涉农资金投入情况以及各部门相关规划成果等。
行政区划与区位条件资料包括行政建制与区划、辖区面积、城镇村数量分布、毗邻地区等情况；区位优势、所处的地域优势和产业优势情况等，主要由区发改、统计等部门提供。
自然条件与资源资料包括气候、水文、土壤、植被、地质地貌等资料，以及水资源、森林资源、矿产资源、生物资源、景观资源等情况，主要由区水利、国土、农业等相关部门提供。
人口情况、经济社会、生态环境中，人口资料来自大亚湾区国民经济统计资料汇编和各镇街，经济社会指标数据主要来自大亚湾区国民经济统计资料汇编。
统计资料汇编中没有的，以有关部门掌握的实际情况为准。
人口预测、GDP预测数据由区统计局、区计生办提供；农业生产、土地利用限制因素等方面资料来自区社管局、区国土资源局；交通道路建设及农村道路建设资料来自区交通局；工业企业发展情况、工业产值方面数据来自工贸局和统计局；生态环境资料则主要来自环境保护局。
土地利用状况中，土地利用现状变更调查资料，包括数据、图件、报告等，以及相关的耕地后备资源调查资料、农用地分等定级资料、“三旧”改造标图入库资料（2017年）等，均来自区国土资源分局；已实施土地整治项目情况资料来自区国土资源分局。
已有的规划成果资料，包括大亚湾区“十三五”规划、石化产业发展规划、海洋综合发展规划、林业发展规划、环境整治规划、旅游产业项目统筹发展规划等方面资料，均来自区政府相关各部门。
规划编制过程中，作业单位会同区国土资源分局深入乡镇、村庄进行调查，了解已实施土地整治项目实施情况，听取当地村民、乡镇政府的意见，收集第一手资料，为科学编制大亚湾区土地整治规划奠定了可靠基础。
综上所述，大亚湾区土地整治规划所采用的全部基础资料和数据，均经过多次核查，来源真实可靠。
二、土地利用基础数据
本次规划采用的基础数据来源于惠州市大亚湾区2015年土地利用变更调查数据，
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