商品 0531律师审后意见.docx

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商品0531律师审后意见

合同编号：

商

品

房

买

卖

合

同

目录

说明

专业术语解释

第一章合同当事人

第二章商品房基本状况

第三章商品房价款

第四章商品房交付条件与交付手续

第五章商品房质量及保修责任

第六章房屋产权

第七章物业管理

第八章其他事项

专业术语解释

1.商品房现售：

是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。

2.法定代理人：

是指依照法律规定直接取得代理权的人。

3.房屋的建筑面积：

是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20M以上（含2.20M）的永久性建筑。

4.不可抗力：

是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

5.房屋登记：

是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。

6.所有权转移登记：

是指商品房所有权从出卖人转移至买受人所办理的登记类型。

7.房屋登记机构：

是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。

出卖人向买受人出售其开发建设的房屋，双方当事人应当在自愿、平等、公平及诚实信用的基础上，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规的规定，就商品房买卖相关内容协商达成一致意见，签订本商品房买卖合同。

第一章合同当事人

出卖人：

通讯地址：

法定代表人：

联系电话：

委托代理人：

联系电话：

委托销售经纪机构：

通讯地址：

法定代表人：

联系电话：

买受人：

户籍所在地：

身份证号：

通讯地址：

联系电话：

委托代理人：

户籍所在地：

身份证号：

通讯地址：

联系电话：

第二章商品房基本状况

第一条项目建设依据

1.出卖人以出让方式取得坐落于地块的建设用地使用权。

该地块国有土地使用证号为，

2.出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为淝河商业鑫源商业街，

1.该商品房的规划用途为商业。

2.该商品房所在建筑物的主体结构为框架，建筑总层数为层，其中地上层，地下层。

3.该商品房为第一条规定项目中的幢号。

房屋竣工后，如房号发生改变，不影响该商品房的特定位置。

该商品房的平面图见附件一。

4.该商品房的建筑面积共平方米。

该商品房共用部位见附件二。

第三条抵押情况

与该商品房有关的抵押情况为【抵押】【未抵押】。

抵押类型:

，抵押人：

，

抵押权人：

，抵押登记机构：

，

抵押登记日期：

，债务履行期限：

。

抵押权人同意该商品房转让的证明及关于抵押的相关约定见附件三。

第四条租赁情况

该商品房的租赁情况为【出租】【未出租】。

出卖人已将该商品房出租，【买受人为该商品房承租人】【承租人放弃优先购买权】。

租赁期限：

从年月日至年月日。

出卖人与买受人经协商一致，自本合同约定的交付日至租赁期限届满期间的房屋收益归【出卖人】【买受人】所有。

第五条房屋权利状况承诺

1.出卖人对该商品房享有合法权利；

2.该商品房没有出售给除本合同买受人以外的其他人。

第三章商品房价款

第六条计价方式与价款

出卖人与买受人按照下列第种方式计算该商品房价款：

1.按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币元，总价款为人民币元（大写元整）。

2.按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币元，总价款为人民币元（大写元整）。

3.按照套计算，该商品房总价款为人民币元（大写元整）。

4.按照计算，该商品房总价款为人民币元（大写元整）。

第七条付款方式及期限

（一）买受人采取下列第种方式付款：

1.一次性付款。

买受人应当在年月日前支付该商品房全部价款。

2.分期付款。

买受人应当在年月日前分期支付完该商品房全部价款，首期房价款人民币元（大写：

元整），应当于年月日前支付，第二次付款人民币元（大写：

元整），应当于年月日前支付，第三次付款人民币元（大写：

元整），应当于年月日前支付。

3.贷款方式付款：

【公积金贷款】【商业贷款】【】。

买受人应当于年月

日前支付首期房价款人民币元（大写元整），占全部房价款的％。

余款人民币元（大写元整）向（贷款机构）申请贷款支付，买受人最迟应于年月日前支付完该商品房全部价款。

若买受人未申请到贷款或者贷款不能及时发放导致买受人不能向出卖人支付房价款的，买受人按本合同约定承担逾期付款责任。

4.其他方式：

。

（二）双方约定全部房价款存入以下账户：

账户名称为：

，

开户银行为：

，

账号为：

。

该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定见附件四。

第八条逾期付款责任

除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第种方式处理：

1.按照逾期时间，分别处理：

（1）逾期在日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款的%的违约金。

（2）逾期超过日（该期限应当与本条第

（1）项中的期限相同）后（包括本数），出卖人有权解除合同。

出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。

买受人应当自解除合同通知送达之日起_____日内按照累计应付款的%向出卖人支付违约金，同时，出卖人无息返还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），出卖人有权在应返还给买受人的房款中优先扣除买受人应支付给出卖人的违约金。

（律师提示：

关于解除合同时，返还买受人支付房款中的贷款部分的约定，买受人采用贷款方式房款的，房屋一般都抵达给银行了，如果这时候将贷款部分返还给买受人是存在问题的，建议甲方考虑其他方式的约定）

出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款____%的违约金。

本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。

2.。

第四章商品房交付条件与交付手续

第九条商品房交付条件

1、房屋室内为毛坯房（毛墙毛地），外墙为真石漆及涂料。

2、门为高档铝合金卷帘门，窗为高档塑钢窗。

、

3、室内给、排水通，电通。

3、道路接通市政公共道路。

4、供水、排水：

交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接，需要买受人自行办理开通手续。

5、供电：

交付时纳入城市供电网络并正式供电，需要买受人自行办理开通手续。

6、电话通信：

交付时管路敷设到户，有线电视：

交付时管路敷设到户， 宽带网络：

交付时管路敷设到户。

 需要买受人自行办理开通手续。

第十条交付时间和手续

（一）出卖人应当在____年____月____日前向买受人交付该商品房，同时办理房屋交接手续。

（二）出卖人通知买受人交付该商品房后，买受人未按时接收房屋的，该商品房毁损、灭失的风险自出卖人通知确定的交付使用之日起由买受人承担，出卖人无需承担违约责任。

第五章商品房质量及保修责任

第十一条商品房质量

（一）地基基础和主体结构

出卖人承诺该商品房地基基础和主体结构合格，并符合国家及行业标准。

（二）其他质量问题

该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。

发现除地基基础和主体结构外质量问题的，由出卖人负责及时更换、修理。

（三）装饰装修及设备标准

该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准。

第十二条保修责任

（一）商品房实行保修制度。

出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。

（二）下列情形，出卖人不承担保修责任：

1.因不可抗力造成的房屋及其附属设施的损害；

2.因买受人不当使用造成的房屋及其附属设施的损害；

3.因与出卖人无关的第三方侵权或者不当使用造成的房屋及其附属设施的损害。

第六章房屋产权

第十三条房屋产权（提示：

甲方无法办理房地产权证的原因是什么？

是否是有关手续不齐全？

如是的建议甲方尽可能补齐有关手续，否则存在被行政处罚等风险）

1、由于现实原因，本项目房产暂未办理房地产权证，乙方对此情况了解且自愿购买该房，经双方协商，在政策容许的情况下，由开发商办理房屋产权证时甲方应直接以乙方名义报送相关资料，甲方负责配合乙方提交办理内部房屋转让所需的相关资料。

在为乙方办理房地产权证过程中，需缴纳的一切费用均由乙方自行承担，与甲方无关，若仍需甲方到场配合办理，甲方必须在限定时间范围内到场配合办理，不得延误。

2、甲方承诺保证：

甲方保证自己对该转让房屋拥有处分权，保证在交易时该房屋没有产权纠纷，转让前无其他拖欠费用及法律上的障碍，该房屋所有权为合法取得，即权力无瑕疵。

甲方保证该转让房产不涉及第三方的权利，否则一切后果由甲方自行承担。

3、协议生效后，甲乙双方均不得反悔，甲方不许再行转让，不得以任何形式或借口将房地产权证写成第三人或私自转让第三方。

4、乙方自全部交纳房屋款项之日起，就享有该房屋的拥有权，甲方应当保证乙方享有该房屋的居住和使用权，在房屋所有权证书因国家相关法律的规定，不能办理的情况下乙方仍然享有该房屋的拥有权。

第七章物业管理

第十四条物业管理

（一）出卖人依法选聘的前期物业服务企业为。

（二）物业服务时间从年月日到年月日。

（三）物业服务期间，物业收费计费方式为【包干制】【酬金制】【_______】。

物业服务费为__________元/月·平方米（建筑面积）。

（四）买受人同意由出卖人选聘的前期物业服务企业代为查验并承接物业共用部位、共用设施设备。

（五）买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理，遵守临时管理规约。

（六）业主大会设立前适用该章约定。

业主委员会成立后，由业主大会决定选聘或续聘物业服务企业。

该商品房前期物业服务合同、临时管理规约见附件五。

第八章其他事项

第十五条建筑物区分所有权

（一）买受人对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。

（二）以下部位归业主共有：

1.建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；

2.该商品房所在建筑区划内的道路（属于城镇公共道路的除外）、绿地（属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外）、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、物业服务用房；

（三）买受人使用该商品房期间，不得擅自改变该商品房的用途、建筑主体结构和承重结构。

第十六条税费

按照国家的有关规定，向相应部门缴纳因该商品房买卖发生的税费由买受人承担。

第十七条送达

出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。

任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。

任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起日内书面通知对方。

变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。

第十八条争议解决方式

本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可通过消费者协会等相关机构调解；协商或调解不成的，任何一方均可向房屋所在地人民法院起诉解决。

第十九条合同生效

本合同自双方签字盖章之日起生效。

本合同的解除应当采用书面形式。

本合同及附件共页，一式份，其中出卖人份，买受人份，【】份，【】份。

合同附件与本合同具有同等法律效力。

出卖人（签字或盖章）：

买受人（签字或盖章）：

委托代理人：

委托代理人：

法定代理人：

签订时间：

年月日签订时间：

年月日

签订地点：

签订地点：

附件一房屋平面图

1.房屋分层分户图（应当标明详细尺寸，并约定误差范围）