知名房企老街区改商业要点解析.docx

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知名房企老街区改商业要点解析

老街区改商业，6大要点你必读！

历史文化街区的兴盛来源于旅游业与商业的跨界融合。

当多数商业地产担心电商冲击的时候，旅游业当前繁荣向上的榜样已经告诉我们，真正有生命力的现代商业形式在于感受和体验。

大约10年前，上海新天地和南京1912的成功，为中国历史文化街区的改造做出了表率。

这就是解决当前中国城市千城一面、营造城市名片的极好方式，各地政府也对此趋之若鹜。

因为这既是振兴文化、更是地方政绩的佐证。

每个城市都有自己的历史街区，但能打造成新天地、受到本地市民拥趸、受到业界顶礼朝拜的的却少之又少。

这是为什么？

成功打造历史文化街区，需要什么样的基础条件和操作模式？

笔者根据过往经验，给各位对此类项目的操作关键进行总结。

咱们先从一个海外案例“新加坡克拉码头”考察说起：

克拉码头位居现在新加坡国家的中心区位，在里峇峇利路和有着悠久历史的新加坡河旁，总占地仅有50多亩。

曾经新加坡城市起源的海上商贸货运交易之地，因新加坡第二位总督安德鲁•卡拉爵士而命名。

克拉码头作为新加坡城市发展的重要历史街区，在上个世纪60年代开始由凯德置地耗资8500万新币进行保护性改造、开发，于2006年底完工。

其当时的愿景是使克拉码头成为新加坡首要的饮食及娱乐生活景点。

如今，当初的愿望已变成现实。

克拉码头历史街区是由五座拥有超过60间仓库和店屋的彩色建筑所组成。

这五座建筑都保有其19世纪的原貌，显现出当年码头、仓库历经沧桑的内涵。

国内的丽江大研古镇、凤凰古镇、平遥古城等各种历史文化城区、古镇的策划和开发，大多数都强调整体“保护”、“修旧如旧”等原则。

少数如成都宽窄巷子、上海新天地等也仅仅有少量在建筑材料、风格上的现代处理而已。

从来没有敢想象过历史建筑也可以创意成这样绚烂、这样高科技。

克拉码头改造开发给予我们最大的震撼就是，原来历史街区保护性开发还可以这样创新。

1、传统VS现代

克拉码头的再造开发在原貌修复保护旧建筑的同时，充分根据现代城市的需求对建筑空间外部色彩、灯光、景观，进行了现代创意设计，呈现出传统与现代的对话和协调融合。

既对旧有建筑实现完整保护，不会造成破坏；又能通过现代技术景观的创意设计，让旧建筑焕发出新风采，与现代景观充分融合、映衬、协调，营造出适合现代城市风貌的独特氛围空间。

老仓库建筑砖瓦材料与玻璃（配合以大面积的钢框架）、塑料顶棚等，如此突兀的材质的强烈对比，正是克拉码头乐于呈现的一种现代与传统的碰撞。

而追求时尚、展现个性的特质，也在这群建筑中给自己写下了最完美的诠释。

2、跳跃的建筑色彩

建筑色彩和建筑本身二者，是互相依存的。

如果没有建筑，色彩就没有依托；而没了色彩，建筑就少了增饰。

建筑本身是离不开色彩的，因而色彩就成为表达建筑心情最直接的方式。

在普遍的商业建筑应用中，建筑物的墙体都强调运用过渡色，以淡雅色彩为主。

而克拉码头则反其道而行之，用色极尽大胆，暖红色的墙体，配以草绿色的门窗；粉色和天蓝色交织的墙面，乍一看，还以为来到了迪斯尼乐园，而充满童趣和活悦的感觉。

不同的区域也顺应着不同的颜色而区分开来，这些美丽却不张扬的颜色不仅将克拉码头装点得美轮美奂，而且它们也犹如夜晚从餐厅或酒吧内飘出的活力动感的音符一样，将这里的休闲氛围渲染得更加浓郁。

而商业的识别性，也在这富有强烈视觉冲击力的鲜艳色彩中得到了最大的展现。

3、光与电的梦幻

克拉码头改造的最大创意，在于对现代光电可以的设计应用之中。

五彩缤纷、变幻多姿的彩光照明技术，真正让克拉码头的夜晚“越夜越美丽”。

五栋建筑构成的建筑群在各色灯光的照射下，五彩缤纷，即使稍有距离，也会在这灯光的指引下，成为人们的视线的聚焦点。

克拉码头的天棚是它的一大特色，绵延不绝的排布几乎覆盖了整个码头区域，来为气候多变的新加坡遮风挡雨。

白天的顶棚，通透无奇；而一到夜晚，它也开始绽放出迷人的魔力，随着节奏，变幻出不同的色彩，极具风情。

人类与生俱来便拥有“向光性”，克拉码头的商业地标效应在这灯光的映衬下，即刻间得到展示。

加之原本就透视的玻璃幕墙内映衬出的点点星光，休闲氛围在克拉码头发挥得淋漓尽致。

4、绿色节能环保设计

新加坡向来重视环境保护，市容清洁，景色优美，被誉为“花园城市”。

由于特定的地理环境，新加坡一年四季炎热、多雨气候。

因此，在克拉码头开发中，充分运用现代环保科技的创新，实现对微环境的改造：

[扇风系统]

克拉码头最成功的便是对于自然风的导入，运行“文丘里效应”，即当空气从一个比较广大的空间流向比较狭窄的端口时，产生的吸风作用使空气流动自然加速。

面朝河流的克拉码头便是通过对于此原理的合理运用，加之每个顶棚都装有的风扇装置，使得风在行进中到达克拉码头就自然加速，促进街道上空气的流通，既达到生理上的凉爽感觉，也有效地起到了节能的作用。

[“水立方”天棚]

码头天棚材料选择了可再循环利用的ETFE膜，这也是“水立方”的膜结构使用材料，这造型独特的膜制遮阳设施，象一把把巨大透明的遮阳伞，把建筑、步行街、行道树全部遮盖，起到了遮阳、挡雨的作用。

如此巨大的透明“帐篷”引入自然光线，让街道保持自然风貌，又使码头的休闲商业活动不受气候的影响。

[降温“喷水池”]

克拉码头喷水池内的水全部来自于地下，温度保持在16摄氏度，当河面的风吹拂而来，码头的温度会瞬间下降。

创造这舒爽宜人的28摄氏度恒温，秘诀便在于此。

克拉码头摒弃了将产生巨大能耗的露天空调降温，采用了被动式环境控制法，在尽可能降低运行能耗的条件下，创造出适宜的室内外物理环境，在这里我们看到了新加坡人的“环保心”。

5、国际美食娱乐大“集聚”

曾经的克拉码头，秉承着传统业态配置特点，着重于零售购物，辅以餐饮、娱乐，缺乏的商业特色。

2006年开始的二次改造不仅仅是对于建筑外观的改造，更是对于业态的一次大调整，将原本所占比重最大的零售购物这颗大树几乎全部“砍除”，取而代之的是更多的餐饮和娱乐项目。

在娱乐部分，克拉码头除了成功引入了伦敦MinistryofSound，这一世界级的娱乐场所，还引进其它几个国际时尚娱乐品牌，同时还利用周边绿化区引入G-max蹦极跳等极限娱乐项目。

事实也验证了这一策略的可行，开业伊始，便轻松吸引了众多年轻人的目光，国内外顾客纷至沓来。

而餐饮部分，克拉码头的餐饮其实更像是一个世界餐饮的集聚地，有瑞士料理、波斯料理、日本料理、中华料理、古巴料理、印尼料理，不定时地还会举办德国啤酒节等风格各异的活动来吸引人们的驻足。

“餐饮45%、娱乐20%、酒吧20%、零售4%、加之少量办公”构成了如今的克拉码头。

可以说它极富创意的改造成就了如今这一堪称经典的商业作品，使其跃然成为了新加坡最顶尖的餐饮娱乐休闲广场。

创新永无止境--探寻历史街区开发新模式

克拉码头的成功不断带给我们关于国内历史街区、古镇开发的思考和启发。

早期比较成功的案例，如丽江古镇、凤凰古镇、成都锦里街区等，还有没有继续创新开发的可能？

新古镇如大同古城、平遥古城等再造开发还有没有新模式、新思路？

现有特色街区如成都宽窄巷子、乌镇等还有没有新的业态创新？

这些疑问随着对克拉码头了解的深入，给与了我们更多的借鉴和解答。

首先，是对于历史街区、古城镇保护开发的理念要创新。

要充分理解历史传统街区建筑等对于现代城市发展的价值作用，进行历史街区的保护开发是为了更好的推动城市向现代化发展，纯古的东西要保护好，同时也要利用好。

要“以古带今”，利用历史街区的文化内涵，吸引带动现代城市发展。

在此宗旨之上，任何创意设计都不为过，而不能不顾及现代城市、现代生活、现代消费模式的变化，一味的强调古、建成一片假古董。

其次，历史街区开发模式不能只重建设形象，不重视持续运营。

现在国内大多历史街区和古城古镇主要由政府主导进行开发，开发中重视形式大于经营、或者疏于后期的管理，导致古城镇很难有持续发展。

而克拉码头的改造开发是持续的，从1960年代开始，就在不断的根据城市发展、内部经营状况进行持续的开发调整。

不仅五年一次对老建筑外观进行修缮、刷漆；还会对内部经营业态结合市场消费需求变化进行调整。

只有这样，才保证了克拉码头持续几十年不变的吸引力。

第三，要能够整合国际资源、打造国际品质；才能实现国际营销、吸引国际消费。

克拉码头的设计团队、内部业态核心旗舰店都是国际知名品牌机构。

一方面国际团队保证了项目的特色、标志、和品质；另一方面是他们带来了国际化的市场客群。

同时通过市场客群的宣传效应，实现了项目的国际营销和知名度。

而国内历史街区和古城镇开发，对国际资源整合能力更弱，导致真正持续具有国际影响力的成功项目极少。

再有，就是要注重现代科技的应用与“以人为本”人性化设计。

国内历史街区与古城镇开发过度求古，不敢在技术或者形式上进行创新，尤其是对现代科技的应用，认为是对古城镇形象的破坏和不协调。

对人性化的细节设计就更加缺乏。

克拉码头的成功给与我们很好的借鉴，现代科技不仅没有影响、破坏古城镇形象，而且极大地提升了古城镇氛围和舒适度，让历史街区更具魅力特色。

最后，是把握历史街区开发的三大关键环节和阶段。

一是建筑空间复建创新，打造独具文化内涵和形象特色的建筑，如克拉码头老仓库建筑与滨河“莲叶伞”、街顶“水立方”等形成了克拉码头独有的形象标志；二是开发经营业态的复活经营，构建具有独特吸引力和生命力的业态组合。

“餐饮45%、娱乐20%、酒吧20%、零售4%，加之少量办公”成为今天克拉码头最适合的经营业态组合。

三是通过历史街区项目开发带动周边城区整体发展。

克拉码头区区五十亩地的开发，已经带动了周边方圆3平方公里的整体发展。

对比国内历史街区的开发发展，在远期带动发展战略方面，很多项目都考虑极少。

最后总结一下，我们看看国内外著名的文化历史街区都有这样的几个基本特点，这些也是项目成功的基本要点：

1、大部分位居城市中心地段

地段论在历史文化街区这类产品中，是个必然的存在。

历史文化街区的成型，是沉淀了几十年甚至上百年时间的产物。

彼时的中国城镇化尚未发展，农业人口居大多数。

在农耕文明或者工业化初期阶段的时代，码头集市、工厂市镇，就是当时最重要的城市聚集地。

随后中国多数城镇的发展，都是在这些老城厢的基础上进行同心圆式的扩张。

直到近20年内，因快速城镇化大潮的需要，才出现了现代城市规划的格局。

这种新规划格局就是通过拉开城市结构，兴建基础设施，新建新城，从而建立现代化的城市都会。

对比近10多年兴建的新城，老城的功能在逐步衰退。

办公、展览、贸易、会展、居住等现代化的功能移至新城，老城功能受制于拆迁压力巨大、市政基础设施承载力有限，因而逐步转变为文化、旅游、商业聚集的场所。

而历史文化街区，就是老城功能的集中体现，是不同于新城建设的城市名片。

这里，苏州的建设案例就是个典范。

2、承载着浓郁的城市文化，具备功能的多样性。

在国际城市规划名著《城市历史街区的复兴》中，对多样性的必要性有段精彩的论述：

“一个历史场所的美感应当是由许多建筑的组合并列产生的，而不是其中任何一栋就能单独作用的结果。

”

其实，建筑立面风格只是一个方面，笔者理解，这种多样性不仅体现在建筑立面形态方面，更重要体现在业态的多样性上。

历史街区的多样性从旅游角度来看，就是给游客更多“淘”的趣味。

在当前城市微旅游爆发的时代，淘各种城市文化的东西，在淘中收获眼界和惊喜，将个人从繁琐单调的日常工作中解放出来，让孩子体悟所在城市的精华与特色，这就是一种惬意的微旅游方式。

3、建筑修旧如旧，保护性创新

对于历史街区的改造手法，往往有以下三种方式：

第一，拆除后再开发。

这是过往最常用的手段。

建筑大师梁思成上书北京政府，要求保护老北平城的故事，就是这种模式最好的记忆。

但是，相比欧洲的历史保护，中国太多的经典已经被这种粗暴的开发模式抹灭。

第二，建筑整治以适应当前社会的功能

修旧如旧，并在如旧的基础上融入创新和现代时尚的元素，是所有历史文化街区通行的操作模式。

具体操作方式，将在后面展开论述。

第三，不做硬件调整，直接改变现有功能。

这是种比较理想的方式，但在操作中，要求建筑的结构、设计模式与即将装入的功能相统一，这种成功配对的概率较低。

4、业态内容大幅置换，与时尚潮流贴近。

历史文化街区的前身多数是城市的商品集市、庙会、漕运码头、老城厢、工业城市的厂房遗址所在地。

随着时间的流逝，业态变迁，新兴的商业大多集中在新城核心商业带，原先的商业集市逐步衰退。

改造历史街区首先是整体功能定位的转换。

这种定位一般情况下，可以分为两种模式：

第一，改造成文化和旅游街区；第二，改造成新型居住、办公和商业混合社区。

因此在呈现方式上就有了区别。

文化旅游街区偏重的是展示功能，体现的是热闹与繁华的氛围；而居住和商业区则以酒店、SOHO、LOFT公寓、特色商业为主，是一个偏向安静的元素，是一种改良的生活方式。

5、商业模式设计科学合理

经济基础决定文化形态，没有盈利模式的开发是不可能成功的。

盈利模式的设计也是操盘的关键。

目前来看，有几种通行的商业模式：

第一，整体租赁，投入资本改造提升，依靠后期成功运营的租金价差，补足前期投入，并获得项目操作利润。

第二，投入资本改造，并通过其他土地资源置换补偿，获得经营利润收入。

第三，混合租赁与投资开发模式。

即将上述两种模式结合，根据实际需要进行混合设计。

这里涉及到复杂的商业谈判过程。

在政府要求、目标消费、原住民、未来经营商户等多个组织团体之间寻找到最佳的合作点，就是成功的关键。

精细的财务测算和精巧的商业模式设计、准确的市场调查、定价及盈利预测，是决定成败的关键。

6、高手运作，专业团队是核心

从目前操作来看，对于历史街区的改造，一定是市场化的行为。

江苏一德集团操盘的南京1912、香港知名开发商瑞安一手打造新天地、成都文旅集团复建宽窄巷子，中青旅打造乌镇，这些品牌开发商的细致、专业的创造性开发手法，都是项目成功的基础因素。

受制于体制和资金的影响限制，以政府为主体，主导开发的历史街区，笔者基本尚未看到成功的案例。

企业主导，政府配合，是打造一个成功街区的基本操作条件。

来源：

房地产观察家、耀州住建