资产评估期末复习简答题和分析题.docx
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资产评估期末复习简答题和分析题
资产评估期末复习简答题和分析题
简答题
1.资产评估包括哪些基本要素？
资产评估作为一种评价过程，要经历若干评估步骤和程序，同时也会涉及以下基本的评估要素：
（1）评估主体，即从事资产评估的机构和人员，他们是资产评估工作的主导者；
（2）评估客体，即被评估的资产，它是资产评估的具体对象，也称为评估对象；
（3）评估依据，也就是资产评估工作所遵循的法律、法规、经济行为文件、重大合同协议以及取费标准和其他参考依据；
（4）评估目的，即资产）评估目的，即资业务引发的经济行为对资产评估结果的要求，或资产评估结果的具体用途，它直接决定和制约着资产评估价值类型和方法的选择；
（5）评估原则，即资产评估的行为规范，是调节评估当事人各方关系、处理评估业务的行为准则；
（6）评估程序，即资产评估工作从开始准备到最后结束的工作顺序；
（7）评估价值类型，即对资产价值的质的规定，它对资产评估参数的选择具有约束性；
（8）评估方法，即资产评估所运用的特定技术，是分析和判断资产评估价值的手段和途径；
（9）资产评估假设，即资产评估得以进行的前提条件假设等；
（10）资产评估基准日，即资产评估的时间基准。
以上要素构成了资产活动的有机整体。
2.什么是收益法？
收益法适用的前提条件是什么？
收益法，是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。
收益法是根据资产未来预期收益经折现或本金化处理来估测资产价值的，他设计是那个基本要素：
⑴被评估资产的预期收益；⑵折现率或者本金化率；⑶被评估资产取得预期收益的持续时间。
因此，能否清晰地把握上述三要素就成为能否运用收益法的基本前提。
从这个意义上讲，应用收益法必须具备的前提条件是:
（1）被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量;
（2）资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量;
（3）被评估资产预期获利年限可以预测。
3．折现率与资本化率的关系如何？
资本化率与折现率在本质上是相同的。
习惯上人们把将未来有限预期收益折算成现值的比率成为折现率，而把将未来永续性预期收益折算成现值的比率成为资本化率。
4.《资产评估准则--基本准则》对评估师提出了哪些基本要求？
基本准则要求注册资产评估师执行资产评估业务，应当遵守相关法律、法规和资产评估准则，具有良好的职业道德；勤勉尽责，恪守独立、客观、公正的原则。
基本准则要求注册资产评估师具备能够胜任所执行的评估业务的专业能力，并对聘请专家和指导助理人员等行为进行了规范。
5.资产评估程序通常包括哪些主要环节？
（1）明确资产评估业务基本事项；
（2）签订资产评估业务约定书；（3）编制资产评估计划；（4）现场调查；（5）收集资产评估资料；（6）评定估算；（7）编制和提交资产评估报告；（8）资产评估工作档案归档。
6.估算机器设备的实体性贬值主要有以下方法：
（1）观察法。
该方法是指评估人员根据对设备的现场技术检测和观察，结合设备的使用时间、实际技术状况、负荷程度、制造质量等经济技术参数，经综合分析估测机器设备的贬值率或成新率的方法。
（2）年限法。
这种方法主要根据对一台设备的使用情况或寿命进行分析，综合设备已完成的工作量（或已使用年限）和还能完成的工作量（或尚可使用年限），通过计算比率，确定实体性贬值率。
（3）修复费用法。
这种方法是假设设备所发生的实体性损耗是可以补偿的，利用恢复机器设备实体性损耗塑支出的金额来直接估算设备实体性贬值的一种方法。
这里所指的修复费用包括及其设备主要零部件的更换或者修复、改造等费用支出。
因此可认为，设备实体性损耗等于修复费用。
*7.在哪些情况下不适用市场法评估房地产价格？
1）没有发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地区
2）某些类型少见饿房地产或交易实例很少的房地产，如古建筑等
3）很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等
4）风景名胜区土地
5）图书馆、体育馆、学校用地等
8.用市场法评估无形资产应注意哪些问题？
如果需要使用市场法评估无形资产，评估人员应注意以下事项。
（1）具有合理比较基础的类似的无形资产；
（2）收集类似的无形资产交易的市场信息是为横向比较提供依据，而收集被评估无形资产以往的交易信息则是为纵向比较提供依据；
（3）作为市场法应用基础的价格信息应满足相关、合理、可靠和有效地要求；
（4）无论是横向比较，还是纵向比较，参照物与被评估无形资产会因时间、空间和条件的变化而产生差异，评估人员应对此作出言之有理，持之有据的调整。
9.简述上市股票及其评估方法。
上市股票是企业公开发行的，可在证券交易所上市自由交易的股票。
对上市股票的评估在正常情况下一般可采用市场法，按照评估基准日的收盘价确定评估值。
所谓正常情况是指股市发育正常，股票自由交易。
没有非法操作现象。
否则应与非上市股票相同，通过发行企业的经营业绩、财务状况和获利能力，综合判断股票内在价值。
以控股为目的持有上市公司股票，一般采用收益法进行评估。
10.采用市场法对产成品评估时，选择市场价格时应考虑哪些因素?
（1）产成品的使用价值。
根据对产成品本身的技术水平和内在质量的技术鉴定，确定产品是否具有使用价值以及产品的实际等级，以便选择合理的市场价格。
（2）分析市场供求关系和被评估产成品的前景。
（3）所选择的价格应是在公开市场上所形成的近期交易价格。
非正常交易价格不得作为评估的依据。
（4）产品技术水平先进，但产成品外表存在不同程度的残缺，可根据其损坏程度，通过调整系数予以调整。
11.为什么贴现率不宜直接作为折现率？
贴现率是商业银行对未到期票据提前兑现所扣金额（贴现息）与期票票面价值金额的比率。
贴现率虽然也是将未来值换算成现值的比率，但贴现率通常是银行根据市场利率和贴现票据的信誉程度来确定的。
且票据贴现大多数是短期的，并无固定期间周期。
从本质上讲，贴现率接近于市场利率。
而折现率是针对具体评估对象的风险而生成的期望投资报酬率。
从内容上讲，折现率与贴现率并不一致，简单地把银行贴现率直接作为企业评估的折现率是不妥当的。
12.“关于进行资产评估有关事项的说明”的基本内容是什么？
“关于进行资产评估有关事项的说明”的基本内容主要包括：
（1）委托方与资产占有方概况；
（2）关于评估目的的说明；（3）关于评估范围的说明；（4）关于评估基准日的说明；（5）可能影响评估工作的重大事项说明；（6）资产及负责清查情况的说明；（7）列示资产委托方、资产占有方提供的资产评估资料清单。
分析计算题
1.评估对象为某企业1998年购进的一条生产线，账面原值为150万元，2001年进行评估。
经调查分析确定，该生产线的价格每年比上一年增长10%，专业人员勘察估算后认为，该资产还能使用6年。
又知目前市场上已出现功能更先进的类似资产，并被普遍运用，新设备与评估对象相比，可节省人员3人，每人的月工资水平为650元。
此外，由于市场竞争的加剧，使该生产线开工不足，由此而造成的收益损失额每年为20万元（该企业适用的企业所得税税率为25%，假定折现率为10%）。
要求：
根据上述资料，采用成本法对该资产进行评估。
解：
采用成本法评估该资产的价值接近于120万元。
具体计算过程如下：
资产评估价值=重置成本－实体有形损耗－功能性贬值－经济性贬值
资产的重置成本=150×（1+10%）3
=199.65（万元）
=1996500（元）
资产的实体有形损耗率=3÷（3+6）×100%
=33.33%
资产的功能性贬值=3×12×650×（1－25%）×（P/A，10%，6）
=23400×0.75×4.3553
=76436（元）
资产的经济性贬值=200000×（1－25%）×（P/A，10%，6）
=200000×0.75×4.3553
=65330（元）
资产评估值=1996500×（1－33.33%）－76436－65330
=1331067－76436－65330
=1189301（元）
2．某企业将某项资产与国外企业合资，要求对资产进行评估。
具体资料如下：
该资产账面原值为270万元，净值为108万元，按财务制度规定该资产的折旧年限为30年，已计提折旧年限为20年。
经调查分析确定，按现在的市场材料价格和工资费用水平，新建造相同构造的资产的全部费用支出为480万元。
经查询原始资料和企业记录，该资产截止评估基准日的法定利用时间为57600小时，实际累计利用时间为50400小时。
经专业人员勘察估算，该资产还能使用8年。
又知该资产由于设计不合理，造成耗电量大、维修费用高，与现在同类标准资产比较，每年多支出营运成本3万元（该企业适用的所得税税率为25%，假定折现率为10%）。
要求：
根据上述资料，采用成本法对该资产进行评估。
解：
采用成本法评估该资产的价值接近于1398529元。
具体计算过程如下：
资产的重置成本=4800000（元）
资产已使用年限=20×（50400÷57600）×100%
=20×0.875
=17.5（年）
资产实体有形损耗率=17.5÷（17.5+8）×100%
=68.63%
资产的功能性贬值=30000×（1－25%）×（P/A，10%，8）
=30000×0.75×5.3349
=120035（元）
资产评估值=4800000×（1－68.63%）－120035
=4800000×0.3137－120035
=1385725（元）
3.被评估设备为2004年从德国引进的设备，进口合同中的FOB价格是20万马克。
2009年10月进行评估时该设备已停产，其替代产品的FOB价格为35万马克，而国内其他企业2009年6月从德国进口同种设备的CIF价格为30万马克。
按照通常情况，设备的实际成交价应为报价的90％，境外运杂费约占FOB价格的5％，保险费约占FOB价格的0.5％，被评估设备所在企业以及与之交易的企业均属于进口关税、增值税免税单位，银行手续费按CIF价格的0.8％计算。
国内运杂费按CIF价格加银行手续费之和的3％计算，安装调试费含在设备价格之中不另行计算。
被评估设备尚可使用5年，年运营成本比其替代设备超支2万元人民币，假定折现率为10％。
评估时马克与美元的汇率为1.5马克∶1美元，人民币与美元的汇率为8元人民币：
1美元，2009年6~10月进El设备价格没有变化。
要求：
（1）计算被评估进口设备的更新重置CIF价格；
（2）计算被评估进口设备的重置成本；
（3）计算被评估进口设备的评估值。
解：
（1）被评估进口设备的CIF价格取同年其他企业从德国进口同种设备的CIF价格最为合理，即被评估设备的CIF价格为30万马克或20万美元。
（2）被评估进口设备的重置成本=（设备的CIF价格+银行手续费）×（1+国内运杂费率）
银行手续费=20×8×0.8%=1.28（万元人民币）
国内运杂费=（160+1.28）×3%=4.84（万元人民币）
进口设备重置成本=160+1.28+4.84=166.12（万元人民币）
（3）①设备的成新率=5÷（5+5）×100%=50%
②设备的功能性贬值=20000×（1-25%）×（P/A，10%，5）
=15000×3.7908
=5.6862（万元人民币）
③进口设备的评估值=166×50%-5.0797≈78（万元人民币）
4.被评估设备购建于1995年，账面价值为30000元，2000年和2003年进行过两次技术改造，主要是添置了一些自动控制装置，当年投资分别为3000元和2000元。
2005年对该设备进行评估，假设1995~2005年每年该设备的价格上升率为10％，尚可使用年限为8年。
要求：
试根据所给条件估测被评估设备的成新率。
（1）评估时设备的现行成本，即重置成本为：
30000×2.6+3000×1.61+2000×1.21=85250（元）
注：
∑（账面原值×价格变动率）=设备现行重置成本合计
（2）评估时设备的加权投资成本为：
根据公式：
设备的加权投资成本=现行重置成本×已使用年限，得出：
30000×2.6×10+3000×1.61×5+2000×1.21×2=808990（元）
（3）设备的加权投资年限=∑（加权投资成本）÷∑（重置成本）
=808990÷85250=9.5（年）
（4）设备的成新率=[8÷（9.5+8）]×100%=45.7%
或：
1995年设备的重置成本=30000×（1+10%）10=30000×2.5937=77811（元）
2000年追加的投资重置成本=3000×（1+10%）5=3000×1.6105=4831.53（元）
2003年追加的投资重置成本=2000×（1+10%）2=2420（元）
1995年设备的实体性贬值率=10/（10+8）=55.55%
2000年追加投资的实体性贬值率=5/（5+8）=38.46%
2003年追加投资的实体性贬值率=2/（2+8）=20%
被评估设备的重置成本=77811+4831.53+2420=85062.53（元）
实体性贬值率=77811×55.55%/85062.53+4831.53×38.46%/85062.53+2420×20%/85062.53
=0.5081+0.02185+0.0056899=53.56%
成新率=1-53.56%=46.44%
5．有一待估宗地，剩余使用年限为40年，还原利率为6％，现收集到A、B、C、D四宗土地交易实例，具体情况见下表。
表中的交易情况、区域因素和个别因素都是参照物与评估标的相比较，以评估标的为基准确定的数值。
该城市此类用地容积率与地价的关系为：
当容积率在1.5～2之间时，容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1.5时增加2％。
该城市1998～2002年，每年地价指数上升1％。
要求：
试根据上述条件评估该待估宗地2002年1月的价值。
宗地
（元／平方米）
交易时间
交易情况
容积率
区域因素
个别因素
（年）
评估标的
2002年1月
0
1.7
0
0
40
A
2200
2001年1月
－l％
1.6
0
－1％
38
B
2400
2001年1月
0
1.8
+2％
0
40
C
2300
2001年1月
0
1.7
0
0
39
D
2100
2000年1月
－2％
1.6
0
－1％
38
解：
（1）应用下列公式进行评估：
P=
×交易时间修正×交易情况修正×容积率修正×区域因素修正×个别因素修正×年期修正×剩余使用年限修正
（2）建立容积率修正系数表，见下表：
容积率
1.5
1.6
1.7
1.8
1.9
修正系数
100
102
104
106
108
（3）年期修正：
K
=K
=
K
=
（4）参照物地价修正：
A.2200×1.01×
×
×
×1.0135=2343（元/平方米）
B．2400×1.01×
×
=2332（元/平方米）
C.2300×1.01×1.0066=2338（元/平方米）
D.2100×
×
×
×
×1.0135=2282（元/平方米）
（5）评估结果P=（2343+2332+2338+2282）÷4=2324（元/平方米）
6．有一宗“七通一平”待开发建筑用地，面积为1000平方米，使用期限为50年，容积率为5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费用为3500元／平方米，专业费用为建筑费用的10％，建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入。
写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为2元／平方米·日，管理费用为年租金的2％，维修费用为建筑费用的1.5％，保险费用为建筑费用的0.2％，税金为年租金的17.5％，贷款利率为6％，房地产综合还原利率为7％，开发商要求的利润率为地价和开发成本（建筑费用+专业费用）之和的20％。
要求：
试评估该宗地地价。
解：
（1）年总收益=2×365×1000×5=3650000（元）
（2）年总费用=3650000×2%+3500×5000×（1.5%+0.2%）+3650000×17.5%=1009250（元）
（3）年纯收益=365=2641750（元）
（4）房地产总价=
×[1-
=36258750（元）
（5）测算建筑费及专业费=3500×（1+10%）×5000=19250000（元）
（6）利息=地价×[（1+6%）
-1]+19250000×[（1+6%）-1]=0.1236×地价+1155000
（7）开发商利润=（地价+19250000）×20%=0.2×地价+3850000
（8）地价=房地产总价-建筑费用-专业费用-利息-利润
=36250-0.1236×地价-1155000-0.2×地价-3850000
地价=9069016（元）
7．某房地产公司于2007年1月以有偿出让方式取得一块土地50年的使用权，并于2009年1月在此地块上建成一座框架结构的写字楼，经济耐用年限为60年，残值率为0。
评估基准日，该类建筑重置价格为每平方米2500元。
该建筑物占地面积为1000平方米，建筑面积为1800平方米，现用于出租，每年实收租金为72万元。
另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10％，每年需支付的管理费为年租金的3％，维修费为重置价格的1.5％，土地使用税及房产税为每建筑平方米25元，保险费为重置价格的0.2％，土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％。
要求：
试根据以上资料评估该宗地2010年1月土地使用权的市场价值。
解：
（1）计算总收益。
总收益应该为客观收益而不是实际收益。
年总收益=50×12×1800×（1-10%）=972000（元）
（2）计算总费用
①年管理费=972000×3%=29160（元）
②年维修费=2500×1800×1.5%=67500（元）
③年税金=25×1800=45000（元）
④年保险费=2500×1800×0.2%=9000（元）
年总费用=①+②+③+④=29160+67500+45000+9000=150660（元）
（3）计算房地产纯收益。
年房地产纯收益=年总收益-年总费用=972000-150660=821340（元）
（4）计算房屋纯收益。
①计算年（折旧费）贬值额。
年（折旧费）贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限来确定的，但是在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根据《城市房地产管理法》第二十一条的规定，土地使用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。
这样，房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。
本例中，房地产使用者可使用的年限为48年（50-2），并且不计残值，视为土地使用权年限届满，地上建筑物一并由政府无偿收回（注：
如计算残值，也可以）。
年（折旧费）贬值额=
②计算房屋现值。
房屋现值=房屋重置价-年（折旧费）贬值额×已使用年数
=2500×1800-93750×1=4406250（元）
③计算房屋纯收益。
房屋年纯收益=房屋现职×房屋资本化率=4406250×8%=352500（元）
（5）计算土地纯收益。
土地年纯收益=年房地产纯收益-房屋年纯收益=821340-352500=468840（元）
（6）计算土地使用权价格。
土地使用权在2003年1月的剩余使用年期为：
50-3=47（年）
P=
×[1-
=7308760（元）
单价=7308760÷1000=7309（元/平方米）
（7）评估结果。
本宗土地使用权再2003年1月的土地使用权价格为7308760元，单价为7309元/平方米。
8.某项技术为一项新产品设计及工艺技术，已使用3年，证明技术可靠，产品比同类产品性能优越。
经了解，同类产品平均价格为150元／件，该产品价格为180元／件。
目前该产品年销量为2万件。
经分析，产品寿命还可以维持8年，但竞争者将会介入。
由于该企业已较稳固地占领了市场，竞争者估计将采取扩大市场范围的市场策略，预计该企业将会维持目前的市场占有，但价格将呈下降趋势。
产品价格预计为：
今后第1~3年维持现行价格；第4~5年降为170元／件；第6~8年降为160元／件，估计成本变化不大，故不考虑其变化（折现率为12％，所得税税率为15％，暂不考虑流转税的因素）。
要求：
试用超额收益法评估该项技术。
解：
因为成本没有变化，因此，超出平均价格的收入视同为超额利润（未考虑流转税因素）。
计算过程如下：
评估值=
9．某被评估企业，基本情况如下：
（1）该企业未来5年预期利润总额分别为100万元、110万元、120万元、120万元和130万元，从第6年开始，利润总额将在第5年的基础上，每年比前一年度增长2％；
（2）该企业适用的所得税税率为33％；
（3）据查，评估基准日社会平均收益率为9％，无风险报酬率为4％，被评估企业所在行业的基准收益率为9％，企业所在行业的平均风险与社会平均风险的比率（β）为1.2；
（4）被评估企业生产经营比较平稳，将长期经营下去。
要求：
试评估该企业的净资产价值。
10．某被评估企业，基本情况如下：
（1）该企业未来5年预期净利润分别为100万元、110万元、120万元、120万元和130万元；
（2）该企业适用的所得税税率为33％；
（3）据查，评估基准日社会平均收益率为9％，无风险报酬率为4％，被评估企业所在行业的基准收益率为9％，企业所在行业的平均风险与社会平均风险的比率（β）为1.2；
（4）该企业长期负债占投资资本的50％，平均长期负债利息为6％，未来5年中年平均长期负债利息额为20万元，年流动负债利息额为10万元；
（5）被评估企业生产经营比较平稳，将长期经营下去。
要求：
试用年金法评估该企业的投资资本价值。
***11.资产评估报告纠错
分析案例，找出资产评估报告书中的错误。
评估报告书
×××有限责任公司：
我所接受贵公司委托，根据国家有关资产评估的规定和其他法律法规规定，对贵公司以与A公司联营为目的的全部资产进行了评估。
评估中结合贵公司的具体情况，实施了包括财产清查在内的我们认为必要的评估程序，现将评估结果报告如下：
1.资产评估机构（略）
2.委托方和资产占有方（略）
3.评估目的：
为联营之目的，评估贵公司净资产现行价值。
4.评估范围和对象：
本次评估范围为××公司拥有的全部资产、负债和所有者权益。
评估对象为公司的整体资产。
5.评估原则：
根据国家国有资产管理及评估的有关法规，我所遵循独立性、科学性和客观性的评估工作原则，并以贡献原则、替代原则和预期原则为基础进行评估。
6.评估依据：
（1）××省国有资产管理局《关于同意××公司与A公司联营的批复）；
（2）委托方提供的资产清单及其他资料；
（3）有关资产的产权证明及相关资料；
（4）委托方提供的有关会计凭证、会计报表及其他会计资料；
（5）与委托方资产取得、销售业务相关的各项合同及其他资料。
7.评估基准日：
2005年9月30日
8.评估方法：
根据委托方评估目的和评估对象，此次评估方法为成本法
9.评估过程（略）
10.评估结果：
在实施了上述评估程序和评估方法后，贵公司截止评估基准日的资产、负债和所有者权益价值为：
资产总额=41504342元；负债总额=22722000元，净资产价值=18782342元
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