平面布置策划.docx

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平面布置策划

总平面管理策划

1、总平面管理策划概念

总平面管理策划是在设计方案和营销针对项目分期开发意见基本确定的前提下，以施工总平面规划为依据，项目部根据项目发展进度，分阶段对施工总平面布置进行调整、补充和修改，明确主包单位分区、土方平衡、临时施工道路组织、施工顺序等内容，以作为本项目合约策划和现场工程管理的重要依据。

简单概括，总平面管理策划是从开发商工程管理的角度进行项目的施工总平面规划，区别于施工组织设计中的施工总平面布置。

2、总平面管理策划作用

总平面管理策划是工程管理策划最重要的内容之一，也是最具“含金量”的部分。

合理、前瞻性强的总平面管理策划可以有效地降低项目成本，保证项目发展进度。

总平面管理策划作用具体体现为：

2.1提前规划，提前沟通，有利于公司各部门理清思路，达成共识。

项目发展过程中，工程管理提前介入非常必要，通过项目总平面管理策划，与设计、营销、合约等部门提前沟通，对项目的施工顺序、道路组织等达成共识，有利于各部门和时、有效地相互配合；

2.2作为合约策划的重要依据，可以有效地控制成本总平面管理策划中的内容基本都与造价相关，这些内容均要在相应的合同中体现，例如，其中临时施工道路、机械布置、材料堆场设置等内容应作为主包单位招标重要依据，并且在招标时明确与造价相关的内容，可以有效地减少施工过程中的措施签证，便于成本控制；主包单位分区、场内土方平衡、施工顺序安排等内容对合约策划起重要的指导作用。

同时，总平面管理策划也是后续进度管理策划、质量管理策划、安全文明管理策划的基础；

2.3作为现场安全文明管理的重要依据，总平面管理策划作为主包合同的附件，明确了雨、污水排放方式、沉砂池、洗车池、排水沟具体做法等安全文明措施，以上内容主包单位均在措施费清单内逐项报价，项目部要求主包单位落实安全文明措施时，既有具体项目、做法又有相应清单造价，具有较强的执行力。

3、总平面管理策划内容

3.1主包单位分区和生活区设置

我司采用最低价中标原则，承建我司项目的主包单位，除高端定位的项目外，相对管理力量和实力一般，再加上进度紧张，一次性投入较大，故我司项目很少只有一家主包单位承建的情况，往往由两家以上的主包单位参与承建，这就存在对项目如何合理划分主包单位标段的问题。

另合理的生活区设置有利于项目的发展进度。

3.2临时施工道路组织

在综合考虑成本、进度和安全文明施工形象的前提下，提前规划，分阶段、范围在总图中明确临时道路的具体做法（附断面图）和相应配合措施（包括洗车池、沉砂池、排水沟等具体做法和位置），施工车辆行车路线、回车点等交通组织方式。

3.3场内土方平衡

在设计已对场内土方平衡进行测算，并在设计方案中已统筹考虑的前提下，项目部应综合考虑基础或地下室开挖方量与回填方量数据比较、土方临时堆土点选择、土质情况和施工顺序等因素，提前统一规划、调度土方，尽量减少外运或从场外拉土进场回填的土方量。

3.4钢筋加工场和钢筋、砂石等材料堆场

明确钢筋加工厂和模板、钢筋、砂石等材料堆场的位置、范围和地面做法。

3.5施工机械布置

综合考虑主包单位标段划分、成本、进度等因素，明确包括塔吊、井架、施工电梯、砼输送泵、砂浆搅拌机的数量和大概位置。

3.6特殊部位外脚手架的搭设方式

明确样板房范围外架悬挑方式、范围和为保证室外工程提前插入，综合考虑成本、进度因素，明确高层、多层类型住宅悬挑外架的范围。

3.7临时水电和雨、污水排放系统的设置

按照分期分区开发施工进度和经济性运行的原则，综合考虑临时变压器安装的容量和位置，并考虑售楼区售楼期间的电力保障供应；根据现场工程标段的划分，综合考虑临时给水的供应；为保障现场安全文明施工，需确保现场雨、污水和时排放无积水。

3.8施工顺序安排

结合营销要求，综合考虑项目分期开发、成本、进度等因素，提前策划明确项目各部分的开工顺序和室外插入施工的时间节点。

3.9分阶段场地布置

由于营销和分期开发的需要和场地条件的制约，项目的总平面管理策划应分阶段进行完善，一般分为：

主体结构施工阶段、装修施工阶段，高层住宅还有地下室施工阶段，但各阶段的总平面策划均应重点考虑售楼区域内的场地布置。

4、布置原则

各项目因占地面积、形状、高差和周边配套不同等客观因素，具体情况千差万别，再加上设计方案的差异，故总平面管理策划的内容针对性很强，差异性较大，提炼出通用的原则并不多。

本文根据深圳公司以往项目开发经验，总结出以下布置原则与大家分享交流。

4.1主包单位分区和生活区设置原则

（1）售楼区域等进度紧张的标段，由于周转材料、施工人力集中投入较大，可多引进几家主包单位，这样项目部现场可以灵活调配施工人力，有利于进度控制。

根据深圳公司以往经验，多层项目一家主包承建面积不宜超过3万m2，TH项目一家主包承建面积不宜超过2万m2，高层项目一家主包承建面积不宜超过5万m2。

案例：

中海怡美山庄项目的售楼区域由一栋小高层、三栋多层和占地面积约一万平米的室外部分组成，进度非常紧张，当时引进了三家主包单位，起到了很好的赶工效果。

（2）在引进未与我司合作过的新主包单位时，建议先在非售楼区域内尝试，同时，建议不要让新主包单位独立承建一个项目，以减少风险。

（3）综合考虑各个标段临时施工道路组织，保证各自范围内的交通顺畅。

（4）施工难度大与难度小的部分在一个标段内要合理搭配。

例如：

对于一个混合型的住宅，在不影响项目分期分区开发的情况下，建议高层可以与多层或TH合理搭配成一个标段，尽量不要出现单独高层或多层、TH的标段；同时各主包单位标段的建筑面积要均衡，不宜相差太大。

（5）如项目的后续分包单位包括栏杆、涂料、门窗、室外园建等需要多家承建，建议其标段的划分范围可与总包单位一致，避免分包单位与多个主包单位配合，减少项目协调工作量。

（6）占地面积小，场地布置紧张的项目建议由一家主包单位承建。

案例：

中海怡瑞山居项目西区，占地面积约2.7万m2，建筑面积约6.8万m2，为高层和多层的混合型住宅，按以往经验应由两家主包单位承建，但由于地块占地面积小，同时高差大，临时施工场地布置非常紧张，最终由一家主包单位承建。

（7）分期开发的项目，施工单位生活区一般设置在最晚开发的范围内，而占地面积小的项目，生活区也应尽量就近租地设置。

生活区就近设置有利于保证项目进度和现场安全文明管理。

另外，生活区基础设施部分建议由我司在主包单位进场前完成，以缩短搭接时间。

基础设施一般包括场地平整、水电接驳点设置、临时道路和化粪池等。

（8）为避免先进场的施工单位，尤其是主包单位过多占用生活区用地，建议我司在合约中明确，生活区用地采用有偿租赁的方式，每月一般按3元/m2费率收取地租，并在工程款中按月扣除。

4.2临时施工道路组织原则

（1）尽量在各自主包单位标段内形成环路，设置独立的出入口，便于各主包单位现场封闭管理。

（2）尽量结合正式小区道路，将临时路与永久路相结合，可以节约成本。

如小区总图出图进度能够保证，则正式道路和管线可先施工，作为临时施工道路使用。

正式道路完成面为铺装或为沥青，可先施工至砼面层，待入伙前再施工正式道路铺装面或沥青以免施工过程中破坏；如正式道路完成面为砼面层，建议按最终完成面标高降低200完成正式道路，待入伙前再在道路上面浇筑与道路同标号的200厚砼，保证路面观感；小区总图出图进度不能够保证，临时施工道路规划时，也应尽量和方案图中的小区道路定位一致。

（3）临时施工道路建议尽量形成砼面层，以便于雨季施工和平时路面维护，保证安全文明施工形象。

（4）临时施工道路和相应配合措施（包括洗车池、沉砂池、排水沟等）建议由我司在主包单位进场前完成，以缩短搭接时间。

但应在主包和前期进场的桩基、土方等施工单位合同中约定临时施工道路各自的维护范围和责任。

（5）应重点考虑项目售楼区域开放或分期开发的项目前期入伙后，并进行封闭管理时，后续施工区域的道路交通组织形式，保证道路通畅。

4.3场内土方平衡原则

（1）协调设计在方案阶段要先要进行土方平衡测算，优化方案，尤其对于山地建筑。

案例：

中海大山地项目按最初方案地形，土方需外运5万余方，后设计对方案进行优化，将一期地形整体抬高一米，将外运土方改为场内转运、碾压，每方单价相差20元，节约成本约100万元。

（2）场地内设置合理的临时土方临时堆土点。

分期开发或占地面积大的项目，土方临时堆土点可设置在相邻、晚开放的范围内；一次性开发同时占地面积小的项目，土方的临时堆放点可设置在工期短，晚开工的栋号。

案例：

中海怡瑞山居项目，其西区为高层和多层的混合型住宅，项目部在总平面策划时，选择了一栋多层和幼儿园在高层地下室土方开挖时，作为临时土方堆土点，临时堆放的土方量按高层地下室土方回填量考虑。

最终高层土方回填均为场内转运，未从场外拉土，有效地节约了成本。

（3）充分考虑雨季对临时堆土的影响，地势较高的堆土点或堆土较高的部分，经历雨季前要做好临时支护，以保证安全和避免水土流失影响地势较低部位的结构施工。

（4）一般合同内的土方工程量均为暂定量，施工方式也未约定，成本控制难度较大。

建议在基础土方开挖和回填施工前，项目部应结合总平面策划中的土方平衡考虑，认真审核总包单位的基础土方开挖和回填施工方案，明确开挖范围，土方转运方式等与造价相关的内容后，再开始施工，否则，总包单位为方便施工，抢进度，往往采用大开挖、随意堆放等方式施工，不利于成本控制，并易引起合约纠纷。

（5）通过勘察报告了解土质情况，提前规划土质较差的部分要进行外运，实际操作中应做好实测工作。

（6）对于TH或多层住宅，在土方平衡计算时，还要考虑到这类项目私家花园数量较多，私家花园内的土方回填量较大。

4.4钢筋加工场和钢筋、砂石等材料堆场布置原则

（1）售楼区域内尽量少设置材料堆场，以免发生二次转运。

（2）钢筋堆场和其加工场地要进行场地硬化（100厚C10砼），砂石等其他材料堆场地面可用石粉渣（50厚）处理。

（3）材料堆场和其加工场的位置应尽量靠近临时施工道路，同时尽量在塔吊垂直运输覆盖范围之内。

4.5施工机械布置原则

（1）机械位置布置时要充分考虑到售楼区域开放以后的材料水平、垂直运输能否顺畅，并要保证作业时售楼区域的人员安全。

塔吊、施工电梯、井架等利用时间较长的施工机械要尽量远离售楼区域。

（2）按机械利用率最大化原则，在保证垂直运输畅通无阻，保证不间断施工的前提下，综合考虑成本和进度，确定机械数量。

例如，多层一般每两个单元不大于十米，设置一个井架，高层一般一栋设置一台双笼施工电梯，塔吊一般按50～60米垂直运输覆盖进行合理布置。

（3）由于砌筑、内墙抹灰和外墙抹灰的砂浆配合比不同，为便于质量控制，砂浆必须采用集中搅拌方式，砂浆搅拌机集中设置，一台搅拌机只能供应单品种砂浆，不得混合供应。

各砂浆集中搅拌点要保证到相应各栋的运输路线合理、通畅。

（4）提前规划确定大型机械的基础位置和做法，特别是塔吊。

如经承载力复核，机械基础部分需打管桩，则应在桩基施工过程中完成相应的机械基础部分施工，既保证进度又节约成本。

4.6特殊部位外脚手架搭设布置原则

（1）多层和高层住宅建议在二层均要进行外架悬挑（如本栋有样板房，应在样板房的上一层悬挑），这样室外部分的管线、部分园建工程针对多层和高层住宅，至少可以提前两个月的时间插入施工，有效地缩短工期；部分多层如果工期很宽松，周边室外工程简单，考虑成本因素，可以不进行外架悬挑。

（2）售楼准备工程由于进度紧张，样板房对外开放时，本栋楼可能上部外立面仍在施工甚至尚未封顶，故样板房以上外架要采取悬挑方式。

（3）高度重视悬挑部位的防护措施必须按要求和时完成。

由于室外工程提前插入施工，存在上下交叉施工的情况，安全隐患较大。

（4）样板房范围内的悬挑架范围更加要重视防护安全性，建议此部分的防护具体措施以详图的形式在招标前明确，例如后附详图。

防护要兼顾美观和安全性，还要有防水措施。

4.7临时水电和雨、污水排放系统设置原则

（1）临时变压器的安装容量尽量遵循“小容量、多台数、分批投入”的原则，变压器一般采用315KVA的台架变压器，报装程序简单且启、停方便。

临时变压器安装时，需要安装配套容量的电容器来进行功率因数补偿，不但提高变压器负载能力，而且能降低电度单价。

（2）临时变压器的安装位置要能尽量覆盖整个施工区域，一般供电线路超过200米就将产生较大线路电压降而不利于机械设备的经济运行。

同时，临时变压器的安装位置需要兼顾各分期分区建设，尽量不要产生“二次迁移”。

（3）施工用电线路尽量采用电缆穿套管埋地敷设的方式，穿越主要交通干道时还需预埋钢套管以保护电缆免遭破坏；如供电线路采用架空附设方式，要注意供电杆线不能影响现场施工且要便于安全文明施工的管理。

（4）因深圳关外地区的施工用电经常会发生停电、短路跳闸等故障，故在售楼期间可采用专用回路供电、施工单位发电机供电、小区正式发电机提前进场并临时安装供电等措施，以保障售楼处、样板房等处的电力供应。

（5）施工期间的临时供水需要综合考虑施工用水和生活用水的用水容量，如水压过低可采用储水池或管道加压泵加压；供水管道和水表安装尽量按照各主包单位能单独供水计量的原则来布置。

（6）雨水沟渠要按照有利于施工场地内雨水最优排放的原则来布置，一般临时挡土墙坡顶、坡底均要设置雨水沟渠，施工道路两侧或迎水面均需要设置雨水沟渠；雨水沟渠的砌筑要牢固，沟渠两侧要采用水泥砂浆抹面，防止暴雨冲刷时沟渠侧壁倒塌；场地内雨水沟渠与市政雨水井驳接前需要设置沉砂池，沉砂池要定期清淤避免阻塞市政雨水管井。

（7）施工场地内的雨、污水尽量分开排放，如不能分开排放也需设置专门的污水管，对污水进行收集并处理后才能排放。

污水的排放需要提前向城管部门申请并办理有关手续，避免施工过程中手续不全而遭致处罚。

4.8施工顺序安排原则

（1）尽量遵循“先地下，后地上”原则，即正式道路、管线先行施工，再开始主体部分施工；基础结构部分完成后，先完成土方回填再往上施工；

（2）高差大的项目，施工应按先低后高的顺序，尤其是有人工挖孔桩的项目。

案例：

中海怡瑞山居项目西区，地块高低差最大相差17米，高、低各有一个地下室，由于高处地下室有整个小区的设备用房，进度紧张故先行施工，待施工低处地下室时，整个项目的施工用水均汇集到此处，加大了施工难度;

（3）对于场地布置紧张的项目，可以提前策划，适当推迟部分栋号的开工时间，以作为其它栋号的临时施工场地布置或作为临时土方堆放点；

（4）对于分期开发的项目，要充分考虑各期之间联动开发的关系，提前考虑推进下一期的各项前期工作如下：

①如有各期共用一个设备地下室的情况，则地下室的开工时间要合理策划，特别地下室位于后开发的一期范围内，否则将影响本期项目的竣工验收和入伙。

②下一期的正式道路、管线、软基、围护处理等应尽量先行施工，有利于后续施工，加快后一期的开发进度。

一般项目首期进度紧张，设计出图进度很难实现“先地下，后地上”的施工策划，但后一期的小区总图出图进度一般能够保证，则正式道路和管线可先施工，作为临时施工道路使用。

例如，中海大山地二期提前策划，将小区正式道路、管线施工完成后，桩基和主体工程才开始施工。

③邻近售楼区域或靠近上一期的栋号出于安全考虑，尽量提前开工，保证在售楼区域开放或上一期入伙前完成外立面装修，拆除外架。

4.9分阶段场地布置原则

（1）如项目受场地制约，地下室施工阶段、主体结构施工阶段和装修施工阶段场地布置差别较大，存在较多重新布置和二次搬运的情况，则应每个阶段单独形成总平面布置图，作为主包合同的附件。

案例：

中海怡瑞山居西区，由于场地狭小、高差大，不同场地布置变化大，故地下室阶段和主体、装修阶段分别单独形成总平面布置图。

（2）提前重点考虑项目售楼区域开放或分期开发的项目前期入伙后，进行封闭管理时，后续施工区域的道路交通组织形式，保证道路通畅；

（3）各阶段的总平面策划均应重点考虑售楼区域内的场地布置，售楼区场地布置原则如下：

①由于售楼区域内室外工程一般较早提前插入施工，故售楼区域内材料堆场、加工场地等应尽量少设置，以免发生二次转运；另塔吊、施工电梯、井架等利用时间较长的施工机械也应尽量远离售楼区域。

②售楼区域开放后，设有样板房的栋号一般仍未完工，故独立于售楼路线以外的施工通道应提前规划好，保证售楼区域封闭管理后，施工人员仍可进入该栋号楼层施工；对于TH住宅，售楼区域内的栋号则开放前必须达到完工状态。

③邻近售楼区域应设置发电机房和配电间，保证停电时售楼处和样板房的电力供应。

在售楼期间应采用专用回路供电、主包单位临时发电机供电、小区正式发电机提前进场并临时安装供电等措施，以保障售楼处、样板房等售楼区域的电力供应。