广州市不动产登记规程穗规划资源规字5号.docx

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广州市不动产登记规程穗规划资源规字5号

广州市不动产登记规程

第一章总则

第一条为规范本市不动产登记行为，提高不动产登记工作质量，维护不动产权利人的合法权益，促进依法行政，依据《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国物权法》《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》等规定，结合本市实际情况，制定本规程。

第二条本规程适用于广州市各行政区范围内的不动产登记。

不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等适用本规程。

依照本规程办理登记的不动产权利包括：

（一）集体土地所有权；

（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；

（三）森林、林木所有权；

（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；

（五）海域使用权；

（六）建设用地使用权；

（七）国有农用地使用权；

（八）宅基地使用权；

（九）地役权；

（十）抵押权；

（十一）法律规定需要登记的其他不动产权利。

第三条广州市不动产登记中心负责本市不动产登记的具体工作，各区不动产登记分支机构在广州市不动产登记中心的监督、指导下办理有关不动产登记。

第四条登记机构应当按照法律、法规和本规程的要求查验申请人提供的登记材料，就有关登记事项询问申请人，并如实进行登记。

申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，或者实地查看，必要时可以向相关部门调查情况、查阅资料，相关部门及当事人应予配合。

第五条登记机构应本着减证便民、优化服务的精神，切实加大信息共享力度，遵循“共享一份，减免一份”的原则，不断精简申请材料。

对已实现信息共享的证明材料，申请人可提供文证编号等查询线索，由登记机构通过政府部门间信息共享或内部核查获取，申请人无需提交。

对已纳入信息共享的证明材料，登记机构不得以证明材料必须通过网上获取为由，拒绝收取申请人主动提供的证明材料原件或复印件。

第六条不动产登记应遵守以下原则：

（一）依申请登记原则。

不动产登记应当依照申请启动，但法律、行政法规以及本规程另有规定的除外；

（二）一体登记原则。

房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一体登记，并保持权利主体一致；

（三）连续登记原则。

不动产未办理首次登记的，不得办理其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。

第七条不动产登记申请前，需要进行不动产权籍调查的，应当依据不动产权籍调查相关技术规定开展不动产权籍调查，不动产权籍调查应以“权属清楚、界址清晰、面积准确”为原则。

不动产权籍调查包括不动产权属调查和不动产测绘。

不动产权属调查应查清不动产权属、界址（界限）、用途等状况，确保不动产单元权属清楚、界址（界限）清晰、空间相对位置关系明确；不动产测绘应依据不动产的类型、位置和不动产单元的类型及其构成方式，按照不动产权属调查的结果，开展科学测绘，测绘成果应当与不动产自然状况保持一致，并明确不动产是否在批准的用地范围内、是否与规划条件核实、联合验收意见一致，不一致的，应当对不一致的部分进行标示和说明。

政府统一组织开展的集体土地所有权、宅基地使用权、集体建设用地使用权等首次登记，由不动产登记机构负责组织完成权籍调查工作。

第八条以下情形应当办理不动产转移登记：

（一）买卖、互换、赠与不动产的；

（二）以不动产作价出资（入股）的；

　　（三）法人或者其他组织因合并、分立等原因致使不动产权利发生转移的；

　　（四）不动产分割、合并导致权利发生转移的；

　　（五）继承、受遗赠导致权利发生转移的；

　　（六）共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的；

　　（七）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等导致不动产权利发生转移的；

　　（八）因主债权转移引起不动产抵押权转移的；

　　（九）因需役地不动产权利转移引起地役权转移的；

　　（十）法律、行政法规规定的其他不动产权利转移情形。

第九条以下情形应当办理不动产变更登记：

（一）权利人的姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更的；

（二）不动产的坐落、界址、用途、面积、结构、层数等状况变更的；

　　（三）不动产权利期限、来源等状况发生变化的；

　　（四）同一权利人分割或者合并不动产的；

　　（五）抵押担保的范围、主债权数额、债务履行期限、抵押权顺位发生变化的；

　　（六）最高额抵押担保的债权范围、最高债权额、债权确定期间等发生变化的；

　　（七）地役权的利用目的、方法等发生变化的；

　　（八）共有性质发生变更的；

　　（九）法律、行政法规规定的其他不涉及不动产权利转移的变更情形。

第十条以下情形应当办理不动产注销登记：

（一）不动产灭失的；

（二）权利人放弃不动产权利的；

　　（三）不动产被依法没收、征收或者收回的；

　　（四）人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭的；

　　（五）法律、行政法规规定的其他情形。

　　不动产上已经设立抵押权、地役权或者已经办理预告登记，所有权人、使用权人因放弃权利申请注销登记的，申请人应当提供抵押权人、地役权人、预告登记权利人同意的书面材料。

第十一条除上述第八条、第九条、第十条规定的不动产登记具体情形外，以下情形应当办理不动产其他登记：

（一）预购商品房、以预购商品房设定抵押的，办理预告登记；

（二）不动产权利人认为不动产登记簿记载的事项错误的，办理更正登记；

（三）不动产利害关系人认为不动产登记簿记载的不动产归属等事项错误，但不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，办理异议登记；

（四）不动产权证书、不动产登记证明破损、污损、填制错误或持旧版权证申换新证的，办理换证登记；

（五）不动产权证书、不动产登记证明遗失、灭失的，办理补证登记；

（六）人民法院、人民检察院等国家有权机关依法查封不动产的，办理查封登记；

（七）法律、法规、规章规定的其他应当办理不动产登记的情形。

第十二条登记机构应当严格按照法律法规及国家、省、市的相关政策规定，建立守信联合激励和失信联合惩戒机制。

失信被执行人向登记机构申请办理取得集体土地所有权，房屋等建筑物（构筑物）所有权，森林、林木所有权，建设用地使用权，宅基地使用权，海域使用权登记的，登记机构将不予办理，但法院协助执行通知书要求办理或者将申请人纳入失信被执行人名单的执行法院书面同意办理的除外。

第二章登记程序

第一节申请

第十三条不动产登记的申请主体为自然人、法人或其他组织。

第十四条申请人申请不动产登记，应向登记机构提交按统一格式填写的申请书及本规程规定的登记申请材料。

登记机构应借助互联网新技术，依托不动产登记系统网络平台建设，逐步实现不动产登记业务网上申办。

当事人通过互联网接入不动产登记信息系统提出不动产登记申请的，应视为向登记机构申请登记。

第十五条申请人申请不动产登记，应当如实、准确填写不动产登记申请书。

申请人为自然人的，申请人应当在不动产登记申请书上签字，委托他人代为申请的，代理人应在不动产登记申请书上签字；

申请人为法人或其他组织的，申请人应当在不动产登记申请书上盖章，委托他人代为申请的，代理人应在不动产登记申请书上签字，并加盖法人或其他组织的公章。

第十六条不动产登记申请当事人应当按本规程规定向登记机构提交申请登记材料。

申请材料按规定须提交原件的，应当提交原件；按规定可以提交复印件的，申请人应同时提供原件供登记机构对复印件与原件的一致性进行核对，申请人应当在复印件上签名或者盖章，并注明日期。

代理人申请办理登记的，由代理人在复印件上签名或者盖章，并注明日期。

申请材料中应使用申请人的汉字姓名（名称）或汉字译名；使用汉字译名时，应在申请材料中附记其身份证明记载的姓名（名称）。

申请登记的材料为外文的，应当提交经过公证的中文译本。

申请登记的材料系在境外形成的，应当按照相关规定办理公证、认证手续。

第十七条因买卖、互换、赠与、析产、设定抵押权、地役权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。

有下列情形之一的，可以由一方当事人单方申请：

（一）预售人未在规定或者双方约定的期限内与预购人申请预告登记或者未依预购人委托代为申请预告登记的，预购人可以单方申请预告登记；

（二）经预告登记的房屋，预售人未在规定或者双方约定的时间内与预购人申请转移登记或者未依预购人委托代为申请转移登记的，预购人可以单方申请转移登记；

（三）赠与合同经过公证的，受赠人可以凭经公证的赠与合同单方申请转移登记；

（四）不动产析产协议经公证的，一方当事人可以凭经公证的析产协议申请转移登记。

第十八条有下列情形之一的，可以由不动产权利人或利害关系人单方申请：

（一）尚未登记的不动产申请首次登记的；

（二）继承、接受遗赠取得不动产权利的；

（三）不动产灭失、不动产权利消灭或者权利人放弃不动产权利，权利人申请注销登记的；

（四）因人民法院、仲裁机构生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让消灭不动产权利的；

（五）权利人姓名、名称等身份信息或者不动产自然状况、用途等发生变化，申请变更登记的；

（六）更正登记；

（七）异议登记；

（八）补发、换发不动产权证书或者登记证明的。

第十九条共有不动产的登记，应当由全体共有人共同申请。

按份共有人转让、抵押其享有的共有的不动产份额，应当与受让人或者抵押权人共同申请。

发生转让时，受让人是共有人以外的人的，还应当提交其他共有人放弃优先购买权的书面材料。

属于下列情形之一的，可以由部分共有人申请：

（一）处分按份共有的不动产，可以由占份额三分之二以上的按份共有人共同申请，但登记簿记载共有人另有约定的除外；

（二）不动产的坐落、界址、用途、面积等自然状况发生变化的，可以由共有人中的一人或多人申请；

（三）共有人因姓名、名称等身份信息发生变化申请变更登记的，可以由姓名、名称等身份信息发生变化的共有人申请；

（四）共有人因不动产权证书或不动产登记证明破损、遗失、灭失而申请换证、补证登记的，可以由需要换证、补证的共有人申请；

（五）按份共有的不动产，当事人提交经过公证的文件，生效的人民法院的判决书、调解书、裁定书或者仲裁机构的裁决书、调解书等文件的，可以由部分共有人代全体共有人申请所有权登记。

第二十条原申请主体是自然人，该自然人死亡的，由合法的权利承受人作为申请主体。

原申请主体是法人或者其他组织，该法人或者其他组织解散的，由合法的权利承受法人或者其他组织作为申请主体；原法人或者其他组织解散后分立成两个以上的权利承受法人或者其他组织的，对申请不动产的权利义务归属无约定的，应当由全部权利承受法人或者其他组织作为共有人进行申请。

公司进入清算的，应当由清算组负责人代表公司以公司名义申请登记，提交清算组成员备案证明、由清算组负责人签字、加盖清算组印章和企业印章的登记申请书。

清算组没有设置印章的，申请书、合同等需要清算组签章的材料应由清算组全体成员签字确认。

无法明确合法的权利承受主体的，按人民法院、仲裁委员会的生效法律文书处理。

第二十一条申请人可以委托代理人向登记机构申请登记。

代理人为两人或者两人以上，代为处分不动产的，全部代理人应当共同代为申请，但委托书另有授权的除外。

委托代理人申请不动产登记的，应当向登记机构提交委托书、代理人和被代理人的身份证明；法人或者其他组织委托代理人办理不动产登记的，还应提交加盖公章的法定代表人或者负责人身份证明书，如委托书记载的法定代表人或者负责人信息与已在登记机构备案的法定代表人或者负责人身份证明书信息一致的，可免予提交。

委托书应当载明委托人、代理人的姓名或者名称、身份证号码、标的物、委托事项、代理权限、代理期限并由委托人签名或者盖章。

第二十二条境内自然人申请不动产登记，有下列情形之一的，可以提交经公证的委托书；委托书未经公证的，应当在申请登记时与代理人共同到登记机构现场，在登记机构工作人员的见证下签订委托书。

（一）因买卖、互换、抵押等事宜委托他人申请不动产转移登记、抵押登记的；

（二）因不动产的用途、面积、结构等登记事项与现状不一致，委托他人申请不动产变更登记、更正登记的；

（三）因放弃不动产权利、不动产权利灭失等事宜委托他人申请不动产权利注销登记的。

境外申请人委托他人办理上述

（一）

（二）（三）项不动产登记业务时，其授权委托书应当按照国家有关规定办理认证或者公证。

委托代理人代为申请除上述

（一）

（二）（三）项不动产登记业务时，不能提交被代理人身份证明原件核验的，应当提交经公证的授权委托书。

第二十三条授权委托在境外办理的，分别按下列规定办理公证、认证手续：

（一）委托书在香港特别行政区、澳门特别行政区办理的，应当经中国委托公证人（香港、澳门）认证，并经司法部中国法律服务（香港、澳门）有限公司审核加盖转递章公证证明；

（二）委托书在台湾地区办理的，应当经当地公证机关公证，并经广东省公证员协会办理认证；

（三）委托书在国外办理的，应当办理公证并经中国驻该国使领馆认证；中国在该国没有使领馆的，由与中国有外交关系的第三国驻该国的使领馆证明，再转由中国驻该第三国使领馆证明。

第二十四条无民事行为能力、限制民事行为能力人由其监护人作为法定代理人代为申请登记。

监护人应当向不动产登记机构提交申请人身份证明、监护人的身份证明，并按以下规定提交监护关系证明等材料：

（一）未成年人父母代为申请登记的，应提交证明父（母）子（女）关系的材料。

未成年人父母已经死亡或者没有监护能力的，由下列有监护能力的人按顺序担任监护人并提交相应监护关系证明：

1.祖父母、外祖父母；

2.兄、姐；

3.其他愿意担任监护人的个人或者组织，但是须经未成年人住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门同意。

（二）不能辨认或者不能完全辨认自己行为的成年人，由其监护人代为申请登记的，应当提交经人民法院宣告其为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的生效法律文书，由下列有监护能力的人按顺序担任监护人并提交相应监护关系证明：

1.配偶；

2.父母、子女；

3.其他近亲属；

4.其他愿意担任监护人的个人或者组织，但是须经被监护人住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门同意。

处分被监护人不动产的，应当由全体监护人共同申请，并提交有利于被监护人利益的书面保证；监护人委托代理人申请的，有利于被监护人利益的书面保证应当经过公证。

被监护人因受赠或者继承而取得不动产权利的，可由全体或者任何一个监护人代为申请登记。

第二十五条申请人为自然人时应提供以下身份证明材料原件，供登记机构核验：

（一）境内自然人应提交居民身份证；身份证遗失的，应提交附相片且在有效期内的临时身份证；未成年人可提交户口簿或者出生证；

（二）军人应提交居民身份证，或者军官证、士兵证、文职干部证、学员证等身份证件；

（三）中华人民共和国香港、澳门特别行政区自然人应提交香港、澳门特别行政区居民身份证、特别行政区护照、港澳居民居住证或港澳居民来往内地通行证；

（四）中华人民共和国台湾地区自然人应提交台湾居民来往大陆通行证或台湾居民居住证；在台湾地区办理委托认证手续的，可以提交经认证的该地区身份证明；

（五）华侨应提交中华人民共和国护照和国外长期居留身份证件；

（六）外籍人士应提交中国政府主管机关签发的居留证件或者其所在国护照，但在境外办理委托认证手续的，可以提交经认证的本国身份证明。

如果使用外文书写的身份证明，必须同时提交经国内公证的中文译本，中文译本中必须注有申请人的汉字译名。

第二十六条申请人为法人或者其他组织时应提交以下身份证明材料：

（一）境内企业法人、境内经营性其他组织，提交营业执照。

营业执照能够通过共享获取的免予提交,在授权委托书注明企业统一社会信用代码和企业名称；无法通过共享获取的,提交加盖公章营业执照复印件一份。

（二）境内机关法人、事业单位法人和社团法人，提交加载统一社会信用代码的登记证书、事业单位法人证书或者社会团体法人登记证书。

登记证书能够通过共享获取的免予提交，在授权委托书注明统一社会信用代码和单位名称；无法通过共享获取的,提交加盖公章登记证书复印件一份；

（三）境内非经营性其他组织，提交加载统一社会信用代码的登记证书加盖公章复印件一份；

（四）港澳台及境外法人或组织，应提交其在境内设立分支机构或代表机构的批准文件和注册证明或有关的身份证明。

香港特别行政区、澳门特别行政区法人提交商业登记证并经司法部委托的律师公证，加盖“中国法律服务（香港、澳门）有限公司”转递章；台湾地区法人提交企业登记证或者注册证，应在台湾公证机关办理公证并经广东省公证员协会认证。

外国组织提交的组织身份证明，应当在所在国家公证机关公证并经外交认证，如是外文书写的，须同时提交经国内公证的中文译本。

第二十七条不动产登记后，不动产权利人的身份信息，包括姓名、名称、身份证明类型、证件号码、出生日期、性别等内容发生变更，当其申请办理已登记不动产的新登记事项时，应当提供证明申请主体与登记簿记载的主体为同一人的材料：

（一）境内自然人应提交其户籍所在地公安机关出具的身份变更证明材料；

（二）军人退役或转业，不动产以原军官证等身份证件登记的，应提交原军人身份证件核发部门、原服役单位、接收单位或现户籍所在地公安机关出具的、能够证明身份变更的材料；

（三）境内自然人取得境外居民身份，应提交经公证或认证的身份变更证明材料，如无法提供的，应提交原户口所在地户籍管理部门出具的出境前历史身份记录或身份变更的宣誓声明等其他足以证明变更前后为同一人的材料；

（四）境外自然人取得境内居民身份，应提交经公证或认证的身份变更证明材料，也可提交公安部门出具的身份变更证明材料等其他足以证明变更前后为同一人的材料；

（五）境外自然人应提交经认证的身份变更证明材料；

（六）境内法人、其他组织应提交其主体登记机构出具的相应身份变更证明材料；

（七）境外法人、其他组织应提交其批准和注册机构出具的身份变更证明材料。

第二节受理

第二十八条申请人提交的申请登记材料齐备且符合法定形式，登记机构应当受理，并出具受理回执。

登记机构出具受理回执的日期为受理日。

受理回执应当注明申请人的姓名或者名称、申请登记的类别、案号、不动产的坐落、申请人提交的登记材料名称并注明原件或者复印件、登记发证的期限、登记机构名称以及出具的时间等内容。

网上申办的登记案件，登记机构不出具纸质受理回执，以系统反馈成功受理当日为受理日。

第二十九条申请材料不齐全或者不符合法定形式的，登记机构应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容；申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。

不予受理告知书一式二份，经当事人签名确认后一份交当事人，一份由登记机构留存。

第三十条有下列情形之一的，登记机构可以合并受理不同类别的登记申请：

（一）以抵押贷款方式预购商品房的，预购商品房预告登记与预购商品房抵押权预告登记；

（二）已设立所有权、抵押权预告登记的预购商品房符合相应登记条件后，预购商品房预告登记转房屋所有权转移登记与预购商品房抵押权预告登记转房屋抵押权设立登记；

（三）已设立抵押权登记的在建工程竣工后，房屋所有权首次登记与在建工程抵押权登记转房屋抵押权设立登记；

（四）以抵押贷款方式购买房地产的，房地产所有权转移登记与房屋抵押权设立登记；

（五）不动产转移、变更登记致使地役权转移、变更的，不动产转移登记、变更登记与地役权转移、变更登记。

登记机构为方便申请人或者提高效率，可以在不违反法律、法规的情况下合并受理其他不同类别的登记。

不同的登记类别合并受理的，按期限最长的登记类别确定审核期限。

第三十一条申请登记事项记载于登记簿之前，全体登记申请人可以凭下列材料撤回登记申请：

（一）申请书；

（二）身份证明；

（三）受理回执。

申请人向登记机构提出申请时，登记机构应立即查阅登记簿，申请事项已核准登记并记载于登记簿的不予受理，并书面通知申请人。

申请事项尚未记载于登记簿的，登记机构应当准予撤回，将相关情况记载于登记簿，并在五个工作日内将申请人提交的登记资料复印留存、收回受理回执后将登记资料退还给申请人。

第三节审核

第三十二条登记机构应当根据相关法律法规和本规程的规定进行审核，在规定的期限内核准登记或者不予登记，同时记载于登记簿。

登记机构在办理登记案件时应当查询不动产登记簿。

在办理不动产登记时，登记机构发现需要更正的，应当一并审核。

第三十三条登记机构应审核以下内容：

（一）申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致；

（二）权属来源证明材料或者登记原因证明文件与申请登记的内容是否一致；

（三）不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确；

（四）法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全；

（五）登记申请是否违反法律、行政法规规定。

申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。

第三十四条有下列情形之一的，登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看：

（一）自然人自建房首次登记，属历史上规划报建手续不完善的；

（二）在建工程抵押权首次登记，属已纳入预售范围、涂销再抵押且未超出原抵押范围的除外；

（三）房屋分割登记，属申请分割现状与规划报建不完全一致的；

（四）因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记；

（五）登记机构认为需要对不动产现状作进一步核实的其他情形。

对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。

登记机构进行实地查看或者调查时，申请人、被调查人应当予以配合。

实地查看所需时间不计入登记办理规定的期限内。

第三十五条有下列情形之一的，登记机构应当在登记事项记载于登记簿前进行公告，但涉及国家秘密的除外：

（一）政府组织的集体土地所有权登记；

（二）宅基地使用权及房屋所有权，集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权，土地承包经营权等不动产权利的首次登记；

　　（三）依职权更正登记；

　　（四）依职权注销登记；

（五）未提交经公证的继承权证明书或生效的法律文书办理继承、遗赠登记的；

（六）法律、行政法规规定的其他情形。

　　公告应当在广州市规划和自然资源局的门户网站以及不动产所在地等指定场所进行，公告期不少于15个工作日。

公告所需时间不计算在登记办理期限内。

公告期满无异议或者异议不成立的，应当及时记载于不动产登记簿。

第三十六条实测面积与原产权证书、规划条件核实（验收）确认的面积有差异的，应按以下规定处理：

（一）申请房屋所有权首次登记，房屋面积经规划条件核实（验收）确认，实测面积比土地出让合同约定增大的，按规定缴交土地使用权出让金后按实测面积登记发证；

（二）房屋实测面积与原证记载不符，应以规划条件核实（验收）或报建资料为审核依据，有规划条件核实测量成果或竣工图的，以规划条件核实测量成果或竣工图为准，没有上述材料的，应以报建资料为准；没有报建资料的，按以下规定办理：

1.实测与历史地籍图、地形图反映的形状基本相符，房屋没有发生扩建、加建、改建可能的，按实测面积确认权属；

2．实测与历史地籍图、地形图反映的形状不相符，可能存在扩建、加建、改建的，增大部分面积，应按本条第（三）项进行处理；

3．因建筑误差、测绘误差、测绘计算方法的调整导致房屋面积与原证有误差，但房屋层数、形状一致，尺寸、大小存在一定差异，房屋没有发生扩建、加建、改建可能的，按实测面积确认权属；

4．房屋已部分拆除，实测面积比原证记载小，房屋保留部分没有扩建、加建、改建的，按实测面积确认权属。

（三）房屋实测面积与原证记载不符，