眉山市东坡湖区一级开发分析报告75.docx

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眉山市东坡湖区一级开发分析报告75

眉山市东坡湖南片区土地一级开发项目

分析报告

一、项目区概况

（一）地块位置、面积

项目区位于眉山市城市总体规划区东南面，东起岷江河堤，南至东坡湖入岷江口，西到东坡湖南段，北接苏湖路，规划区成半岛状，三面环水。

项目区总面积1788亩（水域面积除外），涉及3个乡镇（街道）5个村（社区）13个组。

（二）项目区内地块情况

1、土地面积

（1）城镇国有土地约276.9亩，其中居民住房小区3.05亩，商业门市占地面积4.39亩，企业占地面积269.46亩。

（2）集体土地和国有河滩地面积1579亩，其中农村居民点404.83亩，苏湖路营业门市面积4.03亩，河道面积244.5亩，地上附着物面积925.64亩（其中耕地面积为482.47亩）。

2、建筑面积

（1）国有土地：

总拆迁面积85350m2。

其中苏湖路门市37户59间，面积2928.24m2；居民住户99户，建筑面积11122.82m2；企业17家，建筑面积71298.94m2（厂房58947.94m2，办公用房12351m2）。

（2）集体土地：

总拆迁面积322133m2。

其中苏湖路农村居民门市23户56间，面积2690m2；居民住房砖混结构66725m2；砖木结构230480m2；，穿逗结构7160m2；简易结构15078m2。

（3）涉及拆迁人口：

总户数为1111户（根据提供的集体土地情况统计表及城镇国有土地拆迁土地、住房面积汇总表），人口2667人，农村社区998户，人口2278人（营业门市假设100人）；城镇居民136户，人口380人（以实际安置时法定机关已入户资料为准）。

3、地块周边情况

项目区东面为岷江河堤，岷江河面宽约500米，地块东南角处的河道将兴建大坝一座，用于提升岷江上游河道水位。

项目区南端紧邻鸿源纸业造纸厂及陈氏纸业造纸厂，其中鸿源纸厂距项目区最北端不超过2.5km。

距地块南端1500米还有一家恒泰食品厂。

根据眉山市政府提供的资料，该三家企业均为排污、排废达标企业，但根据我们实地考察并访问当地居民，造纸厂附近的环境影响实际相当严重，因为造纸厂排放的废气常年聚集在附近，临近居民普遍常年不敢开窗透气，当地也曾经发生过因为两纸厂的污染问题造成居民集体到市政府上访的群体事件。

事实上，造纸厂散发的酸臭味不可避免影响到项目区南端，仅按距离纸厂1km内有可能受到影响计算，将影响到项目区内约200亩可出让土地。

项目区西面为岷江旧河道，河道宽约30米。

项目区北端接城市建成道路苏湖路，苏湖路以北为城市建成区，有已建成楼盘皇冠左岸、东方丽都。

图一

三、项目合作方式

通过对眉山市提供的东坡湖南片区土地进行一级开发并拍卖该土地，若第三方竞得，则土地出让净收益（指土地出让成交总价款扣除土地一级开发、成交时点的国家法律法规规定的出让环节所需交纳的相关税费后的净收益）由眉山市东坡区政府与集团公司按51%:

49%比例分成。

若集团公司参与招拍挂并获得土地使用权，集团公司讲获得额外10%的土地出让净收益分成比例，即分成比例为：

东坡区政府获得土地出让收益41%，集团公司获得土地出让收益的59%。

四、土地成本及一级开发效益评估

（一）土地成本

根据提供报告，项目区总面积1788亩，扣除市政建设640.86亩，学校用地22.64亩，车站用地7.5亩，区公安分局用地50亩，安置用地210亩，受环境污染影响地块面积估计200亩，可出让的熟地约657亩。

根据提供成本推算产出657亩可出让土地成本价格为120.92万元/亩。

（二）经济效益分析

1、一级土地开发成本、利润

土地一级开发项目效益评估

土地成本

产出数量

预测招拍挂

土地成交价格

一级开发收益

万元/亩

亩

（万元/亩）

亿元

120.92

657.00

95.00

-2.33

120.92

657.00

110.00

-1.44

120.92

657.00

134.35

0.00

120.92

657.00

150.00

0.45

120.92

657.00

180.00

1.32

注：

土地交易税费按照眉山市政府提供的约为成交价格的10%计。

由上表可以看到：

进行土地一级开发的保本地价为134.35万元/亩。

2、滚动开发收益测算

（1）滚动一级开发

土地开发面积为1788亩，开发周期为5年，从2010-2014年每年整理面积见下表：

整理土地计划进度单位：

亩

项目

2010

2011

2012

2013

2014

整理土地面积

400

300

400

400

288

可出让土地面积为657亩，按照5年供地考虑，每年可供地量见下表：

出让土地计划进度表单位：

亩

项目

2011

2012

2013

2014

2015

出让土地面积

140

120

120

140

137

根据眉山市提供的近两年成交土地情况表及咨询土地专家意见后，保守预计第一年该区域商住用地成交价格大约80万元/亩，每年按20%涨幅增长，预期各年成交价格详见下表：

土地出让价预测表单位：

万元/亩

项目

2011

2012

2013

2014

2015

出让土地价格

90

108

130

156

187

（2）效益测算

根据预测价格计算土地出让总收入为88619万元。

土地一级开发收益预测表单位：

亩、万元/亩、万元

项目

2011

2012

2013

2014

2015

合计

出让土地面积

140

120

120

140

137

657

出让土地价格

90

108

130

156

187

／

土地出让收入

12600

12960

15600

21840

25619

88619

（3）成本费用

土地一级开发总投资合计86543万元。

土地开发成本费用表单位：

万元

开发成本

土地取得费

76647

市政工程费用

13000

财务费用

7000

管理费用

700

成本扣除

公益性用地出让

2404

安置用地出让

8400

总额合计

86543

（4）土地一级开发收益

土地出让总收入为88619万元，一级开发总投资为86543万元，项目税前利润总额2076万元，土地交易税费按照眉山市政府提供的约为成交价格的10%计，约为8861.9万元，合计税后利润为-6785.9万元。

五、风险分析

1、环境污染问题

目前来看，环境污染对该项目区地块的影响远没有眉山市政府所宣称的那样乐观，如前述所列南湖片区控制性详细规划图显示，项目区南端紧邻鸿源纸业造纸厂、陈氏纸业造纸厂、恒泰食品厂，其中鸿源纸厂距项目区最北端不超过2.5km，距离最近规划居民用地仅仅440米左右，如上图中地块9，在原规划中为湿地公园的一部分（约80亩），为满足出地率被调成居住用地。

但造纸厂散发的酸臭味将不可避免影响到项目区南端，就算按距离纸厂1km内有可能受到实质性影响来计算，将影响到项目区内约200亩可出让土地。

同时，根据资料显示，鸿源、陈氏、恒泰三家企业目前生产经营情况良好，其中恒泰拥有多个省内、国内驰名商标，鸿源更是当地政府重点扶持的AAA级企业，均为当地政府的利税大户，排污、排废监管力度不能得到充分保证，且均为环境监测敏感企业，重新选址审批建厂的可能性几乎为零，短时间内想要使其搬迁明显也不现实，这也就意味着项目区所有地块的品质将始终受到上述三企业存在而产生的负面影响。

使得整个项目区地块的整体形象受到损害从而影响未来的土地收益。

2、拆迁问题

项目区总体拆迁面积庞大，安置人口数量众多，尤其是国有土地，实际操作中会遇到种种意想不到的问题，诸如“钉子户”、坐地起价等，许多因素不可控制。

而且近期因拆迁存在的诸多问题，中央于2010年5月15日专门出台了国办发明电（2010）15号《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作，切实维护群众合法权益的紧急通知》，通知规定：

“严格执行农村征地程序，做好征地补偿工作；控制城镇房屋拆迁规模，依法依规拆迁城镇房屋拆迁；强化监督管理，依法查处违法违规行为”。

该通知的出台说明拆迁过程中的确存在各种各样的问题，并且可能会增加拆迁难度与拆迁成本，影响项目实施进度，2010年7月1日起新的拆迁条例实施后，项目区的拆迁成本、进度是否还能控制在眉山市政府前期提供的数据（该数据为2008年数据）范围内目前还不能定论。

由于本项目拆迁量庞大，设计的拆迁周期较长，能否按照当前价格锁定整个长达数年的拆迁期的拆迁成本无法定论，一但成本失控，对于项目的影响将非常巨大，因此庞大的拆迁量是该项目实施过程中不容忽视的问题。

3、出地率

根据提供报告，项目区总面积1788亩。

扣除市政建设、安置用地、公益性用地、行政单位用地，可出让的熟地约857亩。

若再扣除及受环境污染影响地块面积估计200亩可出让土地为657亩，仅占开发面积的36.74%，对于一级开发来说出地率比较低，低出地率直接导致可出让地块的高成本。

并且由效益评估可以看出：

进行土地一级开发的保本地价为均价134.35万元/亩，就目前周边已成交土地价格来看，均价尚在80万左右，近两年内能否升到这个水平目前尚无法预测，但基本可以确定的是，随着国家对房地产宏观调控的加强，要想达到眉山市政府提供资料中关于眉山市地价平均每年20%的增幅，5年地价翻一番的可能性相对小。

即便是能够如眉山市政府所预测，地价平均每年20%的增幅，由于项目区整体地块成本偏高，项目又是采取滚动开发，前期甚至在地价尚未升至盈亏平衡点前为回笼资金继续滚动开发就必须抛售部分地块，导致项目最终收益情况受到影响。

4、安置房与公共设施用地

考虑到安置房规划在项目区中央位置对于项目区整体地块品质受到一定影响，同时也是为了更进一步验证前述三企业对项目区环境的影响，我们一再要求眉山市政府修改规划，将安置房集中规划在项目区最南端第8、9号地块，同时将部分配套公共设施包括公安局用地等规划在靠南的区域，通过与眉山市政府反复沟通，上述要求均被拒绝，理由是拆迁农民不会答应。

这也就从侧面印证了前述三家企业所产生的环境影响确实存在，因为如果抛开环境因素的影响，8、9号地块两面临水，一面紧临规划的湿地公园，是项目区最好的地块，应该没有其它理由拒绝地块ie亩___________________________________________________________________________________________________________________________。

安置房与公共设施用地位置不可调整，导致项目区整体地块品质也受到一定的影响，具体分布详见图示。

首先是3、7号地块被规划为安置房，居于项目区中间，对整个周围地块的品质产生影响，项目区的2号地块规划的自来水厂将其分割成不规则形状，7号地块扣除安置房及学校占地，可出让土地仅有20亩左右，这些都不利于这两个地块二级开发规划，从而有可能影响未来的地价和房价。

六、结论

根据目前掌握的资料结合以上因素综合分析，投资本项目利润较低，风险偏大。