清远市.docx

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清远市

清远调研报告

优势：

1作为广东双转移重要承接市，清远工业以30%的年增长率快速发展，清远的多项经济增长指标位居全省前列，目前综合实力已处于广东省中游水平，大大缩小了清远与珠三角的差距，发展潜力大。

2清远目前没有物流园，配套设施不完善，整个物流行业非常散乱，有待整合，物流成本普遍偏高。

3本地政府办事务实，态度积极配合，对物流行业的发展越来越重视。

劣势：

1尽管清远经济发展速度快，但是清远经济基础仍然比较薄弱，城镇化水平低、产业与人口集聚度低，城镇辐射带动非常有限，物流园建好后辐射范围将严重受限，且南北发展不平衡，工业分散，从路上跑的货车量看出清远货车很少，货源也不足。

2政府规划混乱，从城区的规划到工业园的规划，发现有很多地方规划不合理，意识不够超前，以往政府的决策过分偏向于临时决策、临时拍脑袋，而不是依据事先规划。

3好的地块基本上被其它开发商占用，当地商业用地价格非常高，这使林安选择地块比较被动。

4业界非常看好当地的商贸价值，近年来商贸巨头纷纷落户，专业市场发展非常快，清远商贸市场将显现饱和。

5当地物流企业很少，而且分布很分散，更谈不上配套设施，由于离广州近，受广州辐射，很多配套资源都跟广州共享。

总结建议：

1、当地经济发展迅猛，是广东经济发展最快的区域，前景可观，适宜投资，但目前清远工业基础仍然薄弱，大多县市仍是广东有名的贫穷县，且清远临近广州，接受广州物流业的辐射，地广人稀，市场容量、辐射能力非常有限，大大加大投资风险，建议以小规模建设。

2项目地块的选址决定项目的培育成本，这样的市场情况，先拿地拖后建设对我方更有利，本届政府作风务实，林安的整合强度和物流概念超前于清远市领导班子对物流的理解，我们可以借占此优势，在摸透政府规划，务实对接上清远发展现状与未来需求，以双赢为切入点，加强与政府协商谈判和周旋力度，提高林安项目的战略重要性，变被动为主动，争取政府主动让地。

3建议对当地物流业做进一步大起底。

一、清远概况：

清远地处广州北面，与花都相邻，占地1.9万平方公里，是广东省最大的地级市，下辖清远市区及清新县、佛冈县、阳山县、连南瑶族自治县、连山藏族自治县，并代管英德、连州两个县级市，共1区2市5县，户籍人口405.81万人，清远是目前珠三角双转移的最大承接市，经济增长快速，近年来工业总产值年增长率高达30%以上，2010年，清远的GDP突破1000亿元大关。

二、清远交通地理区位优势：

交通优势：

清远目前交通配套一般，但建设强度大，前景可观。

全市目前主要高速公路是京珠高速公路、广清高速公路以及清连高速公路，建设中的广乐高速接连京珠高速，将在明年建成通车，届时清远到达白云机场只需30分钟，另外，昆汕高速公路、汕湛高速公路、英连高速公路、清佛高速公路、清从高速公路均在未来几年建成通车，未来清远将成为广东高速公路最多的地级市。

建设中的广清城际轨道（广清轻轨）将与106、107、323国道以及10条省道连成一体，以京广铁路、武广客运专线为主动脉、北江的清远港为枢纽，共同构成清远四通八达的交通网络，无缝对接珠三角，空运方面，清远市区距离广州白云机场28公里。

区位优势：

清远市地理区位优势比较明显，位于广东省中北部，南连广州、佛山,北接湖南、江西，东及东北韶关相邻，西及西南与肇庆为界。

作为珠三角的后花园，清远与珠江三角洲发达地区已经联成一体，目前成为承接珠三角双转移的重要前沿地。

从清远市区出发,60分钟车程到广州、90分钟车程到佛山、180分钟车到达深圳。

三、清远的经济产业情况：

产业情况：

随着经济的快速发展，清远的产业结构不断优化，据资料显示，2010年清远三产业占GDP比重为10：

61：

29，第一、二、三产业就业人员分别为105.92万人、31.33万人、35.71万人。

其中第二产业以大力发展生物医学、能源、陶瓷、建材、电子、电器和轻工业等高科技与劳动密集型产业为主；第三产业以大力发展旅游业、房地产业为主。

目前，全市已初步形成了以电力、电子、电器、陶瓷、建材、纺织服装、生物医学、食品加工为支柱产业，各企业分工合作，初步形成上中下游完成的产业体系，产业链条不断延伸，配套能力逐步增强，代表企业如远光电缆等，但总体来讲，清远的产业体系还有待加强。

清远出口产品形成以陶瓷、轻纺、机电、玩具为主的工业制成品以及农副特产两大出口产品体系。

目前清远的很多企业来自珠三角，受制于珠三角，很多配套资源与珠三角共享，且目前为止当地仍然没有重大项目进驻，产业层次普遍偏低，目前全市企业数量近1500家。

经济情况：

借助珠三角双转移之机，近年来清远经济发展迅速，多项增长指标位于广东省前列，据2008年至2010年数据比较分析显示，2008年完成生产总值746.6亿元，增长18.4%；人均生产总值2.02万元，增长16.5%。

规模工业总产值1620.4亿元，增长42.9%；规模以上工业增加值389.7亿元，增长30.8%。

来源于清远的财政总收入89.1亿元，增长38.3%。

2009年全市实现生产总值（GDP）855.2亿元，同比增长16.6%，其中第一产业完成增加值103.6亿元，增长6.8%；第二产业完成增加值477.0亿元，增长18.8%；第三产业完成增加值274.6亿元，增长16.2%。

三次产业占GDP比重为12.1：

55.8：

32.1。

2010年，清远的GDP突破1000亿元大关，达到1110亿元，增长21%，规模以上工业增加值580亿元、增长33%，工业总产值突破3000亿元，规模升至广东省第七位。

清远市财政总收入170.74亿元,同比增长47.09%；增幅在全省21个地级市中排名第一。

一般预算收入总量排在全省第十位。

工业园区方面：

清远在工业园区方面，采取以清远经济技术开发区、民族工业园、英德华侨工业园三园为核心，带动佛山产业转移工业园、佛冈江森约克科技工业园等其他园区协调滚动发展为方向，目前主要工业集中在英德园区。

在陈局长的陪同下，我们走访了其中的清远经济技术开发区，据了解，经开区交通区位优势明显，临近清城区，距离广州48公里，白云机场30公里，107国道、广清高速等贯通整个开发区。

该区规划面积为165平方公里，主要分龙塘、银盏、百嘉、源谭四个大块工业园，园区内划分佛山工业转移园、嘉福工业园、泰基工业园、雄兴工业园等多个工业小区，共有350家企业，其中规模以上占94家，代表企业有毅力、联太等，上半年全区共实现GDP24.48亿元，增长17.2%。

经实地考察发现开发区目前大部分园区均未开发或只是小部分开发，农田和村庄密布穿插其中，感觉规划有点混乱，并没有事先规划，很多企业进驻大都按照企业意愿选地，配套设施建设不清晰，目前园区内仍然没有物流预留规划用地（项目可借此切入），当然经开区凭借其独特的区位优势，不难预测，该区后发潜力非常强劲。

另外，我们还亲自到了佛山转移园区（清新园区）考察，该园区规划面积6700多亩，园区定位为：

以新型建材、纺织服装、现代制造业为主导产业，同步发展金属制品、通信设备、计算机电子设备等产业，目前主要以陶瓷产业为主导，从2009年动工到现在，已经引进18家陶瓷企业，23条生产线均已投产，有些工地在如火如荼的扩建，从外观上看，这些企业规模普遍比较大，大部分都是生产地砖，最让人眼前一亮说是，终于看到十几辆平板车的身影，据管委会相关人员介绍，目前清远政府开始限制陶瓷企业的进入，并没有推动陶瓷产业发展的意向（该园区原计划陶瓷生产线扩展到120条生产线，但由于该园区09年违法用地，被省国土局叫停，陶瓷扩大到120条线，变得不太可能）。

我们还考察了铜交易中心，作为清远市一个传统的产业，近年来当地铜产业不断升级发展，这时铜交易中心在09年8月应运而生，集检测、研发、交易、信息平台等多功能于一体，主要面对清远市场，2010年交易额达到32亿元。

目前主要做现货，物流一般由客户自行负责，另外，该交易所还与一家大铜物流公司合作，大铜独立运营，目前建有仓库40亩，规划建仓储20000平方米，由于铜严格区别于其他货物，对仓储、装卸有特定的要求，大铜专门为铜市场配套服务，从实地考察发现，仓库是空的，估计铜除了受销售季节影响仓储量外，本身并不需要大量仓储。

四、第三产业、商贸服务业的发展：

清远商贸业比较繁荣，由于被定位为广州后花园的缘故，清远的商贸业市场前景前些年就被业界看好。

2010年，全市实现社会消费品零售总额367亿元，增长21%，全市在职职工年均工资31217元，城镇可支配收入15768元，农村居民纯收入6060元，年末金融机构人民币各项存款余额645.1亿元，比年初增长15.2%。

当地的老城区人气比较旺，一些做五金装饰的临街商铺，每月租价普遍要80-120元每平米左右，最旺的北门步行街商圈，街边月租铺位价格高达250-400元不等，位于北门中心地带的城市广场，为当地最高档繁华的中心，集商贸、休闲、娱乐为一体，广场内名牌云集，业态非常旺盛。

一期商铺2003年已建成，二期商铺于去年建成开业，所有商铺只租不卖，一期租价每月400元每平米以上，二期租价250元每平米以上，铺位非常紧张，目前全部租完。

比起老城区，新城区商铺价位相对便宜一点，最旺的商铺为每月150元一方，说明目前清城区的商贸中心还在老城区。

与商铺相反，当地房地产发展规模虽然大，但是商品房价格并不高，市区内一般为（4000-6000）元不等。

专业市场方面：

目前政府规划的专业市场主要集中在新区人民四路一带，这一地块将有80万平方米的美吉特工业博览城、16万平方米的义乌商城、10万平米的农副产品批发市场、20万平方米清远国际汽车城聚集在一起，被定位为未来清远大贸易、大物流区，商贸氛围将是清远之最，前景非常可观。

目前义乌商城一二期已经建成，美吉特于明年初开业，汽车城已经开始动工，农产品市场即将动工。

义乌商城：

共分三期规划，其中一、二期为专业市场，主营日杂货、小五金、文体、化妆品、副食品、茶叶、针织、服装、皮具、鞋帽、酒店用品、家居、家具等，一、二期共占地16万平方米，分别于前年、今年开业，建筑沿着大道一排两栋五层楼高，均用做商贸市场，统一规划15平方一间，两期共1500间，没什么人气，业态很一般。

招商方面，先卖后租，统一管理，目前商铺全部销售完毕，价格很难推测，不同时期不同区位不同定价，其中一期已经出租完毕，二期剩下30%左右未租，为鼓励招商，招商政策统一免租两年，免租期第二年中的几个月份以租金的4-6折收取，同时免租期期间物业费按一个月3元每平米，空调费一个月8元每平米收取，据档主了解，一楼租价每月100元一方、二层60元、三层40园，四层20元，目前话说免租，每个月还得交2000多的管理费。

另外，三期规划为商贸综合体，年末开始动工建设，正准备引入广百进驻。

美吉特华南装饰商贸中心：

位于清远义乌小商品市场右侧，规划面积16万平方米，建筑面积达32万平方米，是集展贸、交易、专业批发、商务、居住、餐饮娱乐休闲、物流仓储为一体的一站式家居建材市场，市场配套完善、功能齐全、设计超前、合理布局、自成一体，其中市场配套有：

建材采购信息、会展、交易仲裁、家具定制等专业功能以及10万平方米的地下停车场，一期将建成建材交易广场、展贸厅和购物美食街、物流装卸区，共开发1052个商铺，其中交易广场规划16座，目前开盘共推出10座，楼高两层，通过楼梯、走廊把上下两层的立体空间连成一片，店铺面积大小统一首层38平方米、二层45平方米，于今年7月1日开盘，明年6月开业，采取先租后卖的股权出让模式进行招商（产权40年），到现在为止10座商铺中的80%已经卖完，其中，一楼平均售价为22500元，返租后为19300元，二层10100元，返租后折合9800元，租价未定。

展贸中心临近大道旁，分两座，四层高，地下设停车场，另外所谓的物流仓储只是市场装卸区域，规划了三座两层高的商铺，已出租形式租给档主，没有任何物流设施配套，仅服务本市场。

另外，商务中心和商住房产均在下