720养老院建设可行性报告.docx

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720养老院建设可行性报告

青岛城阳上马街道

养老院项目可行性报告

XXX有限公司

一、概略

1、项目概略

2、报告范围

二、项目建设规模及建设内容

1、项目建设规模

2、项目建设内容

三、项目市场剖析及市场定位（采纳SWOT剖析方法）

1、市场剖析

2、市场定位

四、项目选址及建设条件

1、项目选址

2、建设条件

五、项目环境保护、安全卫生、消防及节能

1、环境保护

2、安全卫生

3、消防

4、节能

六、项目投资估计和资本筹备

七、项目风险剖析

1、项目风险剖析

2、项目风险回避

八、结论

一、概略

1、项目概略

利用现有的25亩土地，租借土地300亩，在上马街道成立一所高标准的现代化医养联合的老年生活中心，尽公司社会义务的同时，扩大公司和地方财政营收渠道和社会形象力，同时为青岛市的老人供给一个能够安闲养老的环境。

养老问题是当下一个重要的议论话题，怎样做好养老院的建设、服务、医疗保健、财

务效益等，是我们所要要点考虑的问题。

经过对现有养老院的状况的剖析，我们能够获取直观的经验来对此项目的建设做出指导2、报告范围

经过对现有市场状况的剖析，当下国情与公众需求的认识，并联合已有资本

和目标，阐述在青岛市城阳区上马街道成立养老院的各个方面的可行程度。

同时商讨建设规模、建设地点、环境保护、安全卫生、消防及节能、市场定位、效益

与风险等多方向内容。

为公司能否将资源投入到养老院的建设中，怎样保证经营

中的利益并躲避风险供给理论准备与指导。

此中特别侧重SWOT剖析法的指导意

义。

二、项目建设规模及建设内容

1、项目建设规模

项目所在地定于青岛市城阳区上马街道，投入土地总计25亩，租借用地300亩，资本丰裕。

初步计划建设成一个布局合理，各项功能设备齐备的医养现代化养老院，住宿公寓配套医疗室、保健室、痊愈中心、老年活动室、餐厅、休闲公

园等设备，而且重申绿化建设，园区内卫生条件达到国家标准，空气质量优秀，尽可能使老年人养老生活舒坦、安适。

2、项目建设内容

（1）、VIP老年酒店及特护独栋公寓

VIP老年公寓的总建筑面积约5000平米，特护独栋公寓的总建面积约10000平方米，建筑款式为砖混（或框架）构造，采纳条形排布，3-6层，配有电梯。

公共走廊宽阔、光亮，方便人员出入，大批采纳外飘窗、凸窗、大露台，保证有

较好的采光性。

整个养老院充足利用自然资源，多层屋顶采纳太阳能集中采热系统。

绿化联合组团绿化、中心绿化，合围庭院绿化景观，力争达到户户见绿、推窗见景的景观成效。

（2）、门诊楼

门诊楼总建筑面积约12000平方米，含中西医门诊、病房、特护专区、主要

科室、抢救处及察看处。

装备惯例诊断与保健器材，并时辰有医生值班；办公室、

会议室等，共5层。

（3）、其余公共设备

食堂、健身房、阅览室、棋牌室、电影院、舞蹈室等共计建筑面积约3000平方米。

（4）、物业管理

养老院推行关闭式现代化物业管理。

供电系统：

采纳双路供电，采纳高级安全插座；

通信系统：

每间都设置电话插口及网络接口；

电视系统：

每间设置工控闭路电视及卫星电视；

护理系统：

公寓每层都有护理人员值班，老人有何问题随叫随到，第一时间帮助老人排难解忧。

安保系统：

周边采纳围墙和景观绿化将养老院和外界分开，同时有保平按期巡逻；

三、项目市场剖析及市场定位

1、市场剖析

（1）、我国养老院养老的背景

目前，我国老龄化进入快速发展阶段，据民政部门的威望信息显示，我国老

年人口将年均增添800万到900万人，到2020年，老年人口将达到亿，较目前

增添1个亿。

估计到2050年进入重度老龄化阶段，老年人口将达到亿，约占全

国总人口的30%。

也就是说，到本世纪中叶，我国将进入中等发达国家队列，那

时，中国人口的1\3都将是老年人。

此刻正处于老龄化社会的加快发展阶段，并

表现出老龄化规模大、速度快、地区发展不均衡、老龄化超前于现代化等特色，

这都使得我国的养老事业成为新世纪国家发展的一个巨大挑战。

其余因为我国特别的生育政策，上世纪90年月初，我国每10个年青人养1一个老人，而此刻愈来愈多的家庭将出现4个老年人、一对夫妻和1个孩子的所谓“4、2、1”格局，居家养老传统模式遇到极大的挑战，一般家庭愈来愈小型

化、中心化，已无力肩负养老的重任，养老问题将更多的求援于社会。

所以社会养老愈来愈遇到重视。

作为社会养老方式之一的养老院养老更是因为其专业化、

人文化知足了老年人关于生活照顾、护理痊愈和精神关爱等方面的需求，所以遇到了人们的热捧。

2、市场定位

在对实质状况的认识中我们发现，大多数无力在家养老的老人更偏向于到公办养老院中去养老，这主假如因为经济性、口碑，以及民办养老院少，难以获取

渠道等原由造成的。

但一般公办养老院又大多存在着人数众多，太甚拥堵、公共

设备老旧、管理水平落伍，、效率低低等问题。

跟着人们收入的增添，老人，以

及他们的儿女们更多地想要追求一个足够舒坦的环境来部署老人，这时，他们更

多的是考虑养老院整体的养老状况，经济要素不再是首要条件。

这些都为项目的

发展带来了有利要素。

所以要在当下状况的养老院市场中占有有利地位，该项目三个定位点是现代化、科学化、人性化。

（1）、现代化

养老院的建筑、设备等，充足彰展现代化，整体格局与一般居民区相像，不与外面世界脱轨；经过电视、网络、电信等手段让老人在生活中能方便地认识世界，并与外界沟通；医疗室装备一些治疗老人常有疾病的先进医疗器材，做到紧急状况是能有效帮助老人离开危险；明确高效的园区管理等。

（2）、科学化

养老院的公寓建设要充足考虑科学、舒坦，窗户、露台的设置一定依据采光状况来决定；养老院的饮食设置既要考虑健康、不油腻，又要考虑口胃好，多项选择择，让老人在吃上边吃的舒心；老人的活动设备科学安全，健康与乐趣并重；管理要科学有序等。

（3）人性化

养老院的护理人员都要经过有关的职业测试，并有相当的工作经验，工作态

度好，让老人满意；关于老人提出的问题与要求，养老院要实时仔细地赐予办理，

尽最大可能知足老人；老人儿女老看望老人的，赐予方便的安排；活动室、学习

室、多媒体娱乐室等应有尽有，知足老人多方面需求。

四、项目选址及建设条件

1、项目选址

本项目选址于青岛市城阳区上马街道，邻近规划中的痊愈大学校区，占地25亩及租借300亩林地。

因邻近痊愈大学，文化气氛浓烈，且方便大学生到养老院进行志愿者活动。

因地处景色优美的大沽河湿地，远离城市污染，故而空气清爽，有利老年人生体健康，依据青岛市城市发展规划该地区已列入将来城市整点发展规划板块，旅行、公共设备及银行、商场、邮局等进一步完美，随城市发展周边

房地产及公司接踵落地，将来有更多人到达这里定居，进而为他们的老人住入养老院供给了客观条件。

2、建设条件

养老院开发需要政府同意建立，规划面积25亩，租借300亩林地，集中建

造。

在国家鼎力扶助养老产的的政策前提下，青岛市各区依据精壮、高效的原则设置必需的工作部门和土地、城建、工商、国税、地税、财政、公安、供水、供电等职能机构，详细负责区各项管理工作、高效率、快节奏地为建设供给便利。

3、水文地质条件

项目依山而建，地势参差新奇，为项目建筑景观休闲游玩区供给得天独厚的条件。

主要气象资料以下：

年均匀气温：

℃

年均匀气温增温率℃/10a

年最大降雨量：

年均匀降雨量：

年最小降雨量：

五、项目环境保护、安全卫生、消防及节能

1、环境保护

1—1环境保护履行标准

（1）、《中华人民共和国环境保护法》

（2）、《建设项目环境保护保护管理方法》

（3）、《建设项目环境保护保护管理方法实行细则》

（4）、《污水综合排放标准》

1—2污染物与污染源

本项目产生的主要污染物为：

生活污水排水系统和生活废水排水系统，以及医疗特别废水排水系统。

生活污水经化粪池办理后同生活废水回合一起排入市政污水管网，食堂排水经隔油器办理后排入室外生活污水排水管网，医院医疗区污废水分流排放，非医疗区污废水可直接排入城市污水排水管道，特别部门的污水还应采集特别办理。

1—3环境保护举措

（1）、项目规划对排污管网做了合理的设计，与雨水归并集中，经过钢精混凝土管排入城市地下污水管网。

（2）、在规划地区内合理部署废物箱，以采集生活垃圾。

并安排保洁人员进行准时清理、打扫，以保持院区的洁净、卫生。

有关部门负责将生产、生活垃圾集中后运至城市垃圾办理场办理。

2、安全卫生

（1）、惯例地区绿化、路面平展、无积水，主要道路用水泥、沥青或石块铺设，防备灰尘飞扬。

（2）、污水排放切合国家环保要求。

（3）、垃圾集中在规划地区荒僻的地方集中办理。

3、消防

依据《建筑设计防火规范》（GBJ16-87）要求，养老院消防用水按室外25L/S计算，室内15L/S计算，消防管网部署成环形，消防用水和生活用水用同一根总管，养老院内装备必定数量的灭火器，同时培训护理人员和老人们正确使用灭火器。

4、节能

本项目主要节能为：

水、电。

为了进一步降低能耗，节俭能源，减少生产成本，本项目采纳了多项节能举措，主要举措全部：

（1）、全部设备选型尽量采纳节能型。

（2）、为了提高电网的功率要素，在低电压侧不重静电容量。

（3）、建立特意的能源和资料管理机构，检测各生产阶段的能源及节能状况并拟订赏罚制度。

六、项目投资估计和资本筹备

项目估计投资为30000万元，包含土地使用费、建筑费、绿化费、医疗器材购买费、室内装饰费、多媒体设备采买费，水电煤气费以及人工薪资费等。

资本根源主要为三部分：

公司出资。

公司资本主要用来肩负建筑于人员花费支出等，这部分资本一旦规划完成要立刻落实到位，支撑建筑所需。

特其余，这部分资本能够根源于公司的现有资本流，也能够根源于公司的贷款。

七、项目风险剖析

1、项目风险剖析

风险是能够展望的不确立性，依据项目生命周期，风险的根源和内容不一样，联合本项目概括出以下几点主要风险：

（1）、支付力风险

从宏观面上来看，青岛目前的养老院市场在较长时间内都会奉上涨趋向，总

体需求增添。

但因为地区经济发展的不均衡性，以及不一样地域文化、风俗的差别，对养老院，特别是对民办养老院的收费敏感程度不一，这影响了老人搬入养老院的意向。

养老院的收费项目大概同样，主要包含一次性设备购买费、医疗押金、床位费、管理费、伙食费、护理费等。

收费标准依据房间种类、配套设备和供给

的服务质量不一样差距较大。

但总的来讲，办养老院收费不可以太高，固然入住养老院的老人大多家庭经济条件不错，但收费合理、优良服务是保证市场口碑的要点要素。

（2）、竞争风险

德国青年社会及教育工作国际结盟与青岛市老龄办完成合作意向：

在将来两到三年，两方联合各自的优势与特色“扬长避短”，中方发挥市场优势，德方发挥资本及经验优势，在青岛创办养老服务业项目，建设高档养老机构。

外国，特别是外国发达资本主义国家，比我们更早进入工业化社会，也更早地碰到老龄化的问题，不论在经济实力上仍是在技术、管理等水平上都当先我们很多。

一旦政策同意下，外资资本大批投入到中国养老机构领域中，在将来几年内，是必会对国内养老市场形成巨大的冲击，也给本项目带来新的挑战。

其余，国内其余的养老机构，各样公办公营、民办公助、民办民营性质的养老机构，都会形成必定的市场抢夺，是需要注意的地方。

2、项目风险回避

（1）、市场定位和服务水平是要点要素

在项目开发的各个阶段，成立科学仔细的检查系统，做好市场检查，形成正确的市场定位，适量超前的规划理念，独具风格的建筑布局，人性化的管理是成功的重要因子。

针对目前外资入侵主打高端养老市场，现有公、民营养老机构则是无针对的面相一般大众，本项目应采纳差别化服务来抢占市场。

对照外资养老机构，本项目应拥有价钱优势，而比较其余国内养老机构，本项目要有更好的管理水平与硬件能力。

实现竞争优势最重要的一点仍是在服务水平上。

养老家产其实是一种服务业，老人在此中的体验是评论一个养老机构水平易品位的最要点要素，不论竞争敌手是谁或其怎样，努力提高自己建设与服务水平是取胜的不二法宝。

（2）宣传与口碑

项目价值的最后表现，要超越众多的竞争敌手，需借助于经营中成功的形象

包装和宣传策划。

成功的形象包装和宣传策划能够增添项目的附带值和产品竞争

力。

养老院作为一个特别的社会性服务部门，口碑起侧重要作用。

好的口碑能带

来更多的客户，有助于盈余而不好的口碑足以毁坏一个项目。

这就要求项目从建

设之日起，就要把环境保护、与民友善放在首位，在项目投入使用以后，一直重

视服务质量、乐于奉献，使老人们满意，这样便会带来优秀的口碑。

（3）、项目资本管理

对公司拟投资的养老院项目，谨慎研究、科学决议，在投资决议上第一要回避风险。

从实质上来说，养老机构是个特别行业，既有盈余性，又有福利性，回报率地，投资回收周期长，管理比较复杂。

所以将资本和精力集中在公司主营业务上，以支撑投资项目，使养老院项目收入占主营业务收入半尺必定的比率以内即可。

控制风险，保证对养老院的公司资源支持。

利用好补贴。

一些地目标对养老机构出台补贴政策，北京对经过民政部门批

准、社会力量投资创办的新建、扩建或利用其余设备改造的养老服务机构，切合建设项目管理规定和资助条件的，经评审精选，由市政府固定财产投资依据每张床位8000元—16000元赐予一次性建设资本支持。

上海的补贴力度比北京更大。

其余，各地政府还于2010年陆续增添了营运补贴，每张床位补贴金额在100元左右。

利用好这些补贴，有助于更好地建设养老院。

八、结论

1、“斜阳”家产焕发“旭日”远景

（1）、需求紧急，市场宽广

陪伴着社会构造的变迁，家庭构造的变化，养老方式和花费方式的转变，传

统家庭养老模式已经很难适应现代社会经济发展的需要，借助于家庭之外的力量

养总是老年人的广泛需求，可是因为我国社会养老保障制度还不完美，养老系统还不健全，特别是养老服务系统还未真实的成立健全起来，没法为老年人供给多样化、全方向的生活和护理服务，供需矛盾日趋突出。

我国老龄化速度的加快也是养老服务业发展的内在需求。

我国老年人口的均匀寿命延伸了，可是健康状况却不容乐观，高龄、生活半自理和不可以自理的老人快速增添。

家庭养老功能日趋弱化，家庭“空巢”化现象十分突出。

只有发展养老服务业才能知足老年集体的特别需求，缓解家庭功能化所产生的养老窘境。

所以，投资成立养老院是个阳光家产，在充足的论证下，一个收费合理，服务满意的养老机构能够获取市场份额并获取利益。

（2）、有助于促使就业，推动经济发展

养老服务业是集生产、经营、服务于一体的综合性家产，是社会经济发展各

链条的重要构成部分，在经济建设、社会发展和扩大就业方面发挥重要作用。

一方面，养老家产是极具经济价值和开发潜力的“旭日家产”。

除了传统意义上的老年生活照顾、痊愈护理、专项用品开发等外，养老服务还包含老年食品、用品、保健、保险、文化、教育等诸多领域。

我国老年人口基数大且增添快，因为老年

人用品及服务提出大批需求，是老年市场包含着巨大的商机，养老服务家产的市场份额将不停提高，发展远景广阔，有助于推动公民经济较快发展。

2、不单是商业，仍是公益

养老服务业的特别性正表现于此。

我们不可以仅将养老院投资项目当作是一个纯粹的商业项目，要把它和房产、商场的建设划分开来。

我们国家人口数量大、老年人口比重要、长久的计划生育政策，以及地域公共基础建设的不均匀性是当下养老事业面对的基本现实问题，这也致使了政府主导的公共养老事业不足以解决与知足我国的养老要求。

民办养老院在这时起了很重要的增补作用。

更多民营养老院的加了为不一样地域、不一样层次的老年集体供给了多种选择，有助于使更多无力在家进行养老的老年人获取安适舒坦的老年生活环境。

其余，解决了老年人的养老问题，也解放了其儿女。

当经社会发展快速，年

轻人在就业、择偶、下一代的培育等方面面对着空前的压力。

没有了在家照顾老

人（可能是4个）的牵绊，年青人能够将更多的精力投入到自己的事业中去，这

有助于推动社会发展进步。

另一方面，老人部署问题的解决也有助于防止家庭矛

盾，减少因怎样安置老人而产生不用要的争辩。

从这些层面上来说，养老院项目对国家、对社会是有贡献的，作为一家大型国企，这也是责任与担当的表现。

因此，在有经济能力投资发展的前提下，即便利润不高，这类项目于是该鼓舞的。

3、为公司带来附涨价值

除了以上所述的内容，投资养老院项目还有其余附带价值。

一方面，养老院建设表现了公司的社会使命感，为行业的道德、责任、理想等方面建立了标杆，同时对公司形象起到了宣传作用。

另一方面，有助于公司员工退休后的部署问题。

有需要的退歇工人能够很方便的找到一个养老场所，退休而又有精力的老人还可

认为养老院供给洁净、管理等的工作，实现再就业。

这对加强员工归属感，提高员工工作热忱，建立和睦公司起到很大促使作用。

所以，作为一个大型公司，投资养老院这个热点市场是利大于弊的，是可行的。

只需有完美的规划、仔细的勘探、优秀的管理、热忱的服务，各个项目必定

能成为一个成功的项目，对公司起到踊跃的作用。